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Delibera lavori straordinari: quale iter e' piu' corretto?

  1. #1
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    Delibera lavori straordinari: quale iter e' piu' corretto?

    Ho ricevuto oggi una convocazione di assemblea ordinaria nella quale all'ordine del giorno, tra le altre cose, sono state messe:
    - la decisione dei lavori da eseguire (rifacimento facciata, ecc.)
    - la scelta della ditta esecutrice
    - la scelta di direttore dei lavori, responsabile sicurezza e responsabile lavori.

    allegata alla lettera vi sono gia' i preventivi di diverse ditte e di potenziali direttori lavori, resp sicurezza, ecc.

    Quello che a me non e' piaciuto e':
    - il fatto che i preventivi siano stati richiesti dall'Amministratore
    - il fatto che i preventivi non siano stati aperti in sede di Assemblea

    Non sarebbe stato meglio prima nominare il Direttore Lavori e poi lasciare ad egli il coordinamento della gara d'appalto o quantomeno la redazione del computo metrico estimativo? Potrebbe il Direttore Lavori non riconoscersi nel numero, nei modi o nella qualità di opere e materiali stabiliti dal Committente senza il suo parere, in quanto prima della sua nomina?


    Vi chiedo se tale comportamento e' normale. E' probabile che l'Amministratrice si sia coordinata soltanto con un'unica famiglia che possiede piu' della meta' dei millesimi della palazzina. Ciononostante, non esiste un iter corretto che preveda maggiore trasparenza? In fondo si tratta di una gara di appalto per piu' di 200000 euro



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  3. #2
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    hai ragione in tutto.
    1)nomina di un professionista per redazione capitolato.
    2)sconsiglio vivamente il computo metrico estimativo.Ve lo farete da soli comparando/parametrando le offerte che riceverete sia per prezzi finali che per prezzi unitari.
    3)Nell'assemblea per la nomina del professionista per la redazione del capitolato vi esprimerete se volete o non volete che anche l'amministratore porti imprese e preventivi.
    io sconsiglio che l'amministratore porti imprese di sua fiducia,se non espressamente autorizzato.Questo è il mio parere.
    4)una prima assemblea SOLTANTO PER APRIRE LE BUSTE.
    poi vi studiate bene le offerte,e una seconda assemblea con le idee chiare,in cui assegnare l'appalto.
    5)il contratto deve essere studiati e APPROVATO INSIEME CON IL CAPITOLATO,essendone parte integrante.
    6)solo dopo nomina direttore lavori,responsabile dei lavori,coordinatore della sicurezza.Attenzione alle percentuali di tali professionisti(ing.e amministratore) che debbono essere applicate sui lavori al netto dell'iva.
    7)so che nel forum ci sono opinioni contrastanti,perché dicono chele buste chiuse si usano solo negli appalti pubblici,ma SECONDO ME,è GRAVISSIMO che le buste siano aperte prime dell'assemblea,e che non siano aperte che dal presidente,supportato dal segretario.il motivo di tale mia posizione,è facilmente comprensibile.
    8)per finire:un amministratore che convoca un'unica assemblea per fare decidere tutti questi punti,VUOLE SOLTANTO NON FARVI CAPIRE NIENTE.


  4. #3
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    Per pollupice



    Le obbligazioni assunte dal condominio, salvo diverso accordo, hanno natura parziaria e non solidale(02/02/2010)Cass. civ., sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920


    Per sonni più tranquilli:

    Clausole da inserire nel contratto d'appalto.

    1) la responsabilità biennale postuma dell'appaltatore per eventuali vizi delle opere eseguite è sancita dalla legge (art. 1667 del Codice Civile);
    2)prevedete nell'appalto che almeno il 10% di ogni SAL (stato di avanzamento lavori) venga trattenuto a garanzia e svincolato a favore dell'appaltatore solo dopo il collaudo, con esito positivo, delle opere eseguite, effettuato da tecnico di vostra fiducia;
    3) con la stessa delibera con cui l'assemblea affida i lavori, stanziate un fondo condominiale per il pagamento del corrispettivo contrattuale, ripartito per quote, con mandato all'amministratore di esigere il pagamento dei relativi contributi e, in caso di morosità, di procedere con decreto ingiuntivo senza aspettare che sia l'appaltatore a lamentare il mancato pagamento;
    4) da ultimo, e molto importante: prima di firmare il contratto, aspettate che siano decorsi i termini per impugnare in Tribunale la delibera assembleare di affidamento dei lavori.


