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ciccio 2003

Ripartizione spese pulizia scala:regolam.condominiale o art.1124 cc

Salve.

 

Ho seguito le varie discussioni in merito alla ripartizione delle spese per pulizia scale e vorrei esporvi la situazione del condominio ove abito: esso è composto da piano terra,1^ e 2^ piano per un totale di 6 unità immobiliari (2 per ogni piano).

Non abbiamo un amministratore in base alla nuova normativa (del 2012 o 2013?) e fino a quest'anno la pulizia veniva svolta a turni mensili da ciascun condomino.

Ora si è deciso di affidare la pulizia a ditta esterna e quì nasce il problema: l'art.1124 recita che le spese in oggetto vanno ripartite per altezza di piano e alcuni condomini vorrebbero adottare tale regola.

Però ho letto in alcune discussioni che se il condominio ha un regolamento condominiale contrattuale, per la ripartizione si segue quanto riportato in detto regolamento indipendentemente da ciò che dice l'art.1124: nel mio caso il regolamento recita che le spese di pulizia vanno ripartite per millesimi secondo tabella allegata (tabella millesimale unica anche per tutte le altre spese/riparti)

 

Qualcuno può confermarmi che in questo caso il regolamento prevale sull'art.1124?

 

Per essere più preciso informo che negli atti di acquisto con controparte il costruttore dell'immobile è riportato quanto segue:

"la parte acquirente ha dichiarato di conoscere,riconoscere e accettare il regolamento di condominio con relativa tabella di proprietà e di riparto spese.............regolarmente bollato (riferito al regolamento condominiale) allegato sotto la lettera.....etc.." e quì sono riportati gli estremi della registrazione alla Conservatoria: mi pare che si tratti proprio di regolamento condominiale contrattuale.

 

Un ultima cosa: un condomino ha "parlato" di una nuova legge o nuovo art. di codice in vigore da Giugno???ma io non ho trovato nulla al riguardo: è per caso cambiato qualcosa nel frattempo?

 

Grazie dell'attenzione e per eventuali risposte

L'art. del Codice che tratta delle pulizie delle scale non è cambiato, esso recista che si paga in base all'altezza del piano.

 

Se vuoi leggere precisi riferimenti giurisprudenziali in materia, collegati al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm

 

Comunque un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito prevale sulle indicazione del Codice, almeno per questa materia e può essere modificato solo con l'unanimità dei consensi.

Comunque un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito prevale sulle indicazione del Codice, almeno per questa materia e può essere modificato solo con l'unanimità dei consensi

 

Per "... da tutti sottoscritto al momento del rogito" si intende la firma apposta da ogni acquirente al momento della stipula dell'atto di vendita, cioè non è che tutti i condomini devono firmare contemporaneamente davanti al notaio ?!

Un regolamento contrattuale viene stilato in origine e viene allegato a tutti i rogiti che man mano i nuovi proprietari sottoscrivono davanti al notaio (non necessariamente tutti insieme).

Qualcuno può confermarmi che in questo caso il regolamento prevale sull'art.1124?

L'art. 1124 c.c. è un CRITERIO LEGALE di riparto delle spese di MANUTENZIONE scale ed ascensore (50% per millesimi di proprietà+50% in proporzione all'altezza).

Il CRITERIO LEGALE per il riparto della spesa di PULIZIA scale è il 2° comma dell'art. 1123 c.c.

 

Tutti i CRITERI LEGALI di riparto (art. 1123 - 1124 -1126) possono essere derogati da una CONVENZIONE e questo lo prevede proprio il 1° comma dell'art. 1123 (rimasto invariato sia prima che dopo la riforma).

 

La CONVENZIONE è un contratto, proprio come un regolamento contrattuale o una delibera all'unanimità.

 

Il regolamento contrattuale è la CONVENZIONE PER ECCELLENZA perchè è un contratto registrato alla Conservatoria dei Registri per cui vale sia per chi lo ha accettato nel rogito che per i futuri acquirenti.

Potete modificare quel regolamento con una delibera firmata all'unanimità da tutti i 6 condòmini (1000 millesimi) ma la modifica, se non registrata alla Conservatoria dei Registri, avrà valore contrattuale solo per i firmatari e non per gli aventi causa (futuri acquirenti).

La modifica registrata avrà valore anche per i futuri acquirenti, così come ora è perfettamente valido il vostro regolamento contrattuale.

