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Ale85

Ristrutturazione parapetti a uso esclusivo

Buongiorno,

mi scuso se l'argomento è stato trattato già in vari topic ma chiedo a voi esperti una conferma.

Vi spiego la situazione:

Condominio da 8 appartamenti, 4 al piano terra e 4 al primo piano.

Ogni appartamento posto al primo piano ha 2 terrazzi esterni(scusate per i termini base) al perimetro del condominio e completamente a uso esclusivo con parapetti di mattoni facciavista, ancorati solo al lastrico (quindi non ancorati al muro del condominio).

Il punto è questo:

i parapetti dei terrazzi a nord hanno subito dei danni (vuoi per cause atmosferiche vuoi per i materiali non idonei) e devono perciò essere completamente rifatti.

Queste spese di rifacimento sono a carico del proprietario o di tutti i condomini?

Nei vari topic trovavo riferimenti a codici civili che definiscono il parapetto come prolungamento del muro del condominio e quindi diventa parte comune; io ho trovato in internet pero dei riferimenti a sentenze di cassazione in particolare la n°2726 del 25/02/2002 e n°735 del 19/01/2004 che invece li considerano come parti esclusive perchè servono per la sicurezza di chi utilizza il terrazzo.

 

A cosa dovrei fare riferimento per capire come queste spese devono essere ripartite?

 

Vi ringrazio per l'attenzione.

Rifacimento dei terrazzi,come ripartire le spese.Il criterio di ripartizione.

Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 28 settembre 2012, n. 16583

"In tema di lastrici solari l'articolo 1126 del Cc si riferisce esclusivamente alle componenti essenziali della struttura, come le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che effettivamente svolgono la funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato. Restano, invece, escluse dalla previsione della norma gli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."

Salve, se comunque la parte dei parapetti da riparare è soltanto esterna, che in genere completa la facciata e fa parte di qust'ultima,

non sarebbe errato ripartirla fra tutti i condòmini. (valutazione del tutto personale)

Salve, se comunque la parte dei parapetti da riparare è soltanto esterna, che in genere completa la facciata e fa parte di qust'ultima,

non sarebbe errato ripartirla fra tutti i condòmini. (valutazione del tutto personale)

grazie per la risposta.

Per precisare il parapetto è formato da un unica fila di mattoni faccia vista e il problema sorto è l isolamento di questi ultimi dalla malta che li tiene fissi.

Quindi la riparazione consiste nel rimuovere interamente il parapetto e rifarlo ex novo.

come si dovrebbe interpretare secondo lei la frase "completa la facciata del condominio"? I parapetti essendo esterni al perimetro condominiale e staccati dal muro di una decina di centimetri da entrambi i lati posso comunque ritenersi facciata del condominio?

Non capisco bene che problema ha questo parapetto. Se è intabile bisogna rifarlo e le spese sono a carico del proprietario esclusivo. se non è intabile occorrerà casomai fargli intonaco, rasatura e tinteggiatura più copertina. In questo caso la parte esterna secondo me può essere divisa fra tutti per millesimi e la copertina per il 50% questo perchè un parapetto rovinato all'esterno può causare danni al condomino del piano di sotto senza che c'entri nulla l'utilizzo del lastrico.

Non capisco bene che problema ha questo parapetto. Se è intabile bisogna rifarlo e le spese sono a carico del proprietario esclusivo. se non è intabile occorrerà casomai fargli intonaco, rasatura e tinteggiatura più copertina. In questo caso la parte esterna secondo me può essere divisa fra tutti per millesimi e la copertina per il 50% questo perchè un parapetto rovinato all'esterno può causare danni al condomino del piano di sotto senza che c'entri nulla l'utilizzo del lastrico.

La ringrazio per le risposte che mi ha dato fin'ora.

Cerco di spiegarle meglio la situazione:

 

Il parapetto come detto sopra è in muratura con mattoni lasciati a vista, quindi niente intonaco ne vernici all'esterno, si vede il mattone per capirci.

Per ora non ci sono danni visibili al'esterno ma il condomino che ne ha uso esclusivo ha notato che la malta tra i mattoni che compongono il parapetto si è consumata e in alcuni punti questi ultimi non sono più saldi(cosa che ho appurato anche io di persona); quindi come misura di prevenzione prima che succeda qualche incidente ha mosso l'idea di ristrutturarlo.

 

Se come ho capito dal suo discorso precedente il lavoro è a carico esclusivo del condomino giusto?

La ringrazio ancora per la disponibilità

Secondo me è necessario vista l'intabilità che oltre al rifacimento (a carico del proprietario esclusivo) si facesse anche l'intonaco e la pittura e si mettessero copertine ben stuccate e con almeno 4cm di sporgenza. La parte esterna dell'intonaco, come già detto, è mia opinione che potrebbe essere ripartita per millesimi tra tutti e le copertine al 50% tra tutti i condòmini e il proprietario del lastrico. Comunque come indicato da giglio2 la cassazione si è espressa in merito indicando che tutte le spese riguardanti il parapetto spettano al proprietario del lastrico.

La ringrazio per la cortesia e le risposte celeri ed esaustive.

 

Buona giornata.

Secondo me è necessario vista l'intabilità che oltre al rifacimento (a carico del proprietario esclusivo) si facesse anche l'intonaco e la pittura e si mettessero copertine ben stuccate e con almeno 4cm di sporgenza. La parte esterna dell'intonaco, come già detto, è mia opinione che potrebbe essere ripartita per millesimi tra tutti e le copertine al 50% tra tutti i condòmini e il proprietario del lastrico. Comunque come indicato da giglio2 la cassazione si è espressa in merito indicando che tutte le spese riguardanti il parapetto spettano al proprietario del lastrico.

Un ultima coertesia le chiederei visto che lei svolge l'attività di amministratore condominiale:

tra poco ci sarà l'assemblea e verrà sicuramente trattato anche quest'argomanto; ho sentito voci che l'amministratore vuole suddividere la spesa della ristrutturazione per i millesimi(definendo il parapetto come decoro architettonico del condominio).

Visto come ho descritto sopra la situazione del parapetto è possibile definirlo come tale o fa comunque fede ciò che ha decretato la cassazione?

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