Spese manutenzione straordinarie o ordinaria ???

  1. #1
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    Spese manutenzione straordinarie o ordinaria ???

    Buonasera,
    ma è possibile che un'amministratore non sappia la differenza tra spese ordinarie e straordinarie ???
    Il mio amministratore nel consuntivo e preventivo di bilancio, non fa differenza tra le spese di Manutenzione ordinaria e straordinaria ma mette tutto in un calderone come spese manutenzione varie.
    Mi ha detto queste testuali parole:
    "le spese di manutenzione straordinaria sappi che (parole farfugliate) il (parole farfugliate) quando è straordinaria c'è un extra compenso per l'amministratore" ma possibile mai che possa dire in questo modo ???
    Non ha idea di quello che dice.
    Vi evidenzio alcune delle spese inserite come manutenzione varie:

    Sostituzione orologio notturno
    Sostituzione sezionatore centrale termica
    Sostituzione Timer Giardino
    Sostituzione Sifoni e valvola gas centrale termica
    Sostituzione pompa irrigazione

    e ancora ci sono tante altre voci, che dovrò andare a verificare fattura per fattura, e alcune che non so classificare tipo l'acquisto di disserbanti oppure di funghicidi, piuttosto che punte per trapano etc.
    Mi chiedo sono io che sbaglio o l'amministratore ???
    Lui mi dice che vuole vedere dove c'è scritto che queste sono spese straordinarie.
    Sono disperata, datemi una mano.
    Grazie mille

    Giovanna


  2. #2
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    http://www.condominioweb.com/img_art...aggiornata.pdf

    In linea di massima le spese inerenti la manutenzione degli impianti è a carico del conduttore mentre la loro sostituzione è a carico del locatore.

    Non fissarti sulla definizione ordinarie o straordinarie, importante è ciò che prevede il contratto.

    Se questo indica genericamente che le spese condominiali sono a carico del conduttore, possono sorgere delle divergenze.

    In ogni caso l'amministratore del condominio, delle spese condominiali deve rendere conto solo al condòmino/locatore e non deve dare informazioni inerenti la contabilità condominiale all'inquilino/conduttore.

    In caso di lamentele o segnalazioni, l'inquilino deve rivolgersi al proprietario che a sua volta riferirà all'amministratore.

    Quanto sopra a meno che il proprietario non dia mandato a chi amministra il condominio, di occuparsi della gestione della locazione.

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  4. #3
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    In linea di massima le spese inerenti la manutenzione degli impianti è a carico del conduttore mentre la loro sostituzione è a carico del locatore.

    Non fissarti sulla definizione ordinarie o straordinarie, importante è ciò che prevede il contratto.

    Se questo indica genericamente che le spese condominiali sono a carico del conduttore, possono sorgere delle divergenze.

    In ogni caso l'amministratore del condominio, delle spese condominiali deve rendere conto solo al condòmino/locatore e non deve dare informazioni inerenti la contabilità condominiale all'inquilino/conduttore.

    In caso di lamentele o segnalazioni, l'inquilino deve rivolgersi al proprietario che a sua volta riferirà all'amministratore.

    Quanto sopra a meno che il proprietario non dia mandato a chi amministra il condominio, di occuparsi della gestione della locazione.
    tutto corretto e condivido, ... però io ho interpretato che gio.ro parla da proprietario (non so se locatore o residente nel fabbricato).
    per mio conto sono spese di manutenzione ordinaria .
    un timer, un interruttore, una pompa, ...
    non credo siano importi di notevole entità da annoverarsi come spese straordinarie.
    Ultima modifica di paul_cayard; 14-11-2016 alle 21:59

  5. #4
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    http://www.laleggepertutti.it/61063_...ria-differenze



    non credo siano importi di notevole entità da annoverarsi come spese straordinarie.
    Non è la dimensione dell'importo a fare si che la manutenzione sia straordinaria od ordinaria.
    Ti si fonde la centrale termica e la sostituisci è una manutenzione ordinaria come cambiare le lampadine nel vano scale.
    Ultima modifica di BlackStormChR; 14-11-2016 alle 22:11

