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Ripartizione spese solaio lastrico solare

  1. #1
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    Ripartizione spese solaio lastrico solare

    Buongiorno,
    nel mio condominio, per accordi presi nel passato, il lastrico solare Ŕ proprietÓ ed uso esclusivo di un solo cond˛mino. Quando abbiamo dovuto rifare la guaina abbiamo applicato la regola di un terzo/due terzi.
    Ora il solaio sotto il lastrico solare Ŕ danneggiato e abbisogna di alcuni lavori di rifacimento.
    Come dobbiamo comportarci?
    - devono dividersi le spese il proprietario del lastrico solare e il proprietario dell'appartamento sottostante al 50%
    - oppure alche il solaio tra ultimo piano e lastrico solare Ŕ considerato cosa comune e quindi si deve ragionare nei termini di un terzo/due terzi?

    grazie
    giovanni segre


  2. #2
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    Staff Moderatore Amministratore di condominio L'avatar di Giovanni Inga
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    Applicherei sempre il 1126 c.c.
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  4. #3
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    il solaio ha funzioni di sostenere la copertura ed Ŕ quindi di proprietÓ del 50% del condominio e 50% del proprietario sottostante.
    quindi 50% all'uno e 50% al condominio (coloro che sono coperti, visto che presumo che le coperture siano a livelli diversi)

  5. #4
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    Enciclopedia Treccani
    solaio :Struttura piana orizzontale che forma la copertura e soprattutto il sostegno dei piani intermedi degli edifici.
    In questo caso siamo in presenza di un lastrico solare ( tetto piano) di proprietÓ privata. Quindi, a mio avviso, segue il 1126 c.c.
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  6. #5
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    Ŕ una questione di lana caprina, ma non proprio tanto.

    L'intervento che deve essere fatto non riguarda la funzione di copertura, ma solo il solaio che fa da copertura e sostiene il " manto" di copertura.

    I solai, negli altri piani, sono in comproprietÓ al 50% fra chi lo calpesta e chi ne Ŕ coperto.

    PerchŔ essendo all'ultimo piano, con sovrastante guaina e pavimentazione, dovrebbe essere mantenuto in modo diverso ?

    Per quel che riguarda la funzione di copertura ( guaina ed accessori) condivido, ma per la funzione di portata, ritengo pi¨ corretto ripartire la spesa per la manutenzione del solaio al 50%, dove da una parte c'Ŕ il condomino sottostante ( e solo lui e non la colonna) e dall'altra il condomino soprastante che quindi Ŕ chi usa il lastrico soprastante. A questo punto la spesa tra chi usa il lastrico soprastante condivido sia corretto ripartirla ai sensi del 1126.

  7. #6
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    Staff Moderatore Amministratore di condominio L'avatar di Giovanni Inga
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    Scusami Camillo ma non sono d'accordo perchÚ, ragionando per assurdo, se si dovesse fare la manutenzione per infintrazioni con necessitÓ di intervenire anche sui ferri della soletta, si dovrebbero, secondo il tuo pensiero, applicare sia il 1126 che il 1125...
    E cioŔ il 1126 per la guaina ed eventualmente per i mattoni e il 1125 tra il proprietario del lastrico e il condomino sottostante..
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  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da camillo50 Visualizza Messaggio
    ... L'intervento che deve essere fatto non riguarda la funzione di copertura, ma solo il solaio che fa da copertura e sostiene il " manto" di copertura.

    I solai, negli altri piani, sono in comproprietÓ al 50% fra chi lo calpesta e chi ne Ŕ coperto...
    Supponiamo, per assurdo, che condominio e proprietario dell'ultimo piano decidano di eliminare il solaio per non far fronte alla spesa...
    dove poggerebbe il manto di copertura calpestabile (lastrico ad uso esclusivo) che copre l'intero edificio?

    E' mia opinione definire "lastrico solare" l'ultimo solaio che fa da copertura a tutto l'edificio e non solo al piano sottostante per cui anche io applicherei l'art. 1126 c.c.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Supponiamo, per assurdo, che condominio e proprietario dell'ultimo piano decidano di eliminare il solaio per non far fronte alla spesa...
    dove poggerebbe il manto di copertura calpestabile (lastrico ad uso esclusivo) che copre l'intero edificio?

    E' mia opinione definire "lastrico solare" l'ultimo solaio che fa da copertura a tutto l'edificio e non solo al piano sottostante per cui anche io applicherei l'art. 1126 c.c.
    ciao

    il manto di copertura poggerebbe sul solaio come il pavimento dei piani intermedi. E' la stessa logica.

