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Peppedel-pre

I soldi c'erano ma l'amministratore non pagava le ditte

Salve nel nostro condominio si stanno presentando vari fornitori ( giardiniere ed impresa di pulizie), che chiedono di essere pagati per i vecchi anni in cui c'erano vecchi amministratori. Ora effettivamente i nuovi amministratori dalle fatture in loro possesso hanno accertato che i soldi in realtà sono dovuti, in quanto le ditte non sono state pagate nonostante i soldi c'erano. Possiamo con questi presupposti chiedere la nomina di un revisore contabile, visto che alcuni di noi hanno sempre pagato regolarmente negli anni precedenti?

Salve nel nostro condominio si stanno presentando vari fornitori ( giardiniere ed impresa di pulizie), che chiedono di essere pagati per i vecchi anni in cui c'erano vecchi amministratori. Ora effettivamente i nuovi amministratori dalle fatture in loro possesso hanno accertato che i soldi in realtà sono dovuti, in quanto le ditte non sono state pagate nonostante i soldi c'erano. Possiamo con questi presupposti chiedere la nomina di un revisore contabile, visto che alcuni di noi hanno sempre pagato regolarmente negli anni precedenti?
Si certamente;

 

cc art. 1130 bis

...

- L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

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Grazie Tullio per la pronta risposta

Ma un'ultima cosa il revisore è anche lui un professionista abilitato o basta anche un commercialista o ragioniere?

Grazie Tullio per la pronta risposta

Ma un'ultima cosa il revisore è anche lui un professionista abilitato o basta anche un commercialista o ragioniere?

Il Codice non specifica, comunque un commercialista o ragioniere sono dei professionisti, per cui potete nominare uno di questi di vostra fiducia.

E se accerti che ha allungato le mani puoi anche denunciarlo. Sicuramente si sarà impossessato di qualcosa. Andate fino in fondo senza pietà.

io chiederei di visionare tutti i movimenti del c/c condominiale da una certa data per essere certi che l'amministratore l'abbia utilizzato in maniera corretta.

Anche gli f24 sono importanti e 770.

esatto, in ogni caso con l'estratto conto puoi avere una fotografia del suo operato

Salve nel nostro condominio si stanno presentando vari fornitori ( giardiniere ed impresa di pulizie), che chiedono di essere pagati per i vecchi anni in cui c'erano vecchi amministratori. Ora effettivamente i nuovi amministratori dalle fatture in loro possesso hanno accertato che i soldi in realtà sono dovuti, in quanto le ditte non sono state pagate nonostante i soldi c'erano. Possiamo con questi presupposti chiedere la nomina di un revisore contabile, visto che alcuni di noi hanno sempre pagato regolarmente negli anni precedenti?

La revisione contabile è necessaria per capire cosa è accaduto davvero prima di agire nel modo corretto:

 

- Se i soldi c'erano ma non sono stati pagati i fornitori significa che i soldi sono rimasti in cassa e non ci sarà problema a pagare ora.

 

- Se pensi che i soldi c'erano perchè tu ed alcuni hanno pagato regolarmente ma altri non hanno pagato, evidentemente i soldi non sono bastati per pagare tutto. Magari è stata pagata la luce, l'acqua, l'elettricista, qualche lavoro straordinario ma è rimasta scoperta la spesa del giardiniere e pulizia scale.

 

- Se pensi che i soldi c'erano perchè tutti hanno pagato le loro quote, le ipotesi sono due:

1) E' stato sbagliato il preventivo e nonostante tutti abbiano pagato, le quote pagate non erano sufficienti a pagare tutte le spese (pagavate meno di quanto spendavate)

2) Qualche vecchio amministratore si è appropriato indebitamente di denaro del condominio.

puoi confrontare anche il saldo dell'estratto conto con il resoconto che ti ha inviato. Comunque per esperienza ti di dico che sicuramente qualcosa di illecito è stato fatto.

