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Ripartizione spese terrazzo a livello

  1. #1
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    Ripartizione spese terrazzo a livello

    Ripartire le spese per la riparazione di un terrazzo a livello o di un lastrico solare è molto semplice, se la cosa non ti tocca da vicino… 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo e 2/3 a tutti gli altri cui il terrazzo funge da copertura.
    Si dà il caso, però, che questa volta i 2/3 spettino a me.
    Ho un garage coperto da un terrazzo pertinente ad un appartamento del I piano. L’incuria del proprietario del terrazzo ha fatto sì che il soffitto del mio garage stia letteralmente cadendo a pezzi … e io devo pagargli io 2/3 per far bello il suo terrazzo, approvando nel contempo la sua totale assenza di manutenzione?
    Il calcare, inoltre, mi sta danneggiando la vernice dell’autovettura.
    In un altro condominio -nel luglio scorso- ho rifatto a spese mie la pavimentazione del mio terrazzo e ho pure fatto rifare l’intonaco e la tinteggiatura del piano di sotto senza chiedere nulla a nessuno e ora mi trovo costretto a pagare per rifare la pavimentazione del terrazzo sopra di me?
    Ma non dovrei chiedergli i danni?
    Ma non sono due pesi e due misure?



  2. #2
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    Prima di essere il suo terrazzo, è il TUO tetto, che è la funzione prevalente della struttura, per questo a te competono i 2/3 della spesa. L'incuria non è stata solo sua ma anche tua.
    Quindi hai fatto male ad accollarti completamente le spese del tuo terrazzo dall'altra parte.



    Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
    L'art. 1126 cod.civ., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) fra l'utilitas connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e l'utilitas, ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini.
    Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.
    Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.


    Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239
    In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
    Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
    Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l'uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario.
    Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo

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  3. #3
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    "Quindi hai fatto male ad accollarti completamente le spese del tuo terrazzo dall'altra parte."
    Hai ragione, ti condivido, ma nella mia richiesta di aiuto (vedi sotto) si era concluso che la spesa toccava solo a me...



    Grazie
    Giancarlo


  4. #4
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    1
    ho letto con interesse la vostra discussione ma vorrei porre un quesito in più..
    su una terrazza a livello posta al 5 piano sono presenti dei pilastri sormontati da travi orizzontali e questi pilatri penso siano i pilastri che verticalmente percorrono e sostengono tutto lo stabile e che salgono fino al lastrico solare posto sul piano immediatamente superiore.
    chi paga la spesa di rifacimento dei pilastri e delle travi? e come si divide la spesa? tenete conto che sia la terrazza a livello del 5 piano che il lastrico solare superiore sono di proprietà esclusiva (2 proprietari diversi), si suddivide in millesimi di proprietà quindi pagano tutti o si utilizza il criterio di 1/3 e 2/3?

    Grazie sin d'ora

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