Ripartizione spese lavori colonna fecale: dipendono dal piano?

[GiuseppeL]

In merito a dei lavori che devono effettuarsi dove abito (con molteplici aspetti discussi in --link_rimosso-- ) , mi è stata posta una questione che mi ha sollevato dei dubbi.

 

Il mio palazzo è di 6 piani.

Mi è stato fatto questo esempio: si verifica una rottura della colonna fecale tra il terzo ed il quarto piano.

Alle spese di riparazione devono concorrere i condomini dal quarto piano in su, perché sono loro che usufruiscono di quel tratto soggetto a riparazione, mentre coloro che abitano dal terzo piano in giù non devono contribuire alla spesa perché non interessati dalla riparazione.

E' corretto oppure devono contribuire tutti i condomini della verticale, in quanto la fecale deve essere considerata come un oggetto unico di cui tutta la verticale ne usufruisce?

 

La questione potrebbe essere posta anche in altri termini:

il tratto tra piano terra e primo piano viene usufruito da tutti;

il tratto tra primo piano e secondo piano viene usufruito da tutti tranne quelli del primo piano;

il tratto tra secondo piano e terzo piano viene usufruito da tutti tranne quelli del primo e secondo piano;

e così via fino all'ultimo piano.

In base a questo ragionamento si dovrebbe tener conto di una tabella che tiene conto del piano in cui si abita.

In questo modo di vedere le cose, rifacendomi all'esempio di sopra, se si verifica una rottura della colonna fecale tra il terzo ed il quarto piano, tutta la verticale contribuisce alla spesa, anche quelli dal terzo piano in giù, ma in misura minore (e non nulla).

 

Quindi, qual è il modo corretto di ripartire la spesa?

 

Grazie

[Dolores Panìco]

Il modo corretto è quello di ripartire la spesa tra tutti i condòmini che si allacciano alla colonna interessata dalla rottura (art. 1123 c.c. III° comma).

Non è rilevante il punto in cui si rompe, essa costituisce un unico manufatto, anche se per praticità costruttiva si compone di più tronconi: se si rompe ad es. all'ultimo piano paga anche il piano terra.

 

Saluti

dolly

[GiuseppeL]

Grazie per la risposta...

 

mi resta però il dubbio su come debba essere effettuata la ripartizione sulla verticale...

 

una possibilità potrebbe essere per punti di immissione (o braghe), per cui, nell'ipotesi di un unico appartamento per piano che si allaccia alla colonna fecale, la ripartizione sarebbe in parti uguali tra i condomini di quella verticale;

 

un'altra possibilità potrebbe essere tener conto della metratura degli appartamenti che si allacciano a quella colonna fecale, quindi la ripartizione sarebbe fatta con la tabella millesimale relativa alle spese generali (di solito la prima tabella o tabella A);

 

un'ulteriore possibilità (che è poi quella che ho illustrato nella seconda parte della mia domanda ad inizio discussione) sarebbe quella di far uso di una tabella millesimale che tiene conto del piano in cui si trova l'appartamento che si allaccia alla colonna fecale.

 

In assenza di un regolamento condominiale che faccia riferimento alla fattispecie della colonna fecale, quale delle possibilità su illustrate dovrebbe essere preferenzialmente posta dall'amministratore?

 

PS

Nel caso specifico del mio palazzo, esiste una tabella C che tiene conto del piano (non è quella dell'ascensore) ed è ad esempio adottata per la ripartizione delle spese di pulizia nelle scale;

in passato (8 anni fa) fu fatta una ripartizione su questa tabella per una riparazione effettuata al primo piano, con quote crescenti dal piano terra all'ultimo piano: può questo fatto costituire un precedente in base al quale, secondo prassi, nel mio condominio oggi si debba adottare l'ultima delle possibilità su elencate?

[Dolores Panìco]

Grazie per la risposta...

 

mi resta però il dubbio su come debba essere effettuata la ripartizione sulla verticale...

 

una possibilità potrebbe essere per punti di immissione (o braghe), per cui, nell'ipotesi di un unico appartamento per piano che si allaccia alla colonna fecale, la ripartizione sarebbe in parti uguali tra i condomini di quella verticale;

 

un'altra possibilità potrebbe essere tener conto della metratura degli appartamenti che si allacciano a quella colonna fecale, quindi la ripartizione sarebbe fatta con la tabella millesimale relativa alle spese generali (di solito la prima tabella o tabella A);

 

un'ulteriore possibilità (che è poi quella che ho illustrato nella seconda parte della mia domanda ad inizio discussione) sarebbe quella di far uso di una tabella millesimale che tiene conto del piano in cui si trova l'appartamento che si allaccia alla colonna fecale.

