Pagina 1 di 3 123 UltimaUltima
Like Tree5Ringraziamenti

Modifica regolamento condominiale - illegittimo esiste una sorta di prescrizione che lo rende comunque valido?

  1. #1
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Manager
    Località
    genova
    Messaggi
    2
    Reputazione
    0

    Modifica regolamento condominiale

    Buongiorno,
    vorrei sottoporre il seguente quesito

    Nel 1995 è stata approvata con 903 millesimi (mancava all'assemblea 1 condomino che non aveva dato delega) una modifica al reg. cod relativa alla ripartizione delle quote di spesa del riscaldamento, passando da un regime 30% fisso - 70% consumo a un regime 100% consumo.

    Ammettendo che il reg. cond. sia di natura contrattuale non si sarebbe potuto modificare con la sola maggioranza qualificata.

    Di fatto però è stato applicato per 19 anni un reg. cond. "illegittimo"

    Esiste una sorta di prescrizione che lo rende comunque valido?

    Grazie e cordiali saluti


  2. #2
    Non è collegato
    { 364 mi piace }
    Utente gold
    Messaggi
    4,574
    Reputazione
    71
    Ciao, no!
    Nessuna prescrizione un regolamento contrattuale è vita natural durante.
    Un regolamento contrattuale si modifica sempre all'unanimità e la modifica va di nuovo registrata presso la Conservatoria.
    Se nel 1995 è avvenuto ciò che descrivi ed il regolamento è di natura contrattuale appare evidente che per 19 anni avete osservato un cambiamento di una regola contrattuale che non poteva essere cambiata in quanto modificata con la mancanza di un condòmino, pertanto modifica nulla.

    Non ho capito però se questo regolamento è contrattuale o meno in quanto tu asserisci:

    "Ammettendo che il reg. cond. sia di natura contrattuale"

    O è contrattuale o non lo è, non possono esserci dubbi su questo......è impossibile!
    Ciao

  3.  Inserisci un quesito, iscriviti gratis al forum adesso »
  4. #3
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Manager
    Località
    genova
    Messaggi
    2
    Reputazione
    0
    Ciao, grazie della risposta.
    Mi sono messo nella peggiore delle ipotesi. Quali sono gli elementi che devo verificare per sapere se il regolamento è di natura contrattuale?

  5. #4
    Non è collegato
    { 72 mi piace }
    Frequentatore Amministratore di condominio L'avatar di Lanfranco Fioramonti
    Località
    Roma
    Messaggi
    626
    Reputazione
    15
    Salve, intanto sul regolamento dovrebbe esserci scritto se è un regolamento contrattuale. Ma a parte questo, il regolamento contrattuale è quello redatto dal costruttore e allegato al primo rogito e richiamato o allegato a tutti i rogiti. Quindi controlla il tuo rogito.

  6. #5
    Non è collegato
    { 364 mi piace }
    Utente gold
    Messaggi
    4,574
    Reputazione
    71
    Citazione Originariamente Scritto da lucapa963 Visualizza Messaggio
    Ciao, grazie della risposta.
    Mi sono messo nella peggiore delle ipotesi. Quali sono gli elementi che devo verificare per sapere se il regolamento è di natura contrattuale?
    Confermo quanto ti ha scritto Lanfranco, è una cosa semplicissima, ce lo hai allegato al rogito di acquisto, però diamine queste sono cose che si dovrebbero sapere, visto che quando si acquista un immobile uno dei fattori da verificare, subito, è proprio quello di controllare se si è in presenza di regolamenti contrattuali e/o assembelari, data l'importanza che ne scaturirà per la convivenza condominiale e nei rapporti tra condòmini.
    Ciao

  7. #6
    Non è collegato
    { 4160 mi piace }
    Utente d'onore+++ - L'avatar di Tullio Ts
    Località
    Trieste
    Messaggi
    36,495
    Reputazione
    100
    Un regolamento può essere approvato anche dall'assemblea e per essere Contrattuale con vicolo anche per i futuri acquirenti sarà sufficiente e con atto notarile farlo trascrivere e registrare nei Registri Immobiliari (ora AdE), però in questo caso sarà necessaria la firma di tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), mancando la registrazione anche se pur tutti lo sottoscrivono, non sarà opponibile ai futuri acquirenti ma sarà valido soltanto per i firmatari, divenendo così una scrittura privata.

  8. #7
    Non è collegato
    { 15 mi piace }
    Frequentatore - L'avatar di df0978
    Località
    Schio
    Messaggi
    274
    Reputazione
    0
    www.notaiocoppolabottazzi.it/news.php?news_id=33
    Buonasera
    Lascio questo link per quanto concerne il riscaldamento centralizzato e i regolamenti contrattuali.
    Il dlgs 102 / 2014 è sufficientemente chiaro in materia di ripartizione che non possono essere più di fantasia.
    Esiste una precisa norma tecnica che la legge impone, la Uni 10200:2013.

