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Ripartizione spese per rifacimento del tetto

  1. #1
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    Ripartizione spese per rifacimento del tetto

    Salve, nel mio condominio sono stati approvati lavori per il rifacimento del tetto della casa causa infiltrazioni (specifico che trattasi di classico tetto a spiovere con tegole che ricopre tutte le unità immobiliari presenti). Il problema adesso verte sul criterio di ripartizione delle spese; il nostro amministratore ha proposto di suddividere le spese in base al criterio ex art. 1126 del c.c., in quanto dalla documentazione della casa risulta che coloro che abitano all'ultimo piano sono proprietari esclusivi del tetto e quindi di far pagar loro un terzo della spesa per la riparazione e gli altri due terzi a carico dei restanti condomini dell'edificio.
    Mi chiedevo se tale ragionamento fosse corretto, oppure se le spese non siano da suddividere tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c., visto che il tetto è un elemento che svolge una funzione di copertura indispensabile al fine della fruibilità della casa e come tale al servizio di tutte le unità immobiliari esistenti.


  2. #2
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    Se effettivamente dagli atti risulta che il tetto sia di proprietà esclusiva dagli appartamenti dell'ultimo piano è corretto l'applicazione dell' art. 1126. Comunque è anche vero che come citato dalla "sentenza n° 1082/64 della Cass. civ.:
    Il regolamento di condominio può stabilire che le spese per il lastrico solare possano essere ripartite in proporzione al valore millesimale dei singoli appartamenti anziché secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c., dal momento che detto articolo è derogabile."
    Quindi a voi la scelta.

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  4. #3
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    Grazie per la risposta...ma quindi non essendoci un regolamento di condominio la decisione di derogare alla norma dell'art. 1126 può essere assunta dall'assemblea? E nel caso a maggioranza o è necessario l'accordo di tutti i condomini?

  5. #4
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    Mi sembra molto stano che un tetto sia considerato proprietà privata e non può essere applicato l'art 1126 cc perchè tratta di lastrico solare ad uso esclusivo e non di tetto ad uso esclusivo, comunque secondo me il tetto che è elencato nell'art 1117 cc dovrebbe essere parte comune e la partizione per il suo rifacimento sarà per millesimi di proprietà salvo altri accordi all'unanimità (1000/1000) o Regolamento Contrattuale, se invece è parte privata purtroppo la manutenzione sarà tutta a carico del proprietario o proprietari che lo posseggono.

  6. #5
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    Non essendoci un regolamento l'applicazione dell'art.1126 c.c. non può essere derogato. Lo stesso articolo va applicato sia si tratti di lastrico solare, sia si tratti di tetto che risultino dagli atti di proprietà esclusiva. Nel merito cito sentenza n° 1338/61 Cass. civ.:
    Ai lastrici solari ad uso esclusivo, agli effetti dell’applicazione dell’art. 1126 c.c., vanno equiparati anche i tetti di proprietà esclusiva.

  7. #6
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    Non essendoci un regolamento l'applicazione dell'art.1126 c.c. non può essere derogato. Lo stesso articolo va applicato sia si tratti di lastrico solare, sia si tratti di tetto che risultino dagli atti di proprietà esclusiva. Nel merito cito sentenza n° 1338/61 Cass. civ.: Ai lastrici solari ad uso esclusivo, agli effetti dell’applicazione dell’art. 1126 c.c., vanno equiparati anche i tetti di proprietà esclusiva.
    Mi sembra molto strana questa cosa ma se c'è sentenza ne prendo atto.

  8. #7
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    rifacimento tetto

    Se un solo condomino può accedere al tetto e usufruirne (come ripostiglio o altro) la spesa rifacimento tetto spetta unicamente a lui?

