Servitù di passaggio - ma il proprietario del fondo è tenuto alla partecipazione della spesa sulle parti comuni?

[Lord MAGNUM]

E' notorio che al proprietario di un fondo va concessa la servitù di passaggio sia pedonale che con mezzi di locomozione, ma il proprietario del fondo è tenuto alla partecipazione della spesa sulle parti comuni??? Nel caso specifico un Condomino ha acquisito un piccolo fondo all'interno dell'area condominiale (ma che, peraltro, non fa parta del Condominio stesso e per accedervi oltre ad avere, il precedente proprietario, aperto un varco nel muro perimetrale del suo terrazzo ed essersi"aggiustato" il tetto del locale caldaia, che è cmq proprieta comune e quindi ha già commesso un abuso, per accedervi direttamente da casa sua), e quindi è pacifico che abbia in dotazione chiavi e tlcmnd per l'accesso da cancello condominiale; ma, a parte le spese relative alle parti comuni di accesso ai fondi (sia quello esclusivo che quelli comuni) e quindi pulizie e illuminazione, qualora venisse danneggiato il cancello di accesso e/o i suoi automatismi, è corretto farlo partecipare alle spese???

Grazie!!!

[Tullio01]

Non è ben chiaro come questo fondo all'interno dell'area condominiale non faccia parte del condominio, ovvero è un'altro stabile? Se è così non può unire la proprietà che stà all'interno con una proprietà esterna, fatto salvo una delibera all'unanimità;

 

Non si può aprire una porta per mettere in comunicazione due appartamenti di proprietà situati in condomini diversi, anche se separati soltanto da un muro condiviso. L’alterazione del muro perimetrale, infatti, realizza un uso indebito della cosa comune oltre a poter precostituire una servitù di passaggio. (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 10606/14; depositata il 15 maggio)

Vale anche per i fondi in quanto diventa una servitù a carico del condominio, questo fondo acquistato dal condomino avrà pure un'altra entrata? Immagino di si, per cui può usare quella.

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[Nicolas Fiasconaro]

E' notorio che al proprietario di un fondo va concessa la servitù di passaggio sia pedonale che con mezzi di locomozione,

Salve,

in realtà ciò che va concesso è la servitù pedonale, quella con i mezzi a locomozione è ulteriore. Ed ad ogni modo la servitù pedonale è anch'essa opzionale, nel senso che diviene un obbligo nel caso dei c.d. fondi interclusi, ovvero senza accesso diretto alla via pubblica.

 

Per la restante parte, francamente non ho capito molto sullo stato dei luoghi.

 

Cordiali saluti.

[Tullio01]

Aggiungo che nel caso il fondo sia intercluso, la servitù va chiesta a tutti i fondi vicini che accedono alla pubblica via;

 

L'azione di costituzione coattiva di servitù di passaggio deve essere contestualmente proposta nei confronti dei proprietari di tutti i fondi che si frappongono all'accesso alla pubblica via, realizzandosi la funzione propria del diritto riconosciuto al proprietario del fondo intercluso dall'art. 1051 cod. civ. solo con la costituzione del passaggio nella sua interezza. Ne consegue che, in mancanza, la domanda va respinta perché diretta a far valere un diritto inesistente, restando esclusa la possibilità di integrare il contraddittorio rispetto ai proprietari pretermessi.

(Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 22/04/2013 n° 9685)

[bessy41]

Buongiornom mi allaccio a questo post per una richiesta sempre su diritto di passaggio.

 

sono proprietaria di un doppio box ( MQ 50 ) , che sto cercando dare in affitoo, in quanto è a Milano ed io risiedo a Monza.

Il mio box è dotato di un lucernario che da accesso al cavedio (per accedere al cavedio si puo' anche passare da un appartamento.

 

A parte che non so dove sta scritto che c'è un diritto di passaggio ( il box lo ho avuto in eredità da mio padre e sull'atto d'acquisto, non c'è scritto nulla.

 

Ad ogni modo, pare che si debbano fare dei lavori di strutturazione alle facciate interne e sul capitolato, è indicato che io dovrei dare in forma scritta la disponibilità sia all'accesso al box, ma anche la disponibilità di utilizzo per TUTTA la durata dei lavori.

 

Mi date dei suggerimenti? non posso avere tutto questo disturbo e magari perdere anche la possibilità di

darlo in affitto.

 

p.s. deve esserci per forza da qualche parte uno scritto che c'è questo diritto di passaggio??

 

bessy41

[Lord MAGNUM]

