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Lastrico solare

  1. #1
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    Lastrico solare

    1)Buongiorno, mi sono ritrovato a firmare un verbale di assemblea dove si è stabilito un fondo x per lavori su un lastrico solare senza che l'assemblea abbia votato nessun preventivo, l'amministratore a fatto ad occhio, secondo voi è normale?
    2) Il lastrico solare che fa da copertura all'ultimo appartamento, accessibile solo con scala a pioli, copre parte dell'edificio ed io ricado nella verticale non coperta dal lastrico in questione se non nella parte che copre il portone-androne. Mi sono ritrovato la ripartizione delle spese paragonato ad un condomino che usufruisce della copertura del lastrico ( l'amministratore l'ha soprannominato TERRAZZO).
    La domanda è questa: in base a questo si può cacciare l'amministratore?
    Come faccio adesso a far valere i miei diritti? Grazie


  2. #2
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    Il fondo cassa non deve obbligatoriamente seguire un preventivo, il fondo serve a mettere dei soldi da parte onde evitare di avere rata esagerate nel momento in cui si decide di effettuare i lavori.
    Vuoi mandare via l'amministratore per quale motivo perchè non ha ripartito come tu volevi ???

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  4. #3
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    1)Buongiorno, mi sono ritrovato a firmare un verbale di assemblea dove si è stabilito un fondo x per lavori su un lastrico solare senza che l'assemblea abbia votato nessun preventivo, l'amministratore a fatto ad occhio, secondo voi è normale?
    2) Il lastrico solare che fa da copertura all'ultimo appartamento, accessibile solo con scala a pioli, copre parte dell'edificio ed io ricado nella verticale non coperta dal lastrico in questione se non nella parte che copre il portone-androne. Mi sono ritrovato la ripartizione delle spese paragonato ad un condomino che usufruisce della copertura del lastrico ( l'amministratore l'ha soprannominato TERRAZZO).
    La domanda è questa: in base a questo si può cacciare l'amministratore?
    Come faccio adesso a far valere i miei diritti? Grazie
    Eri presente all'assemblea e come hai votato? Si/No ? Se eri presente all'assemblea ed hai votato No, puoi impugnare la delibera perchè mancante di preventivo, entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, se eri assente i 30 giorni iniziano da quando hai ricevuto la notifica della delibere (verbale), per ambedue servirà un legale e si inizierà dalla Mediazione per trovare un accordo, ed in caso negativo si proseguirà in Tribunale
    Non ravvedo grosse irregolarità da parte dell'amministratore per la revoca giudiziale, ma non essendo un Giudice non posso sostituirmi, perciò in caso di ricorso deciderà il Giudice.
    Comunque l'amministratore può essere revocato dall'assemblea semplicemente nominando un sostituto, ovvero un altro amministratore, che potrebbe essere anche un condomino.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 04-12-2017 alle 11:10

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Pierpaolo## Visualizza Messaggio
    1)Buongiorno, mi sono ritrovato a firmare un verbale di assemblea dove si è stabilito un fondo x per lavori su un lastrico solare senza che l'assemblea abbia votato nessun preventivo, l'amministratore a fatto ad occhio, secondo voi è normale?
    2) Il lastrico solare che fa da copertura all'ultimo appartamento, accessibile solo con scala a pioli, copre parte dell'edificio ed io ricado nella verticale non coperta dal lastrico in questione se non nella parte che copre il portone-androne. Mi sono ritrovato la ripartizione delle spese paragonato ad un condomino che usufruisce della copertura del lastrico ( l'amministratore l'ha soprannominato TERRAZZO).
    La domanda è questa: in base a questo si può cacciare l'amministratore?
    Come faccio adesso a far valere i miei diritti? Grazie
    se è stata deliberata una ripartizione sbagliata, la colpa non è dell'amministratore, ma di voi condomini che l'avete votata ed approvata ed in ogni caso non mi sembra motivo per revocare l'amministratore
    Ultima modifica di JOSEFAT; 04-12-2017 alle 11:21