  9. #8
    Non è collegato
    { 15 mi piace }
    Frequentatore - L'avatar di df0978
    Località
    Schio
    Messaggi
    274
    Reputazione
    0
    Riprendo la discussione precisando quindi l'obbligo di revisione delle tabelle di riscaldamento in conformità alla Uni 10200:2014.
    In considerazione della cogenza di una norma primaria (dlgs), ritengo che possa essere nulla qualsiasi delibera di approvazione di consuntivo in difformità da quanto imposto. La quota fissa potrà essere applicata solo temporaneamente e con riparto proporzionale ai soli mm di proprietà.

  10. #9
    Non è collegato
    { 364 mi piace }
    Utente gold
    Messaggi
    4,574
    Reputazione
    71
    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Un regolamento può essere approvato anche dall'assemblea e per essere Contrattuale con vicolo anche per i futuri acquirenti sarà sufficiente e con atto notarile farlo trascrivere e registrare nei Registri Immobiliari (ora AdE), però in questo caso sarà necessaria la firma di tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), mancando la registrazione anche se pur tutti lo sottoscrivono, non sarà opponibile ai futuri acquirenti ma sarà valido soltanto per i firmatari, divenendo così una scrittura privata.
    Concordo!
    E' così!
    Però io penso che lucapa 963, nel suo Condominio, non abbia un regolamento contrattuale, comunque sarà lui che dovrà verificare.
    Ciao

  11. #10
    Non è collegato
    { 15 mi piace }
    Frequentatore - L'avatar di df0978
    Località
    Schio
    Messaggi
    274
    Reputazione
    0
    Contrattuale o meno non mi sembra sia rilevante.
    La regola oggi è unica.
    Attenzione alle sanzioni per il condominio che non adotta i criteri stabiliti dal dlgs 102 2014.
    Dalla discussione sembra che siano già installati i contacalorie poiché si parla di 70% a consumo.
    Per tale motivo è d'obbligo l'immediata revisione delle tabelle di riparto tramite perizia tecnica secondo uni 10200 proprio per calcolare tale %.
    Ben guardando la uni 10200, le quote fisse determinate dai calcoli è l'unico sistema per valido per la valutazione oggettiva dei costi di esercizio da corrispondere nel caso di distacco (nb: non esistono quote fisse di è esercizio pari a zero!)
    Omettere questa perizia da parte del condomino, significherebbe implicitamente non poter disporre di criteri indispensabili per chi intende ( oggi legittimamente) distaccarsi.
    Il condominio sarebbe perdente e, non procedendo alla perizia, potrebbe apparire come atto emulativo per non acconsentire il distacco...

  12. #11
    Non è collegato
    { 364 mi piace }
    Utente gold
    Messaggi
    4,574
    Reputazione
    71
    Citazione Originariamente Scritto da df0978 Visualizza Messaggio
    Contrattuale o meno non mi sembra sia rilevante.
    La regola oggi è unica.
    Attenzione alle sanzioni per il condominio che non adotta i criteri stabiliti dal dlgs 102 2014.
    Dalla discussione sembra che siano già installati i contacalorie poiché si parla di 70% a consumo.
    Per tale motivo è d'obbligo l'immediata revisione delle tabelle di riparto tramite perizia tecnica secondo uni 10200 proprio per calcolare tale %.
    Ben guardando la uni 10200, le quote fisse determinate dai calcoli è l'unico sistema per valido per la valutazione oggettiva dei costi di esercizio da corrispondere nel caso di distacco (nb: non esistono quote fisse di è esercizio pari a zero!)
    Omettere questa perizia da parte del condomino, significherebbe implicitamente non poter disporre di criteri indispensabili per chi intende ( oggi legittimamente) distaccarsi.
    Il condominio sarebbe perdente e, non procedendo alla perizia, potrebbe apparire come atto emulativo per non acconsentire il distacco...
    Perdonami df0978, ma io, come puoi ben vedere, mi riferivo a quello che ha scritto Tullio Ts, e non a quello che hai riportato te, riferendoti alla normativa sul riscaldamento di cui, io, non conosco i riferimenti nè i particolari e, pertanto, mi astengo dal rispondere.
    Mi stavo riferendo soltanto alla differenza tra un regolamento assembleare ed uno contrattuale, niente altro.
    Senz'altro, qualcuno del forum più esperto di me sulle normative riguardanti i riscaldamenti centralizzati, ti potrà dare una risposta pertinente.
    Ciao
    Ciao

  13. #12
    Non è collegato
    { 15 mi piace }
    Frequentatore - L'avatar di df0978
    Località
    Schio
    Messaggi
    274
    Reputazione
    0
    Ok: scusate. Sono partito per la tangente e la domanda effettivamente era diversa.
    Ma la questione è squisitamente di ordine pratico .
    Nello specifico della modifica fatta 19 fa, oggi non vale .
    Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita.
    L' esempio del riscaldamento cascava proprio a fagiolo.
    Solo lucapa963 conosce se ci sono altre limitazioni che derogano dal cc.