 

Finchè non sarete tutti d'accordo (1000 millesimi) per cambiare la convenzione, vale quel criterio di riparto spese per millesimi, in cderoga al criterio legale.

 

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa CONVENZIONE.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Per "... da tutti sottoscritto al momento del rogito" si intende la firma apposta da ogni acquirente al momento della stipula dell'atto di vendita, cioè non è che tutti i condomini devono firmare contemporaneamente davanti al notaio ?!

Il regolamento contrattuale può essere scritto anche soltanto al primo rogito e registrato in Conservatoria.

Avrà valore anche per tutti i rogiti successivi perchè, risultando in Conservatoria, sarà richiamato sui rogiti successsivi, proprio come è stato richiamato sul tuo rogito.

Il CRITERIO LEGALE per il riparto della spesa di PULIZIA scale è il 2° comma dell'art. 1123 c.c.

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa CONVENZIONE.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Scusami ma forse non ho capito una cosa che ho notato proprio oggi: la frase "salvo diversa convenzione" è riportata solo alla fine del 1^ comma.

Siccome la diatriba nel condominio è nata perchè un condomino vorrebbe applicare il 2^ comma (in quanto la scala viene usata in misura diversa per es. tra chi abita al piano terra da chi invece è al 2^ piano) e alla fine di questo comma non c'è nessun richiamo alla "diversa convenzione", non è che in questo caso allora essa non è più applicabile e si dovrà procedere alla ripartizione in base all'altezza dei piani?

 

Grazie

Ti abbiamo già informato all'inizio della discussione che solo un regolamento "contrattuale" può superare il dettato del Codice.

 

Nel tuo caso, visto che il Codice prevede che la pulizia delle scale si debba ripartire esclusivamente in base all'altezza del piano e non alla stregua degli interventi per manutenzione e ricostruzione che vanno ripartiti per il 50% in base ai millesimi e per il 50% in base all'altezza, dovrete approvare una deliberazione che vada a modificare il vostro regolamento "contrattuale".

Ora non serve più l'unanimità (fortunatamente), ma basta la maggioranza degli intervenuti ed il 50%+1 dei millesimi.

 

Più chiaro di così .....

Sei stato chiarissimo: il nostro regolamento è già di natura contrattuale e prevede la ripartizione spese pulizia in base ai millesimi.

Quello di cui volevo essere certo era se la dicitura "salvo diversa convenzione" poteva applicarsi anche al 2^ comma ma avendo appunto un regolamento contrattuale con il riparto in millesimi, questo taglia la testa al toro e si applica indipendentemente da ciò che recitano tutti e 3 i commi dell'art.1123

Scusami ma forse non ho capito una cosa che ho notato proprio oggi: la frase "salvo diversa convenzione" è riportata solo alla fine del 1^ comma.

Siccome la diatriba nel condominio è nata perchè un condomino vorrebbe applicare il 2^ comma (in quanto la scala viene usata in misura diversa per es. tra chi abita al piano terra da chi invece è al 2^ piano) e alla fine di questo comma non c'è nessun richiamo alla "diversa convenzione", non è che in questo caso allora essa non è più applicabile e si dovrà procedere alla ripartizione in base all'altezza dei piani?

 

Grazie

Il 1° comma dell'art. 1123 c.c. è il capostipite di tutti gli articoli riguardanti il riparto per cui il "salvo convenzione" vale per qualsiasi tipo di riparto.

Non a caso avevo previsto e prevenuto la tua eccezione e nel mio post n. 5 avevo chiaramente scritto:

Tutti i CRITERI LEGALI di riparto (art. 1123 - 1124 -1126)possono essere derogati da una CONVENZIONE e questo lo prevede proprio il 1° comma dell'art. 1123 (rimasto invariato sia prima che dopo la riforma).

Ora non serve più l'unanimità (fortunatamente), ma basta la maggioranza degli intervenuti ed il 50%+1 dei millesimi.

Su questo non sono d'accordo.

Pur se si tratta di regolamento contrattuale, possono essere modificate solo le clausole regolamentari con la maggioranza degli intervenuti ed il 50% (senza+1) dei millesimi.

La clausola di deroga al riparto legale è clausola CONTRATTUALE (convenzionale) che incide sui diritti individuali di ciascun condòmino per cui per modificare una clausola contrattuale di riparto, a mio avviso, occorre l'unanimità di 1000 millesimi ed occorre anche registrare nuovamente la modifica se la si vuole opporre ai futuri acquirenti.

Su questo non sono d'accordo..
A conferma;

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

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