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Credito verso condominio dopo rogito. 2 conteggi 2 misure?

  1. #1
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    Credito verso condominio dopo rogito. 2 conteggi 2 misure?

    Buongiorno vi scrivo per chiedervi se le procedure del mio vecchio amministratore siano corrette.

    Ho venduto a gennaio 2017 il mio vecchio appartamento. In sede di rogito ho consegnato i conteggi timbrati efirmati (pagati 60€) fatti dal mio vecchio amministratore dai quali risultava un mio credito di 610€ verso il condominio.

    A distanza di mesi scrivo per sollecitare il versamento a mio favore dall'amministratore che, però, mi dice che deve fare i conteggi per sapere quanto mi spetta esattamente.

    Scusami, non ho pagato 60€ per avere la certificazione esatta da depositare al notaio?
    non vorrei che col nuovo conteggio la cifra cambi "guardacaso" drasticamente.

    Grazie
    Oscar


  2. #2
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    In genere la dichiarazione che rilascia in questi casi l'amministratore è sempre "salvo conguaglio finale" pertanto se il tuo amministratore non a ancora chiuso il bilancio non è in grado di sapere l'importo esatto del conguaglio.
    Mauro G. likes this.

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  4. #3
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    Sul pdf non è presente questa dicitura, magari è sottintesa.
    Vi tengo aggiornati non appena ricevo una risposta.

    Grazie ancora
    Oscar

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da ocollica Visualizza Messaggio
    Sul pdf non è presente questa dicitura, magari è sottintesa.
    Vi tengo aggiornati non appena ricevo una risposta.

    Grazie ancora
    Oscar
    Probabilmente nel pdf a te rilasciato ha indicato una situazione patrimoniale a quella data, considerando le tue quote già versate ma non quelle di tua competenza ancora non pagate (assicurazione, luce, pulizie...).
    Ad ogni modo è il nuovo proprietario che subentra nei diritti del vecchio per cui che ci sia un conguaglio a tuo favore oppure un conguaglio a tuo sfavore, l'amministratore dovrà regolare il tutto con il nuovo condòmino.
    I conteggi di competenza di spesa tra nuovo e vecchio proprietario riguardano solo venditore ed acquirente e l'amministratore non entra in queste questioni.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Ad ogni modo è il nuovo proprietario che subentra nei diritti del vecchio per cui che ci sia un conguaglio a tuo favore oppure un conguaglio a tuo sfavore, l'amministratore dovrà regolare il tutto con il nuovo condòmino.
    I conteggi di competenza di spesa tra nuovo e vecchio proprietario riguardano solo venditore ed acquirente e l'amministratore non entra in queste questioni.
    Per i conguagli purtroppo è corretto ma anche per le spese mai pagate fino a due esercizi precedenti (art. 63 cc).
    Sui primi è anche difficile rivalersi sul vecchio proprietario, oppure chiederli al nuovo proprietario se a credito, se non è chiaro il rogito.

    Io ho questa dicitura:

    L’ immissione in possesso avviene in data odierna, da oggi pertanto Parte

    Acquirente farà proprie le rendite e sopporterà gli oneri di quanto comperato,

    conseguentemente è a carico di Parte Venditrice l’ adempimento di tutte le

    obbligazioni, individuali e/o condominiali, inerenti i beni venduti la cui fonte sia

    anteriore all’ immissione in possesso ancorché il materiale pagamento sia

    richiesto in data successiva.

    E ancora non ho capito se sono tutelato o no per i conguagli.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da markanoids Visualizza Messaggio
    Per i conguagli purtroppo è corretto ma anche per le spese mai pagate fino a due esercizi precedenti (art. 63 cc).
    Sui primi è anche difficile rivalersi sul vecchio proprietario, oppure chiederli al nuovo proprietario se a credito, se non è chiaro il rogito.