    Da gentile suggerimento da parte dell' Avv. Francesco Calabria (nuovo iscritto)

    Saluti

    Carlo





    Modificato Da - Carlo il 02 Giu 2012 20:44:03

  5. #4
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    8)per finire:un amministratore che convoca un'unica assemblea per fare decidere tutti questi punti,VUOLE SOLTANTO NON FARVI CAPIRE NIENTE.
    __________________________________________________ ____________
    allegata alla lettera vi sono gia' i preventivi di diverse ditte e di potenziali direttori lavori, resp sicurezza, ecc.
    __________________________________________________ ________

    Credo che la scelta dell'amministratore, di inviarVi tutti i preventivi in allegato alla lettera di convocazione, indichi trasparenza a parer mio, in più credo che Vi dia il tempo di studiare con calma tutti i preventivi , così da poter discuterne in assemblea con maggior chiarezza.
    Mancio75




  6. #5
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    i preventivi si aprono in assemblea davanti al presidente della stessa,non si aprono allo studio dell'amministratore.Così qualunque sempliciotto che volesse fare un'offerta al ribasso e fosse informato prima dei prezzi dei concorrenti potrebbe farla.
    Non solo ci sarebbe asimmetria informativa tra i vari partecipanti,(chi è informato e chi no,chi sa i prezzi degli altri e chi no,chi rilancia e chi no!)ma a rimetterci sarebbe SOLO il committente,il quale beneficerebbe solo in apparenza di prezzi più bassi,che in realtà sono prezzi taroccati.Chi ha autorizzato l'amministratore a portare preventivi e ad aprirli?Perché coloro che pagano debbono essere messi davanti al fatto compiuto a casa loro??
    Se c'è necessità di conoscere i prezzi ci sono mille modi DOPO l'apertura delle buste.
    Qui si vuole soltanto e con arroganza imporre i propri fornitori.
    E te lo dice chi è condòmino nel palazzo dove vive,e che sta tentando anche di fare il difficile mestiere dell'amministratore.


  7. #6
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    Di solito I Condòmini possono raccomandare e richiedere dei preventivi anche da ditte che Loro preferiscono e poi naturalmente confrontarli con altri, quindì non credo che solo l'amministratore sia l'unico a poter far redigere preventivi.
    Se tutti i Condòmini hanno ricevuto la Convocazione con allegato i preventivi, dovrebberò essere tutti informati allo stesso modo.
    Coloro che pagano credo che non siano messi davanti al fatto compiuto,e tanto meno obbligati ad una scelta pilotata dall'amministratore, visto che la delibera della ditta spetta a loro, sempre con la facoltà di far redigere altri preventivi se quelli pervenuti non siano di loro gradimento.
    Poi sono fortemente convinto che non sia sempre un vantaggio scegliere la ditta che propone l'intervento a prezzo più basso o addirittura stracciato, quindì credo/spero che anche i Condòmini siano in grado di paragonare e valutare i diversi preventivi e non basandosi solo sul prezzo.
    saluti
    Mancio75


  8. #7
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    E' proprio questo secondo me il problema, Mancio. I preventivi possono anche essere scritti in maniera chiara, ma non essendo la piu' parte dei condomini esperta di questo tipo di lavori tendera' secondo me a concentrarsi su: 1) il prezzo 2) le parti che comprende. Con la prima preponderante sulla seconda.
    Ora mi chiedo, se devo nominare e pagare un responsabile lavori che deve tutelare il mio interesse meglio di me stesso nell'eseguire dei lavori ad opera d'arte, perché non dovrei utilizzare lo stesso professionista anche per spiegarmi le differenze sostanziali tra preventivi, che magari io posso non essere in grado di apprezzare? E' per questo che chiedevo se lasciare ad egli la gestione della gara d'appalto o quantomeno farlo partecipare all'assemblea in cui si deliberera' la scelta della ditta.
    Infine per Dimitri: i tuoi dubbi non sono affatto infondati. Guardando seppur superficialmente i tre preventivi mi sembrano tutti sostanzialmente allineati. Quello dell'impresa del marito della amministratrice e' un po' piu' basso degli altri. Ora io ho stima dell'uno e dell'altro. Perche' devono rischiare i sospetti degli inquilini quando avrebbero potuto fugare ogni dubbio attraverso una procedura piu' burocratica ma meno dubbia della gara di appalto? Ditemi se sbaglio. E grazie per la passione fin qui mostrata, nelle risposte.



  9. #8
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    Sia i tuoi dubbi e quelli di Dimitri certamente non sono infondati, ma sapete meglio di me che le buste chiuse si aprono e si richiudono .........Concordo pienamente a far scegliere l'appalto al direttore dei lavori o perlomeno farlo partecipare per consigliarvi in assemblea, quindì sarebbe meglio nominare prima un DL e poi in un secondo momento tutto il resto.
    Cmq a me è successo in svariati casi di assistere ad DL che spudoratamente sosteneva delle ditte e sappiamo tutti il perchè!!!!, che a parer di molti professionisti non erano idonee per la tipologia di intervento richiesto, quindi anche la professionalità dei DL andrebbe appurata bene.
    A questo punto cerca di parlare e mostrare i tuoi dubbi al resto dei Condòmini e in sede di assemblea deliberate solo per la scelta del DL e rimandate il titto in un altra data con preventivi richiesti da voi Condòmini e se ti convince di più fateveli pervenire in Busta chiusa.
    Ciao
    Mancio75


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