#1 Inviato 23 Febbraio, 2012 Cari amici, nel mio palazzo parte di un lastrico solare di uso esclusivo è stata coperta da una veranda, poi condonata e accatastata. Ora si pone il problema di eseguire lavori di manutenzione su tutta l'area del lastrico - quella scoperta e quella coperta da veranda. La ripartizione delle spese è 13 - 23 per TUTTA l'area, oppure si applica l'articolo 1126 solo per le aree scoperte e invece il pavimento della veranda si considera oramai solaio a tutti gli effetti, quindi da ripartirti fiftyfifty fra il proprietario della veranda e il condomino del piano di sotto? Grazie per ogni risposta. Emanuele
#2 Inviato 24 Febbraio, 2012 Innanzitutto comprendi bene perché i lavori vanno eseguiti,cioè la causa del danno. a)colui che ha chiuso ha chiesto l'autorizzazione del condominio?Doveva farlo.e avrebbe potuto e dovuto pagare per l'indennità di sovraelevazione al condominio stesso. b)la ripartizione non può più essere 1/3 e 2/3 per tutta l'area,perché una parte è stata chiusa e dunque ha una diversa destinazione d'uso;ora se nel soffitto sottostante ci sono infiltrazioni devi capirne i motivi.Se il motivo è solo vetustà,allora si applica l'art.1125.Se il motivo è un danno derivante da una responsabilità privata,si applica l'art.2043,e il danneggiante paga tutto. c)l'area che resta scoperta dalla veranda bisogna capire se è ancora lastrico,oppure è diventato un semplice balcone ad aggetto:nel primo caso art.1126,nel secondo le spese sono tutte del proprietario del balcone. La cosa è molto complessa.Parlane con il tuo amministratore,vedi le planimetrie del condominio se qualcuno ha certificato la diversa destinazione d'uso,e se non sono ancora passati dieci anni da quando la veranda è stata fatta,porta il problema in assemblea,e fatevi pagare,come condominio,l'indennità di cui sopra,anche se nel frattempo la veranda fosse stata condonato.Il condominio e il comune,infatti,sono due ordinamenti giuridici diversi.
#3 Inviato 24 Febbraio, 2012 Grazie Enrico, la situazione è un po' complessa perchè da cinque anni il condominio (contro il mio parere, lo dico subito) ha fatto causa e controcausa al proprietario della veranda, perdendo in entrambi i casi. I danni al lastrico solare sono causati dalla vetustà della struttura (ci sono infatti anche in altre parti dell'edificio, non gravate dalla veranda), e oramai son vent'anni che la veranda è sanata e accatastata. Il fatto è che se si fossero messi d'accordo subito il proprietario della veranda e quello sotto a lui - vero motore delle cause a scopo vendicatorio - avremmo risolto subito il problema "inter nos" e con una spesa 5 volte inferiore. Invece ora si è incancrenito. Ti dico solo che quando iniziarono i guai a spanne con dieci-quindicimila euro si sarebbe risolto tutto. Ora abbiamo una cifra imprecisata di spese legali (gli amministratori precedenti - compiacenti - hanno celato le carte sulle due cause... una delle quali manco autorizzata in assemblea! e ci hanno lasciato 11 mila euro di debiti distraendo fondi dal riscaldamento) una condanna del tribunale al pagamento della CTU e delle spese del condomino proprietario della veranda, le spese per la realizzazione di un capitolato tecnico con DUE ingegneri (perchè i due condomini in lite non si fidano l'un dell'altro e hanno voluto due tecnici di parte) e un capitolato che se va bene arriva a 65 mila euri... insomma, partivamo da 10 e siamo finiti a 100 mila. La ripartizione delle spese come me la dicevi tu (area scoperta ancora lastrico ex art. 1126 e pavimento veranda 50%e 50% fra quarto e terzo piano) va applicata anche se le tabelle millesimali non sono state mai modificate per includere il nuovo vano aggiunto da quello del quarto piano?
#4 Inviato 24 Febbraio, 2012 Si,gli articoli in questione vanno applicati con le tabelle che il condominio ha,e dunque nel caso di questi lavori va applicata la tabella di proprietà.Poi:due consigli. 1)fate un capitolato dei lavori e fatevelo seguire da un tecnico,anche se vi costa, insomma fate una D.L.e fate la pratica del 36%per tutto il lavoro D.L.compresa. 2)Prendi questo con il beneficio di inventario ma verificalo con attenzione. Se i danni al solaio sono STRUTTURALI AL FABBRICATO tali danni,compreso il rifacimento del soffitto,non vanno ripartiti secondo il 1125,perché non riguardano soltanto voi due(proprietario di sotto e quello di sopra)ma riguardando la struttura portante dell'intero condominio,vanno integralmente ripartiti secondo la tabella di proprietà.Però questo presupposto va certificato da un tecnico.
