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Lastrico solare dimenticato nelle tabelle millesimali

  1. #1
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    Lastrico solare dimenticato nelle tabelle millesimali

    Un informazione che chiedo ai più "navigati" del forum, ma i lastrici solari di proprietà esclusiva, vanno in tabella A ?
    Nel mio condominio quando al tempo fecero le tabelle, il tecnico del tempo il lastrico solare si è dimenticato di inserirlo.
    Adesso i condomini vogliono rifare la tabella millesimale in virtù di questa anomalia, ma se il lastrico solare non va in tabella A è una spesa a mio parere inutile, che ne dite ?


  2. #2
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    Un lastrico solare ad uso esclusivo non rientra in tabella A e non necessita di tabella apposita.
    E' regolamentato dall'art. 1126 c.c. che prevede 1/3 delle spese a carico dell'utilizzatore esclusivo ed i restanti 2/3 delle spese ripartite fra tutti i sottostanti alla verticale del lastrico stesso.
    Le u.i. sottostanti al lastrico, anche se coperte solo parzialmente, partecipano alla spesa di 2/3 con l'intero valore millesimale della u.i. coinvolta nel riparto.
    Saluti

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  4. #3
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    Ai sensi della sentenza 16.644 del 27 luglio 2007 la Cassazione ha stabilito che, rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali, anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini. Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale. Quindi resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione equa.

    Per il lastrico d'uso esclusivo, si possono avere millesimi, l'attribuzione dei millesimi prescinde, ma non del tutto, dalla "consistenza" della proprietà esclusiva, nel senso che nella stesura si terrà conto solo della superficie e non della volumetria (inesistente).

  5. #4
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    Quindi, anche il lastrico di copertura va in tabella A giusto ?

  6. #5
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    Quindi, anche il lastrico di copertura va in tabella A giusto ?
    Se il proprietario deve pagare le spese generali per la sua proprietà e le spese in caso di altre cause, SI deve avere la sua quota millesimale.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Tuxx Visualizza Messaggio
    Se il proprietario deve pagare le spese generali per la sua proprietà e le spese in caso di altre cause, SI deve avere la sua quota millesimale.
    Tuxx questo vorrei capire in modo esaustivo.......... il proprietario del solo lastrico solare deve pagare le spese generali per la sua proprietà ???
    In altri condomini ci sono lastrici solari che compaiono in tabella A ?

  8. #7
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    Tuxx questo vorrei capire in modo esaustivo.......... il proprietario del solo lastrico solare deve pagare le spese generali per la sua proprietà ???
    In altri condomini ci sono lastrici solari che compaiono in tabella A ?
    Se i lastrici sono di proprietà SI, hanno i loro millesimi e fanno parte della tabella A magari inglobati nel totale dell'appartamento cui servono.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Tuxx Visualizza Messaggio
    Se i lastrici sono di proprietà SI, hanno i loro millesimi e fanno parte della tabella A magari inglobati nel totale dell'appartamento cui servono.
    No, non sono inglobati da nessuna parte, i proprietari degli appartamenti sono delle persone e il proprietario del lastrico è altra persona.
    Ultima modifica di llybra; 23-09-2013 alle 13:05

  10. #9
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    Se hanno un proprietario devono avere dei millesimi, altrimenti questo condomino non paga mai nulla.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da Tuxx Visualizza Messaggio
    Se hanno un proprietario devono avere dei millesimi, altrimenti questo condomino non paga mai nulla.
    Eh infatti questa è la cosa bella !!!!
    Ed è per questo che vogliamo rifare le tabelle millesimali.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da llybra Visualizza Messaggio
    Eh infatti questa è la cosa bella !!!!
    Ed è per questo che vogliamo rifare le tabelle millesimali.
    Ma il proprietario è il costruttore che si è riservato solo la proprietà del lastrico? E le tabelle sono contrattuali e fornite dal costruttore al momento del rogito?
    Se la risposta è si, vi tenete queste tabelle perché non si tratta di "errore" ma di libero accordo sottoscritto all'unanimità e necessitante della stessa unanimità per essere modificato.
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  13. #12
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    Utente elite+ Amministratore di condominio L'avatar di Kurt Cobain
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    Tabelle millesimali contrattuali non esistono o meglio:

    Non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1».