    Io ho questa dicitura:

    L’ immissione in possesso avviene in data odierna, da oggi pertanto Parte

    Acquirente farà proprie le rendite e sopporterà gli oneri di quanto comperato,

    conseguentemente è a carico di Parte Venditrice l’ adempimento di tutte le

    obbligazioni, individuali e/o condominiali, inerenti i beni venduti la cui fonte sia

    anteriore all’ immissione in possesso ancorché il materiale pagamento sia

    richiesto in data successiva.

    E ancora non ho capito se sono tutelato o no per i conguagli.
    E' un contratto tra parte venditrice e parte acquirente per cui il contratto vale solo tra i due.
    L'acquirente è tutelato nel senso che se l'amministratore addebita le spese dell'intera gestione, lo stesso potrà fare azione di rivalsa verso il suo venditore.
    Tra venditore ed acquirente faranno fare una revisione del rendiconto e stabiliranno quanto della somma che l'amministratore chiede è di competenza del venditore e quanto è di competenza dell'acquirente.

    L'amministratore chiede sempre al nuovo acquirente.
    Il nuovo acquirente è tutelato facendo azione di rivalsa (contenzioso legale) finchè il suo venditore ha qualcosa da perdere.
    Se il venditore diventa nulla tenente, il nuovo acquirente si troverà comunque con un pugno di mosche in mano.

  8. #7
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    quanto dici è una cosa da dover tener presente quando si vende per poterla ben farla valere ,se del caso, nel futuro.

    il compratore è tutelato perchè saprà sempre, in qualità di condòmino, la situazione contabile della u.i. per cui se ci sarà un addebito di competenza del precedente proprietario ha la facoltà di rivalersi su di lui.

    ben differente è se il conguaglio è a suo favore (accredito): chiamerà il venditore per restituirgli la somma o lascerà stare e ne godrà tranquillamente per la sua u.i. ?

    il venditore non può pretendere nulla (formalmente) dall'amministratore e potrebbe non venire mai a conoscenza del suo credito ...

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio

    L'amministratore chiede sempre al nuovo acquirente.
    Il nuovo acquirente è tutelato facendo azione di rivalsa (contenzioso legale) finchè il suo venditore ha qualcosa da perdere.
    Se il venditore diventa nulla tenente, il nuovo acquirente si troverà comunque con un pugno di mosche in mano.
    Uno dei problemi italici è appunto la certezza del diritto, sappiamo tutti che sotto una certa cifra non ha senso procedere per vie legali.

