Revisione tabella millesimale

  1. #1
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Operaio
    Località
    Milano
    Messaggi
    3
    Reputazione
    0

    Revisione tabella millesimale

    Buongiorno a tutti.
    Siamo nuovi del forum e scriviamo per chiedere una informazione.
    L'anno scorso abbiamo acquistato una parte di un immobile che era stato precedentemente frazionato.
    L'immobile da noi acquisito era accatastato c01(attività commerciale) mentre l'altra porzione frazionata c02 ( magazzino), con una rispettiva rendita catastale di 3.175 euro per la nostra parte e 112,79 per l'altra.
    Prima del nostro acquisto il vecchio proprietario ha eseguito il cambio di destinazione di uso portandolo a categoria a4, successivamente abbiamo eseguito i lavori di ristrutturazione non apportando sostanziali modifiche.
    Purtroppo al momento dell'acquisto ci siamo basati solamente sulle dichiarazioni dei vicini e dell'agenzia che ci assicuravano di spese condominiali minime qualche centinaia di euro annue.
    Purtroppo al ricevimento del primo conguaglio da parte dell'amministrazione ci siamo accorti che invece le spese erano altissime intorno ai 1500 euro annui, andando a vedere la tabella di tutti i proprietari ci siamo accorti che i nostri millesimi sono i più alti di tutti il condominio e che praticamente da soli paghiamo quasi la metà delle spese condominiali.
    Parlando con un proprietario questo mi ha detto di controllare le spese in quanto secondo lui negli anni passati le tabelle erano state riviste andando ad aggiungere millesimi al vecchio proprietario del nostro immobile che in quanto persona anziana non teneva sotto controllo queste cose.
    Andando a chiedere spiegazioni all'amministratore mi hanno confermato che quando il locale è stato frazionato loro hanno fatto una divisione alla buona tenendo solo conto delle rendite catastali (vecchie commerciali) e mi proponevano una nuova quota basandosi sulla nuova rendita di 232 euro, mi proponevano quindi di togliere 600 euro dalle mie spese per addebitarle al vicino o altrimenti di provare a richiedere la revisione di tutte la tabelle a nostre spese.
    Io per essere corretto nei confronti del vicino mi sono consultato con lui che mi ha detto che non intende pagare più spese in quanto quando ha acquistato questa parte gli è stato assicurato che le spese sarebbero rimaste invariate.
    Ora facendo una semplice comparazione il mio vicino che ha un appartamento di 50 mq e una rendita catastale A4 paga circa 140 euro all'anno mentre io con una abitazione di 130 sempre a4 ne pago 1500.
    La mia domanda è se posso in qualche modo chiedere la revisione dei millesimi di tutto il condominio basandomi sul fatto che la suddivisione è stata fatta basandosi solamente sulle rendite ( quindi con un errore) e non sulle reali proprità.

    Vi ringrazio
    Una coppia disperata


  2. #2
    Non è collegato
    { 326 mi piace }
    Utente gold Ingegnere L'avatar di marcanto
    Località
    La Mia
    Messaggi
    2,888
    Reputazione
    45
    A quanto pare si è in presenza di tabelle palesemente errate.
    Si puoi chiedere la revisione delle tabelle .... ma i relativi costi sono tuoi

    Altra soluzione:
    considerata che la tua unità è stata derivata da una divisione, con successivo cambio di destinazione d’uso, senza che le tabelle siano state aggiornate in seguito a questi cambiamenti.
    Nel relativo aggiornamento rientra anche l’altra unità frazionata, ne consegue che le spese della revisione delle tabelle si dovrebbero/potrebbero dividere tra voi due.

  3.  Inserisci un quesito, iscriviti gratis al forum adesso »
  4. #3
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Operaio
    Località
    Milano
    Messaggi
    3
    Reputazione
    0
    Buonasera e grazie per la risposta.
    Io sarei anche disposto a pagare le spese per la revisione, mi chiedo però se gli altri proprietari si possano in qualche modo opporre a questa scelta, ho letto che comunque la revisione deve passare all'unanimità in riunione condominiale (corretto?) nel caso non riesca tramite normali procedure l'unica strada che rimane è quella del giudice?dico questo perché di sicuro uno dei proprietari si opporrà per dei precedenti contenziosi a riguardo di presunti danni apportati dalla mia ristrutturazione, pratica poi presa in carico da assicurazione impresa ristrutturazione.