  6. #5
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    Osservo però che il sig. Pierpaolo al punto 1) dice ha accettato di buon grado di costituire il fondo cassa x le spese, poi dice che l'amm.re ha fatto "a occhio" ovvero immagino ha stabilito un tot. per ogni condomino senza differenze mill.li, e subito dopo evidenzia l'anomalia della mancanza di un preventivo x l'impermeabilizzazione.
    Al punto 2) poi, pone la domanda se sia sua spettanza partecipare alle spese di detto lavoro se il lastrico non copre la sua unità immobiliare...
    A mio modesto avviso è da chiarire se il lastrico solare di una palazzina -essendo parte comune- preveda la partecipazione alle spese di manutenzione da parte di tutti i condomini secondo m.mi di tab. proprietà o se la ripartizione andrebbe fatta in relazione alla superficie coperta dal lastrico stesso per una maggior parte (2/3 delle spese) e una minor parte 1/3) per le u.i. che non ne godessero la diretta copertura dei solai....
    Solleciterei gli utenti esperti su intervenuti a entrare in merito.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da miclog Visualizza Messaggio
    Solleciterei gli utenti esperti su intervenuti a entrare in merito.
    Il sig. Pierpaolo al punto 1) dice che ha firmato il verbale, non dice però come ha votato, per cui se era presente ed ha votato No alla delibera può impugnare per mancanza del preventivo, se invece era assente ed ha firmato il verbale lo ha fatto per conoscenza e non certo per accettazione del deliberato, per cui vale lo stesso criterio, può impugnare per la mancanza del preventivo.
    Al punto 2) da quanto dice il sig. Pierpaolo, la sua unità immobiliare non è sulla verticale del lastrico, perciò non dovrebbe rientrare nei 2/3 previsti dall'art. 1126 cc sempre che questo lastrico sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini e se anche lui è tra questi dovrebbe contribuire quota parte al 1/3 della spesa come previsto dell'art 1126, però potrebbe essere che il lastrico sia condominiale, ovvero di tutti i condomini, in questo caso tutti i condomini, anche quelli non coperti devono contribuire per mlm di proprietà.
    Quale di queste situazioni è quella di questo caso? Solo il sig. Pierpaolo potrà rispondere.

  8. #7
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    secondo me Pierpaolo## per avere una giusta risposta dovrebbe chiarire meglio i fatti.

  9. #8
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    1)Buongiorno, mi sono ritrovato a firmare un verbale di assemblea dove si è stabilito un fondo x per lavori su un lastrico solare senza che l'assemblea abbia votato nessun preventivo, l'amministratore a fatto ad occhio, secondo voi è normale?
    Rif. numero 4) dell’art. 1135
    alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.


    Mia opinione:
    la delibera che stabilisce la creazione del fondo cassa speciale deve essere contestuale o successiva alla delibera di approvazione dei lavori e della spesa, non generica, ma desumibile dal computo metrico estimativo basato sul capitolato e disciplinare delle opere approvato dall’assemblea.
    La delibera, che ha approvato il fondo cassa descritto nel quesito, equiparabile ad un fondo cassa generico per spese straordinarie future, è nulla.

  10. #9
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    E sì che se vuole risposte più attinenti al suo caso il Pierpaolo dovrà chiarire meglio e specificare quanto da voi sopra richiesto... altrimenti le ipotesi possono andare avanti ad infinito... però in merito al post #8 di G.Ago osservo che la delibera -descritta come "...verbale in cui si è stabilito un fondo..."- dovrebbe essere finalizzata a quei lavori per il lastico solare, quindi regolare...
    Tuttavia è proprio certo G.Ago che non si possa accantonare un fondo cassa "separato" per lavori generici ma prevedibili o previsti in un futuro non lontano? Occorrerebbe costituire un nuovo c/c in banca/poste? Oppure basterebbe una causale di versamento tipo "fondo-cassa" per differenziare all'interno di un c/c condominiale quei fondi?

  11. #10
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    Tuttavia è proprio certo G.Ago che non si possa accantonare un fondo cassa "separato" per lavori generici ma prevedibili o previsti in un futuro non lontano?
    Mi sono limitato ad interpretare alla lettera il testo dell’art. 1135 e ho precisato che si tratta di una personale opinione che comunque trova riscontro nell’articolo riportato all’indirizzo:
    https://**********************/condo...ondo-cassa.asp
    Quindi confermo il mio parere.
    Le chiedo: affiderebbe la somma depositata nel suo conto in banca su volere dell’assemblea e per spese che si programma di eseguire in data da determinarsi e per spese non ben individuate?
    Occorrerebbe costituire un nuovo c/c in banca/poste? Oppure basterebbe una causale di versamento tipo "fondo-cassa" per differenziare all'interno di un c/c condominiale quei fondi?
    Nella contabilità condominiale basterebbe attribuire le suddette somme al fondo speciale e in sede di rendiconto allegare i movimenti del fondo e la sua ripartizione in quote millesimali fra i vari condomini.

