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Pulizia scale - che si può fare, visto che è molto probabile che vada deserta una terza convocazione

  1. #1
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    Pulizia scale

    Ho inviato una PEC all'amministratore per ragguagliarlo sul l'insufficienza delle pulizie delle scale e ne ho richiesto la immediata sospensione da parte della ditta che continua a percepire una cifra esosa nonostante le scale vadano ripulite in proprio dopo ogni intervento se non si vuol portare sporcizia in casa propria . Lui non prende decisioni perché è la seconda volta che l'Assemblea ordinaria va deserta. Anche i pochi presenti alla prima e seconda confermano la situazione, ma la maggioranza necessaria manca per ripicche, stanchezza verso lavori che risulterebbero troppo costosi, decisioni di altri di non implicarlo più in lavori condominiali e far da sé. Ma per cassare la ditta delle tre scale si esige la maggioranza. Che si può fare, visto che è molto probabile che vada deserta una terza convocazione assembleare? Lui sostiene che scriverà a tutti che manderà i libri in tribunale. Praticamente mi sembra voglia forzare per motivi suoi la pur dovuta partecipazione perché è logico che ogni cittadino deve conoscere la normativa e sapere che mancando i sodi per l'esercizio non si va da nessuna parte in niente. Non era più logico e/o legittimo che si dimettesse? E lasciasse fare la cosa più giusta in questo caso, cioè nominare un nuovo amministratore non legato a gruppuscoli poco trasparenti della compagine e comunque perennemente morosi o dilazionatori nei pagamenti.


  2. #2
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    Che sia una forzatura è ovvio. Probabilmente come non c'è il quorum per decidere di cambiare ditta a maggior ragione, suppongo, non ci sarebbe per nominare un nuovo amministratore visto che sono necessari almeno 500 millesimi.
    Mentre per cambiare ditta ne occorrerebbero 334...
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  4. #3
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    Ti preoccupi della ditta che fa male le pulizie? Si questo è grave perché chi viene pagato per fare un lavoro dovrebbe impegnarsi a farlo bene. Ma i tuoi condomini adempiono al loro dovere di interessarsi al buon funzionamento del condominio? Disertando le assemblee non mi sembra proprio. Se non si risolve questo problema di assenteismo temo che le cose andranno sempre peggio e che l'impresa di pulizie diventerà il male minore.

  5. #4
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    "Ho inviato una PEC all'amministratore per ragguagliarlo sul l'insufficienza delle pulizie delle scale e ne ho richiesto la immediata sospensione da parte della ditta che continua a percepire una cifra esosa nonostante le scale vadano ripulite in proprio dopo ogni intervento se non si vuol portare sporcizia in casa propria . Lui non prende decisioni perché è la seconda volta che l'Assemblea ordinaria va deserta."
    Fermo restando quanto detto da chi mi ha preceduto, fino a quando la ditta è sotto contratto è tenuta ad adempiere al disciplinare sottoscritto e se un condomino evidenzia l'inosservanza di tale obbligo. l'ammin.re ha il preciso dovere di prendere decisioni!! Una diffida, un richiamo, e se prevista anche l'applicazione di una ammenda.
    Non prende decisioni...lui!!

  6. #5
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    Secondo me l' amministratore non prende decisioni perché se le cose vanno avanti così ( è già alla terza convocazione di assemblea ordinaria! non sarebbe nemmeno costretto a convocarla visto che le altre 2 sono andate deserte) non ci saranno più i soldi per pagare l'impresa e il problema sarà risolto definitivamente. Non sono solita difendere gli amministratori inadempienti ma in casi come questo quando sono i condomini per primi a comportarsi in modo inadempiente nei confronti della propria proprietà quasi non fosse loro, non mi sento di criticarli a priori

  7. #6
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    Rimanendo alla questione delle pulizie, concordo con chi mi ha preceduto.
    Capisco che la situazione, per più motivi, potrebbe non avere una immediata soluzione però, forse, le negligenze sono condivise.

    Dal mio punto di vista, in modo simile come indicato da @GIME, l'amministratore non deve rimanere inerte.
    Se gli viene segnalata l'inadeguata prestazione di un servizio, quanto meno dovrebbe interessarsi verificando direttamente sul posto.
    Tutte le altre considerazioni, per quanto importanti nella definizione del contesto, non assolvono.