  5. #4
    Non è collegato
    { 3640 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    23,737
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da tia821401 Visualizza Messaggio
    Buonasera e grazie per la risposta.
    Io sarei anche disposto a pagare le spese per la revisione, mi chiedo però se gli altri proprietari si possano in qualche modo opporre a questa scelta, ho letto che comunque la revisione deve passare all'unanimità in riunione condominiale (corretto?) nel caso non riesca tramite normali procedure l'unica strada che rimane è quella del giudice?dico questo perché di sicuro uno dei proprietari si opporrà per dei precedenti contenziosi a riguardo di presunti danni apportati dalla mia ristrutturazione, pratica poi presa in carico da assicurazione impresa ristrutturazione.
    Il criterio di riparto legale delle spese (art. 1123 c.c.) è in proporzione al VALORE della tua proprietà rispetto all'intero edificio.
    L'unica cosa che puoi fare è quella di impugnare il prossimo rendiconto adducendo che stai pagando più di quanto sancisce la Norma.
    Si comincerà dalla mediazione civile ma se non trovi un accordo con il condominio dovrai andare di fronte al Giudice tu contro il condominio.
    Tu presenterai le tabelle del tuo tecnico e se il condominio ne presenterà delle altre, presumibilmente il Giudice incaricherà un CTU (consulente tecnico d'ufficio) di visionare le due tabelle e/o di redigerne delle nuove.
    Sui costi dell'intera operazione (spese di giudizio, avvocati, consulenti...) deciderà il Giudice se farle pagare al soccombente, oppure, come spesso accade, compensa le spese (ognuno paga le sue ed al 50% le spese di tribunale).

  6. #5
    Non è collegato
    { 326 mi piace }
    Utente gold Ingegnere L'avatar di marcanto
    Località
    La Mia
    Messaggi
    2,888
    Reputazione
    45
    Non si possono opporre alla revisione
    http://www.diritto24.ilsole24ore.com...l?refresh_ce=1
    il tuo stato rientra nei casi di cui al punti
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    art. 69 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.

    Poi è chiaro che devono essere accettate e quindi passare per l'assemblea di condominio.
    La soluzione alternativa è poi il giudice

    Le attuali tabelle di che natura sono: approvate dall'assemblea o di tipo contrattuale > nel secondo caso sono allegate al rogito

    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    L'unica cosa che puoi fare è quella di impugnare il prossimo rendiconto adducendo che stai pagando più di quanto sancisce la Norma.
    siamo in presenza di tabelle palesemente errate .....prima di queste azioni non è meglio una procedura più accomodante !!!
    Ultima modifica di marcanto; 14-04-2017 alle 19:42

  7. #6
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Operaio
    Località
    Milano
    Messaggi
    3
    Reputazione
    0
    Buonasera, e grazie ancora.
    Per quanto riguarda la sua risp sign Leonardo:
    1.Come faccio a far redigere delle tabelle da un mio tecnico se i condomini non sono d'accordo?A quanto ho capito per redigere le tabelle il tecnico deve aver accesso ai locali di tutti i condomini (corretto?).
    2.Nel caso mi accollo io le spese per la procedura posso scegliere io il tecnico professionista a cui far redigere le tabelle o la scelta è sempre dell'amministratore?
    3.Quanto può costare la procedura di realizzazione delle nuove tabelle? tenendo conto che si tratta di un piccolo edificio a due piani tipo vecchia cascina che ha una 15 di condomini.
    Le tabelle attuali sono approvate dall'assemblea e non allegate al rogito, altrimenti mi sarei accorto subito del problema, invece me ne sono accorto al primo conguaglio di spese. Sicuramente il mio errore è stato quello di fidarmi dell'agenzia immobiliare e non indagare prima dell'acquisto, purtroppo queste sono tutte cose nuove per noi, non ci capita spesso di comprare casa.
    4. Nel caso debba rivolgermi ad un giudice quali sono le procedure?devo farlo tramite un avvocato?

