#1 Inviato 18 Maggio, 2014 Come si devono ripartire le quote di pagamento per la manutenzione ordinaria di una villa bifamigliare composta da: 1 appartamento da mq.80 e da un altro appartamento da mq.160? Qualcuno potrebbe spiegarmi? Grazie.
#2 Inviato 19 Maggio, 2014 Da quanto dici non c'è una tabella millesimale, per cui sarebbe meglio decidere, anche tra voi due proprietari, quanti millesimi ha un appartamento e quanto l'altro, a grosso modo si potrebbe fare 334 mlm quello da 80 mq e 666 mlm quello da 160 mq, però forse sarebbe bene calcolare sulla base del valore catastale, oppure far calcolare la tabella di proprietà da un tecnico abilitato, p.es. un geometra. Stabilire sulla base delle spese di manutenzione ordinaria è relativo perchè ci sono 3 criteri per le partizioni 1° per millesimi 2° in proporzione all'uso 3° per il gruppo di condomini che ne trae utilità, secondo le varie manutenzioni da fare, tutti entro l'art. 1123 cc, per cui dovresti dire quali spese di manutenzione vanno eseguite in questo condominio minimo; cc art. 1123. Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Poi ci sono altri criteri negli artt. seguenti 1124, 1125 e 1126 cc, per le scale e ascensori, (se c'è l'ascensore, anche se non credo ci sia), volte e solai, lastrici solari di uso esclusivo.
#3 Inviato 19 Maggio, 2014 . Tullio la ringrazio per la risposta. Cito alcune delle spese piu' comuni che abbiamo; Spesa della corrente elettrica parti in comune, spesa di manutenzione cancello elettrico, spesa pulizia tubature scarico fognario, spesa di posa ghiaia nel cortile, spesa di manutenzione porta d'ingresso scale. Se può servirle per la proporzione della spesa di manutenzione del cancello elettrico noi abbiamo 2 auto in famiglia, invece l'altra famiglia ne possiede 3.
#4 Inviato 20 Maggio, 2014 . Tullio la ringrazio per la risposta.Cito alcune delle spese piu' comuni che abbiamo; Spesa della corrente elettrica parti in comune, spesa di manutenzione cancello elettrico, spesa pulizia tubature scarico fognario, spesa di posa ghiaia nel cortile, spesa di manutenzione porta d'ingresso scale. Se può servirle per la proporzione della spesa di manutenzione del cancello elettrico noi abbiamo 2 auto in famiglia, invece l'altra famiglia ne possiede 3. Per la spesa dell'energia elettrica delle parti comuni si divide per millesimi di proprietà eccetto la luce delle scale la quale si divide in proporzione dell'altezza piano, cancello elettrico per mlm di proprietà e non per numero delle auto, lo stesso criterio (per mlm) vale per la spesa dello scarico fognario, la ghiaia nel cortile e la porta d'ingresso alle scale.
#5 Inviato 21 Maggio, 2014 Vorrei specificare anche un'altra cosa se potesse essere utile per il calcolo delle ripartizioni spese. Il figlio della famiglia dell'appartamento di 160mq. che non risiede nemmeno piu' qui utilizza la casa anche come deposito materiale edile creando disturbo e un andare e rivieni di autocarri a pieno carico durante la giornata. E' da tener conto per le ripartizioni spese cancello elettrico e delle ghiaia?
#6 Inviato 21 Maggio, 2014 . Tullio la ringrazio per la risposta.Cito alcune delle spese piu' comuni che abbiamo; Spesa della corrente elettrica parti in...... Se può servirle per la proporzione della spesa di manutenzione del cancello elettrico noi abbiamo 2 auto in famiglia, invece l'altra famiglia ne possiede 3. Direi che rispondere citando i criteri letti nelle norme che si applicano nei Condomini tradizionali espone a palesi gaffe ed errori con il solo risultato di creare confusione. Hai acquistato/costruito una abitazione in quella che definisco "bifamiliare" ...solitamente sono costituite da unita' complementari pressoché' identiche. Tu invece chiarisce che 1 e' il doppio dell' altra. Intanto questa proporzione ( o meglio sproporzione ) non si riflette automaticamente in una valutazione millesimale. Io mi chiedo se quando hai preso la decisione di diventare proprietario di una simile realtà' ti sei premurato di conoscere quello che sarebbe stato una sorta di socio di maggioranza. Sarebbe stato meglio tu avessi preso preventive informazioni sui tuoi diritti/doveri ma ancor più li avessi concordati e sottoscritti con il coinquilino.
