E' un condominio o NON è condominio?

  1. #1
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    E' un condominio o NON è condominio?

    Siamo un piccolo condominio che in realtà non è un condominio, in quanto NON ABBIAMO:
    -regolamento condominiale
    -suddivisione millesimi
    -amministratore
    -codice fiscale
    -conto corrente del condominio
    Lo stabile ha solo 4 unità. E’ un edificio vecchio.
    Due anni fa abbiamo, A NOSTRE SPESE ESCLUSIVE, aggiustato il solaio per la nostra parte, ritinteggiato le scale, cambiato gli infissi delle scale, messo la luce. Questo perché dovevano andare a viverci e abbiamo preferito pagarle di tasca nostra piuttosto che vivere come loro.
    Ora, l’inquilino dell’altra parte deve rifare il solaio. Vuole un contributo nelle spese da parte dell’inquilino a lui sottostante (e fin quà fatti loro) e un contributo di tutti 4 i condomini per la parte del suo solaio che copre l’androne delle scale.
    Ora, non credo, che il codice del condominio consti di una solo regola “le spese per il solaio si dividono” e stop.
    A questo punto che fare? Lo so che le spese andrebbero ripartite. Ok, ma io faccio esclusivamente a mia spese le pulizie, pago io la luce delle scale, sopporto il ciarpame disseminato ovunque, per un “vivi e lascia vivere”, perché hanno sempre fatto così etc.
    Ora te ne esci con le spese vanno ripartite (cosa giusta e vera) ma allora…?
    Voi al mio posto che fareste?


  2. #2
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    Siete un condominio visto che c'è una pluralità di proprietari e parti comuni.
    Il consiglio che ti posso dare è fare le cose secondo legge.. e hai fatto male ad affrontare spese che dovevano essere a carico di tutti.
    Quindi, se vuole che tutti partecipate alle spese anche lui dovrà rifondere quanto speso da voi in passato.
    Fategli la proposta e vedete che vi risponde..

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  4. #3
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    E' un condominio o NON è condominio?




    "Siamo un piccolo condominio che in realtà non è un condominio, in quanto NON ABBIAMO:
    -regolamento condominiale
    -suddivisione millesimi
    -amministratore
    -codice fiscale
    -conto corrente del condominio"




    ne' un regolamento ,ne' la suddivisione millesimi ,ne' l'amministratore ,ne' codice fiscale ne 'conto corrente fanno di un immobile un condominio .
    il condominio c'e' perché ci sono almeno due distinti proprietari di u.i. con parti in comune .

  5. #4
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    Innanzi tutto grazie per le risposte.

    Avete ragione siamo un condominio, ma per prassi consolidata questo condominio non si é mai comportato come tale.

    Ad esempio, non si fanno le assemblee. L'inquilino che deve fare il solaio ci blocca sulle scale ( mentre siamo con amici, mentre stiamo trasportando mobili...sceglie i momenti opportuni) e esordisce: "ah,per quella cosa..."

    Giovanni dice di chiedere di rifondere le spese, posso anche proporglielo ma credo che tutto si risolva in un esercizio dialettico. Le spese sono state fatte 2 anni fa. Tra l'altro luce scale e citofono sono collegati al nostro impianto, quindi non ci sono 2 bollette distinte. Che si fa? Chiedo un forfait?

    A questo punto alcune domande pratiche (non me ne vogliate se approfitto della vostra gentilezza e competenza)
    Pensavo di dire che se siamo un condomino lo siamo con diritti e obblighi, quindi no spese solaio ripartite e per il resto anarchia totale.
    - per deliberare il rifacimento del solaio deve essere convocata un'assemblea. Ci vuole una maggioranza, oppure può decidere il solo inquilino col problema? Immagino di sí altrimenti resterebbe coi buchi sul soffitto.
    - l'inquilino del solaio ha detto che ha aspettato alcuni anni (che arrivassimo noi) prima di procedere ai lavori perché prima non aveva soldi. Ora, facendo i conti senza l'oste, perché non abbiamo visto nessun preventivo, prevediamo che la nostra parte sarà tra i 1000 e 2000€. Poca roba direte voi, poca roba dice il vicino, ma per me non sono tutt'altro che poca roba altrimenti me ne andrei anche in vacanza invece di star qua a boccheggiare. O magari comprerei un mobiletto per la casa. La domanda é: c'é un tempo minimo che deve passare tra la richiesta di soldi e il versamento? Perché da come si sono messe le cose sembra che quando lui decide di iniziare i lavori noi gli dobbiamo dare sull'unghia 2000€.
    Come funziona? Noi non abbiamo tale cifra. Dobbiamo fare un finanziamento? Lui ha aspettato anni perché non aveva denaro e ora li vuole subito da noi?

    Son piccole cose ma questo ,da un punto di vista economico-lavorativo, é un annus horribilis.

  6. #5
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    Qui il punto è uno.. dovete rispettare la normativa e quindi, a scanso di equivoci e incomprensioni, fate tutto secondo legge. Quando dico questo, mi riferisco a assemblee, ricerca preventivi, loro valutazione, accantonamento fondi spese lavori, ecc..
    Se continuate a sottostare alle decisioni e/o ai chiari di luna del sergente di turno non ve ne uscirete mai.
    Per inciso:
    art. 1134 c.c.
    Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
    Tanto per essere chiari..

  7. #6
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    Innanzi tutto grazie per le risposte.

    Avete ragione siamo un condominio, ma per prassi consolidata questo condominio non si é mai comportato come tale.