  8. #7
    Non è collegato
    { 3640 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    23,737
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da tia821401 Visualizza Messaggio
    Buonasera, e grazie ancora.
    Per quanto riguarda la sua risp sign Leonardo:
    1.Come faccio a far redigere delle tabelle da un mio tecnico se i condomini non sono d'accordo?A quanto ho capito per redigere le tabelle il tecnico deve aver accesso ai locali di tutti i condomini (corretto?).
    2.Nel caso mi accollo io le spese per la procedura posso scegliere io il tecnico professionista a cui far redigere le tabelle o la scelta è sempre dell'amministratore?
    3.Quanto può costare la procedura di realizzazione delle nuove tabelle? tenendo conto che si tratta di un piccolo edificio a due piani tipo vecchia cascina che ha una 15 di condomini.
    Le tabelle attuali sono approvate dall'assemblea e non allegate al rogito, altrimenti mi sarei accorto subito del problema, invece me ne sono accorto al primo conguaglio di spese. Sicuramente il mio errore è stato quello di fidarmi dell'agenzia immobiliare e non indagare prima dell'acquisto, purtroppo queste sono tutte cose nuove per noi, non ci capita spesso di comprare casa.
    4. Nel caso debba rivolgermi ad un giudice quali sono le procedure?devo farlo tramite un avvocato?
    Come avevo già accennato, il primo passo è quello di votare contro l'approvazione del riparto consuntivo ed impugnare la delibera.
    Dovrai cominciare chiedendo una mediazione presso l'ufficio del mediatore civile al quale dovrai presentarti con il tuo avvocato di fiducia, cosi' come pure il condominio, tramite l'amministratore, dovrà presentarsi tramite il proprio avvocato.
    per l'approvazione delle nuove tabelle con criterio legale di riparto non c'è bisogno dell'unanimità, bensi della maggioranza di almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

    Se troverete un accordo in mediazione, stabilirete insieme a chi dare l'incarico di redigere le nuove tabelle.
    Se non trovate l'accordo dovrai proseguire impugnando in Tribunale.
    In ogni caso, sia per la prima fase che se dovessi proseguire in Tribunale ti servirà l'avvocato.
    Orientativamente i tecnici prendono tra le 100 e le 150 euro ad unità immobiliare e se alcuni condòmini non fanno accedere agli appartamenti possono essere visionate le planimetrie estraendole dagli archivi dell'Agenzia delle entrate o del Comune.

    Se non riesci a dialogare bonariamente, dovrai consultare l'avvocato già per cominciare la mediazione e se il tutto si concluderà con l'accordo di nuove tabelle millesimali a tue spese si potrebbe concludere con una tua spesa di 1.000/1.500 euro di tabelle più il costo del tuo avvocato che verrà ad assisterti nell'ufficio del mediatore (300-500 euro).

    Se continui in Tribunale ed il Giudice nomina il CTU, ci devi aggiungere ancora qualche migliaio di euro da anticipare e di cui non avrai nessuna garanzia di recuperare.

    Contatta un buon avvocato condominialista di tua fiducia e ti saprà essere molto più preciso.

  9. #8
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente -
    Località
    Caserta
    Messaggi
    5
    Reputazione
    0
    Buongiorno, sono nuovo del forum ed ho un problema simile. Sono proprietario di una porzione di terreno diviso in questo modo abbiamo quattro aree indipendenti collegate da un cancello carraio ed una strada in comune, all'origine le aree erano prettamente agricole e le ripartizioni di lavori legate alla strada luci ed eventuali guasti al carraio erano divise in quattro parti uguali, ora due proprietari hanno costruito rispettivamente un abitazione indipendente sul proprio terreno ed un altro ha diviso il terreno in due parti per donarli ai figli. Ora la mia domanda é questa le quote di lavori straordinari e le spese delle luci e diversa da chi ha ancora il terreno e chi l'abitazione e le poi le spese vanno ripartite sempre per quattro oppure per cinque visto che un terreno é stato diviso in due? Grazie in anticipo per eventuali chiarimenti.

+ Rispondi alla Discussione

Dello stesso argomento


  1. Nel 2003 è stata approvata una tabella millesimale del condominio (redatta da un condomino) all'unanimità che modificava la tabella millesimale...
  2. A breve verrà revisionata la Tabella millesimale di proprietà di due edifici che hanno al p.t. (metà sotto un edificio e metà sotto l’altro) un...
  3. Ho acquistato nel 2012 un appartamento in un condominio di 8 appartamenti, Ora sono venuto a conoscenza che da vent'anni, un proprietario ha...
  4. In un condominio, dove un condomino si è accorto che la tabella millesimale utilizzata sino ad oggi è stata calcolata con delle metrature degli...