Dubbi su Revisione Tabella MIllesimale

  1. #1
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    Dubbi su Revisione Tabella MIllesimale

    Buon giorno a tutti, in riferimento ai recenti cambiamenti normativi, vi sottopongo la seguente issue:

    nel mio palazzo di recente e' stato dato incarico all' amm.re di redigere una nuova tabella millesimale per tutto lo stabile inclusa l' autorimessa.
    Che l' autorimessa fosse viziata da errori grossolani di calcolo dei millesimi sin dalla redazione della prima tabella ne eravamo coscienti (addirittura mancano dei posti auto), ma che venisse richiesta una revisione globale di tutto anche degli appartamenti mi ha un pò spiazzato.
    Primo quesito, era possibile aggiornare solo la parte della tabella afferente all' autorimessa?
    Ora l'iter prevede che l' amm.re a seguito dei nuovi calcoli organizzi una nuova riunione per far approvare all' assemblea la nuova tabella millesimale, mi chiedo a questo punto per essere correttamente approvata se sia necessaria l' unanimità dei presenti oppure i 2/3 oppure e' sufficiente la semplice maggioranza?

    Vi ringrazio in anticipo per qualsiasi contributo e vi faccio i miei complimenti
    Gianluca


  2. #2
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    La tabella approvata da tutti i condomini è la tabella di proprietà generale in cui sono elencate tutte le unità immobiliari coi rispetti valori millesimali.
    La revisione di questa tabella richiede l’unanimità dei consensi.
    La tabella millesimale dell’autorimessa è ottenuta da quella generale separando le unità immobiliari che fanno parte dell’autorimessa (box …).
    Il tecnico utilizza i volumi o le superfici virtuali per il calcolo della tabella.
    Il medesimo risultato si ottiene stralciando dalla tabella generale i valori millesimali dei box e riproporzionando a 1000 i suddetti valori.
    In pratica la verifica della tabella box e l’eventuale sua correzione potrebbe essere fatta dall’amministratore e sottoporla all’approvazione dell’assemblea.
    La revisione della tabella box non modifica i valori proporzionali delle singole unità immobiliari assegnati in origine dal tecnico che le ha elaborate, bensì corregge errori materiali di calcolo ed omissioni di unità immobiliari, pertanto, per la loro approvazione è necessaria la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma.

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  4. #3
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    Primo quesito, era possibile aggiornare solo la parte della tabella afferente all' autorimessa?
    Per la mia esperienza ti rispondo di si. Se tutti i dati originari presenti nella tabella A di proprietà generale sono corretti, essendo quella delle autorimesse una tabella derivata, si potrebbe procedere alla sua esclusiva revisione.
    Ora l'iter prevede che l' amm.re a seguito dei nuovi calcoli organizzi una nuova riunione per far approvare all' assemblea la nuova tabella millesimale, mi chiedo a questo punto per essere correttamente approvata se sia necessaria l' unanimità dei presenti oppure i 2/3 oppure e' sufficiente la semplice maggioranza?
    L'articolo del c.c. che segue risponde al tuo quesito.
    «Art. 69. (inderogabile)
    I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
    L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
    Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali
    ».
    Premesso che di solito non è l'amministratore che redige le tab mill ma un tecnico da voi incaricato, la maggioranza sia per la nomina del tecnico che per l'approvazione della tabella revisionata è quella indicata da G.Ago:
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

  5. #4
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    grazie, molto gentili per le risposte.
    Da quello che mi e' stato riferito, oltre il discorso dell' autorimessa (errore paelese per la quale condivido la revisione), qualche condominio si 'e lamentato di pagare troppo perche i millesimi dell' app.to attribuiti inizialmente secondo il suo punto di vista sproporzionati rispetto ad altri immobili.
    Non vi e' un errore evidente ma una ipotesi di alcuni che inizialmente ci siano state delle valutazioni errate del tecnico incricato dal costruttore.

    Quello che michiedo e' :
    1. ti svegli dopo 15 anni ? la tabella e' stata fatta dal costruttore 15 anni fa...senza privare nesuno della possibilita di veriìficare intendiamoci!
    2. questo e' un buon motivo per richiederne la revisione ?
    3. Non si rischia che la revisione effettuata da un altro tecnico dia un risultato diverso e ancora diverso e ancora diverso
    4- una revisione della tabella frutto di una richiesta del genere di quali numeri ha bisogno per essere approvata : maggioranza o unanimità dell' assemblea?

