Info supercondominio

  1. #1
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    Info supercondominio

    Salve ragazzi, ho bisogno di voi per un chiarimento.
    Devo redigere le tabelle millesimali di un condominio composto da 11 villette. Sono tre corpi di fabbrica staccati cosi composti:
    - 1° corpo di fabbrica particella x (3 villette a schiera)
    - 2° corpo di fabbrica particella y (4 villette a schiera)
    - 1° corpo di fabbrica particella z (4 villette a schiera)
    Particella v che sarebbe la corte che accomuna a tutti e tre le particelle (bene comune e non diviso)

    Io ho pensato di considerarli come supercondominio dove per ogni particella calcolo i millesimi riassumendo alla fine avrò:

    - particella x composta da: villa 1
    villa 2
    villa 3
    totale 1000 millesimi

    - particella y composta da: villa 1
    villa 2
    villa 3
    villa 4
    totale 1000 millesimi
    - particella z composta da: villa 1
    villa 2
    villa 3
    villa 4
    totale 1000 millesimi
    Secondo il ragionamento è corretto?????

    Grazie :-)


  2. #2
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    Ingegnere....-) il calcolo è esatto ma non vale per il Supercondominio.

    X Y e Z devono necessariamente avere i millesimi pari a 1000 all' interno della loro unità...ma non si può traslare al Supercondominio lo stesso valore.

    Ammesso e non concesso che le 11 unità dei vari blocchi abbiano lo stesso "valore" in riferimento al Supercondomino i valori vanno riparametrati in modo che tutte assieme totalizzino 1000/1000.

    Se per qualche motivo vanno evidenziati i valori di X Y e Z in ambito Supercondominio il valore non potrà essre superiore alla somma delle singole unità.
    Ultima modifica di Diego Dimaraz; 11-05-2014 alle 11:45

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  4. #3
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    grazie della risposta, io pensavo di fare una tabella generale per le parti comuni alle 11 villette per dividere le spese comuni (es. accesso, citofono, parcheggi esterni) e poi le tre tabelle specifiche come ti ho spiegato prima per ogni complesso (x, y, z)
    E' corretto???
    Grazie

  5. #4
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    Giusto il principio applicato ai singoli Condominii.
    Nell'ambito del Supercondominio invece bisognerà attribuire preventivamente il peso millesimale ai singoli Condominii.
    Concordo con Dimaraz: in ambito supercondominiale non è affatto automatico che si possa replicare il valore di ogni singola u.i. costituenti le tre particelle x y z. Questa evenienza sarebbe ammissibile solo se alle particelle x y z fosse attribuito pari peso millesimale, ovvero 333,33 millesimi cadauna.

    Invece, prendendo ad esempio quale riferimento l'estensione di ogni singola particella potrebbe risultare che in ambito supercondominiale:
    x valga 400 millesimi
    y valga 200 millesimi
    z valga 300 millesimi.
    Assolta questa valutazione supercondominiale, si potrà infine ricavare il peso millesimale in ambito supercondominiale di ogni singola villetta aderente al consorzio.

  6. #5
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    quindi è corretto fare 3 tabelle una per ogni particella (1000 millesimi cadauna) e una tabella generale complessiva delle 11 villette (totale 1000 millesimi):

    part. x =1000 millesimi (3 ville)
    part. y =1000 millesimi (4 ville)
    part. z =1000 millesimi (4 ville)

    tabella generale (11 vilette) = 1000 millesimi

    Oppure mi consigliate di fare solo la generale???

  7. #6
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    Dipende da cosa ti hanno commissionato e da come si sono configurati.

    Considerato che la consistenza deli singoli gruppi non supera le 4 unità...al loro interno non hanno necessità di eleggere amministratori e possono persino autogestirsi dividendo forfettariamente le spese (come spesso accade in ambito ville a schiera).

    Servirebbero maggiori indicazioni ma in linea generale ritengo uno spreco (finanziaramente parlando) suddividere in 5 Condomini con 3+1 amministratori. (XYZ+Supercondominio).

    Se hanno in comune solo la corte...non sarei nemmeno così propenso alla definizione di Condominio ma ad una più banale Comunione.
    La distinzione và chiarita perchè se fosse una semplice comunione sul terreno (particella v) le regole condominiali non valgono e la ripartizione si fà in base ai pesi che solitamente sono uguali (1000/11)...altrimenti deve essere un "titolo" che specifichi una maggiore quota di proprietà in capo ad uno o più degli 11 proprietari.

