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Ripartizione e manutenzione lastrico solare

  1. #1
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    Ripartizione e manutenzione lastrico solare

    Buongiorno a tutti.

    L'impermeabilizzazione del mio terrazzo al primo piano (che funge da copertura del portico condominiale sottostante) ha ceduto, con distaccamento dell'intonaco di copertura del portico sottostante e acqua che trafila abbondante quando piove.

    L'amministratore equipara il terrazzo ad un lastrico, quindi 1/3 a me e 2/3 a tutte le sei scale del condomio; la cosa che non capisco è che sostiene che tale ripartizione è ammissibile solo per il rifacimento della guaina, e non per la demolizione del pavimento e del massetto esistente, che resta a carico mio.

    Non ho trovato alcuna sentenza o delibera in merito. Come posso regolarmi?



  2. #2
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    "Alle spese per la riparazione o ricostruzione della terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti e, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza" (Cass., sent. n. 15389 del 1° dicembre 2000).


  3. #3
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    Io nel mio condominio mi trovo in una situazione simile, inoltre il proprietario dell'appartamento sottostante vorrebbe che tutti i condomini contribuissero al costo da sostenere per l'installazione di un controsoffitto coibentato per ridurre la dispersione termica. Faccio notare che lo stabile è del 1970 e non ha alcun isolamento termico attualmente. A me non sembra giusto che tale spesa sia ripartita tra i condomini. Mi sapete dare un consiglio in merito.
    Grazie.


  4. #4
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    Scritto da loriero il 22 Giu 2010 - 13:17:31:"Alle spese per la riparazione o ricostruzione della terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti e, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietari [...]
    Sono d'accordo con la sentenza della cassazione, infatti non chiedo il rifacimento della pavimentazione. La questione riguarda unicamente la spesa per la demolizione. Devo pensare, quindi, che essendo il pavimento esistente funzionale unicamente alla "alla praticabilità della terrazza", allora la sua presenza è un impedimento alla riparazione della guina, ed in tal senso è mio carico la sua demolizione?



  5. #5
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    Il rifacimento o la riparazione dell'impermeabilizzazione del terrazzo non è possibile senza togliere, distruggendolo, il pavimento esistente. D'altra parte, l'impermeabilizzazione non è protetta se non viene coperta con una cappa e un nuovo pavimento.
    E, dunque, la ripartizione 1/3 + 2/3 è applicabile anche alle spese di rifacimento del pavimento preesistente.


  6. #6
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    Scritto da GBM79 il 22 Giu 2010 - 14:30:30:Io nel mio condominio mi trovo in una situazione simile, inoltre il proprietario dell'appartamento sottostante vorrebbe che tutti i condomini contribuissero al costo da sostenere per l'installazione di un controsoffitto coibentato per ridurre la dispersione termica. Faccio notare che lo stabile è del 1970 e non ha alcun isolamento termico attualmente. A me non sembra giusto che tale spesa sia ripartita tra i condomini. Mi sapete dare un consiglio in merito.
    Grazie.
    La coibentazione dell'appartamento sottostante non penso abbia nulla a che vedere con le infiltrazioni.


  7. #7
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    Scritto da eugenio_newsgroup il 22 Giu 2010 - 15:11:10:

    La coibentazione dell'appartamento sottostante non penso abbia nulla a che vedere con le infiltrazioni.

    Si con l'infiltrazione d'acqua non c'entra nulla. Per questo chiedevo un parere in merito alla ripartizione delle spese per la realizzazione della coidentazione.


  8. #8
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    Scritto da GBM79 il 22 Giu 2010 - 14:30:30:.....inoltre il proprietario dell'appartamento sottostante vorrebbe che tutti i condomini contribuissero al costo da sostenere per l'installazione di un controsoffitto coibentato per ridurre la dispersione termica.
    Per quanto riguarda la coibentazione sotto il tetto la cui assenza provoca condensazione o umidità riferibili direttamente alla non corretta coibentazione dell’edificio, la normativa vigente impone che sia tutto il condominio a dover intervenire per procedere all’eliminazione delle cause che provocano i danni.

    Ecco i riferimenti:
    Cass. civ., 04/05/1999, n.4403, Sez.II Isolamento tetto. La Corte d’appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l’inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l’intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell’art. 1117 del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla sottostante destinata ad assicurare l’isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest’ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l’altra.
    Per tale coibentazione le spese sono da ripartire tra tutti i condomini in ragione dei loro millesimi di proprietà generale.

    Diversamente, se la coibentazione è fatta all'interno delle singole unità abitative (sotto il soffitto) le spese sono completamente a carico dei proprietari delle unità medesime.