Abbiamo verificato insieme ai nuovi amministratori e solo raramente è stato usato il conto corrente condominiale.

Dai passaggi di consegne non sono stati consegnati F24 ne 770

Abbiamo verificato insieme ai nuovi amministratori e solo raramente è stato usato il conto corrente condominiale.

Dai passaggi di consegne non sono stati consegnati F24 ne 770

Il fatto che il denaro non sia transitato dal c/c è solo una grave irregolarità passibile di revoca (che è già avvenuta) ma niente di più se non viene provato un danno (appropriazione indebita).

Potrebbe anche essere stato fatto tutto per contanti ma la contabilità (entrate meno uscite = saldo) risultante dal registro di contabilità potrebbe essere corretta.

 

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali (F24 e 770) tramite un intermediario (commercialista) potete aprire il cassetto fiscale on line e controllare che siano stati versati gli F24 e presentato il 770 se ne ricorreva il caso.

 

Se sarà appurata l'inadempienza fiscale dell'amministratore ed il condominio subirà sanzioni dal Fisco, potrà essere fatta azione di rivalsa nei confronti del vecchio amministratore.

La revisione contabile dipende da quante fatture transitano in un condominio in un esercizio annuale. La revisione è un procedimento molto a se, dipende da n° di annualità che vuoi revisionare e della grandezza del condominio, da n° di fornitori e altre elementi.

Riesaminare un bilancio del condominio di 100 appartamenti e di 10 unità fa molto differenza. La cosa migliore - devi fare più preventivi presso vari commercialisti. Di solito lo fanno anche via email, ma prima ti fanno le domande, quanti bilanci vuoi revisionare e che documenti hai in mano. io ho fatto cosi e ho avuto divesi preventivi molto distanziati tra loro ma il mio è un condominio di 9 piccoli unità immobiliare, se c'è una fattura in tre anni, è già tanto.

Se amministratore ha rubato potrebbe non darti alcuni documenti per non essere scoperto, quindi devi tribolare per averli. I nostri amministratori del Forum sapranno sicuramente indicarti un prezzo indicativo.

Esiste Albo di , è un Ordine Professionale e alcuni sono consulenti CTU presso Tribunali. Puoi consultare gli elenchi e commercialisti revisori contabili della tua città.

Tullio, scusi , visto che siamo sul tema, posso chiederti se l'ammnistratore, nonostante io gli ho più volte chiesto, di inserire in OdG la discussione sulla eventuale revisione contabile di bilanci approvati degli anni passati, non lo fa, visto il uo arrrogante silenzio, e in ogni caso pare che la richiesta di inserire una voce in OdG deve provenire da almeno due condomini!? Ma so di certo che la revisione contabile non è gradita alla maggioranza dell'assemblea e non la approverà, essendo loro stessi di aver pasticcaito insieme con l'amministratore compiacenete.

Quindi in ipotesi che io propongo fare revisione a mozione a voce in riunione, e se assemblea non dovebbe accertare:

La domanda: posso in tal caso io, anche come un singolo condomino di fare la revisione, visto la retticenza della compagine, e poi chidere al giudice di confermare l' esito della revisione del mio Consulente di Parte ? Non so come muovermi .

Tullio, scusi , visto che siamo sul tema, posso chiederti se l'ammnistratore, nonostante io gli ho più volte chiesto, di inserire in OdG la discussione sulla eventuale revisione contabile di bilanci approvati degli anni passati, non lo fa, visto il uo arrrogante silenzio, e in ogni caso pare che la richiesta di inserire una voce in OdG deve provenire da almeno due condomini!? Ma so di certo che la revisione contabile non è gradita alla maggioranza dell'assemblea e non la approverà, essendo loro stessi di aver pasticcaito insieme con l'amministratore compiacenete.