    Io ho un problema con il vecchio amministratore che, esautorato, ha tirato fuori 4 anni dopo la delibera un consuntivo doppio rispetto al preventivo (da cui il conguaglio)...senza aver mai esposto tali spese extra in assemblea (mai convocata in 2 anni). Aggiungo che la ditta ha lavorato molto saltuariamente (lasciando i classici lastroni di acciaio per mesi), di certo in economia.
    Sicuramente tali spese verranno rigettate e andremo in contenzioso se la ditta insiste a batter cassa.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da paul_cayard Visualizza Messaggio
    il venditore non può pretendere nulla (formalmente) dall'amministratore e potrebbe non venire mai a conoscenza del suo credito ...
    nel mio caso il nuovo amministratore ha inviato la convocazione con raccomandata A/R anche alla precedente proprietaria...anche se non era tenuto a farlo, credo.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da markanoids Visualizza Messaggio
    nel mio caso il nuovo amministratore ha inviato la convocazione con raccomandata A/R anche alla precedente proprietaria...anche se non era tenuto a farlo, credo.
    no, non era tenuto a farlo.
    tutto dipende dai rapporti instaurati.
    qualcuno reclamerà perchè ha diffuso dati economici personali ad estranei al condominio (pretestuosità) ?
    spero di no ... però ...
    qualcuno in assemblea vorrà allontanarlo poichè estraneo ?
    spero di no ... però ...
    lo scopo immagino fosse quello di chiarire anche a lui la chiusura dei conti cosicchè si dia a cesare quel che è di cesare.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da paul_cayard Visualizza Messaggio
    no, non era tenuto a farlo.
    tutto dipende dai rapporti instaurati.
    qualcuno reclamerà perchè ha diffuso dati economici personali ad estranei al condominio (pretestuosità) ?
    spero di no ... però ...
    qualcuno in assemblea vorrà allontanarlo poichè estraneo ?
    spero di no ... però ...
    lo scopo immagino fosse quello di chiarire anche a lui la chiusura dei conti cosicchè si dia a cesare quel che è di cesare.
    Sicuro che sia estranea e che ci sia di mezzo la privacy?
    Nel consuntivo c'è il suo nome...è datato 2013. Non il mio.
    Il ridicolo che anche il legislatore prevedere la chiusura del consuntivo in massimo due anni (annualità in corso e precedente), il caso di un consuntivo 2017 su preventivo 2013 (senza assemblee intermedie sul tema, esclusa la revoca) non è contemplato.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da markanoids Visualizza Messaggio
    Sicuro che sia estranea e che ci sia di mezzo la privacy?
    Nel consuntivo c'è il suo nome...è datato 2013. Non il mio.
    Il ridicolo che anche il legislatore prevedere la chiusura del consuntivo in massimo due anni (annualità in corso e precedente), il caso di un consuntivo 2017 su preventivo 2013 (senza assemblee intermedie sul tema, esclusa la revoca) non è contemplato.
    alla data della convocazione chi è il condòmino ?

    è cambiato ora sono 180gg. (art. 1130 c.10)

    http://www.brocardi.it/codice-civile...i/art1130.html

    http://www.condominioweb.com/il-temp...a-riforma.1468

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da paul_cayard Visualizza Messaggio
    alla data della convocazione chi è il condòmino ?

    è cambiato ora sono 180gg. (art. 1130 c.10)

    http://www.brocardi.it/codice-civile...i/art1130.html

    http://www.condominioweb.com/il-temp...a-riforma.1468
    sì hai ragione ma tanto credo che non si presenterà...rimarrà un gesto di cortesia

    quindi un documento con spese del 2013 presentato adesso che validità ha? Oltre ad essere un'ammissione di colpe dell'amministratore a quanto leggo.

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da markanoids Visualizza Messaggio
    ... Io ho un problema con il vecchio amministratore che, esautorato, ha tirato fuori 4 anni dopo la delibera un consuntivo doppio rispetto al preventivo (da cui il conguaglio)...senza aver mai esposto tali spese extra in assemblea (mai convocata in 2 anni). Aggiungo che la ditta ha lavorato molto saltuariamente (lasciando i classici lastroni di acciaio per mesi), di certo in economia....
    La cosa assume un aspetto diverso.
    Il nuovo acquirente risponde in solido con il venditore per le spese di esercizio e/o deliberate nell'anno in cui è avvenuto il rogito e per l'anno precedente.
    Se il rogito è avvenuto almeno nel 2015, delle spese sostenute o deliberate nell'anno 2013 (o ancor prima), ne risponde esclusivamente il vecchio proprietario.
    Ecco, forse, il motivo della convocazione del vecchio proprietario, forse per informarlo che se non parteciperà alla spesa il condominio dovrà cominciare un'azione legale contro di lui, non potendo il condominio far valere la solidarietà del nuovo acquirente, al quale nulla può essere chiesto per una spesa eccedente l'anno antecedente al suo acquisto:

    art. 63 d.a.c.c.
    ... Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente...
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  15. #14
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    Buongiorno vi scrivo per chiedervi se le procedure del mio vecchio amministratore siano corrette.

    Ho venduto a gennaio 2017 il mio vecchio appartamento. In sede di rogito ho consegnato i conteggi timbrati efirmati (pagati 60€) fatti dal mio vecchio amministratore dai quali risultava un mio credito di 610€ verso il condominio.

