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Revisione tabelle millesimali e attribuzione in proprietà di area non censibile

  1. #1
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    Revisione tabelle millesimali e attribuzione in proprietà di area non censibile

    Ho acquistato un box nello stabile dove abito. Originariamente (1965) tutta l'area box al piano interrato della palazzina era accatastata come magazzino con 62,05 m/m riportati nella tabella millesimale allegata al Regolamento di Condominio redatto dal notaio. Nel 2002 l'area magazzino venne trasformata in area box, con 3 aree di parcheggio in proprietà esclusiva e due aree di manovra non censibili a valore nullo che occupano la metà della superficie totale (quella dell'ex magazzino per intenderci). I due condomini che avevano curato la variazione catastale, ripartirono i 62,05 m/m in proporzione alle superfici in proprietà ma, nel far questo, attribuirono ad una particella in proprietà (40 mq), l'area Comune non Censibile antistante (altri 40 mq), assegnando a questa valore arbitrario e lasciando inalterata l'Area Comune Non Censibile antistante gli altri due box di loro proprietà. In tal modo l'indice millesimale dell'area box da me acquistata è raddoppiato, a beneficio degli altri due proprietari. Questa variazione millesimale non fu mai approvata dall'Assemblea nè risulta alcun documento ufficiale, salvo ovviamente, le visure catastali. L'Amministratore, recepiti solo verbalmente i valori millesimali definiti come sopra, applicò e continua ad applicare tali valori nella ripartìzione dei costi comuni tab. A. Rilevo che:
    !) I 62,05 m/m dell'intera area si sono dimezzati per la presenza delle due aree non censibili e pertanto si sarebbe dovuto provvedere alla rielaborazione della intera tabella millesimale originaria;
    2) L'attribuzione arbitraria di area non censibile come fosse area in proprietà esclusiva cui è stato assegnato valore catastale arbitrariamente definito, non è lecita.
    Il Condominio non vuole revisionare le tabelle adducendo vari motivi per me inconsistenti e quasi certamente dovrò chiedere al giudice di effettuare la revisione, cosa che mi preoccupa molto sia per la spesa, sia per la "rogna", sia perchè non sono certo di vedermi accontentato.
    Tale situazione genera la seguente perequazione nella partecipazione alle spese comuni Tab. A, quota box che cito come esempio tratto dal bilancio 2013:
    Proprietario del box in questione, 40 mq, 35 m/m, € annui 497
    Proprietario altro box nel medesimo condominio mq 20, m/m 3,42, € annui 59
    Pensate che la mia richiesta di revisione delle tabelle abbia fondamento?
    Grazie.


  2. #2
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    "Il Condominio non vuole revisionare le tabelle adducendo vari motivi per me inconsistenti e quasi certamente dovrò chiedere al giudice di effettuare la revisione,...."
    Considerando che, con la trasformazione del magazzino in autorimessa, i millesimi totali attribuiti alle nuove unità non sono variati, non è necessario ricalcolare la tabella generale di proprietà, ma è sufficiente sostituire l’unità immobiliare magazzino con i tre box e i relativi millesimi (la cui somma deve eguagliare 62,05) che i tre proprietari di comune accordo comunicheranno all’amministratore.
    I suddetti millesimi saranno utilizzati per la ripartizione delle spese comuni a tutti i partecipanti al condominio e per la ripartizione delle spese relative all’autorimessa.
    "Tale situazione genera la seguente perequazione nella partecipazione alle spese comuni Tab. A, quota box che cito come esempio tratto dal bilancio 2013:
    Proprietario del box in questione, 40 mq, 35 m/m, € annui 497
    Proprietario altro box nel medesimo condominio mq 20, m/m 3,42, € annui 59
    Pensate che la mia richiesta di revisione delle tabelle abbia fondamento?"
    Dai dati forniti deduco che la ripartizione dei 62,05 millesimi dell’ex magazzino in proporzione alle superfici derivanti dalla sua trasformazione in autorimessa non sia stata eseguita correttamente; infatti scrivi che la superficie che hai acquistato è eguale a 80 mq (40 di posto auto + 40 di spazio di manovra equiparati a posto auto) corrispondente a millesimi 35 del valore totale dell’ex magazzino; che al condomino proprietario del box avente la superficie di 20 mq sono stati assegnati millesimi 3,42, pertanto, se i valori millesimali fossero proporzionali alle aree dei box, i rapporti fra le aree e i millesimi dovrebbero essere eguali, ma 80:20=4 è diverso da 35:3,42= 10,23 (13,68:3,42=4 rapporto corretto).
    La ripartizione dei millesimi totali della superficie dell’ex magazzino dovrebbe considerare la superficie totale dell’area S e le superfici assegnate ai tre box (nel tuo caso 80 mq) e quella assegnata allo spazio di manovra comune:
    millesimi box=62,05:SxSbox, (Sbox area sella superficie del box)
    millesimi area di manovra=62,05:SxSm (Sm area della superficie dello spazio di manovra)
    I millesimi dell’area di manovra saranno ripartiti fra i tre box in proporzione ai rispettivi millesimi.
    La somma totale dei millesimi attribuiti ai box dovrà eguagliare 62,05.
    A mio avviso devi accordarti con gli altri proprietari per una equa ripartizione dei millesimi attribuiti all’ex magazzino.