  6. #5
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    Non è la dimensione dell'importo a fare si che la manutenzione sia straordinaria od ordinaria.
    Ti si fonde la centrale termica e la sostituisci è una manutenzione ordinaria come cambiare le lampadine nel vano scale.
    forse ti sei scordato qualche punto interrogativo o hai omesso un "non" da qualche parte ...
    da come l'hai scritta sembra proprio che la fusione della centrale termica sia una manutenzione ordinaria.
    comunque non parlava di sostituzione di centrale termica, ma di sezionatore che io ho definito sommariamente interruttore (sezionatore: apparecchio per disattivare e attivare un circuito elettrico a vuoto, cioè percorso da corrente di intensità trascurabile rispetto a quella nominale, usato specialmente negli impianti industriali).

    Ultima modifica di paul_cayard; 14-11-2016 alle 22:24

  7. #6
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    La sostituzione della caldaia è appunto una manutenzione ordinaria se fatto in riparazione e straordinaria se fatto con un ottica innovativa!

  8. #7
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    La sostituzione della caldaia è appunto una manutenzione ordinaria se fatto in riparazione e straordinaria se fatto con un ottica innovativa!
    ripeto: il post parla di sezionatore.

  9. #8
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    tutto corretto e condivido, ... però io ho interpretato che gio.ro parla da proprietario (non so se locatore o residente nel fabbricato).
    per mio conto sono spese di manutenzione ordinaria .
    un timer, un interruttore, una pompa, ...
    non credo siano importi di notevole entità da annoverarsi come spese straordinarie.
    Io sono Conduttrice dell'appartamento, e tutte queste voci non mi sembrano siano manutenzione ordinaria. Innanzi tutto è un condominio di recentissima costruzione 2012 e quindi a mio parere se si sostituisce un Timer per il giardino è una manutenzione straordinaria, perchè quando lascerò l'appartamento sicuramente non mi porterò una lancetta del timer, ma ne continueranno a usufruire i proprietari. Idem per le altre voci almeno credo.

    Giovanna

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Mauro G. Visualizza Messaggio
    Ti giro la TABELLA ONERI ACCESSORI
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    http://www.condominioweb.com/img_art...aggiornata.pdf

    In linea di massima le spese inerenti la manutenzione degli impianti è a carico del conduttore mentre la loro sostituzione è a carico del locatore.

    Non fissarti sulla definizione ordinarie o straordinarie, importante è ciò che prevede il contratto.

    Se questo indica genericamente che le spese condominiali sono a carico del conduttore, possono sorgere delle divergenze.

    In ogni caso l'amministratore del condominio, delle spese condominiali deve rendere conto solo al condòmino/locatore e non deve dare informazioni inerenti la contabilità condominiale all'inquilino/conduttore.

    In caso di lamentele o segnalazioni, l'inquilino deve rivolgersi al proprietario che a sua volta riferirà all'amministratore.

    Quanto sopra a meno che il proprietario non dia mandato a chi amministra il condominio, di occuparsi della gestione della locazione.
    Grazie Mauro, non mi fisso sulla definizione.
    Purtroppo l'amministratore è dipendente del proprietario (nel vero senso della parola), oltre ad essere amministratore pro tempore dello stabile è anche dipendente del proprietario. Quì nasce a mio parere un conflitto d'interesse, infatti l'acquisto di reti protezione per il giardino o acquisto di altri suppellettili per il condominio me lo sono ritrovato nel consuntivo da pagare. Ma quando lascerò il condominio porterò un pezzo per ogni acquisto ??? In un condominio nuovo quasi 5 anni è impensabile che si debbano sostituire sifoni, display per i citofoni, timer giardino, pompa irrigazione. Anche perchè sono materiali "nuovi" e dovrebbero durare almeno 10/15 anni o mi sbaglio ???
    grazie
    Giò

  11. #10
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    Io sono Conduttrice dell'appartamento, e tutte queste voci non mi sembrano siano manutenzione ordinaria. Innanzi tutto è un condominio di recentissima costruzione 2012 e quindi a mio parere se si sostituisce un Timer per il giardino è una manutenzione straordinaria, perchè quando lascerò l'appartamento sicuramente non mi porterò una lancetta del timer, ma ne continueranno a usufruire i proprietari. Idem per le altre voci almeno credo.

