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Lastrico solare uso esclusivo - vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione

  1. #1
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    Lastrico solare uso esclusivo

    Vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione (guaina) e pavimentazione flottante (entrambe su pavimento esistente) sono tutte da suddividere per 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai condomini sottostanti, oppure la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare. Grazie


  2. #2
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    Visto che è necessario rimuovere la pavimentazione per il rifacimento della guaina, la spesa del tutto, compresa la pavimentazione, va ripartita come previsto dall'art. 1126 cc 1/3 al proprietario esclusivo del lastrico e 2/3 ai proprietari sottostanti per mlm di proprietà, e la pavimentazione dovrà essere di qualità simile alla precedente.

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  4. #3
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    Art.1126. (Lastrici solari ad uso esclusivo).
    Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (68, 69 att.).
    La norma parla di "riparazioni o ricostruzioni del lastrico". Secondo me però il pavimento pur essendo elemento costitutivo del lastrico, non rientra nel criterio di suddivisione che citi. Vi sono infatti molti lastrici perfettamente impermeabilizzati che sono privi di pavimentazione. Ma è solo un mia intepretazione. Anche perchè mi pare di capire che non siamo nell'esempio che cita Tullio.
    Ultima modifica di GIME; 20-06-2016 alle 13:57

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da alfredo 123 Visualizza Messaggio
    Vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione (guaina) e pavimentazione flottante (entrambe su pavimento esistente) sono tutte da suddividere per 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai condomini sottostanti, oppure la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare. Grazie
    La mia interpretazione:

    In origine c'era una guaina sotto il pavimento per cui il ripristino "a regola d'arte" alle condizioni di "fabbrica" causato dalle vetusità dell guaina esistente consiste nella rimozione e portata in discarica della vecchia guaina e vecchio pavimento, posa in opera di nuova guaina e nuovo pavimento di pari pregio.
    Il tutto seguirebbe il classico 1/3+2/3 salvo l'eventuale differenza del costo di piastrelle se chi ne ha l'usio esclusivo opta per una qualità superiore.

    La pavimentazione "flottante" è solo un rimedio per risparmiare sui costi ed infatti consiste nel lasciare tutto com'è ed aggiungere sul pavimento preesistente uno strato di guaina ed uno strato di pavimento "a incastro".

    Direi che per chi ha l'uso esclusivo del pavimento, il "flottante" è già una soluzione "arrangiata" che non gli consentirà più di usare il pavimento come lo usava prima....
    il volergli addebitare anche l'intero costo del flottante sarebbe la beffa oltre il danno.

    Se l'usuario esclusivo dovesse accollarsi l'intero costo della pavimentazione flottante, per lui sarebbe più economico pretendere di far ripristinare tutto "a regola d'arte" con rimozione e nuova posa in opera di tutto.

  6. #5
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    La pavimentazione fa parte integrante del lastrico, e l'art. 1126 cc parla di riparazioni o ricostruzioni del lastrico, perciò non vedo quali dubbi possano sussistere.

    Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie.
    Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449

  7. #6
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    Il mio dubbio era dovuto solo per il caso citato da alfredo 123. Certo così la situazione sarà più vantaggiosa per il proprietario esclusivo del lastrico che, rinuncierà si a pochi cm di altezza, ma sarà libero di scegliersi di sicuro un bel pavimento.
    Prevedo già le scintille...tra gli interessati!!

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da GIME Visualizza Messaggio
    Il mio dubbio era dovuto solo per il caso citato da alfredo 123. Certo così la situazione sarà più vantaggiosa per il proprietario esclusivo del lastrico che, rinuncierà si a pochi cm di altezza, ma sarà libero di scegliersi di sicuro un bel pavimento.
    Prevedo già le scintille...tra gli interessati!!
    Anch'io prevedo fuoco e fiamme.

    L'assemblea non solo ha optato per la soluzione più economica quanto vuole anche addebitare all'usuario esclusivo l'intero costo della pavimentazione.
    Con queste premesse, credi che l'usuario potrà scegliersi un bel pavimento senza ulteriori costi?

  9. #8
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    La pavimentazione in sostituzione di quella esistente dovrà essere simile e/o della stessa qualità di quella esistente, se il proprietario vorrà lastricarlo in marmo di Carrara o ceramiche pregiate, si pagherà lui stesso la differenza

  10. #9
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    La pavimentazione in sostituzione di quella esistente dovrà essere simile e/o della stessa qualità di quella esistente, se il proprietario vorrà lastricarlo in marmo di Carrara o ceramiche pregiate, si pagherà lui stesso la differenza
    In questo caso il problema è diverso.
    Il condominio, al fine di risparmiare, non vuole sostituire alcun pavimento ed alcuna guaina ma sovrapporre una nuova guaina ed un nuovo pavimento su quello esistente.

    Il nuovo pavimento montato con la tecnica "flottante" (ad incastro senza massetto e senza colla) è di gran lunga meno invasivo rispetto alla sostituzione "a regola d'arte" ma è anche di gran lunga meno resistente.
    Fossi io il titolare dell'uso esclusivo, pretenderei di poter usare il lastrico come ho sempre fatto per cui sostituzione guaina e sostituzione pavimento con uno della stessa qualità di quello esistente.

    Sicuramente io sarei contrario al pavimento "flottante".

