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disaster_net

Spesa sostenuta anni fa

la domanda è un po' complessa e necessita di qualche chiarimento iniziale.

 

si tratta di Supercondominio ed una sala insita in uno dei 3 fabbricati è proprietà comune a tutti i proprietari (in quanto ex centrale termica di tutto il complesso)

 

2/3 anni fa (non so esattamente) sono stati eseguiti dei lavori in quanto il muro perimetrale (che poi è il di sostegno del fabbricato in cui si trova) presentava infiltazioni e cedimenti ance nella parte relativa alla porta di accesso esterna.

 

il vecchio amministratore del fabbricato (avevamo 3 amministratori uno per ciascun fabbricato ma non uno dedicato alle parti comuni) NON ha mai ne richiesto soldi ne presentato pezze giustificative addebitamndo il osto SOLO ai condomini del palazzo in questione.

 

Oggi alcuni di questi condomini mi chiedono in qualità di attuale amministratore delle parti comuni di suddividere la spesa relativa.

 

io ritengo come condomino di dover partecipare alle spese sostenute in quanto si trttt di parti comuni...

secondo il Vostro parere (meglio se avete qualche riferimento normativo e/o di sentenze) che proporzione dobbiamo applicare ??

in fondo il muro perimetrale sorregge il palazzo quindi una partecipazione di tutti in parti millesimali è da escludere...

come fare contando che loro sono 6 su 21 e che la sala comune è circa 1/4 della superficie del palazzo ?

 

grazie per l'aiuto

Flavio

Non essendoci tabelle millesimali per tutto il complesso, dividerei la spesa:3 e poi ogni palazzina applica le sue tabelle millesimali.

ma io ho le tabelle millesimali....

esiste una unica tabella poiché la storia del complesso è un po' particolare...

oggi ogni palazzina gestisce in maniera autonoma quello che succede sotto il suo tetto...

ed ogni condomino ha accettato di rapportare, per la propria palazzina, i millesimi a 1000.

 

quello che NON so è come operare di conto...

mi spiego...

quando dovemmo rifare i tetti per via della tromba d'aria del 2003 litigammo una cifra e poi si fece un conto molto complesso stimando il valore della cantina comune piu' o meno cosi'

 

diamo:

X: il valore della palazzina

X1: Valore "accettato" all'epoca della cantinloa comune

$s1: spesa complessiva

 

$s1 / (X + X1) * X1 = spesaa proquota solo per la contina

 

tale spesa è stata poi divisa per i millesimi di ciascun condomine (e quindi anche di chi abita nella palazzina stessa)

 

io vorrei sapere se esiste un metodo corretto per operare poiche quel palazzo doverebbe avere una seconda tabella millesimale che comprenda esplicitamente la cantina comune ....

lo so è un Casino con la C maiuscola...

 

Grassie

Flavio

 

Bisognerebbe attribuire dei millesimi alla cantina.

Un tecnico deve rifare la tabella generale inserendo anche questa u.i. condominiale. Una procedura che richiede una spesa in termini economici da suddividere fra tutte e tre le palazzine.

Oppure, di comune accordo si estrapola una percentuale (es. 10%) dei millesimi generali e si attribuiscono a questo locale. Di pari passo questa quantità di millesimi deve essere spalmata in riduzione a tutti i millesimi delle altre u.i.

ok...

una rivisitazione dei millesimi della palazzina in oggetto credo sia opportuna...

 

fatto 1000 i millesimi della palazzina che ospita la sala, estrapolare una quota a parte per la sala comune...

 

Qui' si tratta di COME operare oggi...

 

anche perchè, a ben vedere, in caso di riunione della palazzina si dovranno convocare TUTTI i condomini in quanto quella cantina è proprietà di tutti... anche se la differenza sono pochi euro...

 

posso proporre un esempio pratico ?

uso dati abbastanza piu' gonfiati del necessario....