    Ad esempio, non si fanno le assemblee. L'inquilino che deve fare il solaio ci blocca sulle scale ( mentre siamo con amici, mentre stiamo trasportando mobili...sceglie i momenti opportuni) e esordisce: "ah,per quella cosa..."
    Forse questo condomino è all'oscuro delle norme del Codice Civile come immagino anche gli altri condomini, e non mi sorprendo visto come hai descritto questo condominio, infatti questo condomino invece di fermare gli altri condomini per le scale in situazioni inopportune, ha la facoltà di convocare un'assemblea con all'Ordine del Giorno i punti che lui ritiene opportuni trattare, naturalmente lo stesso potranno fare gli altri condomini;

    Disposizione di Attuazione del Codice Civile - art. 66 In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

  8. #7
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    Ho sbagliato il titolo del thread.

    Sappiamo tutti che siamo un condominio, solo che finora a tutti é andato bene fare le cose come se non lo fossimo.

    A questo punto come far fare le cose in regola?
    Il tipo del solaio, anche oggi , mi ferma e mi dice "a giorni ti faccio avere le carte e le firmi"
    Dico: "ma non parliamo tutti e 4 assieme?"
    Risposta: "heeee, mica posso impazzire!"

    Insomma VOI AL MIO POSTO COME AGIRESTE? Me lo dite passo per passo
    Ha scelto lui la ditta, conosce solo lui le tempistiche, non fa le assemblee.
    Non stiamo agendo come un condominio ( per questo il titolo del thread) della serie o lo siamo e seguiamo le regole o non lo siamo e ognuno fa da sé.

    É lui che ha il problema, a questo punto non mi sembra opportuno indire io l'assemblea.
    Ci tratta come bancomat, se vuole i soldi me li deve chiedere con tutti i crismi. (L'ammetto il suo atteggiamento mi ha indispettito)

    Il rifacimento del solaio ha bisogno dell'assemblea? Con che maggioranza? Oppure come lavoro d'urgenza può fare tutto lui? Dando l'appalto alla ditta a lui più congeniale e forse anche più cara? Ma allora perché devo firmare anch'io il contratto n la ditta? Se é un lavoro d'urgenza mica firmo anch'io?

  9. #8
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    Da quello letto fin qui suggerisco:

    1 di non firmare assolutamente nulla,

    2 visto che siete in alto mare in merito alle norme basilari che regolano un condominio e l'imminente inizio lavori, forse sarebbe il caso che vi rivolgiate a qualche professionista che potrà valutare il percorso più confacente al caso specifico,

    3 dopo che avrai le idee più chiare proponi domande più precise e sarà più facile per il forum darti consigli più pertinenti ai tuoi problemi ( esempio: tu hai rifatto il solaio o il tetto ? Il tetto è di proprietà esclusiva o no ? ).
    Altrimenti i consigli dati in linea generale di solito, a chi non ha già maturato una discreta conoscenza delle norme ( che sono tante ), provocano solo confusione.
    Ultima modifica di Sasa'; 30-07-2014 alle 13:30

  10. #9
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    Il problema non é il riparto delle spese.
    Il lastrico solare é di proprietà esclusiva 1/3 il proprietario 2/3 gli altri. Non sto mettendo in discussione l'obbligo di ripartire le spese, né il riparto, MA COME chiedere i soldi.


    Che maggioranza ci vuole per deliberare il lavoro straordinario? E se il tipo non fa l'assemblea posso non firmare nulla?

  11. #10
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    Scusate quando dicevo solaio intendevo lastrico solare ad uso esclusivo. Ho usato il termine solaio per brevitá, ma sbagliando. Sorry.

  12. #11
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    Tu non firmare nulla, il tizio se comincia i lavori, senza aver avuto il benestare dell'assemblea, i costi sostenuti saranno tutti a suo carico, salvo successiva ratifica dell'assemblea stessa, tranne quelli urgenti, ovvero che mettano a repentaglio nel immediato la sicurezza dei condomini ( esempio : cornicioni che si staccano, rottura portone d'ingresso che non si chiude, ecc.. ) o il danneggiamento del bene comune ( esempio: rottura tubazioni acqua, infiltrazioni esterne, ecc... ).

    Per la costituzione dell'assemblea e le maggioranze:

    1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni


    L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
    Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
    L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
    La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
    Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
    L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
    Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

    Ultima modifica di Sasa'; 30-07-2014 alle 14:28

  13. #12
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    Il problema non é il riparto delle spese.
    Il lastrico solare é di proprietà esclusiva 1/3 il proprietario 2/3 gli altri....
    Tieni presente che se sotto il lastrico solare ha l'appartamento, anche lui concorre ai due terzi.
    Nel caso tuo di due unità 1/3 lo paga per la proprietà del lastrico, i 2/3 diviso lui e l'altro condomino a cui il lastrico fa da copertura ad entrambi.

  14. #13
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    Sì, grazie! Avevo letto diverse cose su internet al riguardo, comunque grazie per la segnalazione.

    Ora, quando verrà a darmi le carte, gli dirò che non firmo nulla se prima non si fa un'assemblea.

    E se mi blocca per le scale lo zittisco (se ci riesco, mica é facile, quello continua a parlare).

    Mi son stancata di esser quella disponibile, cortese. A forza di sorrisini mi sa che mi hanno preso per un'ebete.

    Per dirla alla Game of thrones "hanno risvegliato il drago!"

    Grazie a tutti per la disponibilità.

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