#1 Inviato 3 Marzo, 2010 buongiorno a tutti Chiedo scusa se magari la discusione sia già stata affrontata. Ho acquistato a dicembre un alloggio scoprendo succesivamente che erano state deliberate spese straordinarie per il rifacimento della facciata. L'avvio dei lavori è avvenuto solo a gennaio. Ora, da recenti sentenze della corte di cassazione mi pare di capire che tali spese siano comunque a carico del venditore. Questi tuttavia mi solleva l'eccezione che, avendo il condominio aperto la pratica per beneficiare della detrazione fiscale del 36%, le stesse sarebbero a mio favore (in quanto attuale propietario) e ritiene che, godendo io dei benefici, le spese siano a carico mio. Come mi dovrei regolare? Ringrazio tutti in anticipo per l'attenzione
#2 Inviato 3 Marzo, 2010 Ciao le spese sono a tuo carico poichè, delle stesse, ne beneficerà il compratore e non il venditore. Salvo che nel contratto non abbiate disposto diversamente.
#3 Inviato 3 Marzo, 2010 Scritto da grillo10000 il 03 Mar 2010 - 16:51:49: Ho acquistato a dicembre un alloggio scoprendo succesivamente che erano state deliberate spese straordinarie per il rifacimento della facciata. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141 La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 03 Mar 2010 18:19:00
#4 Inviato 10 Marzo, 2010 grazie a tutti per i loro interventi. Mi pare di capire che non c'è un'unità di veduta. la delibera spese straordinarie è di aprile 2009 (anche se il venditore ha dichiarato di non esserne a conoscenza). Sul compromesso di vendita registrato è indicato che le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) sono a carico della parte venditrice. In sede di compravendita è stata inserita la seguente frase:tutte le imposte, tasse ed oneri di qualsiasi natura, fino ad oggi afferenti l'unità immobiliare in oggetto, anche se non ancora accertati, restano ad esclusivo e totale carico della parte venditrice. Secondo voi, è sufficientemente tutelante? Per carità, stupido io a non pretendere le quietanze da parte dell'amministratore, ma mi sembra che, ancorchè il venditore non possa beneficiare delle detrazioni fiscali, le spese dovrebbero essere a carico suo. daltronde, il beneficio fiscale lo si perde comunque in caso di vendita. Ringrazio tutti per la collaborazione ed i chiarimenti.
#5 Inviato 10 Marzo, 2010 dovrai pagare i lavori al condominio, poi visto che ne hai i titoli ti rivarrai tu sul venditore e non il condominio.
#6 Inviato 11 Marzo, 2010 Scritto da grillo10000 il 10 Mar 2010 - 11:31:56:grazie a tutti per i loro interventi.Mi pare di capire che non c'è un'unità di veduta. la delibera spese straordinarie è di aprile 2009 (anche se il venditore ha dichiarato di non esserne a conoscenza). Sul compromesso di vendita registrato è indicato che le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) sono a carico della parte venditrice. In sede di compravendita è stata inserita la seguente frase:tutte le imposte, tasse ed oneri di qualsiasi natura, fino ad oggi afferenti l'unità immobi [...] Tribunale di Milano, sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812 Il Tribunale di Milano con sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812 ha avuto modo di chiarire che, fermo il principio di solidarietà di cui all’art. 63 disp. c.c. e conseguente libertà del condominio di esperire azione esecutiva nei confronti del più solvibile tra venditore ed acquirente, bisogna considerare i patti intercorsi tra le parti nell’atto di compravendita. Nella fattispecie, l’acquirente conveniva in giudizio il venditore chiedendo di essere liberato dall’obbligo di pagamento dell’aumento delle spese di straordinarie amministrazione, deliberate in data successiva all’atto di compravendita. Lo stesso, riteneva che non fosse di sua competenza il pagamento delle suddette spese, atteso che con atto di compravendita la fattispecie era stata regolamentata diversamente. Il Tribunale accoglieva la domanda attrice stabilendo che:” in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”. La decisione del Tribunale pur accogliendo in toto la richiesta dell’attore, in quanto giuridicamente supportata dall’esistenza di una specifica clausola all’interno del contratto di compravendita; sancisce l’impossibilità di opporre ai terzi (nella fattispecie il condominio) suddetta clausola. Conseguentemente, è perfettamente legittima la richiesta del condominio avanzata nei confronti dell’acquirente, per le spese oggetto di causa. Per completezza espositiva è utile, tuttavia, puntualizzare che l’acquirente, in forza della clausola, potrà esercitare azione di rivalsa nei confronti del venditore, al fine di essere immune dall’onere del pagamento delle spese straordinarie. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