  10. #9
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    il manto di copertura poggerebbe sul solaio come il pavimento dei piani intermedi. E' la stessa logica.
    Infatti.
    Non pu˛ esistere lastrico solare che faccia da copertura all'edificio senza un solaio su cui poggia.
    Per questo ritengo che il solaio su cui poggia il lastrico sia "necessario" all'esistenza del lastrico stesso e pertanto ne faccia parte integrale, al contrario dei solai dei piani intermedi che servono solo a dividere due proprietÓ private ma l'eliminazione di un solaio tra due piani intermedi non pregiudicherebbe l'esistenza del lastrico solare che fa da copertura all'edificio.

  11. #10
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    Leonardo non condivido la tua opinione in quanto si tratta di due cose distinte, con funzioni distinte:

    a) solaio va ripartito ai sensi del 1125 cod. civ.
    b) funzione di copertura - 1126.

    Fosse giusta la tua tesi, il proprietario del solaio con sovrastante il lastrico solare, non sarebbe proprietario del 50% del solaio che fa da soffitto alla sua stanza.

    Ribadisco, solo se l'intervento al solaio Ŕ conseguenza del danno causato dal lastrico solare, allora anche la spesa andrebbe ripartita tutta con l'art. 1126.

  12. #11
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    a mio avviso anche il solaio sotto il lastrico fa parte della copertura dell'edificio e quindi la ripartizione segue l'art. 1126 c.c., diverso Ŕ il solaio che divide un appartamento dall'altro

  13. #12
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    e allora, quando sopra c'Ŕ il vespaio, come ti regoli, visto che comunque si appoggia sul solaio.

  14. #13
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    ciao Camillo,
    ma la copertura dove poggerebbe se non ci fosse il solaio, io ritengo che in questo caso sia parte integrante della copertura dell'edificio.

  15. #14
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    ciao Camillo,
    ma la copertura dove poggerebbe se non ci fosse il solaio, io ritengo che in questo caso sia parte integrante della copertura dell'edificio.
    Ciao

    L'argomento si presta a molteplici discussioni, e non ricordo di aver mai letto qualcosa di preciso in materia, ne mai mi Ŕ successo di dover affrontare tale problematica. Il mio convincimento sul corretto criterio di riparto Ŕ quindi frutto di un ragionamento per analogia.

    Il solaio che cŔ tra proprietario del terzo piano e il soprastante proprietario del 4 piano, non ci sono dubbi che sia di proprietÓ esclusiva dei due al 50% e qui abbiamo una marea di chiarimenti e decisioni in tal senso.

    Quindi il solaio dei piani intermedi, non Ŕ condominiale.

    Quello invece che sostiene la copertura, per me, Ŕ al 50% tra il condomino sottostante e il condominio soprastante che vi ha posato il manto di copertura.
    PerchŔ distinguo? Il manto di copertura ha la funzione di evitare la caduta delle precipitazioni meteorologiche, e come tale il legislatore ha sentito la necessitÓ di stabilirne un criterio di riparto, mentre il solaio ha funzioni strutturali del tutto uguali di quello dei piani intermedi e non svolge nessuna funzione diversa, solo che il proprietario soprastante lo usa per caricare i propri pavimenti e mobilia e poter camminarci sopra, mentre questo Ŕ destinato a portare il perso della copertura.
    E' raro che si intervenga su tale solaio, ma se l'intervento Ŕ conseguente il danneggiamento causato dalle infiltrazioni, la riparazione Ŕ a carico di chi ha causato il danno ( e quindi tale spesa Ŕ ripartita in base all'art. 1126), mentre se l'intervento Ŕ dovuto a motivi statici, questo va ripartito come un qualsiasi altro solaio ( 50 e 50).
    Questo Ŕ il mio ragionamento che porta a quanto esposto, e sarei contento di avere altri pareri che contrastino questa mia convinzione.

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da camillo50 Visualizza Messaggio
    Ciao

    L'argomento si presta a molteplici discussioni, e non ricordo di aver mai letto qualcosa di preciso in materia, ne mai mi Ŕ successo di dover affrontare tale problematica. Il mio convincimento sul corretto criterio di riparto Ŕ quindi frutto di un ragionamento per analogia.

    Il solaio che cŔ tra proprietario del terzo piano e il soprastante proprietario del 4 piano, non ci sono dubbi che sia di proprietÓ esclusiva dei due al 50% e qui abbiamo una marea di chiarimenti e decisioni in tal senso.