    In termini propositivi: come condòmino, per stimolare e richiamare gli altri proprietari alle loro responsabilità, potrei pensare di scrivere e consegnare a tutti una lettera il cui contenuto dovrebbe spiegare (purtroppo è necessario) che comportamenti del genere, come il manifesto assenteismo in assemblea, per più motivi, vanno contro gli interessi di tutti, personali e collettivi(comuni).
    Il tono della missiva, ovviamente, non dovrebbe essere accusatorio o denigratorio ma comunque stimolare alla partecipazione.

  8. #7
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    Nel post 1 Loris Mattaini ha scritto così:
    Ho inviato una PEC all'amministratore per ragguagliarlo sul l'insufficienza delle pulizie delle scale e ne ho richiesto la immediata sospensione da parte della ditta

    Ma per cassare la ditta delle tre scale si esige la maggioranza.
    Quindi si è preteso dall'amministratore un intervento diverso da un semplice richiamo al personale delle pulizie
    E' mio parere che anche i condomini presenti alle pulizie notando che le stesse non sono effettuate nel modo corretto dovrebbero sollecitare gli addetti a rimediare subito e magari, visto la richiesta fatta all' amministratore ci hanno già provato ma inutilmente.

    Ribadisco a me sembra uno di quei casi in cui all'amministratore si chiede molto e si dà poco a lui e alla vita condominiale in generale.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Maila67 Visualizza Messaggio
    ... Quindi si è preteso dall'amministratore un intervento diverso da un semplice richiamo al personale delle pulizie
    E' mio parere che anche i condomini presenti alle pulizie notando che le stesse non sono effettuate nel modo corretto dovrebbero sollecitare gli addetti a rimediare subito e magari, visto la richiesta fatta all' amministratore ci hanno già provato ma inutilmente. ...
    dal mio punto di vista non è un approccio corretto.
    L'amministratore si relaziona con i fornitori, è legale rappresentante del condominio, ha quindi il dovere di verificare, anche a seguito di segnalazione/i, se il servizio è garantito oppure no e perché.
    Per quanto un condòmino possa rilevare, e avere anche ragione, non è il singolo condòmino a rappresentare, con la propria opinione, il condominio.
    E' corretto invece investire della sua responsabilità l'amministratore.

  10. #9
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    dal mio punto di vista non è un approccio corretto.
    L'amministratore si relaziona con i fornitori, è legale rappresentante del condominio, ha quindi il dovere di verificare, anche a seguito di segnalazione/i, se il servizio è garantito oppure no e perché.
    Per quanto un condòmino possa rilevare, e avere anche ragione, non è il singolo condòmino a rappresentare, con la propria opinione, il condominio.
    E' corretto invece investire della sua responsabilità l'amministratore.
    Scusa ma ti stai sbagliando, esiste un principio detto "Principio della rappresentanza reciproca" giuridicamente riconosciuto, in forza del quale ciascun condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti di terzi in quanto l'interesse per il quale agisce è comune a tutti i condomini

    http://www.condominioweb.com/tutela-...condominio.122

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da Maila67 Visualizza Messaggio
    Scusa ma ti stai sbagliando ...
    può darsi, ma il principio è una cosa, la sua applicazione un'altra.
    Comunque ti lascio volentieri i condòmini a discutere (e magari litigare), sulle scale o in altro luogo, perché uno riferisce all'addetto delle pulizie una cosa, un'altro proprietario invece gli fa una diversa osservazione, un terzo si rivolge ai primi due perché sostiene che non capiscono nulla, un quarto ...

  12. #11
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    Non si può dare per scontato che i condomini finiscano per litigare fra loro per un interesse che li accomuna: al più ciascuno di loro farà presente quello che a suo parere non funzione mettendo il personale delle pulizia "in riga" meglio di quello che potrebbe fare un amministratore al telefono o con lettera.
    Tu scrivi:ma il principio è una cosa, la sua applicazione un'altra.
    Il principio da me enunciato trova APPLICAZIONE nei tribunali ( v. link che ti ho postato) più di così!

