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thejack80

Spese Pulizia Scale e Illuminazione

Ciao a tutti!

Per quanto riguarda la suddivisione delle spese di pulizia e illuminazione scale nei condomini che amministro tengo buona la sentenza di cassazione 432 del 2007, che dice che per la suddivisione di tale spese bisogna considerare integralmente il criterio per piano.

Tale sentenza non considera pulizia e illuminazione come spese di manutenzione e ricostruzione, per le quali si usa la famosa formula metà per millesimi e metà in proporzione al piano.

E' successo che un condomino mi contesta la ripartizione così come la faccio io.

Mi sono reso disponibile nei prossimi giorni ad incontrarlo per spiegargli le basi su cui mi baso per la ripartizione e i calcoli effettuati.

Ma per sostenere le mie ragioni può bastarmi tale sentenza?

Voi come ripartite tali spese? Sbaglio come faccio io?

Vi ringrazio.

Solo per altezza piano secondo il principio che chi stà più in alto consuma e usa di più le scale e l'energia elettrica.

In rete trovi tutti i riferimenti che vuoi ed anche nel sito di CDW mediante la funzione di ricerca..

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Trattasi, infatti, di previsione eccezionale, in deroga al principio posto dall'art. 1123,II comma, e, pertanto, non applicabile fuori dai casi espressamente previsti. Ai fini della ripartizione delle spese in questione, inoltre, è precluso all'assemblea il potere di ripartire le stesse sulla base di criteri che tengano conto della utilizzazione in concreto delle scale stesse in relazione all'uso cui sono destinate le varie unità immobiliari, facendo difetto al riguardo qualsiasi fondamento normativo e dovendosi escludere che sia necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta che muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa. È irrilevante, pertanto, ai fini delle ripartizione delle spese in questione, che i primi quattro piani - dei cinque di cui è composto l'edificio - siano adibiti, a differenza dell'ultimo, utilizzato per abitazione, ad albergo (Cass. civile, sez. II del 2007 numero 432)

Grazie Tullio ma la sentenza 432 del 2007 l'avevo citata giá.

Ma prima del 2007 l'indirizzo della dottrina com'era? Sempre nella stessa direzione? Su cosa ci si basava prima di questa sentenza?

Ritengo che la dottrina non sia diversa negli anni precedenti al 2007, l'art 1123 cc era lo stesso identico, comunque se i resoconti sono stati regolarmente approvati, di cosa vai in cerca?

Grazie Tullio ma la sentenza 432 del 2007 l'avevo citata giá.

Ma prima del 2007 l'indirizzo della dottrina com'era? Sempre nella stessa direzione? Su cosa ci si basava prima di questa sentenza?

Salvo convenzione, per il riparto delle spese si deve applicare il criterio legale.

Se la maggioranza approva il riparto delle spese di pulizia esclusivamente in proporzione all'altezza ritenendolo un criterio legale, il condòmino che contesta dovrà dimostrare in Tribunale le sue ragioni.

Le tue ragioni, oltre che dalle sentenze, sono scritte dal 1942 nel secondo comma dell'art. 1123.

Se ti può interessare, al link di seguito avevo spiegato la mia opinione che potrai rappresentare al tuo condòmino in occasione dell'incontro.

--link_rimosso--

Questa è del 2001..

Alle spese per la pulizia delle scale i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi può fare della parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art.1123 del c.c., con la conseguenza che l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'articolo 1135 del c.c., anche modificando i precedenti criteri aventi natura solo regolamentare." (Cassazione, sent. n.971 del 24 gennaio 2001)

 

Questa ancora più vecchia..

 

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c. Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Questa è del 2001..

Alle spese per la pulizia delle scale i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi può fare della parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art.1123 del c.c., con la conseguenza che l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'articolo 1135 del c.c., anche modificando i precedenti criteri aventi natura solo regolamentare." (Cassazione, sent. n.971 del 24 gennaio 2001)

 

Questa ancora più vecchia..

 

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c. Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Praticamente sempre lo stesso criterio dell'articolo 1123 cc 2° comma. 🙂

Salve a tutti.

Ho 'scoperto' per caso questo forum ed ogni tanto lo seguo cercando di imparare qualcosa...

Il mio problema è questo: vivo in una palazzina su tre piani (siamo tre condomini) più un sottotetto ad uso esclusivo ed un piano semiinterrato di uso comune per l'accesso ai rispettivi garages e da sempre (ci abito dal 2008) dividiamo le spese per la pulizia e per l'illuminazione in parti uguali, non abbiamo mai adottato alcuna tabella millesimale e ovviamente non abbiamo mai costituito un condominio. La somma che dividiamo ogni mese è in media 60 euro (46,5 di pulizia mensile e circa 30 bimestrali di luce).

 

Se ho ben capito ai sensi degli artt. 1123 e 1124 cc, la suddivisione delle spese di illuminazione e pulizia delle scale va fatta in base al piano (1+2+3 =6...), ma mi chiedo se il sottotetto (che è di uso esclusivo) va incluso nel conteggio come piano e quindi la divisione sarebbe

1+2+3+4=10

con:

1/10 al primo piano

2/10 al secondo piano

3/10 al terzo piano

4/10 al quarto piano

 

Grazie!!!