    Giovanna
    non era evidente dal tuo primo post che tu fossi inquilina.
    stando così le cose, a te spettano le spese che sono scritte sul contratto di locazione e con le modalità riportate (a forfait, a conguaglio, rate mensili fisse, ...).
    la tabella (ce ne sono varie) fa fede solo se riportata o richiamata nel contratto di locazione.
    comunque, sei in diritto di avere giustificativi di spesa da parte del locatore per tutte quelle spese che lui eventualmente ti chiederà e poi concorderai se spettanti o meno.
    Ultima modifica di paul_cayard; 15-11-2016 alle 10:54

  12. #11
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    Grazie Mauro, non mi fisso sulla definizione.
    Purtroppo l'amministratore è dipendente del proprietario (nel vero senso della parola), oltre ad essere amministratore pro tempore dello stabile è anche dipendente del proprietario. Quì nasce a mio parere un conflitto d'interesse, infatti l'acquisto di reti protezione per il giardino o acquisto di altri suppellettili per il condominio me lo sono ritrovato nel consuntivo da pagare. Ma quando lascerò il condominio porterò un pezzo per ogni acquisto ??? In un condominio nuovo quasi 5 anni è impensabile che si debbano sostituire sifoni, display per i citofoni, timer giardino, pompa irrigazione. Anche perchè sono materiali "nuovi" e dovrebbero durare almeno 10/15 anni o mi sbaglio ???
    grazie
    Giò
    Cercherò di sbilanciarmi, prendi le considerazioni per quel che sono, possono esserci diverse interpretazioni e vale ciò che c'è scritto nel contratto.

    A volte per risparmiare i condòmini deliberano l'acquisto di impianti economici, su tali decisioni l'amministratore non ha l'ultima parola.

    Su alcuni impianti si può ricorrere alla garanzia, su altri magari alla sostituzione, nella tua lista vi sono impianti diversi e proverò a sbilanciarmi.

    A carico del locatore:

    Reti di protezione per il giardino (a meno che non le abbia sostituite per l'uso che ne hai fatto)
    Acquisto suppellettili per il condominio (previo verificare di cosa si tratta nel dettaglio)
    Sostituzione orologio notturno(sempre che non l'abbia rotto tu)

    A carico locatore:

    Display citofono - l'impianto è il citofono, non ogni singolo pezzo che lo compone, per cui manutenzione ordinaria

    Sostituzione sezionatore, sifoni e valvole gas centrale termica - anche qui l'impianto principale è la centrale termica, i singoli componenti, secondo me, rientrano nella manutenzione ordinaria

    Sostituzione Timer Giardino e pompa irrigazione - suppongo facciano parte di un impianto unico per il giardino, per cui come sopra.

    La sostituzione completa di ogni singolo impianto: citofono, centrale termica e impianto d'irrigazione, sarebbe a carico del locatore.

    Ma come suddetto le interpretazioni possono essere differenti e vale ciò che c'è scritto nel contratto.

  13. #12
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    le parole ordinario e straordinario cambiano definizione a seconda del contesto
    edilizio, condominio, locazione,n.p. e usufruttuariio etc...

    se abbiamo un nudo proprietario, un usufruttuario-locatore e un conduttore
    cambiare una caldaia è spesa ordinaria per l'usufruttuario, e spesa straordinaria per il conduttore
    rifare le fogne è straordinaria per il n.proprietario e anche per il conduttore
    etc... etc...

    limitiamoci alla materia della locazione
    un tempo si diceva che sostituire era spesa straordinaria, riparare ordinaria il codice dice ancora così
    ma sappiamo tutti che le riparazioni, specie le piccole riparazioni non si fanno più, si fanno sempre e solo sostituzioni
    e l'elettronica che dura oltre i 2 anni di garanzia quasi non esiste

    ora, non ci sono sentenze a confermarlo, perchè si tratta di piccoli importi, ma di fatto, tutti, le piccole sostituzioni, ormai, le consideriamo manutenzione ordinaria a carico dei conduttori

    gio.ro tu la pensi diversamente
    vai in tribunale e facci sapere cosa ne pensa il tribunale
    Ultima modifica di prociotta; 15-11-2016 alle 16:36

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