chiedo scusa a bessy ma volevo ritornare un attimo (si fa per dire) sul mio post aggiungendo (a beneficio di Tullio) che il fondo effettivamente non è ben chiaro nemmeno a noi condomini in pratica è come se il costruttore avesse "dimenticato" questa striscia di terreno di circa 60/70 mq all'interno del condominio pur senza mai accatastarlo (ed a questo punto potrebbe davvero non esserlo a meno di condoni). Il costruttore poi, prima di stirare le zampe, deve aver ceduto quella strisci ad un condomino che, con estrema lungimiranza e favorito dall'aquiescenza di un precedente amministratore, ha aperto un varco su di un muretto delimitante il suo terrazzo/giardino esclusivo con il tetto del locale caldaia che a sua volta è contiguo alla suddetta striscia di terra. A beneficio di Nicolas aggiungo che il fondo era sicuramente intercluso e non facente parte nè delle planimetri nè dei volumi ereditati dal costruttore e, visto che l'apertura del muretto (che è a considerarsi mura perimetrale e quindi abusivo) non è stata fatta dal costruttore l'unico accesso possibile e quello comune al cancello posto alla sommità di una rampa che consente l'accesso ai box. In quanto alla facoltà di accedere al fondo anche con eventuali automezzi la sentenza (recente) l'ho verificata non più tardi di due o tre mesi orsono. Ma il nocciolo della questione è: deve partecipare il propietario del fondo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative alla servitù di passaggio di cui gode? E come andrebbero quantificate le partecipazioni? Si dovrebbe fare una nuova tabella millesimale totale, o solo parziale (peraltro già esistente) relativa a tutti gli utilizzatori della rampa, e del cancello??? Io ritengo di sì in quanto avendo, al di là dell'apertura indebita che potrei intimargli di chiudere, non avrebbe altro accesso di quello e se dovesse "rompersi" quel cancello (a prescindere dal fatto che io debba farlo riparare nei tempi e nei modi che ritengo più giusti) egli non avrebbe la possibilità di accedere al fondo.

Scusate se mi sono dilungato "una 'nticchia" 🙂

[Lord MAGNUM]

Ogni Condomino ha l'obbligo di concedere il passaggio e/o l'esecuzione di LL.SS. di interesse comune qualora non vi siano altre possibilità di accedere al fondo oggetto dei LL. stessi.

[Tullio01]

Non mi è ben chiara la situazione, però se questo fondo è intercluso da tutte le parti da parti condominiali, ovvero come fosse un'isola (fondo privato) in mezzo al mare (il mare rappresenta il condominio), il condomino proprietario di questo fondo ha diritto di accesso, come del resto tutti gli altri condomini sul fondo condominiale, e da questo solo lui proprietario entrerà nel suo fondo privato, salvo eventuali permessi per altri, da parte del proprietario del fondo intercluso.

In pratica, da come la vedo io, attraverso le parti comuni entro nel mio appartamento, ovvero non esiste nessuna servitù perchè ho diritto di usare le parti comuni del condominio essendo io stesso condomino.

[Lord MAGNUM]

Forse, Tullio, mi sfugge qlcs..... Nella mia "ignoranza" il condomino in questione non dovrebbe avere nessun diritto ad accedere a quelle parti comuni in quanto non partecipa alle spese relative ad essa. E' come un proprietario di P.T. che non partecipando alle spese ne ordinarie, ne straordinarie dell'impianto ascensore, se volesse andare a stendere panni in terrazza dovrebbe salire a piedi.Per il resto hai inquadrato perfettamente la situazione.... In effetti "lui" è come se fosse su di un'isola in mezzo al mare (solo che però quel tratto di mare non è suo, a meno che......)

[Lord MAGNUM]

.... anche perchè se avesse diritto ad usufruire della cosa comune dovrebbe partecipare al mantenimento per il miglior godimento della stessa in ragione dei propri m/m......

E così non è 🙂

[Tullio01]

E' come un proprietario di P.T. che non partecipando alle spese ne ordinarie, ne straordinarie dell'impianto ascensore, se volesse andare a stendere panni in terrazza dovrebbe salire a piedi.Per il resto hai inquadrato perfettamente la situazione.... In effetti "lui" è come se fosse su di un'isola in mezzo al mare (solo che però quel tratto di mare non è suo, a meno che......)

Il proprietario di un appartamento al PT deve partecipare alle spese per l'ascensore come disposto dall'art 1124 cc, fatto salvo non esista titolo contrario.

Per cui pagherà zero per l'altezza piano ma per i mlm di sua competenza per il rimanente 50% della spesa di manutenzione e ricostruzione dell'impianto ascensore e pure delle scale.

Ma ora mi pare che andiamo fuori tema completamente cercando cose che non esistono, ovvero se questo fondo è "annegato" nelle parti comuni del condominio, anche il proprietario di questo fondo deve contribuire alla manutenzione di queste parti, come del resto tutti gli altri, sempre fatto salvo titoli diversi o convenzioni.

.... anche perchè se avesse diritto ad usufruire della cosa comune dovrebbe partecipare al mantenimento per il miglior godimento della stessa in ragione dei propri m/m......

E così non è ?Così non è? E perchè non è così? Visto che DEVE contribuire alle parti comuni essendo condomino?

[Lord MAGNUM]

Perchè "noi" abbiamo una tabella B/rampa, una B/box ed una B/scale per differenziare le partecipazioni a seconda dell'utilizzo che se ne fa d'altronde essendo una scelta deliberata dall'A. di C. non è vessativa per nessun Condomino anzi...... Farlo partecipare alle spese vorrà dire rivedere tutti gli estimi dei m/m della tab. B/rampa. (per l'ascensore invece è giusto il richiamo al 1124 però noi abbiamo m/m 0 da regolamento di condominio per i P.T. e poichè il Regolamento è contrattuale sarà impossibile avere una maggioranza qualificata per deliberare in merito visto che i soli proprietari dei P.T. valgono oltre 200 m/m)

Comunque grazie e per le dritte e per le puntuali risposte.