    Quindi il solaio dei piani intermedi, non Ŕ condominiale.

    Quello invece che sostiene la copertura, per me, Ŕ al 50% tra il condomino sottostante e il condominio soprastante che vi ha posato il manto di copertura.
    PerchŔ distinguo? Il manto di copertura ha la funzione di evitare la caduta delle precipitazioni meteorologiche, e come tale il legislatore ha sentito la necessitÓ di stabilirne un criterio di riparto, mentre il solaio ha funzioni strutturali del tutto uguali di quello dei piani intermedi e non svolge nessuna funzione diversa, solo che il proprietario soprastante lo usa per caricare i propri pavimenti e mobilia e poter camminarci sopra, mentre questo Ŕ destinato a portare il perso della copertura.
    E' raro che si intervenga su tale solaio, ma se l'intervento Ŕ conseguente il danneggiamento causato dalle infiltrazioni, la riparazione Ŕ a carico di chi ha causato il danno ( e quindi tale spesa Ŕ ripartita in base all'art. 1126), mentre se l'intervento Ŕ dovuto a motivi statici, questo va ripartito come un qualsiasi altro solaio ( 50 e 50).
    Questo Ŕ il mio ragionamento che porta a quanto esposto, e sarei contento di avere altri pareri che contrastino questa mia convinzione.
    A mio avviso, il solaio dell'ultimo piano ha una doppia funzione, infatti oltre a fare da divisorio tra l'appartamento dell'ultimo piano e quello inferiore, fa anche da copertura all'intero edificio, e quindi le spesa per il ripristino dello stesso ritengo debbano essere ripartite in base all'art. 1126, come pure il manto impermeabilizzante.
    Questo Ŕ il mio parere.

  17. #16
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    A mio avviso, il solaio dell'ultimo piano ha una doppia funzione, infatti oltre a fare da divisorio tra l'appartamento dell'ultimo piano e quello inferiore, fa anche da copertura all'intero edificio.
    Questo Ŕ il mio parere.
    ciao

    con tali premesse, che condivido e sostengo, mi spieghi perchŔ arrivi a concludere per un unico criterio di spesa che sgrava il proprietario sottostante (anche se poi partecipa all'altra quota) che pur essendo proprietario per il 50% del solaio, e su questo non ci piove, poi per la manutenzione dello stesso (il 50% suo), non deve pagare nulla ?


    Aggiungendo altro contro-controcontropelo, se il tetto Ŕ a vespaio, e non esistono atti contrari, il sottotetto Ŕ del proprietario dell'ultimo piano. Quindi essendo proprietario sotto e sopra, Ŕ interamente proprietario del solaio, anche se tale solaio sostiene i tramezzi di appoggio del manto di copertura.
    So di andare al limite del ragionamento, ma al di la dei pareri personali e delle soluzioni di semplificazione che anch'io spesso poi uso, mi dici in cosa st˛ sbagliando ?

    L'argomento non mi sembra sia mai stato affrontato dalla Cassazione, in quanto si tratta di un caso solo di scuola, visto che quasi sempre i danni al solaio derivano dalle .... infiltrazioni e quindi con la manutenzione riconducibile al 1126 cod. civ.

    Quando nel solaio tra ultimo piano e sottotetto cedono le "pignatte" in seguito a compressione dovuta ad assestamento, e non ci sono infiltrazioni, come dividi la spesa ? ...... questa Ŕ il mio ragionamento, complicato, ma lineare, almeno credo, anche se la vecchiaia potrebbe cominciare a farmi dare qualche numero.

  18. #17
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    Buongiorno a tutti.
    qualche anno fa, nel mio condominio hanno deliberato l'esecuzione di lavori di ricostruzione del solaio optando per degli interventi da eseguirsi "dall'interno".
    Io sono proprietaria di uno dei tre appartamenti siti all'ultimo piano e attualmente l'immobile Ŕ in locazione ad una famiglia.
    Alla scorsa riunione condominiale, si Ŕ deciso che i lavori dovranno iniziare il prossimo mese (giugno) e che poichÚ i lavori dovranno essere eseguiti dall'interno il condominio si farÓ carico delle spese di trasloco per le famiglie chiamate ad allontanarsi dalle proprie abitazioni.
    A questo punto la mia domanda Ŕ la seguente: il canone di locazione che le famiglie allontanate dalle proprie case dovranno sopportare Ŕ a carico del condominio o del singolo nucleo?
    Ultima modifica di MICHELA85; 13-05-2016 alle 11:47

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