 

In assenza di un regolamento condominiale che faccia riferimento alla fattispecie della colonna fecale, quale delle possibilità su illustrate dovrebbe essere preferenzialmente posta dall'amministratore?

 

PS

Nel caso specifico del mio palazzo, esiste una tabella C che tiene conto del piano (non è quella dell'ascensore) ed è ad esempio adottata per la ripartizione delle spese di pulizia nelle scale;

in passato (8 anni fa) fu fatta una ripartizione su questa tabella per una riparazione effettuata al primo piano, con quote crescenti dal piano terra all'ultimo piano: può questo fatto costituire un precedente in base al quale, secondo prassi, nel mio condominio oggi si debba adottare l'ultima delle possibilità su elencate?

In assenza di disposizioni al riguardo nel RdC ovvero di specifica tabella dedicata, la ripartizione deve essere effettuata per millesimi di proprietà (ripeto, ai sensi dell'art. 1123 c.c. III° co.), opportunamente riparametrati. Qualsiasi altro criterio in deroga, dovrà essere deliberato all'unanimità.

[GiuseppeL]

Scusami, cosa intendi dire per "opportunamente riparametrati"?

 

La Tabella C del mio palazzo, riferita a "scale ed androne" ed in passato utilizzata per riparazioni a colonna fecale, non va allora bene?

In essa vi sono millesimi di proprietà "parametrati" rispetto al piano (anche se originariamente per fini diversi)... o sono proprio fuori strada?

 

Grazie

[Dolores Panìco]

Scusami, cosa intendi dire per "opportunamente riparametrati"?

 

La Tabella C del mio palazzo, riferita a "scale ed androne" ed in passato utilizzata per riparazioni a colonna fecale, non va allora bene?

In essa vi sono millesimi di proprietà "parametrati" rispetto al piano (anche se originariamente per fini diversi)... o sono proprio fuori strada?

 

Grazie

Riparametrati nel senso che, non essendo coinvolti alla spesa tutti i condòmini, il totale dei millesimi non sarà più 1000, per cui sarà necessario sommare i millesimi dei condòmini che partecipano alla ripartizione e poi quando si fa la ripartizione, invece di dividere per 1000, si divide per la somma dei millesimi dei partecipanti in questione.

Esempio:

sommiamo tutti i millesimi dei condòmini interessati (supponiamo che il risultato sia 250), i millesimi di ciascun condòmino vanno a questo punto riparametrati moltiplicando ciascuno per 1000 e dividendo per 250. Se ad es. i millesimi di Tizio erano 110, si trasformeranno in 440 (ai soli fini di quella particolare spesa cui è interessato).

 

Saluti

dolly

[Rebirth]

se può interessare io sono alle prese con un problema simile, ma non c'è amministratore e neanche regolamento

 

--link_rimosso--

[GiuseppeL]

Forse se semplifico la mia domanda mi si chiariscono definitivamente le idee:

 

supponiamo che ci sia una palazzina di 4 piani con una sola colonna fecale;

gli appartamenti, dal piano terra al quarto piano, hanno tutti la stessa metratura;

 

in base a quanto detto, la spesa dovrebbe essere divisa in cinque parti uguali?

 

ma, secondo logica, i cinque appartamenti non usano la colonna allo stesso modo:

il tratto tra piano terra e primo piano viene usufruito da tutti;

il tratto tra primo piano e secondo piano viene usufruito da tutti tranne quelli del primo piano;

il tratto tra secondo piano e terzo piano viene usufruito da tutti tranne quelli del primo e secondo piano;

e così via fino all'ultimo piano.

 

Perché allora non deve essere fatta una parametrizzazione ANCHE in base al PIANO???

 

Proprio nell'art. 1123 io leggo la frase:

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne".

 

In questo caso i condomini non sono serviti in maniera diversa?

[Dolores Panìco]

 

Proprio nell'art. 1123 io leggo la frase:

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne".

 

In questo caso i condomini non sono serviti in maniera diversa?

Nel caso di specie, è il 3° comma dell'art. 1123 c.c. che deve essere applicato e non il 2°.

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

[GiuseppeL]

OK, ma non riesco a capire perché il terzo comma esclude il secondo...

 

la colonna fecale, nel gruppo di condomini che ne trae utilità (terzo comma), non può trattarsi di cosa destinata a servire i condomini (di quel gruppo) in misura diversa (secondo comma)?

 

non ho mai messo in discussione il terzo comma, ma perché non applicare anche il secondo?

[efisio]

OK, ma non riesco a capire perché il terzo comma esclude il secondo...

 

la colonna fecale, nel gruppo di condomini che ne trae utilità (terzo comma), non può trattarsi di cosa destinata a servire i condomini (di quel gruppo) in misura diversa (secondo comma)?

 

non ho mai messo in discussione il terzo comma, ma perché non applicare anche il secondo?

