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johnnie7

Frontalini balconi aggettanti

Un saluto a tutto il forum.

Vorrei sottoporre alla vostra attenzione il seguente problema:

La settimana scorsa un passante ha chiamato i vigili urbani in quanto erano caduti dei pezzi di frontalino dai balconi aggettanti. Questi a loro volta hanno inviato i vigili del fuoco che hanno provveduto a spicconare parte dei frontalini (ma non tutto) e a transennare buona parte dell’area interessata. Siamo ancora in attesa di una probabile ordinanza.

I frontalini di detti balconi (che affacciano tutti sul corso) sono tutti in pessime condizioni, in quanto i loro proprietari non hanno mai fatta (da 40 anni a ad oggi) alcuna manutenzione sulla parte calpestabile degli stessi. In particolare, tra la soglia di marmo posta sul ciglio del balcone e le piastrelle della sua pavimentazione, sono cresciute addirittura delle piantine, quindi c’è spazio abbastanza per far passare acqua piovana e, l’infiltrazione che ne deriva, fa spaccare i frontalini.

Tali frontalini non presentano decori, sono costituiti da un intonaco tinteggiato con un tipo di pittura che credo si chiami “graffiato” (somiglia al granigliato delle guaine) la cui tinta prosegue oltre il balcone formando una striscia che gira orizzontalmente intorno al corpo di fabbrica; quindi ci sono 5 piani = 5 strisce che girano intorno al corpo di fabbrica.

Questo è lo stato dei fatti.

 

Domande:

1) I frontalini, così come descritti, sono proprietà privata o condominiali?

2) Se li considerate proprietà privata (come sostiene un condomino avvocato e quasi tutti gli altri condomini dell’altro corpo di fabbrica – che non affaccia su strada, quindi secondo loro non hanno il problema) se li devono aggiustare loro (come se forre un infisso rotto) senza interessare l’amministratore e quindi il condominio? Oppure va comunque coinvolto l’amministratore/assemblea?

3) Come è ad oggi l’orientamento della Cassazione?

Io avevo copia di una sentenza della Cassazione di non molti anni fa (che non riesco a trovare) la quale sosteneva che in assenza di decori si dovevano considerare proprietà privata. Ma per DECORI cosa intendiamo? Anche il semplice intonaco tinteggiato è decoro?

 

Grazie a tutti coloro che vorranno dare un contributo.

Scritto da johnnie7 il 04 Feb 2013 - 13:19:21: 1. Ma per DECORI cosa intendiamo?

2. Anche il semplice intonaco tinteggiato è decoro?

1. per decori si intendono; stucchi, fregi che rendono piacevole e gradevole lo stabile, vedi a proposito la sentenza di cassazione;

Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011

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2. secondo la sentenza citata, no.

 

ex tux

Scritto da johnnie7 il 04 Feb 2013 - 13:19:21: ...

Tali frontalini non presentano decori, sono costituiti da un intonaco tinteggiato ... la cui tinta prosegue oltre il balcone formando una striscia che gira orizzontalmente intorno al corpo di fabbrica; quindi ci sono 5 piani = 5 strisce che girano intorno al corpo di fabbrica.

Questo è lo stato dei fatti.

 

Domande:

1) I frontalini, così come descritti, sono proprietà privata o condominiali?

2) Se li considerate proprietà privata (come sostiene un condomino avvocato e quasi tutti gli altri condomini dell’altro corpo di fabbrica – che non affaccia su strada, quindi secondo loro non hanno il problema) se li devono aggiustare loro (come se forre un infisso rotto) senza interessare l’amministratore e quindi il condominio? Oppure va comunque coinvolto l’amministratore/assemblea?

3) Come è ad oggi l’orientamento della Cassazione?

Io avevo copia di una sentenza della Cassazione di non molti anni fa (che non riesco a trovare) la quale sosteneva che in assenza di decori si dovevano considerare proprietà privata. Ma per DECORI cosa intendiamo? Anche il semplice intonaco tinteggiato è decoro?

 

La "striscia" che gira attorno all'edificio si chiama "marcapiano" ed è condominiale.

 

L'orientamento della Cassazione è quello di considerare i balconi aggettanti come privati, ma nel caso specifico di presenza di marcapiano che coinvolge i balconi, anche senza altri fregi più elaborati, a mio avviso le sole fasce marcapiano rientrano fra le proprietà comuni, quindi eventuali spese vanno ripartite per millesimi di proprietà (la mancata manutenzione è "colpa" anche del condominio, non solo dei proprietari dei balconi).

 

Staff

Ti dico la mia, su questo punto, in un condominio abbiamo richiesto un parere tecnico-legale all'associazione Anaci, tra la verie domande c'è il tipo di ripartizone dei frontalini se andavano considerativi comuni, ti dico che sono stati categorici nel dire che non assendoci partciolari fregi o stucchi, pur rientrando nel discorso che faceva Elena delle fascie marcapiano, hanno ritenuto opportuno segnalarci come ripartizione quella personale, eppure il condominio ha fascie marcapiano molto evidenti che richiamano i frontalini, questo proprio in virtù dell'orientamento attuale della cassazione su questi tipi di balconi. Personalmente anche io la vedo in quest'ottica, per me sono veramente pochi i balconi le cui parti fronatli e sottostanti devono essere considerate condominiali.