  6. #5
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    grazie, molto gentili per le risposte.
    Da quello che mi e' stato riferito, oltre il discorso dell' autorimessa (errore paelese per la quale condivido la revisione), qualche condominio si 'e lamentato di pagare troppo perche i millesimi dell' app.to attribuiti inizialmente secondo il suo punto di vista sproporzionati rispetto ad altri immobili.
    Non vi e' un errore evidente ma una ipotesi di alcuni che inizialmente ci siano state delle valutazioni errate del tecnico incricato dal costruttore.

    Quello che michiedo e' :
    1. ti svegli dopo 15 anni ? la tabella e' stata fatta dal costruttore 15 anni fa...senza privare nesuno della possibilita di veriìficare intendiamoci!
    2. questo e' un buon motivo per richiederne la revisione ?
    3. Non si rischia che la revisione effettuata da un altro tecnico dia un risultato diverso e ancora diverso e ancora diverso
    4- una revisione della tabella frutto di una richiesta del genere di quali numeri ha bisogno per essere approvata : maggioranza o unanimità dell' assemblea?
    Secondo l'art. 69 c.c.:

    "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    "

    Resta da vedere se è possibile dimostrare che ci sia un errore.

  7. #6
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    esatto e non solo, secondo me deve essere tutto documentato a priori :
    in assemblea va documentato e dimostrato l' errore , questo serve anche a convincere l' assemblea della presenza effettiva dell' errore a deliberarne la revisione.
    Solo in questo caso la revisione andrebbe approvata a maggioranza!
    Gli errori presunti, i sospetti da bar e non documentati sono solo chiacchiere....e non costituiscono giustificazione plausibile per una revisione e cmq in caso di richiesta di revisione a seguito di errore presunto ma non documentato il nuovo risultato andrebbe approvato all' unanimità.
    ditemi se sbaglio...

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da gianluca334 Visualizza Messaggio
    grazie, molto gentili per le risposte.
    Da quello che mi e' stato riferito, oltre il discorso dell' autorimessa (errore paelese per la quale condivido la revisione), qualche condominio si 'e lamentato di pagare troppo perche i millesimi dell' app.to attribuiti inizialmente secondo il suo punto di vista sproporzionati rispetto ad altri immobili.
    Non vi e' un errore evidente ma una ipotesi di alcuni che inizialmente ci siano state delle valutazioni errate del tecnico incricato dal costruttore.

    Quello che michiedo e' :
    1. ti svegli dopo 15 anni ? la tabella e' stata fatta dal costruttore 15 anni fa...senza privare nesuno della possibilita di veriìficare intendiamoci!
    2. questo e' un buon motivo per richiederne la revisione ?
    3. Non si rischia che la revisione effettuata da un altro tecnico dia un risultato diverso e ancora diverso e ancora diverso
    4- una revisione della tabella frutto di una richiesta del genere di quali numeri ha bisogno per essere approvata : maggioranza o unanimità dell' assemblea?
    1) dì al condomino : o dimostri che sussitono le condizioni di cui al citato art. 69 dacc inderogabile, o continui a dormire;
    2) no, non lo è affatto;
    3) in teoria no perchè se le misure reali, rapportate ai coefficienti di riduzione e di aumento previsti dalla circolare 12480/1966 sono veramente oggettive, in larga misura coincidono. Tieni conto che però una variazione minimale ci potrebbe essere per via della valutazioni personali del singolo tecnico;
    4) unanimità.

  9. #8
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    Buongiorno
    ripensando a tutta la questione ho una tesi:
    l' autorimessa oggettivamente bisognosa di revisione e' stata strumentalizzata per richiedere una revisione globale della tabella millesimale di tutto l' immobile.
    e' possibile una cosa del genere ?
    mi spiego meglio, facendo una delibera di richiesta di revisione per tutto l' immobile , credono che per l' approvazione sia sufficiente la maggioranza e non l' unanimità essendo tutto l' immobile difettato da un errore (errore che in realta appartiene solo alla tabella dell' autorimessa).
    non e' fantascienza ma probabilmente qualcuno crede che sia possibile.....secondo voi e' possibile una cosa del genere oppure l' assemblea avrebbe dovuto limitarsi a richiedere esclusivamnte la revisione della tabella dell' autorimessa ?
    Per far contento qualcuno cercano di raggirare il c.c. mischiando tutto
    inoltre secondo voi come mi posso tutelare da tutto cio ?
    L' amministratore ha accolto la richiesta dell' assemblea, non vi e' alcuna motivazione sulla delibera e sto aspettando la prossima assemble per approvare o meno la revisione o piu propriamente le revisioni (autorimessa e resto dell' imobile).