  9. #8
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    Nemmeno io comprendo il concetto di tetto come parte privata anzichè parte comune perchè ha poco senso, non essendo una struttura praticabile e non riuscendo a vederne un'utilità pratica.
    Mi sorge il dubbio di un fraintendimento da parte dell'amministratore tra proprietà esclusiva del tetto (o del sottotetto?) e diritto alla sopraelevazione da parte dei proprietari dell'ultimo piano
    Ultima modifica di viburno; 06-03-2014 alle 22:14

  10. #9
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    Scusate lo sbaglio, intendevo riferirmi al sottotetto che è accatastato come pertinenza di un solo appartamento e che il proprietario di questo appartamento utilizza come ripostiglio in quanto praticabile ( al centro l'altezza è di circa 2 metri, poi ovviamente decresce verso i muri perimetrali) è anche dotato di "finestre" su entrami i lati.

  11. #10
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    Scusate lo sbaglio, intendevo riferirmi al sottotetto che è accatastato come pertinenza di un solo appartamento e che il proprietario di questo appartamento utilizza come ripostiglio in quanto praticabile ( al centro l'altezza è di circa 2 metri, poi ovviamente decresce verso i muri perimetrali) è anche dotato di "finestre" su entrami i lati.
    Non ha senso applicare l'art 1126 dato che la proprietà riguarda sottotetto e non tetto! Il tetto a falde è tipicamente una parte comune e in assenza di regolamento od altro titolo vige l'art 1117 quindi vanno applicati i millesimi di proprietà.

  12. #11
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    Un'altra situazione particolare che sto incontrando sempre riguardo alla ripartizione delle spese rifacimento del tetto è la seguente: c'è un'unità abitativa che non fa parte del nostro condominio ma che di fatto è sotto il nostro tetto, essendo le case praticamente incastrate tra di loro. Secondo voi deve partecipare delle spese usufruendo anch'essa della copertura del tetto?

  13. #12
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    Grazie per la sollecita risposta e cordiali saluti!

  14. #13
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    Scusate se ripropongo lo stesso quesito ma c'è stato un intervento fuori luogo nella mia discussione...
    Un'altra situazione particolare che sto incontrando sempre riguardo alla ripartizione delle spese rifacimento del tetto è la seguente: c'è un'unità abitativa che non fa parte del nostro condominio ma che di fatto è sotto il nostro tetto, essendo le case praticamente incastrate tra di loro. Secondo voi deve partecipare delle spese usufruendo anch'essa della copertura del tetto?

  15. #14
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    Qualora il rifacimento è parziale, nel caso di tetto a falde, pagano i soli condomini le cui unità immobiliari insistono nella perpendicolare dell'area riparata ovviamente secondo le tabelle millesimali delle singole unità immobiliari? Credo sia relativamente pacifico no?

  16. #15
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    Trattandosi di tetto comune e se non diviso, è esclusa una partizione per i soli condomini coperti dalla parte ammalorata salvo accordi all'unanimità oppure titoli contrari, in quanto il tetto essendo comune a tutti (art. 1117 cc), appartiene a tutti, per cui tutti indistintamente devono contribuire alla manutenzione del tetto per mlm di proprietà o altre convenzioni.

  17. #16
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    Non c'è dubbio che siano pacifiche le risposte che mi avete fornito, ma il problema è che questa porzione di unità immobiliare che gode della protezione del tetto non fa parte del nostro condominio...di qui la domanda, deve contribuire alle spese? e in caso affermativo in che misura?

  18. #17
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    Buongiorno ... Cortesemente chiedo chiarimenti x la ripartizione delle spese per rifacimento tetto condominiale (edificio di 4/piani, 3 appartamenti x piano, + Bar e negozio fotografico a p/terra)
    compresi due solai, di cui uno di proprietà del condomino del 4/p che lo ha ristrutturato in appartamento abitabile, accesso con scala interna in cucina. il secondo di proprietà del condomino del 2/p pure abitabile, con accesso dal pianerottolo. Domanda: la ripartizione delle spese deve essere ripartita secondo le tab/millesimali x tutti? Anche per il Bar, il negozio ed i proprietari dei 2 solai ?

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