 

Fatto 1000 i millesimi della palazzina

 

Fatto 6 + 1 (la parte comune) e conto questo 1 come valore di 1/3 rispetto ad 1 appartamento ovvero come se la cantina avessa le stesse caratteristiche di un appartamento ma fosse solo interrata

 

Avremmo circa 158,00 millesimi per gli appartamentie 52 millesimi per la cantina (valutata 1/3 dell'appartamento sovrastante .. come se fosse grande come tutto il piano... (come cantina ha un valore di circa 1/3) se dovessi contare la reale superficie direi che siamo ad 1/4 della superficie della pianta totale della palazzina)

questi 52 millesimi impattano su 21 condomini con millesimi che variano tra i 31 ed i 54... facciamo media.. 47,62

ovvero ciascun condomino dovrebbe pagare un importo che varia dai 1,61 millesimi a 2,81 millesimi per ogni spesa effettuata e relativa alla palazzina stessa...

 

mi sovviene una preoccupazione molto piu' consistente...

 

in cao di delibere della palazzina...

essendo la sala termica un bene in condominio... quante e quali sono le maggioranze che si dovranno adottare ??? (vabbè per i millesimi c'e' poca storia... basta che i residenti sulla palazzian siano daccordo ed avranno i 950 millesimi) ma per il numero delle teste ?

quanto conta la sala ? 1 testa ? 21 teste ??

 

opperdinci (veramente sarei stato molto meno signorile ma non posso permettermelo)...

 

Flavio

Non credo sia necessario essere sottili anche perchè non ne vale la pena. Io escluderei questo lacale da qualsiasi intervento ai fini di convocazioni e manutenzione alla palazzina. Coinvolgerei tutte le palazzine solo se si dovesse effettuare una manutenzione al locale come pavimentazione, pitturazione, arredo.

Credo, da quello che ho capito, che si tratta di un ex locale dove era situata la centrale termica. Essendo venuto meno questo servizio sicuramente questo lacale appartiene come proprietari alla palazzina ove ubicato mentre le altre palazzine avevano una servitù per il servizio riscaldamento.

no Gold_Re.

 

nel mio rogito è specificatoa chiare lettere che tra le parti comuni (di cui è stata trasferita perte proquota millesimale) c'è la sala termica che serviva tutto il complesso.

 

non si tratta di servitu... ma di condominio bello e buono !!

 

Flavio

Scusate se ritiro su questa discussione ma mi trovo in un piccolo ginepraio ed ho bisogno di qualcuno esperto che mi indichi come procedere (e magari a che santo votarmi... Santa Rita - la santa dei miracoli impossibili credo mi abbia dato buca)

 

Ricapitolo...

 

anno 2009

- supercondominio senza amministratore.

- 3 condomini separati amministrati separatamente

- in un condominio è presente una sala (ex sala termica) inserita nel rogito come BENE IDIVISO tra tutti i condomini

- sono fatti dei lavori "urgenti" di notevole entità (5000 euro) fatti eseguire dall'amministratore del palazzo che è anche condomino (ma non nello stesso stabile)

- è stato approvato e chiuso il bilancio 2009 dello stesso stabile con ripartizione della spesa tra i condomini stessi.

 

anno 2010

- nominano me come amministratore delle parti comuni

 

anno 2011

- il fabbricato in questione nomina nuovo amministratore che rivede completamente il bilancio e mi fa pervenire (oggi 02/05/11) richiesta di "prendere in considerazione la spesa trattandosi di vano comune, per sottoporla all'esame della prossima assemblea dei condomini"

 

Ai sensi dell'articolo 1134 c.c. e non avendo richiesto ne una assemblea ordinaria ne tantomeno straordinaria dove deliberare la spesa in sede preventiva o consuntiva, e sopratutto avendo il palazzo in questione già deliberato il bilancio di quella annualità, io ho le mani legate e non posso che rimettermi alla volontà dei singoli "altri" condomini nel contribuire , consigliando il nuovo amministratore dello stabile, di procedere aprendo contestazione con il precedente alla richiesta risarcitoria indicandolo come errore professionale ......?

Pero' mi pare assolutamente inadeguata come risposta....

 

Qualche amministratore con grossa esperienza in casini... mi puo' consigliare ???

 

Grazie

Flavio

aggiungo una ulteriore domanda....

 

puo' l'assemblea OGGI ratificare una spesa cosi' vecchia ed inserita già in un bilancio chiuso?

 

Se si, con che maggioranze (trattandosi di intervento non vouluttuario ma necesario alla conservazione del bene) ?

 

grazie ancora.

Flavio

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