Quindi in ipotesi che io propongo fare revisione a mozione a voce in riunione, e se assemblea non dovebbe accertare:

La domanda: posso in tal caso io, anche come un singolo condomino di fare la revisione, visto la retticenza della compagine, e poi chidere al giudice di confermare l' esito della revisione del mio Consulente di Parte ? Non so come muovermi .

Un solo condomino può fare bene poco per imporre la revisione contabile, perchè la prassi vuole che questa sia deliberata in assemblea con il quorum del 2° comma dell'art. 1136 cc, per cui la facoltà passa ai due condomini minimi che rappresentino almeno 1/6 del valore dello stabile per richiedere all'amministratore l'assemblea straordinaria a tema e/o l'argomento nella prossima assemblea, dopo di che sarà l'assemblea che dovrà deliberare;

 

cc art 1130 bis

- L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Per cui al condomino singolo non resta altro che richiedere le copie di tutti i giustificativi all'amministratore, e questo sarà a pagamento e poi far effettuare da un revisore di sua scelta i conteggi relativi, oppure farseli da solo, in questo caso non ci sarà bisogno di copie a pagamento perchè potrà visionarli con calma durante l'appuntamento con l'amministratore

 

prosegue l'art 1130 bis;

- I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

100 appartamenti sono differenti rispetto a 10. Ma in entrambi i casi gli amministratori entranti sono probabilmente in grado di effettuare una revisione dei conti, a patto di entrare in possesso della documentazione necessaria. Trattandosi di un lavoro straordinario chiaramente va formalizzato anche con loro un preventivo. Se però ci sono partite che sono girate completamente fuori dal conto corrente, f24 non versati e fornitori da pagare a mio avviso il lavoro più pratico da fare è la raccolta di tutte le fatture da pagare (chiedendo direttamente ai fornitori, prima di tutto alle utenze di acqua/luce/gas e assicurazione) e la formulazione di un nuovo preventivo di spesa per ripianare il disavanzo. Un volta valutata la gravità della situazione rivolgersi a un legale per i danni e le eventuali azioni penali.

Leonardo, mi potresti indicare la strada di ottenere l' accesso al cassetto fiscale, come suggerisce in tuo post, dato che l'amministratore del ns.condominio a cui ho fato la medesima domanda. si è reso irreperibile ( numerosi Fax Pec e chiamate via telefono, irraggiungibile. )

 

Se in ipotesi riesco ad indovinare il commercialista, ( amministratore non ha mai allegato la fattura del commercialista la quale ci carica in bilanci il calcolo del 770 e F24 ma ammesso che esiste e riesco ad ottenere nominativo, non credo che il commercialista mi dia l' accesso al casssetto fiscle senza il consenso dell'amministratore?

Come potrei fare per ottenere accesso ?

So che l'utente del AdE ( in questo caso il nostro Codnominio) può dare fino a DUE deleghe, a due doversi incaricati autorizzati presso la AdE. ( c'è il modulo scaricabile che lui dovrebbe compilare e consegnare ad un altro soggetto accreditato presso la AdE.

Nel caso se uno è il commercialista che ha incaricato il nostro ammministratore, ( ma che non potrç interpellare senza la autrizzazione del'amministrtae , l'altro soggetto potrebbe essere un commercialista revisore che ho incarico io? Oppure lo deve incaricare solo il GIUDICE?

 

So che dall'amministratore non otterrò nulla anche se ho ottenuto l' Ordinanza del magistrato di esisbizione della contabilità, ma non me lo da lo stesso.

Si è limitato dae solo una sola parte rigìfiutandosi anche di sottoscrivere un verbale e fare la lista di quel poco che ha dato, non consegnado quella documentazione più importatante ( Registro della contabilità e le fatture e altre pezze giustificativi), ne registro anagrafe, che so che non è aggiornato. Insomma non ha dato tutti quei atti dove si sospetta che ha pasticciato.

Come posso ottenere questo accesso al CASSETTO FISCALE, se posso?

... Come posso ottenere questo accesso al CASSETTO FISCALE, se posso?