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  4. #3
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    I millesimi totali dell’area non sono più 62,05 ma circa 31 perchè metà dell’area è occupata dalle due aree non censibili a valore nullo. Inoltre l’attribuzione di 40 mq di area non censibile a valore nullo, attribuendo a questa valore arbitrario non sembra lecito. Infine i 35 mm non sono i millesimi attribuiti inizialmente al magazzino, ma i mm attribuiti all’area di 40 mq da me acquistata. A mio avviso c’è errore di valore ed errore di superficie.

  5. #4
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    Il valore in millesimi 62,05 attribuito all’area dell’ex magazzino, rappresenta il valore della suddetta area ragguagliato a quello dell’intero edificio di cui fa parte.
    Questo valore è riportato nella tabella generale di proprietà allegata al regolamento condominiale.
    Pertanto, contrariamente a quanto affermi, i millesimi dell’area dell’ex magazzino trasformata in autorimessa non sono variati e la somma dei millesimi attribuiti alle aree di parcheggio da coloro i quali operarono la trasformazione deve necessariamente eguagliare il valore 62,05.
    Per l’amministratore, che deve ripartire le spese di competenza di tutti i partecipanti al condominio, il totale dei millesimi generali deve esser eguale a 1000, risultando indifferente la ripartizione millesimale interna al condominio parziale costituito dall’autorimessa.
    L’autorimessa è costituita da tre aree a parcheggio e tre aree di manovra.
    La porzione di area di manovra pari a 40 mq è di tua esclusiva proprietà mentre le altre due sono comuni ai soli proprietari delle tre aree a parcheggio (condominio parziale - art. 1123 c. c., terzo comma).
    Nel ripartire il valore totale della suddetta area fra i proprietari delle tre aree a parcheggio, chi ha trasformato il magazzino in autorimessa ha considerato un terzo di area di manovra come area a parcheggio, con conseguente maggiore valore millesimale dell’area a parcheggio cui è stata assegnata.
    Se vuoi verificare il criterio adottato nell’attribuzione dei valori assegnati alle tre aree a parcheggio in relazione all’area della superficie complessiva dell’ex magazzino, il cui valore in millesimi dell’edificio condominiale è 62,05, devi estrarre dai certificati catastali le superfici delle diverse aree.
    Infine, se nel contratto di acquisto non sono indicati i valori millesimali delle aree e se dal calcolo di verifica dei millesimi a te attribuiti riscontri degli errori evidenti, come da me ipotizzato nel post precedente, puoi chiedere agli altri proprietari di rettificarli.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Mario Pelillo Visualizza Messaggio
    Ho acquistato un box nello stabile dove abito. Originariamente (1965) tutta l'area box al piano interrato della palazzina era accatastata come magazzino con 62,05 m/m riportati nella tabella millesimale allegata al Regolamento di Condominio redatto dal notaio. Nel 2002 l'area magazzino venne trasformata in area box, con 3 aree di parcheggio in proprietà esclusiva e due aree di manovra non censibili a valore nullo che occupano la metà della superficie totale (quella dell'ex magazzino per intenderci). I due condomini che avevano curato la variazione catastale, ripartirono i 62,05 m/m in proporzione alle superfici in proprietà ma, nel far questo, attribuirono ad una particella in proprietà (40 mq), l'area Comune non Censibile antistante (altri 40 mq), assegnando a questa valore arbitrario e lasciando inalterata l'Area Comune Non Censibile antistante gli altri due box di loro proprietà. In tal modo l'indice millesimale dell'area box da me acquistata è raddoppiato, a beneficio degli altri due proprietari. Questa variazione millesimale non fu mai approvata dall'Assemblea nè risulta alcun documento ufficiale, salvo ovviamente, le visure catastali. L'Amministratore, recepiti solo verbalmente i valori millesimali definiti come sopra, applicò e continua ad applicare tali valori nella ripartìzione dei costi comuni tab. A. Rilevo che:
    !) I 62,05 m/m dell'intera area si sono dimezzati per la presenza delle due aree non censibili e pertanto si sarebbe dovuto provvedere alla rielaborazione della intera tabella millesimale originaria;
    2) L'attribuzione arbitraria di area non censibile come fosse area in proprietà esclusiva cui è stato assegnato valore catastale arbitrariamente definito, non è lecita.
    Il Condominio non vuole revisionare le tabelle adducendo vari motivi per me inconsistenti e quasi certamente dovrò chiedere al giudice di effettuare la revisione, cosa che mi preoccupa molto sia per la spesa, sia per la "rogna", sia perchè non sono certo di vedermi accontentato.
    Tale situazione genera la seguente perequazione nella partecipazione alle spese comuni Tab. A, quota box che cito come esempio tratto dal bilancio 2013:
    Proprietario del box in questione, 40 mq, 35 m/m, € annui 497
    Proprietario altro box nel medesimo condominio mq 20, m/m 3,42, € annui 59
    Pensate che la mia richiesta di revisione delle tabelle abbia fondamento?
    Grazie.
    Ma qui è tutto arbitrario e non mi stupisce dato che sei di Roma.
    Prima di tutto al 99,9% è probabile che i box siano abusivi: la legittimazione la devi ricercare nel progetto originario del palazzo, depositato in Comune, e non al Catasto, che non è probatorio.
    Questo dirimerà, con l'analisi dei rogiti susseguenti, anche tutti gli altri problemi.
    brico likes this.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da ChannelMaster Visualizza Messaggio
    ...
    Prima di tutto al 99,9% è probabile che i box siano abusivi: la legittimazione la devi ricercare nel progetto originario del palazzo, depositato in Comune, e non al Catasto, che non è probatorio.
    Questo dirimerà, con l'analisi dei rogiti susseguenti, anche tutti gli altri problemi.
    Ciao, condivido questa analisi al 100%.
    E' nel progetto "madre" che si trova la legittimità di tutto, che è appunto depositato presso l'ufficio tecnico del Comune.
    Da lì parte tutto....
    Ciao