    Quindi mettendo zero come mill. si esclude il costruttore dalle spese per il suo lastrico, costituendo la diversa convenzione di cui all' art. 1123 c.c., quindi l'osservazione fatta da Elena Bartolini è importante.
    Ultima modifica di Kurt Cobain; 24-09-2013 alle 14:10

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Elena Bartolini Visualizza Messaggio
    Ma il proprietario è il costruttore che si è riservato solo la proprietà del lastrico? E le tabelle sono contrattuali e fornite dal costruttore al momento del rogito?
    Se la risposta è si, vi tenete queste tabelle perché non si tratta di "errore" ma di libero accordo sottoscritto all'unanimità e necessitante della stessa unanimità per essere modificato.
    Beh non proprio.....lo stabile prima apparteneva ad una sola persona.
    Questi poi li ha millesimati prima di mettere in vendita le varie unità a pezzettini (una volta un appartamento, una volta un negozio, una volta un'altra cosa). Il proprietario dello stabile è poi morto e ha lasciato agli eredi delle unità che sono state poi vendute anch'esse, allo stato, gli è rimasto questo lastrico che a oggi non ha millesimi, pur essendo di proprietà esclusiva.
    Ovviamente chi ha comprato già si è trovato la tabella millesimale compilata.
    Pensando a quello che ha detto Elena Bartolini il regolamento condominiale dice che trattasi di regolamento contrattuale e che le tabelle millesimali allegate fanno parte integrante di esso ma non si parla di unanimità per la modifica della stessa.
    Ultima precisazione nella tabella millesimale la voce lastrico solare non compare proprio non è come si potrebbe pensare c'è la voce : lastrico solare e accanto il valore in mm. uguale a zero.
    insomma alla fine il punto è , siccome ci stiamo accingendo a rifare i millesimi alcuni condomini hanno sollevato questa questione, a vosto parere è legittima ?
    Ultima modifica di llybra; 24-09-2013 alle 15:35

  15. #14
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    Mi inserisco in questa discussione per fare qualche domanda:
    Assodato che il terrazzo:
    - è di proprietà del costruttore (eredi)
    - ricopre tutto l'edificio
    - non compare nella tabella A
    - i proprietari vengono interessati allorquando insorgono problemi di infiltrazioni o manutenzione o rifacimento del terrazzo

    Adesso si è deciso di revisionare le tabelle pertanto:
    a) Cosa bisogna comunicare al proprietario del terrazzo in merito alla prossima riunione dove sarà discusso che sarà deliberata la revisione delle tabelle che preveda di inserire la SUA proprietà esclusiva, finora ASSENTE ???
    b) Bisogna inviargli la convocazione ???
    c) Visto che ci sono lavori straordinari di ristrutturazione in corso (lui finora è stato escluso dalla spesa perchè assente dalla tabella A), dal momento in cui verranno approvate le nuove tabelle saranno necessarie NUOVE ripartizioni ???
    Un grazie a chi mi vorrà chiarire questi dubbi.

  16. #15
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    Il lastrico ha un suo accatastamento autonomo? Da qualche parte nei rogiti è indicato ESPLICITAMENTE che il proprietario originario si è riservato la proprietà del lastrico via via che le unità venivano vendute? Perché altrimenti il lastrico è comune e il problema non si pone.

    Se invece risulta che la proprietà del lastrico è stata effettivamente riservata, le tabelle NON SONO comunque "sbagliate" e quindi non esistono i presupposti per rifarle. Se si vogliono cambiare occorre tassativamente l'unanimità, quindi anche il consenso di chi verrà penalizzato dalla nuova tabella (il proprietario del lastrico).

  17. #16
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    wow !!! ho trovato un atto notarile del 1973 (il costruttore vende un appartamento all'ultimo piano) e trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.
    Dopo aver citato i dati catastali dell'immobile c'è scritto "... è sottostante alla terrazza di proprietà del venditore ..." e ancora "... con precisazione che la terrazza di copertura del fabbricato, di cui è parte l'appartamento compravenduto, nonché l'area soprastante tale terrazza resta di esclusiva proprietà del venditore .... il quale espressamente si riserva per sé e i suoi aventi causa il diritto di utilizzarla nel modo che crederà più opportuno ed anche di sopraelevarla senza che esso venditore ... sia tenuto a chiedere permessi o a corrispondere indennità agli altri condomini".
    A questo punto, convocando l'assemblea raggiungiamo l'unanimità (1000/1000) tenendo conto della tab. A, quindi senza proprietario terrazza il quale non è mai stato invitato nelle riunioni.
    Come facciamo a farlo partecipare alle spese di ristrutturazione ???

  18. #17
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    Ritengo che con quello scritto si sia riservato di non pagare nulla, però a me pare che la clausola vale solo 2 anni, fossi i voi sentirei un legale.

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