#5 Inviato 24 Febbraio, 2012 Scusa, non ho capito. La ripartizione secondo tabella millesimale di proprietà vecchia (cioè che non comprende i millesimi in più di quello che ha realizzato la veranda) cambia anche il criterio con cui considerare il pavimento della veranda? Mi spiego meglio: CASO1 - Tabella millesimale vecchia: tutto lastrico solare, ripartizione ex 1126 CASO2 - Tabella millesimale nuova (NB: da approvare): parte lastrico (1126), parte solaio (1125) Oppure fermo restando il cambio di destinazione d'uso del lastrico solare, avere tabelle nuove o vecchie sposta solo in sede di ripartizione millesimale (è una decina di millesimi la differenza)? Per quanto riguarda i danni, l'unica cosa buona di tutto quel casino di cause è stato che abbiamo la sicurezza che i danni non sono strutturali, ma di squisita pertinenza del lastrico (che poi è un Q.E.D. visto che ci eravamo sgolati per farglielo capire, ma loro no, hanno voluto far causa a tutti i costi...). Ah, scusami, ma non mi ero spiegato. Io sono parte in causa solo per una marginale quantità, in quanto proprietario di un posto auto nel garage sottostante il lastrico in questione (quindi ho ben poco... "conflitto d'interessi"). Tuttavia ho avuto la bella idea di fare l'amministratore di condominio, e quindi ora ho il problema di capire come devo ripartire la spesa fra i condomini della colonna e se c'è una porzione di spesa che vada ripartita solo ed esclusivamente fra il proprietario della veranda e quello che gli sta sotto, escludendo dunque gli altri casigliani in colonna. Che intendi per pratica al 36%? Modificato Da - Desty Nova il 24 Feb 2012 12:32:22
#6 Inviato 24 Febbraio, 2012 Tu usa la tabella di proprietà senza considerare la veranda. 1/3 il proprietario,e 2/3i sottostanti compreso chi ha il box sotto la colonna citata. Per 36%intendo fare la pratica presso l'agenzia delle entrate perla detrazione irpef.
#7 Inviato 25 Febbraio, 2012 Ottima questa cosa della detrazione irpef!! Occhei, dunque anche la veranda la considero lastrico solare. Io invece pensavo di fare "conti separati", dimmi dov'è l'errore (così mi paro le spalle in caso di future contestazioni): scorporare dai lavori (il capitolato è molto dettagliato, in questo aiuta) la percentuale di superficie coperta dalla veranda (e tutti i lavori squisitamente riguardanti la veranda) e attribuirli così: - Solaio veranda: 50% 4° piano, 50% 3° piano - Lastrico solare rimasto scoperto: 33% 4° piano, 66% resto della colonna (garage compreso) - Opere accessorie (ponteggi, assicurazione, capitolato, d.l. etc.) in percentuale ex artt 1125 e 1126 in proporzione alla superficie di lastrico (il lastrico occupa circa i 3/4 della superficie complessiva: attribuirò 3/4 dei costi a tutta la colonna secondo il criterio del 33-66% e il restante quarto ai soli 3° e 4° piano fifty-fifty). Per la tabella millesimale da applicare, nella prossima assemblea ci sarà una discussione in materia all'OdG (ne ho già preparata una nuova che consideri i mq in più aggiunti da quello del 4° piano: se la vogliono approvare bene, sennò applicherò quella vecchia e tanti cavoli). Modificato Da - Desty Nova il 25 Feb 2012 09:20:43
#8 Inviato 25 Febbraio, 2012 il riparto secondo me è giusto,mi raccomando comunque di inserire una D.L.(e coordinamento alla sicurezza)per il tutto,perché se si opera con i ponteggi meglio essere sempre a assistiti. Per la tabella millesimale ti sei fatto aiutare da un architetto o da un geometra?Ti conviene valutare tutto lo stabile,comprendere se anche altri hanno fatto ampliamenti,fare sopralluoghi con il tecnico insomma.Io,visto l'urgenza dei lavori non mi starei ora a preoccupare delle tabelle,la cui approvazione a maggioranza qualificata (se non all'unanimità)potrebbe crearmi intoppi.Tu fatti approvare i lavori urgenti,e poi con calma rivedrai le tabelle,magari con un impegno in delibera che coloro che hanno fatto modifiche notevoli si impegnano a corrispondere una tantum,in virtù del lavoro straordinario, un piccolo impegno forfettario che metterai nel fondo cassa. Alle tabelle,insomma,bisogna pensarci con calma,perché poi te le porterai dietro tutta la vita. Ciao.
#9 Inviato 26 Febbraio, 2012 Ti ringrazio. Mi hai confortato sul fatto che tutte le scelte fatte finora sono buone - La D.L. ci sarà, e non la farò io (me l'avevano proposta, in quanto ingegnere, ma dato il clima da guerra civile del condominio ho pensato bene di fare l'osservatore neutrale. Farò solo il passacarte. Accà nisciun' è fesso, come dicono a Bolzano ). - La pratica al 36% - ho visto - è già stata prevista dagli ingegneri che hanno fatto il capitolato. Quindi siamo un pezzo avanti. - La ripartizione verrà fatta sui due binari (artt. 1125 e 1126). - Le tabelle millesimali, io le ho rifatte applicando criteri standard sulle piantine del fascicolo del fabbricato. Se l'assemblea le vorrà adottare, bene, sennò non mi straccerò le vesti (a me sposta di 0,5 millesimi in tutto...). Dankeschoen!! PS. I lavori non sono "urgenti". Le due cause fatte fare da quello del terzo piano (ex art. 700) sono state entrambe rigettate dal giudice perchè mancava proprio il presupposto dell'urgenza (Q.E.D.). Insomma, questa storia va avanti dall'età che Berta filava, altro che "urgenza"... Io sono arrivato alla serafica conclusione che se si mettono d'accordo per fare i lavori, bene. Sennò nessuno farà harakiri per un paio di macchie sul soffitto che finora ci son costate 25.000 euri e altri 70.000 sono all'orizzonte... Modificato Da - Desty Nova il 26 Feb 2012 12:03:06