    Se invece hanno altri impianti in comune (fognature, cancelli etc etc) allora è d' obbligo la definizione Supercondominio, ma per le dimensioni gestirei come semplice Condominio usando le tabelle xyz per il Condominio parziale.
    Allo stesso tempo le quote di ciascuno sulle parti comuni non potrà essere identica se per esempio le dimensioni delle unità facenti parte di X siano maggiori delle unita delle restanti YZ

  8. #7
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    Se il Costruttore ha agito con professionalità ti ha già risolto il problema dei pesi millesimali attribuibili alla particella v.
    Gli aventi titolo su questa particella sono i Condominii delle particelle x y z, ed era facoltà e dovere chiarificatore del Costruttore attribuire ad ogni singolo Condominio il rispettivo peso millesimale da far valere nel riparto delle spese relative alla corte comune identificata dalla particella v.
    Hai già visionato l'atto costitutivo del complesso condominiale ? Potresti trovarci le risposte esatte.

  9. #8
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    Spiego meglio, sono 11 villette a schiera (4,4 e 3), siccome i proprietari non vanno più d'accordo allora hanno nominato un unico amministratore, e a me hanno dato l'incarico di redigere le tabelle millesimali e il regolamento di condominio. Le parti in comune sono, la corte, gli ingressi, l'area a parcheggio esterno, cancelli, citofoni, fogna..ecc...
    Alcuni colleghi mie hanno fatto le tabelle di casi analoghi a questo in un modo altri in altro, per questo chiede a voi un consiglio.
    Diramaz anke io ha pensato ke per le dimensioni potrei semplicemente considerare un condominio parziale (x, y e z).

    La corte è un bene in comune ma non divisibile anke se tre proprietari hanno fatto su di essa un ampliamento della propria villetta.

    Grazie
    Ultima modifica di bruro; 11-05-2014 alle 18:11

  10. #9
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    Hanno fatto un ampliamento occupando area comune??? ...E nessuno ha protestato???

    Ci sono gli espremi per chiedere quantomeno un rimborso per cessione di area comune o di residui millesimali edificabili.
    Forse è per questo che ora non vanno più d' accordo.

    Se i rogiti non dispongono diversamente i pesi sulle aree comuni vanno suddivisi equamente (1000/11) perchè non vale la considerazione che si applica in caso di edicifio condominiale.

    Per quanto ho appurato la redazione di tabelle millesimali non è una "scienza" esatta perchè non ha regole fisse e imprescindibili.
    Riprova che pure i tuoi colleghi hanno dato interpretazioni diverse.

  11. #10
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    ciao diramaz, sono arrivata a conclusione che farò un unica tabella generale per le parti comuni (ingresso, illuminazione, pulizia, ecc) le tre tabelle per ogni particella (x, y e z) per ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle parti comuni di ogni singolo fabbricato hanno poko senso visto ke in comune hanno poco, al massimo i muri che delimitano le villette, i muretti dei giardini. Ma io penso che essendo villette se ci sono problemi ogni villa paga per se in quanto autonome. Se fosse stato un palazzo già era diverso perchè le parti in comune sono tanti. Che ne pensi???
    Ultima modifica di bruro; 13-05-2014 alle 14:48

  12. #11
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    Bisognerebbe fare una valutazione "visiva".

    Sono troppi i criteri costruttivi e per esempio il tetto nelle case a schiera potrebbe essere anche "unico" oppure diviso per falde.

    Capirai che il fatto determina attribuzioni di riparto ben diverse in caso di spese per manutenzione/riparazione.
    Ci si mette pure la complicazione di una eventuale assicurazione condominiale (Globale Fabbricati) che considera quasi semrpe condominaile tetto/muri maestri etc etc).
    Pur essendo proprietà singole vendute cielo/terra oltre alla condominialità di certe parti vi sono anche le "comunioni" dei muri divisori fra le stesse.

    In linea di massima condivido il criterio che hai scelto...ma attenzione appunto ai particolari nascosti, soprautto come spiegarli nel RdC.

  13. #12
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    Quindi torni con me nel fatto che è meglio tutelarmi e fare come dicevo all'inizio sia una tabella per le parti in comune (illuminazione, ecc..) e poi quelle parziali (x,y e z). Cmq in settimana vado a fare il rilievo e vediamo i singoli complessi quanto in realtà hanno in comune, anke se diciamo che anke sol i muri divisori sono parte in comune.

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