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nelly gros

Rimborso per riscaldamento guasto

Buonasera

mi rivolgo a voi per un parere competente per una questione che riguarda la ripartizione delle spese di riscaldamento, sperando possiate aiutarmi.

 

Nel nostro condominio quest'anno c'è stato un grande guasto alla caldaia che non sono riusciti a riparare per cui per la maggior parte dell'inverno i termosifoni dell'appartamento dove abito, più quello di qualche altro condomine, sono rimasti freddi e non abbiamo potuto usufruire del riscaldamento. Nel frattempo abbiamo continuato a pagare la quota di competenza.

L'anno scorso un condomine, dopo aver pagato, ha chiesto il rimborso per lo stesso tipo di problema, l'amministratore ha messo in bilancio la cifra da rimborsare, è stato rimborsato, e poi alcuni altri condomini con lo stesso tipo di problema si sono lamentati dicendo che allora anche loro avrebbero potuto chiedere il rimborso. Quindi per quest'anno, dice l'amministratore, la questione va risolta in assemblea. In sostanza se la maggioranza non approva che la quota di chi non ha usufruito del riscaldamento venga rimborsata, niente da fare, lui non interviene.

 

Quello che chiedo è: quale è la regola in questi casi? che facoltà o diritto ha un condomine in questi casi? se a fronte di una negazione di rimborso non approva il bilancio, può servire a qualcosa? è lecito che l'assemblea neghi un rimborso, o deve essere l'amministratore a gestire la questione? che valore ha il precedente di rimborso l'anno scorso? ci si può eventualmente avvalere sul saldo, non pagandolo?

Scusate le troppe domande ma spero abbiate capito il senso.

 

Vi ringrazio sin da ora per la vostra competenza e aiuto.

Cordialità.

ciao

 

se non vogliono rimborsare per un servizio addebitato e di cui tu non hai potuto usufruire, non approvare il bilancio anche solo limitatamente a tale addebito e fallo trascrivere nel verbale, magari chiedendo all'amministratore di chiarire la cosa in assemblea e a che titolo per qualcuno la mancata erogazione di un servizio da diritto al rimborso, mentre per altri questo non avviene.

Aggiungi poi, se insistono, oltre al rimborso del servizio non goduto, chiederai anche i danni.

Grazie Camillo

Quindi l'amministratore non ha alcuna facoltà nè potere e la decisione spetta all'assemblea? Bisogna eventualmente far fare una votazione per vedere se c'è la maggioranza che non vuole rimborsare, o quale è la regola?

Grazie Camillo

Quindi l'amministratore non ha alcuna facoltà nè potere e la decisione spetta all'assemblea? Bisogna eventualmente far fare una votazione per vedere se c'è la maggioranza che non vuole rimborsare, o quale è la regola?

ciao

 

se il condominio non ha potuto erogarti un servizio, non te lo può addebitare, anzi sei tu che potresti chiedere i danni, e l'amministratore dovrebbe mettere l'assemblea in grado di poter decidere serenamente, ed a maggior ragione nel tuo caso, visto che in fatti analoghi precedenti il danneggiato è stato rimborsato.

E' vero che la decisione spetta all'assemblea, ma ... col buon senso, l'amministratore potrebbe trovare una soluzione provvisoria, salvo la ratifica poi dell'assemblea.

In tema di godimento dei servizi condominiali, il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non può sottrarsi al pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune eccependo che il servizio è stato erogato in misura inadeguata, potendo, al più, avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto.

Cassazione civile , sez. II, 31 maggio 2006, n. 12956

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio (art. 1123, comma 1, c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell’impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.

Cassazione civile , sez. un., 26 novembre 1996, n. 10492

 

Le due sentenze della Suprema Corte di cui ho riportato uno stralcio chiariscono un punto fondamentale della questione riguardante il nostro forumista: tra singolo condòmino e condominio non esiste un rapporto di tipo contrattuale a prestazioni corrispettive e quindi il condòmino non può pretendere la restituzione di quanto pagato a fronte di un servizio male o addirittura non goduto; ciò in quanto la natura delle obbligazioni condominiali è di tipo "propter rem". Il condòmino potrà invece citare il condominio per il risarcimento del danno che riterrà di avere subito e che dovrà appunto dimostrare in giudizio.

Detto questo la mia opinione è che:

1) L'amministratore non è legittimato autonomamente a restituire somme ai condòmini per servizi non goduti.

2) Neanche una delibera assembleare presa a maggioranza sarebbe lecita in quanto non rientrante nelle attribuzioni della stessa assemblea.

3) Forse solo una convenzione all'unanimità (1000/1000) potrebbe consentire un'inattaccabile restituzione di contributi già versati.

Mi piacerebbe sentire in merito anche altre opinioni su questo forum. Buona serata.

Molte grazie ad entrambi.

Mi sembra di capire che non c'è praticamente nulla da fare, nemmeno essendoci un precedente di rimborso.

Resto sintonizzata comunque nel caso ci siano altre opinioni.

Cordialità

ciao

 

leggendo i massimari postati da Andreao, entrambi affermano che non può essere la insufficiente erogazione del riscaldamento, quale giustificazione.

 

Qui, siamo difronte ad un qualcosa di diverso, visto che non è stata una erogazione insufficiente, ma una mancata erogazione completa, e ciò per scelta dell'amministratore del condominio (potrebbe essere anche stata l'unica possibile) che ha ritenuto di non riparare il guasto.

 

Per quanto riguarda le rate previste nel bilancio preventivo e approvato, il versamento va fatto a rigor di legge, ma anche il buon senso potrebbe essere usato.

 

Naturalmente la restituzione averà automaticamente per vie di fatto, nella redazione del bilancio consuntivo dove l'addebito sarà in base al servizio prestato.

 

Quindi siamo a discutere su formalismi, ma non sulla sostanza.

Ciao Camillo

non è per negligenza dell'amministratore che il guasto non è stato riparato, la caldaia è vetusta e non sono riusciti a ripararla.

Il bilancio è stato redatto. Le rate, già pagate naturalmente, calcolate a monte, anche se non si è poi usufruito del riscaldamento.

Quindi non si tratta di un formalismo.

In sede di approvazione di bilancio chiederemo comunque (insieme a qualche altro condomino con lo stesso problema) la restituzione della somma versata

Grazie per la partecipazione e buona serata

ciao

 

quando ho detto che potrebbe essere stata l'unica scelta possibile dell'amministratore, presupponevo proprio che fosse conseguente la mancata delibera di manutenzione dovuta alla non decisione ( o decisione) dell'assemblea che non ha deliberato l'intervento

Per formalismi intendevo l'osservazione di chi affermava che l'amministratore non avrebbe dovuto ne potuto restituire la quota relativa il riscaldamento non erogato. Dal punto di vista strettamente legale, hanno ragione, ma ritengo che il buon senso poteva permettere anche soluzioni pratiche diverse. L'applicazione rigida delle norme non sempre è la migliore per il condominio.

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