  8. #7
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    Credo di non essermi spiegato bene. Con la variazione catastale del 2002 sono state individuate catastalmente: un'area in proprietà esclusiva di consistenza mq 40 classificata come C2 autorimessa con rendita catastale 210,72; un'area di manovra non censibile a valore nullo antistante quella citata di circa 40 mq, senza categoria catastale e a valore catastale = 0; due aree in proprietà esclusiva di consistenza mq 31 e rendita catastale 190,52 la prima, 27 mq e rendita catastale 165,94 la seconda; un'area di manovra non censibile a valore nullo senza categoria catastale e rendita catastale = 0 di superficie mq 40 circa antistante le due aree di parcheggio citate.
    La tabella condominiale di ripartizione spese comuni A comprende tutti gli appartamenti, cantine e box del condominio, compresi i tre box in proprietà esclusiva citati. Il piano box non costituisce condominio a sè stante. Le due aree non censibili a valore nullo hanno secondo me dimezzato il valore del piano box e pertanto anche il coefficiente millesimale da 62,05 è passato a circa 31. Dunque è variato il valore totale del condominio e quindi il valore totale dei millesimi, per cui vanno ricalcolati tutti i millesimi delle U.I. che compongono il condominio, per tornare a 1000. Inoltre l'area non censibile a valore zero antistante il box di 40 mq, è stata attribuita, nella ripartizione dei 65,02 m/m all'area in proprietà esclusiva di 40 mq, come se fosse proprietà esclusiva con valore diverso da zero, ma così non è!! Forse mi sono spiegato meglio.

  9. #8
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    Sicuramente il proprietario del magazzino ha fatto una variazione. ha relaizzato tre immobili (tre box) con progetto approvato dal comune. Successivamente ha accatasto i tre immobili presso il catasto. L'aria di manovra realizzata per l'accesso ai suddetti immobili e di proprietà comune ai tre box (il condominio non ha nessun diritto su quest'aria nè ha oneri di manutenzione). I millesimi attribuiti originariamente al magazzino devono essere ripartiti tra i tre box direttamente proporzionale alla singole superfici. I millesimi devono essere approvati non tanto dall'assemblea ma dai tre condomini interessati e deve risultare da accordo scritto tra le parti e successivamente da notifica all'amministratore che amplia le unità immobiliari condominiali. L'amministratore deve attivarsi per aiutare le parti a risolvere bonariamanete l'esistente ingiustizia. In caso contrario il condomino danneggaito si può rivolgere al giudice di pace (le spese sono modeste) e se vittorioso saranno a carico dei condomini resistenti.