  10. #9
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    Se nella elaborazione delle tabelle millesimali approvate in origine da tutti i condomini, ciascuno accettando per iscritto il valore di proprietà assegnato alla propria unità immobiliare, non sono presenti errori che incidono sugli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole unità immobiliari, ma gli errori sono riscontrabili solo nella tabella derivata autorimessa, la revisione non comporterà variazioni dei valori proporzionali e potrà essere approvata a maggioranza .
    Se sono presenti errori (art. 1 art. 69 DD.AA.) la revisione delle tabelle, fatta sulla base degli elaborati originari, non modificando i criteri di stima adottati, comporterà variazioni dei valori proporzionali : anche in questo caso potrà essere approvata a maggioranza.
    Nei casi non previsti dall’art. 68 , la revisione basata su criteri di stima differenti, diventa una vera e propria rielaborazione delle tabelle.
    In questo caso, sia per la delibera assembleare di revisione, sia per l’approvazione delle nuove tabelle millesimali occorre il consenso scritto di tutti i condomini.
    L’eventuale delibera di revisione approvata a maggioranza, risulterebbe nulla e non annullabile.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Nei casi non previsti dall’art. 68 , la revisione basata su criteri di stima differenti, diventa una vera e propria rielaborazione delle tabelle.
    In questo caso, sia per la delibera assembleare di revisione, sia per l’approvazione delle nuove tabelle millesimali occorre il consenso scritto di tutti i condomini.
    L’eventuale delibera di revisione approvata a maggioranza, risulterebbe nulla e non annullabile.
    Art. 68 o art. 69???

  12. #11
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    errore di battitura - correggo
    art. 69

  13. #12
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    Utente d'onore+++ Amministratore interno L'avatar di Leonardo53
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    Citazione Originariamente Scritto da gianluca334 Visualizza Messaggio
    ... Che l' autorimessa fosse viziata da errori grossolani di calcolo dei millesimi sin dalla redazione della prima tabella ne eravamo coscienti (addirittura mancano dei posti auto)...
    Ma in cosa consiste quest'autorimessa?
    Ci sono dei box o dei posti auto accatastati e di proprietà esclusiva oppure si tratta di autorimessa condominiale?
    Se l'autorimessa è condominiale non va millesimata.

  14. #13
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    Autorimessa composta da Box e Posti Auto di proprieta.

    Oggi ho saputo che alcuni condomini hanno richiesto la revisione della Tabella App.to in quanto a causa della costruzione di alcuni palazzi di fronte hanno perso la vista mare ed e' cambiata l' esposizione, pertanto sostengono di pagare troppo.

    Richiesta plausibile ?

  15. #14
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    Primi messaggi Impiegato L'avatar di IRIS
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    Non sono un'esperta della tematica, ma ti riferisco volentieri la mia personale disavventura in materia e le risposte che mi sono state date.
    Per ora il mio condominio ha deciso di variare le sole tabelle box, in quanto sono stati rinvenuti locali non originariamente accatastati e non risultanti dalle planimetrie originarie.
    Va da sé, comunque, che pretenderemo anche la revisione della tabella proprietà generale, una volta definita la questione box: peccato che siano passati oltre 12 mesi dall'incarico al tecnico senza che questo ne sia venuto a capo e che l'assemblea abbia deliberato validamente. Le ultime perplessità riguardano infatti i coefficienti di riduzione adottati.

    La REVISIONE delle tabelle mill. BOX IMPLICA la revisione delle tabelle mill. PROPRIETA’ GENERALE ?

  16. #15
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    Sì, in questo caso, la rielaborazione della tabella millesimale comporterebbe la variazione dei valori proporzionali ( millesimi) delle altre unità immobiliari.
    Tuttavia, l’amministratore dovrebbe essere in possesso della relazione di calcolo delle tabelle utilizzate; in questo caso la rettifica (che sarà fatta dal tecnico preposto) consiste nel ricalcolo di tutti i valori millesimali ottenuti inserendo le superficie o i volumi virtuali dei box mancanti, senza alcuna modifica dei criteri adottati per il loro calcolo.
    La rettifica risulta essere una correzione di un errore essenziale.

  17. #16
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    Nel mio caso non ci sono problemi accatastamento.

    Poi rileggendo i verbali di assemblea ho scoperto che nella precedente l' assemblea aveva richiesto la revisione tabella autorimessa e invece nella successiva l' Amministratore precisa che dovranno essere redatte le nuove tabelle millesimali "non solo per quanto riguarda la tabella autorimessa che risulta estrapolata di forma approssimativa",fornisce preventivo che viene approvato all' unanimita'.
    Praticamente lo ha promosso l' amm.re e non l' assemblea...???!!!???
    Credo sia forma e procedura irregolare voi cosa ne pensate?

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