#1 Inviato 7 Novembre, 2017 Nel nostro condominio, 160 appartamenti suddivisi in tre blocchi con acqua calda e riscaldamento centralizzati, ritorna periodicamente l'argomento della divisione. Dal momento che nessuno sa da che parte cominciare tutto vien poi accantonato fino alla prossima volta. Vi chiedo: esiste una figura professionale, un esperto che può aiutarci a capire se la cosa è fattibile, quali sono i costi e quali sono i passi necessari? Forse chiedo troppo, dove lo troviamo a Milano? Grazie.
#2 Inviato 7 Novembre, 2017 Scusami, non ho capito bene... intendete separare ciascun blocco dall'essere centralizzati, quindi ogni blocco provvede ad avere acqua calda e riscaldamento in modo autonomo?
#3 Inviato 7 Novembre, 2017 Mi domando e chiedo ... ma avete un amministratore? Lui dovrebbe essere in grado di seguirvi professionalmente in questo passaggio ... e la cosa non pare complicata dal momento che pur sciogliendosi in condomini distinti possono rimanere in comune impianti e manufatti che costituiranno proprio la consistenza del supercondominio che, tra l’altro, esiste di fatto. L’art. 61 e 62 dacc sono la rotta da seguire per raggiungere lo scopo. Oppure ti riferisci alla separazione dell’impianto di riscaldamento?
#4 Inviato 8 Novembre, 2017 Grazie per le risposte. In effetti questo amministratore sostiene che la cosa non si può fare, punto e basta. Altri in passato sostenevano che si dovesse fare. Per quanto riguarda la centrale termica dovrà restare di uso comune. Un primo dubbio riguarda la rete di distribuzione, sino a dove è parte comune e da dove inizia la parte di competenza dei singoli condomini? In altre parole, le tubazioni che partono dal collettore della caldaia sino alle tre sotto-centrali di chi sono? Ci sono poi alcuni beni il cui utilizzo dovrò essere regolamentato e chiarito, per esempio, le aree di parcheggio. Pensavamo che una figura esperta ed autorevole potesse aiutarci a trovare soluzioni che soddisfino tutti. Purtroppo questa figura, almeno in questa fase, non può essere l'attuale amministratore. Grazie
#5 Inviato 8 Novembre, 2017 La mia lunga esperienza in fatto di amministrazione condominiale mi dice che la divisione è fattibile solo se ciascuna palazzina ha una propria centrale termica. Finché siete tutti collegati ad essa dovete ripartire la manutenzione ordinaria e straordinaria della centrale, della tubazione fino ai punti di diramazione delle singole palazzine e la DISPERSIONE DI CALORE. Il distacco di una palazzina è possibile ma deve sempre provvedere alla manutenzione straordinaria della centrale termica fino a quando è attiva. Saluti
#6 Inviato 8 Novembre, 2017 si vede che hai poca esperienza visto che la divisione puo' avvenire anche in presenza di una sola centrale per tre edifici . ovvero se ci sono i presupposti le tre palazzine possono dividersi in tre distinti condominii anche se vi e' un unica centrale ( che sarà gestita dal supercondominio )
#7 Inviato 8 Novembre, 2017 Grazie per le risposte. In effetti questo amministratore sostiene che la cosa non si può fare, punto e basta. Altri in passato sostenevano che si dovesse fare. Per quanto riguarda la centrale termica dovrà restare di uso comune. Un primo dubbio riguarda la rete di distribuzione, sino a dove è parte comune e da dove inizia la parte di competenza dei singoli condomini? In altre parole, le tubazioni che partono dal collettore della caldaia sino alle tre sotto-centrali di chi sono? Ci sono poi alcuni beni il cui utilizzo dovrò essere regolamentato e chiarito, per esempio, le aree di parcheggio. Pensavamo che una figura esperta ed autorevole potesse aiutarci a trovare soluzioni che soddisfino tutti. Purtroppo questa figura, almeno in questa fase, non può essere l'attuale amministratore. Grazie Come accennato da bilbetto e da Peppe64, la divisione è possibile e l'amministratore dovrebbe essere in grado di informarvi sui pro e contro. Riguardo alla centrale termica, vanno verificate le condutture per determinare la giusta ripartizione delle spese. La divisione di un condominio comporta la nascita di un supercondominio con la necessità di un amministratore che gestisca le parti comuni a tutti i condomini e relativo codice fiscale, conto corrente ed eventualmente assicurazione. Nell'incertezza l'assemblea può incaricare un tecnico, anche un amministratore esterno, che verifichi la fattibilità e rediga un verbale da sottoporre ai condòmini.
