#1 Inviato 23 Giugno, 2015 Salve, Vorrei capire come si deve comportare l'amministratore quando un condomino moroso, con debiti nati anche più di due anni prima, vende l'immobile senza che il compratore si sia posto il problema di verificare l'estratto conto condominiale. Ho letto su internet che il nuovo proprietario è tenuto al pagamento dei soli due anni precedenti alla gestione corrente. E' vero? Potreste fornirmi il riferimento normativo? Cosa può fare l'amministratore per i debiti antecedente i due anni precedenti? Poiché il vecchio proprietario non è più condomino ho letto che non si può più ottenere il decreto ingiuntivo. Deve rifarsi sul nuovo proprietario comunque che a sua volta dovrà rifarsi sul venditore? Può essere funzione degli accordi di compravendita? Anche per questi quesiti se poteste essere così gentili da dare anche riferimenti normativi vi sarei molto grato. Grazie Carlo
#2 Inviato 23 Giugno, 2015 Salve, l'art.63 disp.att.c.c. dispone in merito alla responsabilità in solido dell'acquirente dell'immobile per l'anno in corso e per l'anno precedente in merito alle pendenze condominiali. In ogni caso bisognerà vedere gli eventuali accordi in ambito contrattuale, mentre per le pendenze antecedenti l'Amministratore doveva muoversi prima. Ad ogni modo per l'attuale debito emetterà un decreto ingiuntivo verso il nuovo proprietario che a sua volta agirà con azione di regresso verso il precedente proprietario. Per i debiti antecedenti non risponderà il nuovo proprietario, quindi l'Amministratore dovrà agire direttamente contro il vecchio proprietario. Cordiali saluti.
#3 Inviato 23 Giugno, 2015 Oltre ai precisi riferimenti forniti da Nicolas, ti consiglio di leggere la giurisprudenza in merito che potrebbe aiutare: http://www.condomini.altervista.org/DebitiVecchi.htm
#4 Inviato 23 Giugno, 2015 Grazie delle risposte. Non mi è chiaro però perché l'amministratore avrebbe dovuto agire prima o meglio perché questo cambierebbe la situazione. Anche se vi fosse un decreto ingiuntivo o una causa in corso con il vecchio proprietario questo non avrebbe impedito la vendita. Giusto? Che tipo di azione si può intraprendere verso il vecchio proprietario? Qualcuno potrebbe chiarirmi il significato e gli effetti del comma V dell'art 63 "Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto." Mi pare di capire che chi vende mantiene comunque degli obblighi nei confronti ei propri debiti maturati fino alla notifica del cambio di proprietario e che questi, per chi vende o ha venduto, non siano soggetti a limiti temporali salvo quelli previsti dalla prescrizione se non interrotta. Quindi il condominio può fare causa al vecchio proprietario per i debiti antecedenti i due anni? Grazie Carlo
#5 Inviato 23 Giugno, 2015 considera inoltre che se si tratta di quote straordinarie, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare. L'unica azione che l'amministratore può intraprendere nei confronti del vecchio proprietario è la notifica a carico dello stesso del decreto ingiuntivo.
#6 Inviato 23 Giugno, 2015 Secondo quanto riportato qui: Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686 Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma. NON è possibile più ricorrere al decreto ingiuntivo nei confronti di chi ha venduto. Mi pare chiaro quindi che al più sia possibile una azione giudiziaria. Me lo confermate?
#7 Inviato 23 Giugno, 2015 Per le più recenti prese di posizione giurisprudenziale, la situazione è la seguente: " in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ." (Cass. n. 24654/2010).
#8 Inviato 23 Giugno, 2015 Grazie per il chiarimento. La mia domanda però, forse non l'ho detto chiaramente, si riferiva alle spese ordinarie. Saluti
#9 Inviato 23 Giugno, 2015 per le spese ordinarie vale il disposto dell'art. 63 disp. att.ne c.c. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
#10 Inviato 27 Luglio, 2015 Scusate ma io che debbo fare Ott 2013 acquisto appartamento all'asta - proprietario moroso dal 2011 - L’allora amministratore mi conferma la solidità dell'esercizio in corso oltre al precedente e cioe: Esercizio in corso (Lug 2013 - Dic 2013) Stabilita la semestralità dall'assemblea del lug 2013. Esercizio precedente (Lug 2012 - Giu 2013 Attaulmente Gen-Dic Morosità non ancora recuperata ed il nuovo amministratore mi comunica che la mia solidarietà non è di due esercizi cioè 6 mesi (in corso) oltre al precedente 1 anno, bensì due anni precedenti dal mio rogito??? Ma è possibile cambiare le regole a seconda di come si vuole? Grazie per le risposte
#11 Inviato 27 Luglio, 2015 Che per comodità voi facciate la sessione di bilancio semestrale, ciò non toglie che il Codice parli di "annualità". Art. 63 att. c.c.: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Leggi anche i riferimenti giurisprudenziali: http://www.condomini.altervista.org/DebitiVecchi.htm In teoria dovresti saldare i debiti per il periodo di tua competenza per poi tentare di rivalerti sul proprietario precedente, ma per gli immobili acquistati in un'asta, questa procedura non può valere. Il vecchio proprietario ha dovuto cedere il bene, comprensivo di crediti e debiti che si sono "puliti" in sede di fallimento e successiva asta. Quindi non hai la possibilità di rivalerti su un "fallito" che abbia concluso l'iter fallimentare. Ci sono sentenze di Cassazione in merito che confermano quanto sopra, anche perchè l'amministratore, con i debiti vantati, aveva il dovere di insinuarsi nel fallimento per recuperare il credito vantato, se non lo ha fatto, ora non ci sono speranze di recuperare dal vecchio proprietario. Sta all'acquirente controllare con accuratezza eventuali ulteriori debiti connessi all'unità immobiliare che si acquista all'asta, prima di procedere all'acquisto. Se la cifra in gioco fosse sensibile, ti consiglio di affidarti ad un'associazione consumatori, esperti in questa materia che potrebbero assisterti (con poche speranze di sollevarti dal debito citato). Le possibilità per te sono quasi nulle nel tentativo di recupero