  12. #11
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    Risposta al punto 2

    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Il sig. Pierpaolo al punto 1) dice che ha firmato il verbale, non dice però come ha votato, per cui se era presente ed ha votato No alla delibera può impugnare per mancanza del preventivo, se invece era assente ed ha firmato il verbale lo ha fatto per conoscenza e non certo per accettazione del deliberato, per cui vale lo stesso criterio, può impugnare per la mancanza del preventivo.
    Al punto 2) da quanto dice il sig. Pierpaolo, la sua unità immobiliare non è sulla verticale del lastrico, perciò non dovrebbe rientrare nei 2/3 previsti dall'art. 1126 cc sempre che questo lastrico sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini e se anche lui è tra questi dovrebbe contribuire quota parte al 1/3 della spesa come previsto dell'art 1126, però potrebbe essere che il lastrico sia condominiale, ovvero di tutti i condomini, in questo caso tutti i condomini, anche quelli non coperti devono contribuire per mlm di proprietà.
    Quale di queste situazioni è quella di questo caso? Solo il sig. Pierpaolo potrà rispondere.
    Il lastrico serve da copertura solo dell’ultimo appartamento ossia c’è un terrazzo condominiale e su parte di questo terrazzo è stato costruito l’appartamento . Quindi il terrazzo è comune a tutti mentre per accedere al lastrico si può accedere solo con una scala a pioli. Come viene considerato?

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da Pierpaolo## Visualizza Messaggio
    Il lastrico serve da copertura solo dell’ultimo appartamento ossia c’è un terrazzo condominiale e su parte di questo terrazzo è stato costruito l’appartamento . Quindi il terrazzo è comune a tutti mentre per accedere al lastrico si può accedere solo con una scala a pioli. Come viene considerato?
    quindi il lastrico solare fa da tetto a tutto l'edificio?

  14. #13
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    Il lastrico serve da copertura solo dell’ultimo appartamento ossia c’è un terrazzo condominiale e su parte di questo terrazzo è stato costruito l’appartamento . Quindi il terrazzo è comune a tutti mentre per accedere al lastrico si può accedere solo con una scala a pioli. Come viene considerato?
    Quindi il lastrico non è ad uso esclusivo per l'appartamento all'ultimo piano, e fa da tetto allo stabile, da cui la spesa si dovrà ripartire tra tutti i condomini per mlm di proprietà, fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse.

  15. #14
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    Il lastrico serve da copertura solo dell’ultimo appartamento ossia c’è un terrazzo condominiale e su parte di questo terrazzo è stato costruito l’appartamento . Quindi il terrazzo è comune a tutti mentre per accedere al lastrico si può accedere solo con una scala a pioli. Come viene considerato?
    Pierpaolo## distingue il terrazzo condominiale dal lastrico dell’abitazione che emerge dal terrazzo.
    Dalla descrizione si può ipotizzare un piano attico il cui accesso avviene da un terrazzo non in proprietà esclusiva ( ???).
    In ogni caso ritengo che la spesa debba ripartirsi in millesimi di proprietà fra tutti i condomini.

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Pierpaolo## distingue il terrazzo condominiale dal lastrico dell’abitazione che emerge dal terrazzo.
    Dalla descrizione si può ipotizzare un piano attico il cui accesso avviene da un terrazzo non in proprietà esclusiva ( ???).
    In ogni caso ritengo che la spesa debba ripartirsi in millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
    anche io penso sia così, e pertanto, visto che si tratta di un bene comune le spese di riparazione dello stesso sono a carico di tutti i condomini.

  17. #16
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    detto cor soriso: 'a =Pierpa' sei romano ... ma te voi spiega' bene? o lo stai a fa' apposta?
    Scusa no, se tu non precisi i dettagli NON SI capisce qual'è la tua situazione:

    1) quanti piani ha la palazzina in origine? mettiamo 3 e sopra il 3° piano c'è il terrazzo condominiale che ha i davanzali e potrebbe avere i locali lavatoi ecc....
    2) l'appartamento che è stato costruito sul terrazzo è stato aggiunto successivamente alla costruzione della palazzina e la sua copertura (tetto, ovvero lastrico solare del solo appartamento) deve essere ri-impermeabilizzata, ok?
    3) l'appartamento aggiunto è stato regolarmente accatastato o sanato?
    se si, è probabile che abbiano ragione gli utenti esperti sopra intervenuti perchè -anche se parzialmente- il lastrico serve anche da tetto alla palazzina ed è da considerare come un corpo unico insieme a tutto lo stabile, e quindi la riparazione va ripartita tra tutti i proprietari secondo la tabella millesimi di proprietà.
    Tieni presente che tale tabella dovrebbe tener conto, oltre che della superficie di ciascun appartamento, anche del piano a cui sono collocati e perfino all'esposizione....
    Ultima modifica di miclog; 04-12-2017 alle 18:32

  18. #17
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    quindi il lastrico solare fa da tetto a tutto l'edificio? No

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