  11. #10
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    In questo caso il problema è diverso.
    Il condominio, al fine di risparmiare, non vuole sostituire alcun pavimento ed alcuna guaina ma sovrapporre una nuova guaina ed un nuovo pavimento su quello esistente.

    Il nuovo pavimento montato con la tecnica "flottante" (ad incastro senza massetto e senza colla) è di gran lunga meno invasivo rispetto alla sostituzione "a regola d'arte" ma è anche di gran lunga meno resistente.
    Fossi io il titolare dell'uso esclusivo, pretenderei di poter usare il lastrico come ho sempre fatto per cui sostituzione guaina e sostituzione pavimento con uno della stessa qualità di quello esistente.

    Sicuramente io sarei contrario al pavimento "flottante".
    Scusa Leonardo, non avevo capito che il condominio desiderava sovrapporre un nuovo pavimento sopra quello esistente, per questo sono d'accordo con te, o il lavoro va fatto a regola d'arte sostituendo tutto oppure non se ne fa nulla.

  12. #11
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    Amici miei, io questo sostenevo nel #3, magari in maniera forse poco esplicita.
    Quindi per rispondere all'unisono ad alfredo 123, mi pare di essere tutti concordi che, nel suo caso la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare.

  13. #12
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    Amici miei, io questo sostenevo nel #3, magari in maniera forse poco esplicita.
    Quindi per rispondere all'unisono ad alfredo 123, mi pare di essere tutti concordi che, nel suo caso la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare.
    Non proprio, amico mio, io la penso in modo diverso.
    La nuova pavimentazione si rende necessaria in via strumentale e conseguenziale (come da sentenza postata da Tullio) per risolvere il problema dell'infiltrazione senza rimuovere la vecchia guaina e, di conseguenza, senza rimuovere il vecchio pavimento.

    Se chi usa il lastrico non ha necessità di cambiare il pavimento e non vuole cambiarlo, il condominio come risolve il problema dell'infiltrazione?
    Non potrà certo mettere la guaina sul vecchio pavimento e chiuderla lì rendendo il lastrico "non calpestabile".

    Magari al proprietario esclusivo vorranno addebitare anche il taglio delle porte e degli infissi che affacciano sul terrazzo, a causa del nuovo spessore.

  14. #13
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    Non proprio, amico mio, io la penso in modo diverso.
    La nuova pavimentazione si rende necessaria in via strumentale e conseguenziale (come da sentenza postata da Tullio) per risolvere il problema dell'infiltrazione senza rimuovere la vecchia guaina e, di conseguenza, senza rimuovere il vecchio pavimento.

    Se chi usa il lastrico non ha necessità di cambiare il pavimento e non vuole cambiarlo, il condominio come risolve il problema dell'infiltrazione?
    Non potrà certo mettere la guaina sul vecchio pavimento e chiuderla lì rendendo il lastrico "non calpestabile".

    Magari al proprietario esclusivo vorranno addebitare anche il taglio delle porte e degli infissi che affacciano sul terrazzo, a causa del nuovo spessore.
    Sono d'accordo con te Leonardo, e per quanto riguarda;
    - Se chi usa il lastrico non ha necessità di cambiare il pavimento e non vuole cambiarlo, il condominio come risolve il problema dell'infiltrazione?
    Il condominio potrà risolvere il problema andando contenzioso con il condomino che si rifiuta di far effettuare il lavoro

  15. #14
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    ... Il condominio potrà risolvere il problema andando contenzioso con il condomino che si rifiuta di far effettuare il lavoro
    Ehehheh, la domanda era ironica.
    Il proprietario esclusivo sta bene con il suo pavimento.
    Il condominio pretende di mettere la guaina e l'ulteriore pavimento addebitando il nuovo pavimento al proprietario esclusivo.
    Il proprietario esclusivo risponde:
    "No grazie, se devo mettere il nuovo pavimento tutto a spese mie potete lasciare tutto così com'è. Se riuscite a sostituire la guaina senza rovinare il mio pavimento, accomodatevi pure".

  16. #15
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    Ehehheh, la domanda era ironica.
    Il proprietario esclusivo sta bene con il suo pavimento.
    Il condominio pretende di mettere la guaina e l'ulteriore pavimento addebitando il nuovo pavimento al proprietario esclusivo.
    Il proprietario esclusivo risponde:
    "No grazie, se devo mettere il nuovo pavimento tutto a spese mie potete lasciare tutto così com'è. Se riuscite a sostituire la guaina senza rovinare il mio pavimento, accomodatevi pure".
    Infatti il lavoro o si fa bene a regola d'arte oppure non si fa nulla, ma per eliminare le infiltrazioni sarà necessario fare bene e non rattoppare alla bene e meglio

  17. #16
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    Grazie!! E' un piacere seguirvi!!!
    Spero che anche alfredo 123 abbia chiarito il suo dubbio.
    Leonardo53 and Tullio Ts like this.

  18. #17
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    Grazie!! E' un piacere seguirvi!!!
    Spero che anche alfredo 123 abbia chiarito il suo dubbio.
    Grazie GIME, tra me e Leonardo c'è una sola differenza, il parallelo geografico, uno a Sud ed uno a Nord dell'Italia, però è la norma comune che ci unisce, ed è quella del Codice Civile, che vale sia a Nord che a Sud, anche se alle volte ci piace il confronto e discutiamo sempre in amicizia.

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