 

Scritto da Turtle_dive il 04 Feb 2013 - 14:52:06: ...sono veramente pochi i balconi le cui parti fronatli e sottostanti devono essere considerate condominiali.

Sono perfettamente d'accordo, resta il fatto che le fasce marcapiano sono ornamenti delle facciate e proseguono sui frontalini dei balconi senza soluzione di continuità...

 

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole...

 

Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199

I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio.

 

Mi sembra che il caso sia questo.

 

Staff

Voglio precisare che per essere breve ho detto: "5 strisce che girano intorno al corpo di fabbrica", in effetti la "striscia" non è continua, ma quando arriva alle finestre forma un riquadro sotto le finestre e anche sopra la stesse c'è un riquadro di quel colore. Poi all'interno dei balconi ci sono riquadri fatti da clinker (mattoncini) e dove finisce il riquadro dei clinker c'è lo stesso colore che dicevo prima.

Quindi il palazzo è fatto a riquadri bicolore (che poi si tratta di 2 verdi uno più chiaro e l'altro più scuro - quello scuro onestamente non capisco se è un verde o un grigio, ma comunque è più scuro).

 

Per la Bartolini: "le sole fasce marcapiano rientrano fra le proprietà comuni, quindi eventuali spese vanno ripartite per millesimi di proprietà (la mancata manutenzione è "colpa" anche del condominio, non solo dei proprietari dei balconi)".

Le fasce marcapiano stanno lì, ciò che è caduto sono solo i frontalini dei balconi, per l'omessa manutenzione dei rispettivi proprietari. Se ho ben capito il tuo pensiero, dovremmo pagare la pitturazione del frontalino? Per: "la mancata manutenzione è colpa anche ..." cosa intendi? Cosa avrebbe dovuto fare il condominio? forse la tinteggiata del frontalino?

 

Per Turtle_dive: "questo proprio in virtù dell'orientamento attuale della cassazione su questi tipi di balconi"

Hai qualche sentenza in più rispetto a quelle citate? Te ne sarei grato.

 

Scritto da johnnie7 il 04 Feb 2013 - 19:14:48: Voglio precisare che per essere breve ho detto: "5 strisce che girano intorno al corpo di fabbrica", in effetti la "striscia" non è continua, ma quando arriva alle finestre forma un riquadro sotto le finestre e anche sopra la stesse c'è un riquadro di quel colore. Poi all'interno dei balconi ci sono riquadri fatti da clinker (mattoncini) e dove finisce il riquadro dei clinker c'è lo stesso colore che dicevo prima.

...

Per la Bartolini: "le sole fasce marcapiano rientrano fra le proprietà comuni, quindi eventuali spese vanno ripartite per millesimi di proprietà (la mancata manutenzione è "colpa" anche del condominio, non solo dei proprietari dei balconi)".

Le fasce marcapiano stanno lì, ciò che è caduto sono solo i frontalini dei balconi, per l'omessa manutenzione dei rispettivi proprietari. Se ho ben capito il tuo pensiero, dovremmo pagare la pitturazione del frontalino? Per: "la mancata manutenzione è colpa anche ..." cosa intendi? Cosa avrebbe dovuto fare il condominio? forse la tinteggiata del frontalino?

...

Da quello che dici sono ancora più convinta della mia tesi; certo potendo vedere una foto sarebbe meglio!

 

I frontalini dei balconi sono quella parte uguale e in continuità con le fasce marcapiano presenti sulla facciata; se non è questo, quale parte del balcone è caduta?

Per la mancata manutenzione intendevo che, essendo parte comune, doveva essere l'assemblea a deliberarne la manutenzione, non il proprietario del balcone.

 

Staff

Scusami non sapevo che si potessero inserire foto, se mi dici come si fa domani mattina ne scatto una o due e le inserisco. Comunque grazie sei stata molto chiara, attendo istruzioni, ci tengo a mostrarti le foto.

 

... e si anch'io sono stato tratto in inganno.

E' privato e ognuno è responsabili del proprio balcone fino alla parte aggettante,perchè poi la parte più interna è a incasso.

Comunque tutto il frontalino è privato.

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E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone

Cassazione del 07/09/1996 n. 8159

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ).

"Qui parlare di "marcapiano" è una parola grossa! A mio avviso NON si tratta di frontalini decorativi e ogni proprietario si paga il proprio".

 

CHIARISSIMA!!!

Grazie tantissimo.

 

Vorrei fare un ultima domanda:

 

1) I proprietari di questi balconi devono comunque interessare l'amministratore? Oppure devono provvedere singolarmente (o se si mettono d'accordo, tutti insieme fra di loro)?

2) l'ordinanza del sindaco, che proprio questa mattina è stata notificata all'amministratore, andrebbe "girata" (o magari farla rinotificare dal Comune) ai proprietari dei balconi in questione?

Modificato Da - johnnie7 il 06 Feb 2013 22:13:31

1) Abbiamo accertato che è un'opera privata,dunque l'amministratore non centra,se non quello di tutelare la sicurezza di tutto e tutti.

