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rosalba ambrogi

Ripartizione spese facciata - netto del cappotto

buonasera,

dobbiamo rifare le facciate e per problemi di infiltrazione solo sulla facciata di 4 appartamenti verra' aggiunto un cappotto.noi che non lo avremo dovremo pagare anche le spese in piu' per il cappotto o solo la ns quota spettante al netto del cappotto?

grazie

rosalba

buonasera,

dobbiamo rifare le facciate e per problemi di infiltrazione solo sulla facciata di 4 appartamenti verra' aggiunto un cappotto.noi che non lo avremo dovremo pagare anche le spese in piu' per il cappotto o solo la ns quota spettante al netto del cappotto?

grazie

rosalba

Fatto salvo altri accordi unanimi o convenzioni diverse, le spese per la facciata e cappotto vanno ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini, indifferentemente se il cappotto interesserà alcuni appartamenti e non tutti, tra l'altro nulla vieta che in seguito si provveda a rifare le facciate e cappotto anche nelle altre facciate, dove tutti i condomini dovranno versare le quote in proporzione mlm come previsto dall'art. 1123 cc al 1° comma.

ciao

 

per le spese della manutenzione delle facciate, nulla quaestio.

 

per il cappotto, ho i miei seri dubbi, salvo qualche caso particolare.

 

Infatti solo con il riscaldamento centralizzato potrebbe giustificarsi in qualche modo l'obbligo di contribuire alla spesa in millesimi generali, e anche in questo caso con una non piccola forzatura interpretativa.

ciao

 

non mi sembra che il cappotto abbia la funzione di " preservare dagli eventi atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana". Quindi è una forzatura, a mio parere, la interpretazione data.

 

Infatti, il cappotto ha la funzione di barriera termica, a vantaggio solo di chi ha tale protezione.

Il criterio diverso lo vedo possibile solo in due modalità:

1) c'è il riscaldamento centralizzato e quindi tutti usufruiscono del minor spreco ( rospo che si potrebbe far ingoiare a chi non ha vantaggi diretti) anche se poi con logica diversa, i box interrati e non serviti da riscaldamento vengono spesso esclusi da tale spesa.

2) I muri sono carenti in isolamento e quindi il condominio è responsabile del bene comune, ma qui va fatta una azione che dimostri tale carenza rispetto alla "regola d'arte" in materia di costruzioni, una araba fenice.

ciao

 

non mi sembra che il cappotto abbia la funzione di " preservare dagli eventi atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana". Quindi è una forzatura, a mio parere, la interpretazione data.

 

Infatti, il cappotto ha la funzione di barriera termica, a vantaggio solo di chi ha tale protezione.

Il criterio diverso lo vedo possibile solo in due modalità:

1) c'è il riscaldamento centralizzato e quindi tutti usufruiscono del minor spreco ( rospo che si potrebbe far ingoiare a chi non ha vantaggi diretti) anche se poi con logica diversa, i box interrati e non serviti da riscaldamento vengono spesso esclusi da tale spesa.

2) I muri sono carenti in isolamento e quindi il condominio è responsabile del bene comune, ma qui va fatta una azione che dimostri tale carenza rispetto alla "regola d'arte" in materia di costruzioni, una araba fenice.

Pensa che la coibentazione in qualsiasi parte dello stabile si trovi fa risparmiare un po tutti, ed è per questo che la spesa deve essere ripartita per millesimi di proprietà come disposto dall'art. 1123 al 1° comma, questa è una sentenza riguardante il tetto, ma potrebbe valere per similitudine per una o più facciate dello stabile;

 

La Corte d'appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell'art. 1117 del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest'ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l'altra. Questo giudizio, secondo cui dell'isolamento termico si giovano tutti i condomini e non solo quelli degli appartamenti sottostanti al tetto, si risolve in un apprezzamento di fatto che, essendo esaurientemente motivato, è insindacabile in sede di legittimità perché riservato ai giudici del merito. E la stessa Corte d'appello, avendo ritenuto in base a questo suo accertamento che le spese di rifacimento dell'intero tetto debbano suddividersi tra tutti i comproprietari ai sensi del primo comma dell'art. 1123 del codice civile, si è adeguata correttamente al principio di diritto secondo cui le spese per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, destinate a preservarlo dagli agenti atmosferici, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive (art. 1123 1° comma cod. civ.) e non rientrano, invece, tra le spese di cui ai commi 2 e 3 della medesima norma, le quali riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (Cass. civ., 04/05/1999, n.4403, Sez.II)

ciao

 

ho cercato la sentenza completa, ma non l'ho trovata. E' vero che tutti commentano con il tuo testo, ma io non sono convinto della analogia fra isolamento del tetto e pareti verticali dove l'isolamento è un surplus a servizio solo di alcuni. Solo se l'isolamento è carente potrei condividere la cosa.

Appena avrò la possibilità di trovare la sentenza, approfondirò l'argomento e sarò pronto a domandare venia.

ciao

 

ho cercato la sentenza completa, ma non l'ho trovata. E' vero che tutti commentano con il tuo testo, ma io non sono convinto della analogia fra isolamento del tetto e pareti verticali dove l'isolamento è un surplus a servizio solo di alcuni. Solo se l'isolamento è carente potrei condividere la cosa.

Appena avrò la possibilità di trovare la sentenza, approfondirò l'argomento e sarò pronto a domandare venia.

Il fatto è che le facciate sono parti comuni, fatto salvo titolo contrario --> art. 1117 cc

 

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate

Per cui se l'assembla ha deliberato regolarmente la coibentazione su una sola facciata, devono contribuire tutti i condomini, fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse.

E ripeto nulla vieta un domani si deliberi la coibentazione nelle altre facciate, ripeto parti comini (art 1117 cc), a cui tutti i condomini dovranno contribuire per quota parte, in proporzione mlm

 

Lo dico con certezza, perchè lo stesso è successo nel mio condominio, dove la parete Nord ed Est, sono state rifatte aggiungendo la coibentazione ripartendo la spesa tra tutti i condomini in mlm di proprietà.

 

Attendo sentenze contrarie, grazie.

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