Tu essendo al piano interrato dovresti pagare quanto il 1° piano, mentre se il sottotetto si trova al piano più alto all'ultimo, dovrebbe corrispondere una quota in più del piano precedente

Tu essendo al piano interrato dovresti pagare quanto il 1° piano, mentre se il sottotetto si trova al piano più alto all'ultimo, dovrebbe corrispondere una quota in più del piano precedente

Al piano interrato ci sono solo i garage comuni.

Se il sottotetto ha un accesso esclusivo al 4° piano:

(-)1(interrato)+1+2+3+4 = 11

il piano interrato paga 1/11 da ripartire tra tutti; il primo piano 1/11; il secondo 2/11....

 

Per la bolletta della luce dovreste quantificare solo il consumo della luce scale, scorporandola dalla luce androne ed altri eventuali parti comuni alimentate, nonchè dei costi fissi che vanno ripartiti tra tutti.

Forse era mal scritto, ma avevo capito che titre abita al piano interrato, visto che così aveva descritto;

 

- l'accesso ai rispettivi garages e da sempre (ci abito dal 2008

chiedo venia per l'errore di interpretazione

Si, hai ragione, così com'è scritto può sembrare che io abiti al piano interrato! Io abito al secondo piano.

Quindi se ho ben capito la suddivisione delle spese di pulizia delle scale deve essere:

1+1+2+3+4= 11

pertanto:

- il primo piano paga 1/11 + 1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 1° piano

- il secondo piano paga 2/11 + 1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 2° piano)

- il terzo piano paga 3/11+4/11+1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 3° e 4° piano)

 

mentre le spese di illuminazione (che comprendono non solo le scale ma anche le parti comuni) :

- la parte fissa divisa equamente tra i tre condomini

- la parte del consumo divisa secondo lo schema precedente.

E' corretto?

Si, hai ragione, così com'è scritto può sembrare che io abiti al piano interrato! Io abito al secondo piano.

Quindi se ho ben capito la suddivisione delle spese di pulizia delle scale deve essere:

1+1+2+3+4= 11

pertanto:

- il primo piano paga 1/11 + 1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 1° piano

- il secondo piano paga 2/11 + 1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 2° piano)

- il terzo piano paga 3/11+4/11+1/3 di 1/11 (proprietario esclusivo del 3° e 4° piano)

 

mentre le spese di illuminazione (che comprendono non solo le scale ma anche le parti comuni) :

- la parte fissa divisa equamente tra i tre condomini

- la parte del consumo divisa secondo lo schema precedente.

E' corretto?

Si. Se per la parte a consumo di energia elettrica volete fare una cosa più precisa. quantificate o fate quantificare da un elettricista la percentuale da ripartire con il criterio scale e la percentuale da ripartire in parti uguali (con accordo unanime).

Ancora più preciso sarebbe installare un contatore a defalco che quantifichi l'esatto consumo scale...

Però credo che cominciamo a parlare di pura teoria visto che stiamo parlando di ripartire 15 euro al mese di energia elettrica, la maggior parte dei quali suppongo siano costi fissi contrattuali.

E' mia opinione che "fare le pulci" alla bolletta ENEL comporterebbe un aggravio/sgravio di pochi centesimi a condòmino.

Sostanziale è invece la differenza di riparto della spesa di pulizia tra il criterio di riparto in proporzione all'altezza e quello in parti uguali.

un saluto a tutti.

 

Il mio problema invece è un po' particolare. Sono amministratore di un condominio dove è stato installato un quadro elettrico generale comprendente sia consumo delle scale che luce androne box nonchè dei singoli box. Per il consumo effettivo dei box non ci sono problemi perchè ognuno di loro ha il suo contatore...ma per quanto riguarda la ripartizione delle spese del restante consumo (essendoci proprietari esterni per alcuni box) non potendo definire quanti kw sono stati utilizzati nell'androne box e quanti per il vano scala... secondo voi come posso distribuire la spesa? Vi è sentenza che stabilisce criteri di riparto per questi casi particolari?...

Non so se esistono delle sentenze, in mancanza di sottocontatori a defalco, posso dirti quello che si è stabilito nel condominio dove abito, nel quale ci sono dei box nel garage interrato di proprietà di esterni e non residenti nel condominio.

Si è stabilito una certa percentuale per il consumo dell'energia elettrica d'illuminazione, lo stesso si potrebbe stabilire per l'androne box e vano scala nel condominio con delibera assembleare.

perfetto è quello che avevo previsto... tra l'altro sono agevolato dal fatto che ho altri due fabbricati simili in cui esistono dei contatori diversi e dove calcolo con precisione sia per le scale che per i box le quote spettanti... e poichè le spese sono quasi simili posso tenerli in considerazione e fare una media in percentuale dei consumi annuali!

 

Ti ringrazio.

... tanto per capire dove arriva la "furbizia" umana ... una condomina ha chiesto di poter aprire una portafinestra in una sua stanza in modo da raggiungere la strada senza utilizzare le parti comuni e senza pagare illuminazione e pulizie ... la follia dilaga ...

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