    A distanza di mesi scrivo per sollecitare il versamento a mio favore dall'amministratore che, però, mi dice che deve fare i conteggi per sapere quanto mi spetta esattamente.

    Scusami, non ho pagato 60€ per avere la certificazione esatta da depositare al notaio?
    non vorrei che col nuovo conteggio la cifra cambi "guardacaso" drasticamente.

    Grazie
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    Condivido il discorso relativo al conguaglio di fine gestione ma differenziato se il saldo è a debito o a credito.
    Del saldo a debito se ne fa carico l'acquirente salvo rivalsa sul venditore o patto contrario tra i due.
    Con saldo a credito, a consuntivo saranno presenti entrambe le parti, il venditore fino a data x , l'acquirente da data y.
    Salvo accordi privati comunicati all'amministratore, questi, a consuntivo approvato, restituirà a mezzo bonifico il credito vantato dal venditore. Senza altri titoli, non può imputare il credito a chi non ne ha diritto o trattenere l'importo presso il condominio.
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  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Mauro G. Visualizza Messaggio
    Condivido il discorso relativo al conguaglio di fine gestione ma differenziato se il saldo è a debito o a credito.
    Del saldo a debito se ne fa carico l'acquirente salvo rivalsa sul venditore o patto contrario tra i due.
    Con saldo a credito, a consuntivo saranno presenti entrambe le parti, il venditore fino a data x , l'acquirente da data y.
    Salvo accordi privati comunicati all'amministratore, questi, a consuntivo approvato, restituirà a mezzo bonifico il credito vantato dal venditore. Senza altri titoli, non può imputare il credito a chi non ne ha diritto o trattenere l'importo presso il condominio.
    E' previsto un termine massimo tra preventivo e consuntivo?
    La logica non vorrebbe che passati 1-2 anni comunque tu presenti un consuntivo e l'eventuale continuazione dei lavori richieda una nuova delibera?

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da markanoids Visualizza Messaggio
    E' previsto un termine massimo tra preventivo e consuntivo?
    La logica non vorrebbe che passati 1-2 anni comunque tu presenti un consuntivo e l'eventuale continuazione dei lavori richieda una nuova delibera?
    parliamo di gestione ordinaria.
    il consuntivo deve essere presentato all'assemblea per l'approvazione entro 180 gg dalla chiusura dell'esercizio contabile.
    usualmente assieme al consuntivo della gestione precedente si presenta il preventivo della gestione successiva.

    per la gestione di lavori straordinari è un'altra cosa.

  18. #17
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    Buongiorno eccomi ad aggiornarvi dopo un mese e mezzo.

    Ho litigato al telefono con l'amministratore che mi ha incolpato del fatto di non aver richiesto tale credito in sede di rogito direttamente alla parte acquirente. Questo dopo avermi detto che deve fare un nuovo conteggio visto che quello dichiarato al rogito si basava su un preventivo.
    What? 60€ timbro e firma per una cosa non valida?

    Non solo, il notaio in sede di rogito mi disse e mi ha ripetuto pochi giorni fa al telefono "questa è una cosa che deve fare l'amministratore visto che è un credito verso il condominio. Non potete mercanteggiare in sede di rogito su un conteggio che oggi si scopre essere fittizio"

    Ho richiamato quindi l'amministratore chiedendo se poteva inviarmi il nuovo conteggio, i verbali e i resoconti dell'assemblea successiva al primo conteggio per capire se tali preventivi fossero veri o no.
    Mi è stato detto "domani le mando tutto". Dopo 4 giorni mando una mail con la pec e richiamo. Scazzati e annoiati mi rispondono "settimana prossima ha tutto". Mi arrabbio ma non serve a nulla.
    Chiamo Oggi e la segreteria risponde con "siamo chiusi per ferie estive, riapriamo il 4 settembre."

    Bene, il 4 riceveranno la raccomandata dal mio avvocato.

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