  10. #9
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    Ti sei ben spiegato e la risposta ti è stata già data in precedenza nei post #2 e #4.
    “Il piano box non costituisce condominio a sè stante” ma condominio parziale (art. 1123 c. c., terzo comma).

    La conferma di quanto detto, la leggi nel post di Giovanni Luca
    Ultima modifica di G.Ago; 08-12-2017 alle 19:00

  11. #10
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    Si, avete ragione. Ora mi sono accorto di una incongruenza nelle tabelle millesimali allegate al Regolamento nel 1965.
    All'area magazzino, 195 mq tutta in proprietà esclusiva dell'impresa costruttrice, furono attribuiti 62,05 m/m. Al mio appartamento di 115 mq furono attribuiti 35,15 m/m. (0,304 m/m per mq). Dunque i m/m per mq attribuiti al magazzino (0,318 m/m per mq), sono superiori a quelli attribuiti al mio (e ad altri) appartamento. Per di più i m/m per mq che furono attribuiti alle aree in proprietà di box alla palazzina gemella che fa parte dello stesso condominio, furono 0,198, cioè i m/m per mq del magazzino sono del 60% superiori a quelli dei box siti nella palazzina gemella. La sopravvalutazione dell'area magazzino è evidente!! Questo è motivo per contestare la tabella millesimale originaria redatta dall'impresa costruttrice? Grazie.

  12. #11
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    La sopravvalutazione dell'area magazzino è evidente!! Questo è motivo per contestare la tabella millesimale originaria redatta dall'impresa costruttrice? Grazie.
    La differenza dei millesimi per mq di superficie assegnata alle corrispondenti eguali superficie poste nelle due palazzine gemelle, viste le scarne informazioni poste nel proporre il nuovo quesito, si può giustificare ipotizzando che il costruttore, in origine, si sia riservata la proprietà dell’area destinata a magazzino posta nella prima palazzina e abbia destinato ad autorimessa la corrispondente area posta nella palazzina gemella.
    Pertanto, il tecnico o i tecnici che hanno effettuato le stime alla base dei calcoli dei millesimi delle due palazzine, hanno adottato per le suddette superficie coefficienti correttivi differenti ed in particolare differenti coefficienti di destinazione ( 0,45-0,50 per i box / 0,50-0,75 per i magazzini – 0,30 per autorimesse comuni).
    E’ mia opinione che in questo caso non sia possibile chiedere la rettifica dei suddetti valori millesimali in quanto non sono né conseguenza di un errore, né di una mutata condizione di una parte dell’edificio (art.69 della d. di a. del c. c.).

  13. #12
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    Questo giustifica anche che il coefficiente millesimale per mq di superficie del magazzino era pressochè uguale (leggermente maggiore) a quello del mio appartamento nella stessa palazzina?

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Mario Pelillo Visualizza Messaggio
    Questo giustifica anche che il coefficiente millesimale per mq di superficie del magazzino era pressochè uguale (leggermente maggiore) a quello del mio appartamento nella stessa palazzina?
    No, le ipotesi fatte nel post #11 rispondono alla tua domanda posta nel riquadro del medesimo post.
    La piccola differenza fra il valore millesimale per mq dell’abitazione rispetto a quella del magazzino è conseguenza del calcolo della superficie o volume virtuale fatto dal tecnico in base ai coefficienti correttivi adottati.
    La superficie (volume) virtuale o convenzionale si ottiene moltiplicando la superficie (volume) reale per i coefficienti correttivi.
    Nel tuo caso l’area della superficie dell’abitazione è minore di quella del magazzino e, prendendo solo in considerazione il coefficiente di destinazione, quello dell’abitazione (1) è maggiore di quello del magazzino (0,50-0,75).
    Per avere dati certi e non basati su ipotesi, consulta la relazione di calcolo allegata alle tabelle millesimali ed al regolamento di condominio.

  15. #14
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    Qual'è il range di valori del coefficiente di destinazione per "magazzino interrato" facente parte di una palazzina ad uso abitativo?

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