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Ripartizione spese straordinarie

  1. #1
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    Ripartizione spese straordinarie

    Buongiorno,
    nel mio condominio lo scorso anno è stato effettuato un intervento per la rimozione delle parti di facciata ammalorate e pericolanti. In assemblea quest'anno si è approvata la spesa per il ripristino delle parti interessate e per questo è stata chiesta una rata straordinaria. La spesa, ho notato, non è stata ripartita secondo millesimi di proprietà come mi sarei aspettata, ma secondo una tabella di millesimi di "gestione" sulla base della quale sono normalmente ripartite le spese ordinarie (es tinteggiatura della portineria, manutenzioni generiche, ecc). E' corretto? Non si tratta di un intervento straordinario?
    Grazie per l'attenzione
    AF


  2. #2
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    Salvo diversamente disposto dal RdC Contrattuale, la facciata è parte comune e le relative spese devono perciò essere ripartite per mlm di proprietà, non so se in quell'assemblea dove si è approvata (meglio dire ratificata) la spesa riguardante la facciata avete caso mai deciso una diversa ripartizione all'unanimità, ossia diversa da quanto stabilito dall'art. cc 1123 c.1°., se caso mai è così la partizione è corretta, altrimenti non lo è.


  3. #3
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    Grazie per la risposta. In assemblea non è stato precisato come sarebbe stata ripartita la spesa. Non ho presente il regolamento di condominio. Ho però constatato che tutte le spese per interventi di manutenzione come rotture dei pannelli del riscaldamento, sostituzione delle tubature ecc. sono ripartiti secondo questa tabella millesimale di gestione. Il fatto è che tutti i condomini sono svantaggiati da questa ripartizione rispetto a quella per millesini di proprietà, ad eccezione di una società (legata al costruttore dello stabile) che possiede circa 1/3 dello stabile.
    AF


  4. #4
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    Paolino è stato molto chiaro. Le spese vanno sostenute per millesimi di proprietà e non di gestione. A meno che non ci sia un regolamento di natura contrattuale che dica diversamente.


  5. #5
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    Scritto da afoppoli il 01 Set 2011 - 14:12:07: Il fatto è che tutti i condomini sono svantaggiati da questa ripartizione rispetto a quella per millesini di proprietà, ad eccezione di una societ [...]
    Ti consiglio di controllare se caso mai questa ripartizione "di gestione", non sia contrattuale, ovvero leggi bene il tuo rogito


  6. #6
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    Grazie per la precisazione. Controlerò nel rogito. Nel caso fosse questo il motivo, è possibile modificare le cose? Putroppo lo stabile è vecchiotto e quindi ha delle grossissime spese di manutenzione dovute a usura (tubature, impermeabilizzazioni dei lastricati, pannelli di riscaldamento, ecc.) Come ripeto tutti i condonimi tranne 1 avrebbero minori spese se il riparto fosse per millesimi di proprietà. Da qualche parte ho letto che alcune clausole del regolamento contrattuale possono essere modificate con la sola maggioranza e non più con l'unanimità. Potrebbe valere anche in questo caso?
    Grazie
    AF


  7. #7
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    Scritto da afoppoli il 01 Set 2011 - 14:40:40: ... Da qualche parte ho letto che alcune clausole del regolamento contrattuale possono essere modificate con la sola maggioranza e non più con l'unanimità. Potrebbe valere anche in questo caso?
    Non so dove lo hai letto, ma se una convenzione è contrattuale (magari registrata all'Agenzia del Territorio - Conservatoria), la modifica si può effettuare solamente con la partecipazione di tutti gli interessati all'unanimità (1000/1000)

    Modificato Da - Paolino Pao il 01 Set 2011 14:56:37

  8. #8
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    Grazie Paolino,cercherò di capire la genesi di questa tabella millesimale di gestione e dove è scritto quali spese devono essere ripartite con essa. L'informazione che avevo letto si riferiva a una sentanza in cui si precisa va che solo le clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà)richiedono per la modifica l'unanimità dei consensi dei condomini.
    AF


  9. #9
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    E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
    Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)


  10. #10
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    ho chiesto all'amministratore un chiarimento sul criterio di riparto. mi ha risposto che il riprostino delle parti ammalorate della facciata è considerata spesa ordinaria. come posso obiettare? la spesa è stata discussa nell'ambito di una riunione ordinaria in cui non si è espressamente definito il cirterio di riparto. l'amministratore ha però mandato 2 rate straordinarie per questi lavori. posso chiedere che si gestita come spesa straordinaria?
    AF