  14. #13
    Non è collegato
    { 364 mi piace }
    Utente gold
    Messaggi
    4,574
    Reputazione
    71
    Citazione Originariamente Scritto da df0978 Visualizza Messaggio
    Ok: .
    Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita.
    No! Non è così!
    Fino ad adesso, non cè stata nessuna nuova legge che determinasse l'annullamento di una convenzione contrattuale condominiale.
    Un regolamento contrattuale è modificabile solo se tutti sono d'accordo, soprattutto per quanto riguarda la ripartizione delle spese.
    Esso equivale ad un contratto multilaterale (ossia tra più persone); fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista valore di legge, se viene registrato presso i Pubblici Registri acquista, anche, valore di legge e quindi opponibile a terzi futuri acquirenti di un immobile in quello stabile.
    E' un argomento più volte dibattuto nel forum, le uniche norme non derogabili sono quelle contenute nell'art. 1138 c.c., ti faccio un esempio di una nuova legge, le nuove disposizioni sulla detenzione degli animali negli appartamenti non rientrano tra quelle inderogabili (art. 1138c.c.), quindi in un regolamento assembleare non si può vietare di detenere animali, mentre in uno contrattuale si può vietare la detenzione di animali.
    Comunque con questo non volevo uscire fuori tema, lo menzionato soltanto per riferirmi alla suddetta frase.
    Ciao

  15. #14
    Non è collegato
    { 3216 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    21,870
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da df0978 Visualizza Messaggio
    ...Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita...
    L' esempio del riscaldamento cascava proprio a fagiolo...
    Le norme circa il CRITERIO LEGALE di riparto delle spese di riscaldamento son sicuramente cambiate respetto a 20 anni fa.
    In CONDOMINIO la norma che prevede un riparto diverso dal CRITERIO LEGALE (art. 1123 1° comma c.c.) non è ancora cambiata dal 1942 ad oggi.
    La CONVENZIONE in deroga è ancora possibile e volendo esasperare il concetto, attraverso una convenzione e possibile decidere anche che a pagare TUTTE le spese siano solo i proprietari dei 3 piani più alti su 6:

    Art 1123. c.c.

    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne...
    P.S. Se segui il Famila Basket porta i saluti a tutti, squadra, staff tecnico e dirigenza, da Leo da Taranto.

  16. #15
    Non è collegato
    { 4160 mi piace }
    Utente d'onore+++ - L'avatar di Tullio Ts
    Località
    Trieste
    Messaggi
    36,495
    Reputazione
    100
    La Corte di appello, partendo dalla corretta premessa che le disposizioni del regolamento di condominio le quali disciplinano l'uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all'unanimità, ha ritenuto che la clausola in questione faceva parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all'art. 1138, primo comma, cod. civ., per cui poteva essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma" (Cass. 6 maggio 2014 n. 9681)

    Perciò le norme regolamentari contenute in un Regolamento Contrattuale possono essere modificate come fosse un Regolamento Assembleare
    df0978 likes this.

  17. #16
    Non è collegato
    { 3216 mi piace }
    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
    Località
    Taranto
    Messaggi
    21,870
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    La Corte di appello, partendo dalla corretta premessa che le disposizioni del regolamento di condominio le quali disciplinano l'uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all'unanimità, ha ritenuto che la clausola in questione faceva parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all'art. 1138, primo comma, cod. civ., per cui poteva essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma" (Cass. 6 maggio 2014 n. 9681)

    Perciò le norme regolamentari contenute in un Regolamento Contrattuale possono essere modificate come fosse un Regolamento Assembleare
    Forse non hai seguito tutto il discorso dall'inizio.
    Quella sentenza dice solo che la disciplina dell'USO delle parti comuni non ha natura contrattuale.
    Nel caso specifico del riscaldamento ne deriva che pur in presenza di regolamento contrattuale, la disciplina dell'uso del riscaldamento in alcune fasce orarie piuttosto che altre resta pur sempre norma assembleare modificabile a maggioranza.

    Il criterio di ripartizione delle spese (di questo parla lucapa1963) in deroga al criterio legale, invece, è norma di natura contrattuale che non può essere modificata con le maggioranze indicate dalla sentenza da te postata.

  18. #17
    Non è collegato
    { 4160 mi piace }
    Utente d'onore+++ - L'avatar di Tullio Ts
    Località
    Trieste
    Messaggi
    36,495
    Reputazione
    100
    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Forse non hai seguito tutto il discorso dall'inizio.
    Infatti io ho risposto in maniera generica, ovvero quello che in questo condominio è avvenuto, vedi domanda al 1° post.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 29-08-2014 alle 08:49

+ Rispondi alla Discussione
Pagina 1 di 3 123 UltimaUltima

Dello stesso argomento


  1. Buonasera, nel mio condominio vorrebbero modificare il regolamento condominiale relativamente all'utilizzo dell'area di manovra dei garages. In...
  2. Ciao a tutti. Non riesco a risalire alla natura di un regolamento condominiale di un condominio che amministro. Essendo un fabbricato degli inizi...
  3. Ciao a tutti e ben trovati su questo sito molto interessante. Vi espongo subito il mio problema. Ho acquistato casa da circa due anni ed il...
  4. Buonasera , un condomino ha richiesto la modifica del vecchio regolamento condominiale ( che prevedeva la possibilità di affittare i locali...