  9. #9
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    Nel mio caso sopra c'è una terrazza a livello ad uso esclusivo di un condomino. Terrazzo già rifatto nel 1999 ma che presenta solo l'isolamento tramite guaina bituminosa per evitare l'infiltrazioni d'acqua. Considerato che non ci sono infiltrazioni d'acqua non si andrebbe a rifare la pavimentazione della terrazza, quindi per l'isolamento termico si provederebbe all'installazione di un controsottitto coibentato al di sotto del solaio.
    Se non ho capito male tu dici che se lo deve pagare il proprietario dei locali posti sotto al terrazzo. Mi sai dare eventualmente qualche riferimento normativo o sentenza in merito.
    Grazie




  10. #10
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    Scritto da GBM79 il 23 Giu 2010 - 15:00:39: Nel mio caso sopra c'è una terrazza a livello ad uso esclusivo di un condomino. Terrazzo già rifatto nel 1999 ma che presenta solo l'isolamento tramite guaina bituminosa per evitare l'infiltrazioni d'acqua. Considerato che non ci sono infiltrazioni d'acqua non si andrebbe a rifare la pavimentazione della terrazza, quindi per l'isolamento termico si provederebbe all'installazione di un controsottitto coibentato al di sotto del solaio.
    Se non ho capito male tu dici che se lo deve pagare il propri [...]
    "L'umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.; tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 cod. civ. il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria."
    Cass. civ., Sent. n. 3753, 15 aprile 1999, Sez. II

    Nel tuo caso bisogna vedere se la coibentazione è necessaria o meno, ad esempio se serve per isolare dall'umidità l'immobile, è opera necessaria; se è solo per l'isolamento termico visto che ne usufruiresti solo tu che abiti sotto e non era preesistente, la stessa sarà a tuo totale carico.


  11. #11
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    buongiorno a tutti , volevo farvi una domanda x il mio problema .
    Abito in un palazzo senza amministratore in quanto siamo tutti singoli proprietari in tutto siamo sei proprietari . Io abito al piano terra non ho entratata nel palazzo per nessun utenza in quanto ho un entrata indipendente comunque pago sempre per le parti in comune che mi spettano per legge ) .Il problema è questo sul lastrico solare ci sono lavanderie private con antistante terrazzo ad uso esclusivo dei proprietari ( che ne hanno fatto mansarde x viverci )adesso le loro tegole si devono riparare e vogliono che tutti devono pagare queste tegole ,ma non fà parte della copertura del palazzo (copertura lo è il lastrico solare )mi date un articolo che mi aiuti per favore vi ringrazio e grazie per le vostre risposte .

  12. #12
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    Scritto da tsjaaa il 24 Giu 2010 - 11:12:31: buongiorno a tutti , volevo farvi una domanda x il mio problema .
    Abito in un palazzo senza amministratore in quanto siamo tutti singoli proprietari in tutto siamo sei proprietari . Io abito al piano terra non ho entratata nel palazzo per nessun utenza in quanto ho un entrata indipendente comunque pago sempre per le parti in comune che mi spettano per legge ) .Il problema è questo sul lastrico solare ci sono lavanderie private con antistante terrazzo ad uso esclusivo dei proprietari ( che ne [...]
    Intanto da cinque proprietari in poi occorrerebbe la nomina di un'amministratore.
    Poi per quanto riguarda le tegole mi pare di capire, da come descrive la situazione, che la copertura dell'edifico è fatta per una parte dal lastrico solare ad uso esclusivo e per un'altra parte da lavanderie private (trasformate in mansarde, qundi chiuse) con tetto sopra.
    In tale caso essendo la copertura delle mansarde parte del tetto dell'intero edificio, alla riparazione-sostituzione delle tegole devono partecipare tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprietà poiché il tetto delle mansarde è tetto comune, a meno che non sia diversamente specificato nel rogito (ad esempio di proprietà esclusiva).


  13. #13
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    [quote]Scritto da loriero il 24 Giu 2010 - 10:17:42-]

    L'umidità forma della muffa, anche in modo abbondante durante la stagione invernale a causa della mancanza della coibentazione termica. Altri condomini in passato hanno già provveduto all'isolamento termico dei loro appartamenti a spese proprie. Per questo mi è stato detto che l'intervento me lo devo pagare. Anche in considerazione del fatto che sarebbe una miglioria alla struttura dell'edificio che non presenta in origine alcuna coibentazione termica.

    Grazie per i consigli molto utili vedrò cosa riesco ad ottenere.


  14. #14
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    Ho letto la sentenza del 4403 del 1999 relativa alla coibentazione del tetto ma non specifica se la coibentazione viene inserita nel pacchetto strutturale del tetto o installata all'interno dell'appartamento con un controsoffitto. Il mio caso sarebbe quest'ultimo. In questo caso mi avevi risposto che il proprietario dei locali deve pagarsi l'isolamento termico poichè non presente nell'edificio e installato all'interno della proprietà. Qualcuno sa dirmi qualche riferimento normativo o sentenza in merito. Grazie.


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