A Giusè, perchè quelle funzioni fisiologiche non sono influenzate (in termini di frequenza e conseguente usura del manufatto), dall'altezza del piano!

[GiuseppeL]

A Giusè, perchè quelle funzioni fisiologiche non sono influenzate (in termini di frequenza e conseguente usura del manufatto), dall'altezza del piano!

ma i liquami immessi dai condomini di un piano più alto attraversano un tratto più lungo della colonna...

[Dolores Panìco]

OK, ma non riesco a capire perché il terzo comma esclude il secondo...

 

la colonna fecale, nel gruppo di condomini che ne trae utilità (terzo comma), non può trattarsi di cosa destinata a servire i condomini (di quel gruppo) in misura diversa (secondo comma)?

 

non ho mai messo in discussione il terzo comma, ma perché non applicare anche il secondo?

https://www.condominioweb.com/rottura-o-dellintasamento-della-colonna-di-scarico-responsabilta.370

[efisio]

ma i liquami immessi dai condomini di un piano più alto attraversano un tratto più lungo della colonna...

La mia era una riflessione semiseria, ma hai ragione nel tuo criterio. Eccepirei solo che esso è teoria, perchè se al primo piano ci vive un maniaco dell'igiene che fa due bucati al giorno col detersivo in polvere, ecco lì che è potenzialmente più usurante del single in mansarda che va in lavanderia.

 

Però, ripeto, tutti i torti non li hai, solo che ci vorrebbe un capatosta che arriva sino in Cassazione e la spunta. In effetti, una tabella ricostruzione discendenti non l'ho mai vista e nemmeno esce da una ricerca in rete.

 

In merito alla comproprietà dopo la braga citata nell'art. dell'Avv.Gallucci, volevo aggiungere che la SC pare aver cambiato idea:

 

"....ai sensi dell'art. 1117 comma 3 c.c., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778)."

[GiuseppeL]

https://www.condominioweb.com/rottura-o-dellintasamento-della-colonna-di-scarico-responsabilta.370

L'avvocato Gallucci non cita affatto il comma 2, tiene conto del valore della proprietà (comma 1) e del gruppo di condomini che ne trae utilità (comma 3).

 

Non è spiegato affatto perché la misura d'uso al variare del piano debba essere la stessa. Ed è questa la domanda che ho posto (ed è anche nel titolo della discussione) ed alla quale non riesco ad ottenere risposta.

 

Mi sono stati dati pareri differenti:

- le funzioni fisiologiche sono le stesse (anche qui l'utente Efisio) -> non c'è differenza rispetto al piano (ma sarebbe anche in disaccordo col comma 1)

- le parti utilizzate sono differenti (il ragionamento che ho su esposto) -> c'è differenza rispetto al piano

 

Che poi sono assiomi, non procedure o sentenze a cui far riferimento...

[Dolores Panìco]

L'avvocato Gallucci non cita affatto il comma 2, tiene conto del valore della proprietà (comma 1) e del gruppo di condomini che ne trae utilità (comma 3).

Appunto!!!😎

[GiuseppeL]

Appunto!!!😎

[michimouse]

Per la riparazione di alcuni gradini della sala, per es., la spesa è ripartita secondo l'art. 1124 e cioè

tenendo anche conto dell'altezza dal piano terra. Perché non si può adottare lo stesso principio per la colonna fecale?

Michele

[GiuseppeL]

Per la riparazione di alcuni gradini della sala, per es., la spesa è ripartita secondo l'art. 1124 e cioè

tenendo anche conto dell'altezza dal piano terra. Perché non si può adottare lo stesso principio per la colonna fecale?

Michele

Io sono convinto di si, ma nessuno ci spiega il perché... troppo facile omettere!

[efisio]

Non mi pare difficile.

 

L'art.1124 tratta la ripartizione di spese per manutenzione per scale e ascensori. Non di colonne di scarico. Per questo non lo puoi utilizzare.

 

Quindi ti devi rifare all'art.1123, per la ripartizione delle spese delle parti comuni.

 

Qui, il legislatore non ti ha imposto la sua visione, ma ti consente di derogare ai suoi principi, tanto che al primo comma te lo scrive pure (" salvo diversa convenzione").

Se così ha inteso, bisognerebbe leggere gli atti parlamentari dei relatori e vedere se vi sia una risposta precisa al perchè non ha inserito tali impianti alla stessa stregua delle scale.

 

Fermo restando che in presenza di idonea pattuizione non ti impedisce di farlo.

 

Quindi, mi dispiace contraddirti, ma credo non si tratti di volontà omissiva, ma del fatto che non tutti hanno il tempo di appurare le motivazioni di un varo di una norma in un modo anzichè un altro attraverso la lettura dei lunghi atti parlamentari nelle varie commissioni.