  13. #12
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    Ci ringrazio della sentita partecipazione. L' amministratore non è uno stinco di santo nel mio caso: gonfia di parecchio gli interventi, ne ha fatte di cotte e crude sul problema scale condominiali lasciando che una scala facesse da sé, un'altra pagasse al nero una condomina, un'altra le faceva una ditta poi cacciata. Nella mia scala i tre condomini mi hanno praticamente costretto a farmele secondo turnazioni da loro stabilite e affisse in bacheca a nome dell' amministratore che però negava. Dopo l'intervento di un avvocato perché i miei condomini praticavano di fatto stalking su mia moglie che lavorava e l'aggredivano continuamente quando entrava e usciva da casa, per costringerla a fare le scale, l'amministratore diede le pulizie ad una ditta che decise lui pare assieme a i consiglieri. Notammo subito che lamia scala pagava un terzo più del dovuto pur avendo un piano in meno delle altre due scale, non abbiamo ascensore e una sola porta di ingresso, una sola finestra contro tre porte di ingresso e undici finestre delle altre due scale. Io e un altro condomino della mia scala abbiamo fatto a lungo opposizione a queste decisioni, ma la maggioranza aveva votato la spesa con vantaggio per le altre due scale la cui spesa è chiaramente compensata dal terzo maggiorato sulla mia scala. Lo so perché all'epoca feci fare diversi preventivi che hanno messo nero su bianco quanto vado sostenendo. Ad ogni rimostranza nostra l'Assemblea disponeva che decide la maggioranza e l' amministratore non accettava un minimo di contraddittorio. Adesso che sono stanco di pagare 100€ al mese per 27 gradini e tre pianerottoli da 3mq l'uno, ho richiesto a ditte territoriali di nuovo preventivi che chiedono circa 70 € iva compresa. Non faccio l'errore di mandarglieli via fax e AR come anni fa quando poi llui e i consiglieri tirarono fuori da cilindro la travata della ditta che a noi ha applicato un valore assai maggiore delle altre due scale. All'amministratore sono stati inviati nella PEC mia anche i tempi rilevati con costanza per due anni: 15/20 minuti per noi contro un'ora e mezza circa per le altre due scale. Nella seconda assemblea andata quest'anno deserta un condomino dell'altra scala ha dichiarato che i tempi dati da questa ditta era di due ore e mezza a settimana e perciò la ditta non rispetta i tempi assegnati al condominio intero. È chiaro che si è in un empasse creato da ripicche e mancanza di civiltà . Due dei miei condomini di scala hanno in passato condiviso la delibera di maggioranza per ripicca e perché se ne sono andati e hanno affittato facendo pagar care le spese condominiali agli affittuari, l'altro vende come ha fatto sei anni fa il suo predecessore. I condomini non rispettano per niente il regolamento parcheggiando nelle zone di manovra, facendo rumori a tutte le ore, mettendo spesso in mora e ritardo i pagamenti delle spese. L' amministratore sostiene che saprà ben come farci pagare lo stesso le spese anche se il condominio è in attesa e stavolta è lui solo che presenta i preventivi per le pulizie delle scale e così per me non cambierà proprio nulla. Ho alzato bene la voce e gli ho detto chiaro e tondo che lui stavolta dovrà mettere sul tavolo i miei preventivi, i suoi e quelli del padreterno ,ma che vorrei proprio vedere la maggioranza agire contro di me approvando per me prezzi che esorbitano da quelli reperiti da me e superano di gran lunga quelli delle altre due scale che sono di molto più impegnative. È chiaro che radunera' i soliti disonesti che si rifanno della spessa delle loro scale su di me. Datemi un consiglio su come muovermi e cosa fare per non sbagliare anche se ho voglia di portarlo in tribunale ( ridicolo: è stato consulente del tribunale!)

  14. #13
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    Secondo me avete un po' di problemi da PULIRE!
    Loris Mattaini likes this.

  15. #14
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    @Loris Mattaini, ho letto ma è come se tu avessi parlato tutto d'un fiato senza interromperti.
    Non è semplece provare a dare risposte quando l'esposizione dei fatti si confonde con dei giudizi.
    Certo è che un "normale" amministratore non avrebbe lasciato degenerare la situazione come tu l'hai descritta, e mi limito alla questione delle pulizie.

    Comunque, il contesto s'inquadra nel cosidetto "condominio parziale", e questo significa che le spese di una scala le pagano solo i condòmini di quella scala.

    - Per quanto riguarda il fornitore del servizio
    Riprendendo questa affermazione ...
    Citazione Originariamente Scritto da Loris Mattaini Visualizza Messaggio
    ... per costringerla a fare le scale, l'amministratore diede le pulizie ad una ditta che decise lui pare assieme a i consiglieri. ...
    rilevo qualcosa di strano.
    L'amministratore con i consiglieri non può decidere nulla del genere, è l'assemblea che valuta i preventivi e delibera, scegliendo.
    Se si tratta di un provvedimento temporaneo allora può anche andare bene, ma quando poi si deve assegnare un incarico per l'intero anno amministrativo, no, non ci siamo.

