#1 Inviato 28 Novembre, 2015 Ho iniziato a gestire una situazione molto complessa... non essendo pratico di morosità vi spiego il problema: è probabile che ci siano morosità per diversi anni... purtroppo in mezzo esiste la vendita dell'immobile. Per quanto di logica e per quanto di mia conoscenza, a meno di scritture private, l'acquirente DEVE saldare eventuali morosità del venditore... mi confermate questo? Quel'è la legge di riferimento? Grazie.
#2 Inviato 28 Novembre, 2015 L'acquirente è debitore in solido con il venditore per l'anno del rogito e l'anno precedente delle spese condominiali non versate, null'altro può essere richiesto al nuovo condomino, se ci sono morosità per anni precedenti e se non riuscite a recuperarle dall'ex condomino (il venditore) dovranno essere pagate dagli altri condomini (--> art 63 Dacc) Dacc art 63. ... - Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. ...
#3 Inviato 28 Novembre, 2015 Quello da te citato è il comma 4, ma c'è anche il comma 5 che recita: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Interpreto questo comma nel seguente modo: una volta che il venditore ha chiuso la pratica, ricade tutto sull'acquirente. Quindi non mi trovo in linea con quanto da te suggerito... ... aggiungo una domanda: in quanto tempo diventano prescritte le morosità?
#4 Inviato 28 Novembre, 2015 La prescrizione, dopo qualche lettura, sembra essere quinquennale! Nel caso di specie ci sono bilanci non approvati a partire dal 2010!!!
#5 Inviato 28 Novembre, 2015 Quello da te citato è il comma 4, ma c'è anche il comma 5 che recita: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Interpreto questo comma nel seguente modo: una volta che il venditore ha chiuso la pratica, ricade tutto sull'acquirente. Quindi non mi trovo in linea con quanto da te suggerito... ... aggiungo una domanda: in quanto tempo diventano prescritte le morosità? In effetti interpreti male. Il complesso normativo non dice affatto che "una volta che il venditore ha chiuso la pratica, ricade tutto sull'acquirente". Al contrario. Comunicato l'atto di vendita il venditore resta obbligato per i debiti da lui maturati. Però la legge prevede che per l'anno precedente all'acquisto risponde anche e con il vincolo della solidarietà l'acquirente. I crediti condominiali, infine, si prescrivono in cinque anni dal consuntivo approvato. Se non approvato, di fatto non inizia a decorrere la prescrizione.
#6 Inviato 29 Novembre, 2015 Quello da te citato è il comma 4, ma c'è anche il comma 5 che recita: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Interpreto questo comma nel seguente modo: una volta che il venditore ha chiuso la pratica, ricade tutto sull'acquirente. Quindi non mi trovo in linea con quanto da te suggerito... ... aggiungo una domanda: in quanto tempo diventano prescritte le morosità? Quel comma significa che, il venditore dopo aver consegnato la copia autentica del rogito all'amministratore, non è più solidale nel debito, fermo restando il comma precedente.Il tempo massimo per le morosità condominiali è come hai detto di 5 anni di attesa senza nessuna richiesta, dopo di che va in prescrizione, come ha già ben spiegato michylino
#7 Inviato 29 Novembre, 2015 Scusate eh, è vero che in questi giorni sono mentalmente fuso per una serie di motivi, ma leggendo le vostre risposte, interpreto due risposte diametralmente opposte. Con la frase di Tullio "non è più solidale nel debito", io capisco che ricade tutto sull'acquirente. Mmmmm....
#8 Inviato 29 Novembre, 2015 Scusate eh, è vero che in questi giorni sono mentalmente fuso per una serie di motivi, ma leggendo le vostre risposte, interpreto due risposte diametralmente opposte. Con la frase di Tullio "non è più solidale nel debito", io capisco che ricade tutto sull'acquirente. Mmmmm....L'acquirente è debitore solamente per l'anno del rogito e quello precedente, non dimenticare il comma precedente 🙂
#9 Inviato 29 Novembre, 2015 L'acquirente è debitore solamente per l'anno del rogito e quello precedente, non dimenticare il comma precedente 🙂
#10 Inviato 29 Novembre, 2015 Ci posso anche stare... certo è che se il venditore spedisce una raccomandata A/R il tuo discorso decade; l'amministratore non può certo respingere una raccomandata. Ma a parte questo... diciamo che il venditore riesce in qualche modo a consegnare la copia dell'atto di vendita, amministratore o no, da quel momento cadono sull'acquirente tutti i debiti, corretto?Ricadono sull'acquirente ma solamente quelli dell'anno in corso e quello precedente al rogito (--> art 63 Dacc 3° comma), quelli precedenti, ahimè (o ahi-te se preferisci) ricadranno sugli altri condomini, in quanto non si sono attivati in tempo utile per la richiesta della morosità attraverso l'amministratore, il quale aveva il titolo per richiedere i Decreti Ingiuntivi a carico del moroso anche senza delibera assembleare, ovvero poteva e direi DOVEVA agire contro il moroso.Per cui il nuovo condomino oltre a quanto previsto dall'art 63 3° comma Dacc, non deve più nulla. p.s. non comprendo il discorso della raccomandata. Ma forse ho capito, il venditore ad evitare rapporti con l'amministratore trasmette la copia del rogito tramite Raccomandata A/R. Ma non cambia assolutamente nulla, c'è sempre negligenza pregressa da parte dell'amministratore che DOVEVA richiedere il dovuto, a nome del condominio, al moroso prima che scappi vendendo la sua unità immobiliare, e chi acquista non è obbligato a corrispondere nulla in più a quanto previsto dal 3°c. dell'art. 63 Dacc.