#7 Inviato 22 Maggio, 2014 Cosa c'entra il coinquilino non so, se è bifamiliare ci saranno due proprietari, se poi uno dei due cede in affitto ad un inquilino si metterà lui d'accordo per le spese che il conduttore dovrà versare a lui. Caso mai birbos doveà stabilire con l'altro proprietario le spese tra loro due, sulla base dei criteri del codice civile, perchè si tratta di un condominio, senza calcolare l'inquilino. Seguendo la teoria secondo la quale il condominio minimo (condominio formato da due soli proprietari) è un condominio, deve anche affermarsi che a tale fattispecie si applicheranno le norme del condominio e non quelle relative alla comunione ordinaria. (cassazione-21-09-2012-n-16128)
#8 Inviato 22 Maggio, 2014 Coinquilino è un sinonimo di abitante nello stesso edificio...e una famigliare è un edificio, altrimenti sarebbero 2 villette singole e saparate (ma allora non sarebbero coinquilini ma semplici vicini) Che fossero 2 proprietari di unità distinte era chiaro e pacifico fin dalle premesse. Tale edificio potrebbe anche non essere un Condominio, come molte delle villette bifamigliari delle nostre zone. Birbos non spiega se le unità siano sovrapposte o contigue ma si limita a citare alcuni servizi in comune come enel zone comuni, cancello, portone ingresso e fognature. Si potrebbe configurare l' ipotesi di Comunione o Condominio Parziale ma in ogni caso se fosse Condominio nel senso tradizionale del termine sarebbe sempre Condominio Minimo. In una realtà dove 2 proprietari hanno "pesi" ben diversi o ti siedi ad un tavolino e di comune accordo trovi un compromesso (e ribadisco sarebbe stato meglio farlo fin da subito) oppure sei ogni giorno dal Giudice. Mettersi di traverso invocando tabelle millesimali, suddivisioni di spese secondo il proprio comodo e andare per avvocati ad ogni piè sospinto ...è la cosa migliore per buttare più soldi dei benefici che si otterrebbero. Come semplici linee guida bisogna vedere cosa indicano i rogiti perchè molto facilmnete si può ipotizzare che tutte le aree esterne siano divise in parti uguali e visto il genere di spese che Birbos mette in evidenza in questo momento (ghiaia e uso cancello) 9 su 10 che dovranno ripartirle in parti uguali. Il cancello lo usano entrambi e non conta quanti veicoli disponga uno rispetto all' altro come nemmeno quante volte facciano ripsettivo uso del cancello.
#9 Inviato 22 Maggio, 2014 Il condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari, gli inquilini o coinquilino centrano come il cavolo a merenda, caso mai sarà il vicino condomino, e sarà comunque un condominio benchè minimo con tutte le regole che ne scaturiscono dalla lettura del Codice Civile comprese le partizioni delle spese relative, per valore dell'u.i. di proprietà (cc art 1123 cc); Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000) Certamente altri accordi possono essere adottati tra i due, ovviamente e semprechè sono d'accordo, altrimenti vale il Codice Civile. Nel mio primo messaggio avevo scritto; Da quanto dici non c'è una tabella millesimale, per cui sarebbe meglio decidere, anche tra voi due proprietari, quanti millesimi ha un appartamento e quanto l'altro, a grosso modo si potrebbe fare 334 mlm quello da 80 mq e 666 mlm quello da 160 mq, però forse sarebbe bene calcolare sulla base del valore catastale, oppure far calcolare la tabella di proprietà da un tecnico abilitato, p.es. un geometra. Ovviamente allo scopo di ripartire equamente le spese tra i due condomini proprietari di questo condominio minimo.
#10 Inviato 22 Maggio, 2014 Ancora senti il bisogno di impartirmi lezioni sull' ABC??? O cresci ...o vai avanti a suon di cause perse.
#11 Inviato 22 Maggio, 2014 Dimaraz, non voglio insegnare nulla a nessuno tantomeno a chi non legge e non vuol comprendere le norme di base del condominio e comunione, ossia il Codice Civile dall'art. 1100 al 1139 e neppure le decisioni della Corte di Cassazione le quali non fanno legge ma giurisprudenza. Ovvero se uno ricorre per gli stessi motivi, avrà terreno fertile per una sentenza a suo favore. Ma chi ti credi di essere, l'unico che in questo Forum ha la verità in tasca? Ma Daiiii ! 🙂
#12 Inviato 22 Maggio, 2014 No...non l' ho notato e nemmeno mi riguarda...e potrei rovesciare i "commenti" sul leggere e comprendere...ma è tempo perso. Se non fossi così suscettibile ti accorgeresti che pure tu avevi dato "suggerimenti" identici...tranne sproloquiare di ascensori e discutere di criteri senza nemmeno sapere come è conformato l' edificio. Se vuoi rendere un servizio a chi pone la domanda fatti dare tutti i dati necessari prima di "turbinarlo" di leggi e sentenze che gli creano solo confusione. Ad majora semper.
#13 Inviato 22 Maggio, 2014 Come semplici linee guida bisogna vedere cosa indicano i rogiti... Esattamente e solo poi disquisire. Con molta probabilità si potrebbe esser nel caso di condominio minimo e quindi applicare le regole ad esso preposte: --link_rimosso-- http://www.confedilizia.it/cond-minimo.html - - - Aggiornato - - - Ancora senti il bisogno di impartirmi lezioni sull' ABC??? O cresci ...o vai avanti a suon di cause perse. p.s. non so se l'hai notato, io cerco in tutte le maniere di evitare intrusioni nei topic dove tu rispondi anche in modo errato, invece in questo caso sei stato tu che ti sei intromesso. Gradirei lo stesso trattamento da te, onde evitare discussioni interminabili e chiusure di Topic da parte dello Staff, che potrebbero dare delle risposte a chi le chiede. Questi poco interessanti post chiedo abbiate la compiacenza di evitarli!Grazie.