Al cassetto fiscale può accedere l'amministratore registrato all'A.d.E. ed un intermediario (commercialista) ma credo che l'intermediario necessiti dell'autorizzazione dell'amministratore.

Non mi sono mai fatto questo problema perchè amministro il mio solo condominio e nel caso mi serva qualcosa autorizzo sempre il mio commercialista.

In questo giorni son servite le planimetrie di tutti gli appartamenti privati e l'intermediario (ingegnere) ha richiesto l'autorizzazione firmata a ciascun proprietario per il proprio appartamento.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali (F24 e 770) tramite un intermediario (commercialista) potete aprire il cassetto fiscale on line e controllare che siano stati versati gli F24 e presentato il 770 se ne ricorreva il caso.

il cassetto fiscale lo può aprire l'amministratore di suo pugno. Non occorre alcun intermediario per farlo.

 

Un singolo condomino non può accedere al cassetto fiscale, a meno che non sia delegato dall'amministratore direttamente dal sito

il cassetto fiscale lo può aprire l'amministratore di suo pugno. Non occorre alcun intermediario per farlo...

Certo, ma siccome l'amministratore di Garant44 non concede autorizzazioni aicondòmini, Garant44 chiedeva se ci fosse un sistema per accedere bypassando la volontà dell'amministratore.

 

Non so se un intermediario che abbia accesso con ENTRATEL abbia bisogno "tecnicamente" di essere autorizzato o l'autorizzazione gli serve solo per conservarla.

 

L'ing. di cui ti parlo, ad esempio necessitava dell'autorizzazione firmata solo per conservarla per 5 anni ma tecnicamente (abusivamente) poteva accedere anche senza autorizzazione.

Un condòmino in ferie, infatti, lo ha autorizzato telefonicamente e solo succcessivamente all'accesso gli ha fornito la delega scritta per regolarizzare la delega.

Per tornare al merito della discussione:

 

1) I vari amministratori non rendicontavano a bilancio i debiti verso terzi del condominio ?

 

2) Di quanti anni parliamo ? Se le ditte non possono esibire documentazione in cui hanno già richiesto il saldo delle fatture, è da valutare caso per caso se alcuni di questi crediti siano prescritti dalle norme sul diritto commerciale

 

3) Più tempo passa, meno "carte" ci sono, più difficile è il compito di revisione. Non è detto che un revisore riesca a ricostruire al 100% ciò che è accaduto.

 

I condòmini la devono smettere di accorgersi anni dopo delle malefatte degli amministratori.

Devono capire che l'amministratore è un professionista, che deve essere serio, correttamente pagato, e ben controllato.

Aggiungo un altra osservazione banale. Appare difficile pensare che un amministratore abbia i soldi e "per sfizio" non paghi le ditte.

Se io avessi sempre ogni mese il gettito previsto dal bilancio preventivo, pagherei tutte le fatture il giorno stesso che mi arrivano....ma purtroppo non è così, e si deve sempre fare il gioco della coperta troppo corta.

Dunque devo pensare che non sia vero che i soldi c'erano....per quale motivo sta a voi scoprirlo....

... Appare difficile pensare che un amministratore abbia i soldi e "per sfizio" non paghi le ditte...

Ti sembrerà strano ma sul c/c del nostro condominio pur essendoci sempre una provvista tanto sufficiente da poterci permettere di pagare addirittura anticipatamente due anni di esercizio, i fornitori erano pagati sempre con notevole ritardo. L'ho scoperto quando l'ex amministratore professionista è stato sostituito da me, con grande soddisfazione dei fornitori che han finito di lamentarsi e che pensavano che il nostro condominio fosse pieno di morosi (a detta dell'amministratore ai fornitori).

 

Il motivo era per "sfizio"? Assolutamente NO.

Il motivo era "trascuratezza" perchè forse aveva troppi cavoli suoi a cui pensare.

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