#8 Inviato 8 Novembre, 2017 Sembra che ti sei messo il megafono. Non mi riferisco alla nascita di una gestione condominiale separata. Questo senza ombra di dubbio è fattibile ma poi qualcuno deve gestire tutto quello che è comune. Mi riferisco alla centrale termica da cui dipendono tutte e tre le palazzine. In ogni caso grazie se avrò lacune saprò a chi rivolgermi. E ti do pure un "mi piace" così vali di più.
#9 Inviato 8 Novembre, 2017 seresini ... può sembrare complicato, ma nella sostanza non lo è. Tutto sta ad interpretare correttamente l’art. 1123 cc. nel quale ognuno dei tre commi ha una sua rilevanza. Innanzitutto devono essere identificate le parti comuni ai tre edifici. Parcheggi, centrale termica, giardini, illuminazione, cancelli, vialetti, ecc. stando bene attenti a non “sconfinare” nella parte comune di ogni singolo condominio che sarà gestita separatamente. Occorrerà molto probabilmente un regolamento di supercondominio e la nomina dei rappresentanti di condominio (ex art 67 dacc) ma solo nel caso in cui i condòmini siano più di 60. Sarà necessario redigere una tabella di supercondominio che coinvolgerà tutte le unità immobiliari del complesso e che sarà la tabella utilizzata per la ripartizione delle spese comuni a tutti i fabbricati. Una gestione separata insomma, per la quale sarà indispensabile un c/c dedicato, un c.f. e un amministratore. Ci si arriva, ma mi piacerebbe sapere per quale motivo vorreste dividervi. Mi auguro non sia perchè pensate di risparmiare, perchè in realtà andrete a spendere qualcosina in più; il vantaggio sarà che probabilmente tutto l’insieme risulterà più “flessibile” e gestibile.
#10 Inviato 8 Novembre, 2017 Bilbetto condivido!!! Avranno la spesa di 4 amministratori. E il caos che si genera alla riscossione delle quote per palazzina e quelle comune, nonché l'approvazione di bilanci... Insomma il gioco non vale la candela.
#11 Inviato 8 Novembre, 2017 Bilbetto condivido!!! Avranno la spesa di 4 amministratori. E il caos che si genera alla riscossione delle quote per palazzina e quelle comune, nonché l'approvazione di bilanci... Insomma il gioco non vale la candela. È vero ... ma se ci sono dei morosi incalliti in una palazzina, lo scioglimento potrebbe essere una scelta per dar modo ai virtuosi di non essere più responsabili in solido dei loro debiti.
#12 Inviato 9 Novembre, 2017 Innanzi tutto vi ringrazio per la pazienza e ve ne chiedo ancora un po'. Personalmente sono convinto che la gestione di un unico condominio sia economicamente più conveniente della gestione di tre condomini più un supercondominio. Purtroppo, non sempre le decisioni sono guidate dalla razionalità. Nella vita di un condominio di oltre centosessanta unità può accadere che in alcune occasioni determinate scelte favoriscano alcuni piuttosto che altri; in genere, nel tempo, le cose tendono a compensarsi. Ci sono, tuttavia, soggetti che tendono ad evidenziare le presunte ingiustizie trovando chi è pronto a seguirli. In questi casi la presenza di un amministratore lucido ed equilibrato fa la differenza. L'attuale nostra situazione di crisi deriva anche da una improvvida operazione del precedente amministratore che, nel corso di un'assemblea parziale di condominio per interventi che interessavano uno dei tre blocchi ha convinto questi condomini ad anticipare il pagamento di un acquisto che interessava gli altri due blocchi con la promessa della restituzione, da parte di questi ultimi, di quanto anticipato. Successivamente, gli altri condomini, che erano all'oscuro dell'acquisto, hanno rifiutato sia l'acquisto che il rimborso. L'onere è così rimasto interamente a carico di quella parte dei condomini che si era fidata dell'amministratore. La maldestra gestione del problema da parte dell'attuale amministratore, ha esasperato la situazione anche dal punto di vista dei rapporti interpersonali riportando in auge la divisione del condominio. Per tornare al problema della divisione, alcuni condomini ritengono che un tecnico esperto ci potrebbe aiutare ad evidenziare i problemi, i costi ed i benefici per arrivare ad una decisione più consapevole.