  11. #11
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    Scritto da afoppoli il 12 Set 2011 - 15:04:10: ho chiesto all'amministratore un chiarimento sul criterio di riparto. mi ha risposto che il riprostino delle parti ammalorate della facciata è considerata spesa ordinaria. come posso obiettare? la spesa è stata discussa nell'ambito di una riunione ordinaria in cui non si è espressamente definito il cirterio di riparto. l'amministratore ha però mandato 2 rate straordinarie per questi lavori. posso chiedere che si gestita come spesa straordinaria?
    AF
    Non so come ha ripartito la spesa il tuo amministratore comunque il criterio di riparto NON cambia se questa è ordinaria o straordinaria, ossia la spesa per facciata viene ripartita per mlm di proprietà, sia se si fanno interventi "ordinari" oppure "straordinari"



  12. #12
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    Caro Paolino,
    ti ringrazio per la precisazione. Ho parlato con l'amministratore ma insiste che l'intervento è di manutenzione ordinaria adducendo che non è stata fatta la DIA e che l'intervento non prevede che siano montati i ponteggi (l'intervento sarà eseguito da operatori in corda), ecc.
    A sostegno della mia tesi, ho portato il fatto che:
    - l'intervento riguarda tutte le facciate che sono parti comuni di cui tutti i condomini beneficiano in proporzione alla loro proprietà
    - l'intervento di manutenzione avviene a 20 anni dal rifacimento delle facciate (e spero che per altri 20 anni non se ne parli più...)
    - la natura dell'intervento ha richiesto una ditta specializzata (operatori in corda) diversa dall'impresa edile che nonrmalmente esegue i lavori per noi
    - l'importo complessivo è pari al 25% del consuntivo della gestione annuale e pari a circa il 60% di quello che spendiamo annualmente in manutenzione ordinaria, il che a mio avviso è extra-ordinario
    - la cifra non è stata inserita nel preventivo ordinario e sono state chieste 2 rate straordinarie
    - per questa spesa l'amministratore ha chiesto al condominio un onere extra del 3% (sostiene per aver fatto la pratica del 36%)
    Non so come altro obiettare.
    Mi potete indicare se ci sono dei riferimenti normativi che mi aiutino a sostenere unteriormente la tesi della spesa straordinaria?
    Non potendo sottrarmi ulterirmente al pagamento della rata straordinaria, secondo voi posso pagare solo l'importo ricalcolato secondo il criterio che ritengo più giusto?
    Grazie



  13. #13
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    Scritto da afoppoli il 13 Set 2011 - 11:16:01: Mi potete indicare se ci sono dei riferimenti normativi che mi aiutino a sostenere unteriormente la tesi della spesa straordinaria?
    Ma a te cosa cambia se la spesa è nominata "ordinaria" o "straordinaria"?


  14. #14
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    Scritto da afoppoli il 13 Set 2011 - 11:16:01: Mi potete indicare se ci sono dei riferimenti normativi che mi aiutino a sostenere unteriormente la tesi della spesa straordinaria?
    Non è solo questione di riferimenti normativi e non è con essi a quanto pare che riusciresti a far cambiare idea al tuo mandatario.
    Il punto fondamentale è scoprire se esiste una norma del vostro RdC che dispone tale riparto per tale spesa,caso contrario,voi che rappresentate i 2/3 non approvate detto riparto in assemblea dissentendo e facendolo verbalizzare.
    Ne nascerà una sana discussione ed una opportuna conclusione ed un'eventuale impugnazione.
    Ma se non sai neppure la natura del tuo regolamento ed il suo contenuto diventa piuttosto vano poterti aiutare in modo puntuale.
    Faremmo solo delle belle supposizioni.




  15. #15
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    Come spesa strordinaria pagherei per 22,44 millesimi (proprietà).
    Come spesa ordinaria pagherei per 26,23 millesimi (gestione).
    La differenza non è elevatissima, circa 300€, ma non mi sembra corretto il principio.
    Nel condominio si tende a far passare tutto come "ordinario", ma quest'anno per queste facciate stiamo pagando 2 rate in più!! mi sembra una contraddizione anche questa!
    AF


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