Per una questione di risparmio è meglio organizzarsi con più condomini.

2) E'una comunicazione che va formalizzata a tutti i condomini.

Mi sono procurato copia dell'ordinanza la quale: "ordina all'amm.re p.t. di porre in essere, ad horas, tutte le opere necessarie per l'eliminazione degli inconvenienti sopra descritti a salvaguardia della Pubbl. e priv. incolumità"; nella relazione (allegata all'ordinanza e da essa richiamata) dell'Ufficio tecnico intervenuto sul posto: "... si verificava la caduta di calcinacci dai frontalini dai balconi ... Allo stato si segnalano ulteriori lesioni e principi di distacco dell'intonaco anche su parte della facciata dell'immobile ... Sul posto era presente anche personale dei V.V.F., questi ultimi hanno ordinato l'immediata realizzazione di una pensilina provvisionale a protezione del transito pedonale e delle attività commerciali".

 

L'amministratore ha incaricato un tecnico e sta interessando una ditta affinché provveda a spicconare secondo quanto indicato dal tecnico. Poi, eliminato il pericolo, faremo un'assemblea.

 

Domanda:

Si procede bene?

 

GRAZIE

 

Modificato Da - johnnie7 il 07 Feb 2013 19:24:19

I frontalini dei balconi agettanti sono di esclusiva propieta' del propietario dell'appartamento a cui accedono, questo se privi di fregi od ornamenti.

Scusate il nuovo inserimento, se i frontalini sono come quelli della 1° foto, cioe' quella relativa al palazzo d'epoca, sono si agettanti, ma hanno il frontale che riprende il decoro grigio della facciata, percui in questo caso sono di competenza del condominio. Per i balconi delle altre due foto vale il discorso che sono di propieta' esclusiva del propietario dell'appartamento a cui accedono, e di conseguenza ne risponde. Resta inteso che qualora vi sia un pericolo l'amministratore puo' disporre la rimozione delle parti pericolanti, o far intervenire i vigili urbani, o i vigili del fuoco che imporranno i lavori di messa in sicurezza entro scadenze determinate.

Quindi, anche se i frontalini sono proprietà privata (come nel nostro caso), è l'amministratore che deve rimuovere il pericolo per la pubblica incolumità, giusto?

E quindi si sta muovendo bene.

Mi confermi?

deve rimuovere il pericolo per la pubblica incolumità, giusto?

E quindi si sta muovendo bene.

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No bene,ma benissimo.

Per il ripristino,saranno i singoli proprietari ad organizzarsi.

 

1 saluto

Perdonatemi l'ultima domanda:

la spesa per la rimozione del pericolo (spicconatura + occupazione suolo pubblico) dovrebbe essere ripartita in 2 parti:

1) quella per i frontalini balconi, a carico dei proprietari;

2) mentre quella (molto marginale) relativa a quei pochi punti della facciata (dove presenta crepe), a carico di tutto il condominio.

E' corretto?

 

Scusatemi se torno ancora sull’argomento.

L’amministratore un po’ per “comodità sua” (e x pigrizia!), un po’ anche per non mettersi contro tutti i proprietari dei balconi, ha emesso bolletta straordinaria per pagare la ditta che ha spicconato i frontalini + piccole parti di facciata (+ l’occupazione di suolo pubblico + il tecnico) a carico dell’intero condominio (che peraltro è formato da 2 corpi di fabbrica), ovvero, ha diviso la relativa spesa per tab. A.

 

Di portare in assemblea un piano di riparto non se ne parla nemmeno, non è suo costume, dice che non ha tempo per queste cose!!!

 

A qualcuno (me compreso) che ha protestato ha risposto: “Se non pagate ve lo metterò nel bilancio, la ditta poi vi farà il decreto ingiuntivo”. In altri termini: fate come vi pare!!

 

E’ un muro di gomma, ma non solo per questa questione, un po’ per tutto. Sono più di 2 anni che dice di voler andare via e che a breve farà un assemblea, ma la stiamo ancora attendendo.

Sostiene di aver anticipato soldi per pagare i fornitori a causa dei soliti morosi, di non aver percepito ancora il suo onorario, e per questo suo credito minaccia velatamente di recuperarle a carico di qualcuno (stipendiato) una volta cessato il suo mandato.

Scusatemi per lo sfogo, datemi un consiglio, al posto mio cosa fareste?

GRAZIE

 

 

 

Dimenticavo di dire che la spesa, ripartita su tutti, mediamente è di € 90,00.

Ma non tanto per i soldi, non vorrei che accettando questa spesa, passi il principio (per i futuri lavori) che tali frontalini sono condominiali quando invece abbiamo stabilito che sono pr. privata.

l'amm.re dice che per qualcuno (qualche rompi!) che lo vuole ha fatto il riparto, se me lo faccio dare potrei impugnarlo anche se non è passato per l'assemblea?

E, visto che il suo modus operandi in genere è questo, se lo andassi a revocare in volontaria giurisdizione (non abbiamo ancora i bilanci 2011-2012) converrebbe?

GRAZIE

 

 

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