#11 Inviato 29 Novembre, 2015 Fermo restando che chi ha venduto è cmq passibile di recupero dei contributi condominiali passati. Non si libera del proprio debito per il solo fatto di aver venduto. L'obbligazione nei confronti del condomino resta (salvo prescrizione).
#12 Inviato 30 Novembre, 2015 Ghiro hai mandato in confusione anche a me: - ogni buon amministratore solitamente riporta nell'anno finanziario successivo il debito dell'anno precedente quindi non vi è nessuna prescrizione - Come già comunicato dagli altri utenti i riferimenti normativi sono questi art. 63 disp.att.c.c comma IV. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. e fin qui è tutto chiaro poi V. Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Cosa significa che il venditore in ogni caso rimane responsabile per le spese condominiali fin quando non viene dato all'amministratore copia autentica.....quindi esempio io vendo al sig.re tizio........tizio non paga le spese e io non avendo trasmesso copia autentica dell'atto sono ancora responsabile per i maturandi condominiali...........l'acquirente in ogni caso risponde solo per l'anno in corso e quello precedente se vi è un debito di 10 anni fa l'acquirente non ne risponde
#13 Inviato 30 Novembre, 2015 Ghiro hai mandato in confusione anche a me: - ogni buon amministratore solitamente riporta nell'anno finanziario successivo il debito dell'anno precedente quindi non vi è nessuna prescrizione Scusami MIChris, mi sembra di aver letto in questo Forum (non trovo il Topic) che il passivo non si possa trascrivere nell'anno successivo per non far scadere la prescrizione, o quantomeno la prescrizione vale dall'ultima data della richiesta al creditore, se il condomino creditore ha venduto e non si sono rinnovate le richieste di pagamento e sono trascorsi più di 5 anni dall'ultima richiesta al debitore, questo si prescrive.
#14 Inviato 30 Novembre, 2015 Scusami MIChris, mi sembra di aver letto in questo Forum (non trovo il Topic) che il passivo non si possa trascrivere nell'anno successivo per non far scadere la prescrizione, o quantomeno la prescrizione vale dall'ultima data della richiesta al creditore, se il condomino creditore ha venduto e non si sono rinnovate le richieste di pagamento e sono trascorsi più di 5 anni dall'ultima richiesta al debitore, questo si prescrive. Sì ma non condivido affatto quanto era stato riportato....................in ogni caso un amministratore che non agisce per 5 anni mi sembra assurdo............io ho situazioni simili anche per pendenze di bilanci del 2009, ma non è che non ho agito ma bensì sto aspettando la vendita del bene pignorato..............(in Italia i tempi sono biblici e poi vediamo i soliti pirla che fanno propaganda politica asserendo che grazie all'informatizzazione i tempi giudiziari si sono ridotti)
#15 Inviato 30 Novembre, 2015 Sì ma non condivido affatto quanto era stato riportato....................in ogni caso un amministratore che non agisce per 5 anni mi sembra assurdo............io ho situazioni simili anche per pendenze di bilanci del 2009, ma non è che non ho agito ma bensì sto aspettando la vendita del bene pignorato..............(in Italia i tempi sono biblici e poi vediamo i soliti pirla che fanno propaganda politica asserendo che grazie all'informatizzazione i tempi giudiziari si sono ridotti)Credo che tu ti sia accodato al pignoramento per ricevere quanto il condomino non ha versato al condominio, ed hai sempre inviato i bollettini di pagamento, per cui il problema è diverso, da quanto ho capito in questo caso, l'amministratore non ha mai richiesto il pagamento all'ex condomino che ha poi venduto, e trascorsi 5 anni il debito va in prescrizione.
#16 Inviato 30 Novembre, 2015 In realtà non conosco bene ancora il passato, non ho avuto ancora le consegne, fatto sta che i bilanci a partire dal 2010 non sono stati approvati... più per presa di posizione che per errori palesi. Ed ora mi ritrovo a dover risolvere questa situazione!
#17 Inviato 30 Novembre, 2015 In realtà non conosco bene ancora il passato, non ho avuto ancora le consegne, fatto sta che i bilanci a partire dal 2010 non sono stati approvati... più per presa di posizione che per errori palesi. Ed ora mi ritrovo a dover risolvere questa situazione!Una soluzione potrebbe essere quella di far approvare tutti i consuntivi non approvati, fermo restando la responsabilità dell'ex amministratore a non aver richiesto i pagamenti all'ex proprietario sulla base dei preventivi (sperando che almeno questi siano stati approvati), in tutti i casi il nuovo condomino non dovrà nulla in più di quanto previsto dall'art. 63 Dacc ovvero l'anno del rogito e l'anno precedente, la rimanenza non pagata dal moroso potete richiederla a lui per gli ultimi 5 anni, e non riuscendo ad incassare, il debito ricadrà sui condomini per quota parte, escluso il nuovo condomino.
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