    - Per quanto riguarda la ripartizione delle spese
    Citazione Originariamente Scritto da Loris Mattaini Visualizza Messaggio
    ... Io e un altro condomino della mia scala abbiamo fatto a lungo opposizione a queste decisioni, ma la maggioranza aveva votato la spesa con vantaggio per le altre due scale la cui spesa è chiaramente compensata dal terzo maggiorato sulla mia scala.
    non ho capito se l'iniquità era emersa in sede assembleare: così dovesse essere, a mio parere, si tratterebbe di una delibera nulla.
    Anche se chi fa le pulizie sulle tre scale è sempre la stessa impresa, se le scale sono diverse, la spesa deve rispettare un criterio di proporzionalità.

    In merito alla questione della nullità della delibera mi piacerebbe sentire qualche altro parere.

    In ultimo, mi chiederei seriamente se non fosse il caso di cambiare amministratore.
    Che sia stato consulente del tribunale non so cosa intendi, forse ti riferisci al fatto che il suo nominativo rientra o rientrava nell'elenco dei professionisti disponibili, presso il tribunale, per le nomine giudiziali.
    In ogni caso, di fatto, è un amministratore come tutti gli altri.

  16. #15
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    @Maila67 legittima da parte tua, ma mi sfugge la ragione di questa tua insistenza.
    Il contenuto del link l'avevo letto ma non aggiunge o toglie nulla a quanto avevo scritto.
    Quello che è nelle possibilità d'un condòmino (cioè può) è una cosa, quello che è ragionevole fare è un'altra.
    E io credo sia ragionevole muoversi come ho indicato.

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da TechnicianAdmin Visualizza Messaggio
    @Maila67 legittima da parte tua, ma mi sfugge la ragione di questa tua insistenza.
    Il contenuto del link l'avevo letto ma non aggiunge o toglie nulla a quanto avevo scritto.
    Quello che è nelle possibilità d'un condòmino (cioè può) è una cosa, quello che è ragionevole fare è un'altra.
    E io credo sia ragionevole muoversi come ho indicato.
    Ciao insisto difendendo in parte l'amministratore perché da quello che si capisce tutto il condominio è inadempiente, per me è una cosa inaudita che volontariamente si disertino le assemblee ordinarie per
    come scrive Loris Mattaini nel pot 1 " la maggioranza necessaria manca per ripicche, stanchezza verso lavori che risulterebbero troppo costosi, decisioni di altri di non implicarlo più in lavori condominiali e far da " Ma stiamo scherzando? L'approvazione di un consuntivo e di un preventivo è meno importante della pulizia delle scale? La situazione anche da quanto si capisce dal post 12 sta degenerando e i condomini litigano anche tra loro e fanno gli assenteisti e l'amministratore se ne prende le colpe...Mi pare il caso di dire che questo condominio ha l'amministratore che si merita

  18. #17
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    Sono convinto anche io che questo condominio ha l'amministratore che si merita. Però io ho cercato di fare le cose correttamente perché ero abituato alla vita di condominio, mentre gli altri proprietari no e hanno sempre cercato di fare turbate e sotterfugi per sottrarsi al corretto impegno del singolo verso la proprietà comune. Sono convinto anche io che qui c'è bisogno di RIPULIRE tante cose,anzi tutte. Ma è ovvio che adesso si deve per forza andare a decidere sulla sua riconferma e sul più spinoso dei problemi attuali: la pulizia delle tre scale . Io non riconfermero' la nomina e presentero' comunque preventivo diverso per la SOLA mia scala. Inoltre non approvero' né bilancio consuntivo né bilancio preventivo, motivando: spese straordinarie che risultano raddoppiate rispetto a quanto riferito dagli esecutori e dagli impiegati dell'amministratore. So bene che le spese si dovranno pagare comunque, ma mi interessa sapere sul problema PULIZIE scale. Posso veramente appellarmi alla nullità dell' approvazione di una spesa spropositata e sproporzionata per la mia scala? Se sì, come? Se si tratta di un evidente illecito, non dovrei piu preoccuparmi di acquisire parei di altri della scala che comunque non voglio contattare perche' si sono dimostrati scorretti e incivili. Tornando al problema che va affrontato di petto : come blocco nei fatti una spesa per una scala che vale 60 contro una delibera attuale o eventuale che fa pagare 100? Io penso che da qui si può cominciare un'azione di convincimento su questo amministratore a non arrischiarsi più ad uscire dai binari. Vi ringrazio per l'interesse e vi prego di scusarmi se mi dilungo:non mi è facile spiegare eventi che durano negli anni e che hanno comportato errori da parte di tutti. Io comunque sono all'esasperazione.

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