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Ripartizione spese scale esterne

  1. #1
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    Ripartizione spese scale esterne

    Buongiorno, avrei una domanda.
    Ci sono da ripristinare I frontalini e parte della pavimentazione dei pianerottoli di una scala esterna in cemento armato.
    La scala è parzialmente inglobata nel perimetro dell'edificio e consente l'accesso dall'esterno tramite porte a ciascun pianerottolo.
    In che modo devono essere ripartite le spese tra i condomini?
    Devo applicare il principio dell'altezza piano, quello del prospetto (dato che i frontalini dovrebbero far parte del prospetto) o distinguere le spese?
    Le spese di ponteggio poi come dovrebbero essere ripartite?
    Grazie a tutti per le eventuali risposte


  2. #2
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    Si applica l'art 1124 cc anche per il ponteggio perchè si tratta di manutenzione delle scale, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

    cc Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
    Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

    Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 27-07-2015 alle 18:22
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  4. #3
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    Scala esterna. E se facesse parte dei muri perimetrali o della struttura architettonica della facciata oppure ogni rampa facesse da tetto a quella sottostante? allora la spesa sarebbe solo per millesimi.

  5. #4
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    Scala esterna. E se facesse parte dei muri perimetrali o della struttura architettonica della facciata oppure ogni rampa facesse da tetto a quella sottostante? allora la spesa sarebbe solo per millesimi.
    Scala interna o esterna, è sempre una scala per salire e scendere, l'art 1124 cc non fa differenze.

  6. #5
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    Grazie per le risposte. Quindi Tullio secondo te il ripristino dei frontalini e delle ringhiere che delimitano il pianerottolo che affaccia all'esterno non fanno parte del prospetto ma della scala

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da lucianoli Visualizza Messaggio
    Grazie per le risposte. Quindi Tullio secondo te il ripristino dei frontalini e delle ringhiere che delimitano il pianerottolo che affaccia all'esterno non fanno parte del prospetto ma della scala
    Non so se è possibile applicare il criterio della sentenza dedicata ai balconi aggettanti CdC 14576 del 30 luglio 2004, la quale dice che se ci sono elementi di decoro sono condominiali, perchè un conto è parlare di balconi, dove esistono sentenze, ed un'altra è parlare di una scala esterna, a me pare di non aver mai trovato una sentenza che affermi quanto dice la sentenza sui balconi, perciò mi limito all'art. 1124 cc.
    Questo è il mio parere.

  8. #7
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    Tullio le ultime due domande:
    1) questo significa che i proprietari del piano terra non partecipano in alcun modo dato che comunque non esiste un lastrico solare comune e non utilizzano la scala?
    2) esiste una tabella di ripartizione spese pulizia scale (nel regolamento ), questa tabella è lecita alla luce dell'art.1124?

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da lucianoli Visualizza Messaggio
    Tullio le ultime due domande:
    1) questo significa che i proprietari del piano terra non partecipano in alcun modo dato che comunque non esiste un lastrico solare comune e non utilizzano la scala?
    2) esiste una tabella di ripartizione spese pulizia scale (nel regolamento ), questa tabella è lecita alla luce dell'art.1124?
    1. Se il titolo (rogito) e/o un RdC Contrattuale non dispone altrimenti, le scale sono di proprietà di tutti i condomini (--> art. 1117 cc) anche quelli al pianterreno, pertanto pro quota stabilita dall'art. 1124 cc dovranno la loro parte millesimale sul 50% della spesa di manutenzione, nulla dovranno per la pulizia scale.

    La tabella per la pulizia delle scale esistente nel vostro RdC probabilmente viene applicata a norma dell'art. 1123 cc e 1124 cc (seconda parte), in maniera proporzionale come spiegato nella sentenza;

    In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). (
    Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432)
    Ultima modifica di Tullio Ts; 28-07-2015 alle 09:27

  10. #9
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    Grazie per la puntualità della spiegazione. Ho concluso che la tabella non prende in considerazione solo la frazione di altezza per la ripartizione delle spese di pulizia. Lo farò presente a chi di dovere.
    Ancora grazie

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