[Dolores Panìco]

Non mi pare difficile.

 

L'art.1124 tratta la ripartizione di spese per manutenzione per scale e ascensori. Non di colonne di scarico. Per questo non lo puoi utilizzare.

 

Quindi ti devi rifare all'art.1123, per la ripartizione delle spese delle parti comuni.

 

Qui, il legislatore non ti ha imposto la sua visione, ma ti consente di derogare ai suoi principi, tanto che al primo comma te lo scrive pure (" salvo diversa convenzione").

Se così ha inteso, bisognerebbe leggere gli atti parlamentari dei relatori e vedere se vi sia una risposta precisa al perchè non ha inserito tali impianti alla stessa stregua delle scale.

 

Fermo restando che in presenza di idonea pattuizione non ti impedisce di farlo.

 

Esatto.🙂

[GiuseppeL]

Non mi pare difficile.

 

L'art.1124 tratta la ripartizione di spese per manutenzione per scale e ascensori. Non di colonne di scarico. Per questo non lo puoi utilizzare.

 

Quindi ti devi rifare all'art.1123, per la ripartizione delle spese delle parti comuni.

 

Qui, il legislatore non ti ha imposto la sua visione, ma ti consente di derogare ai suoi principi, tanto che al primo comma te lo scrive pure (" salvo diversa convenzione").

Se così ha inteso, bisognerebbe leggere gli atti parlamentari dei relatori e vedere se vi sia una risposta precisa al perchè non ha inserito tali impianti alla stessa stregua delle scale.

 

Fermo restando che in presenza di idonea pattuizione non ti impedisce di farlo.

 

Quindi, mi dispiace contraddirti, ma credo non si tratti di volontà omissiva, ma del fatto che non tutti hanno il tempo di appurare le motivazioni di un varo di una norma in un modo anzichè un altro attraverso la lettura dei lunghi atti parlamentari nelle varie commissioni.

Ti ringrazio per la tua risposta ben articolata.

E non mi spiace affatto essere contraddetto 🙂

[ardesia]

Generalmenente anche in casi di appartamenti con uguale metratura col salire di piano aumentano leggermente i millesimi. Così chi abita al pianterreno ha meno millesimi di chi abita all'ultimo piano. Detta situazione dovrebbe soddisfare completamente il sig Giuseppe che vuole far pagare di più ai piani alti . Comunque mi smbra che stiamo cercando il pelo nell'uovo.

[efisio]

Generalmenente anche in casi di appartamenti con uguale metratura col salire di piano aumentano leggermente i millesimi. Così chi abita al pianterreno ha meno millesimi di chi abita all'ultimo piano. Detta situazione dovrebbe soddisfare completamente il sig Giuseppe che vuole far pagare di più ai piani alti . Comunque mi smbra che stiamo cercando il pelo nell'uovo.

Infatti.

 

Ciò è ancor più vero in presenza di millesimi risalenti a 50 anni fa o meno.

Perchè più indietro poteva capitare che gli appartamenti ai piani alti fossero considerati di minor pregio (poverelli!!), e non era raro vedere applicare coefficienti più bassi dei piani sottostanti.

 

Per il discorso di GiuseppeL: torniamo sempre alla possibilità della deroga. In presenza del consenso previsto, il legislatore consente di concordare ripartizioni diverse.

 

A mio avviso, in questo e altri casi non si è potuto spingere oltre per molti motivi. Ad esempio, stabilire che il piano alto paga di più (causa maggior tratto), avrebbe potuto indurre il condomino che può dimostrare di non abitare lì e non scaricare (utenze staccate), a chiedere una riduzione. E quindi, proprio per questo ha stabilito che i casi particolari se li gestisce il condominio, se vuole.

 

Inoltre, è proprio il concetto di impianto ad essere connesso con quello di mutualità. Anche in senso solidaristico, essendo comune a tutti, poichè serve tutti.

 

Riguardo il C2:

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

 

- di "cosa" (comune) ti fornisce la definizione più indietro. La considera nella sua totalità;

- "misura" : da non confondersi con la misura in senso metrico (lunghezza del tratto);

- "uso che ciascuno può farne": se ci pensi è lo stesso per ogni piano, ovvero scaricare i liquami via.

 

Saluti

[GiuseppeL]

Generalmenente anche in casi di appartamenti con uguale metratura col salire di piano aumentano leggermente i millesimi. Così chi abita al pianterreno ha meno millesimi di chi abita all'ultimo piano. Detta situazione dovrebbe soddisfare completamente il sig Giuseppe che vuole far pagare di più ai piani alti . Comunque mi smbra che stiamo cercando il pelo nell'uovo.

In un condominio di persone litigiose il pelo nell'uovo, purtroppo, diventa sostanza... soprattutto quando nessuno è disposto a spendere un euro al posto di un altro