#1 Inviato 19 Gennaio, 2014 Presto tutti saranno obbligati per legge a modificare l'impianto di riscaldamento centralizzato di condominio e ad inserire il sistema di contabilizzazione del calore. E' ben chiaro che la quota variabile, cioè quella letta dai contabilizzatori, deve essere giustamente ripartita tra i vari consumi, proprio come avviene con il consumo dell'acqua... è altrettanto chiaro che, il computo della quota fissa deve essere ripartita sulla tabella millesimale di ripartizione del riscaldamento (quella che si è sempre usata quando non c'era la contabilizzazione). Ora, il problema sta nel valutare la quota fissa... documentandomi ho trovato che tale quota fissa è decisa dall'assemblea in un range che varia tra il 20 % ed il 50 %... premetto che mi sembra illogico il valore del 50% che, a mio parere, fa perdere gran parte delle "fatiche" della contabilizzazione, infatti trovo anche riportato, come renge tra il 20 % ed il 40% che già mi sembra più equo, ma a mio parere sempre esagerato (quello massimo). La domanda è: ma non c'è un riferimento legislativo, o al limite normativo, che definisce il valore minimo ed il valore massimo che l'assemblea può scegliere, per non incorrere in una delibera nulla per vizio di forma (o impugnabile)? Non riesco a trovarlo, grazie.
#2 Inviato 20 Gennaio, 2014 la normativa prevede proprio fino al 50%. sarebbe buona cosa che la quota venisse indicata dal termotecnico che ha fatto il progetto
#3 Inviato 20 Gennaio, 2014 la normativa prevede proprio fino al 50%. sarebbe buona cosa che la quota venisse indicata dal termotecnico che ha fatto il progetto Non so se serve un progetto per questa conversione... se serve, non credo che il condominio voglia pagare anche questo.
#4 Inviato 20 Gennaio, 2014 Dopo un po' di ricerca, pare che bisognerebbe applicare la norma UNI 10200 per eseguire un calcolo energetico e determinare questa benedetta "quota fissa" in modo corretto... fatto sta che nella maggior parte dei casi, pare venga scelto un valore del 30 %. Non mi sembra proprio che la normativa preveda fino al 50 %, se hai un riferimento, indicalo!
#5 Inviato 20 Gennaio, 2014 Il riferimento è la norma UNI 10200 fin dalla sua prima stesura. "Il Comitato Termotecnico Italiano -C.T.I.- nel settembre '91 ha definito un Progetto di Norma (12/148), sfociato nella norma UNI 10200, denominato : "Impianto di riscaldamento centralizzato : Ripartizione delle spese di riscaldamento" nella quale viene descritta una metodologia di ripartizione delle spese in funzione dei consumi di calore e dei componenti di impianto. Nella norma sono contenute una serie di regole da osservare per una corretta ripartizione, sia tecniche che gestionali, ed evidenzia e consiglia la quota fissa come parametro : Variabile da un minimo del 20% e un massimo del 50% delle spese totali. In linea con quanto indicato dal Governo Francese nel Decreto n° 91-999 (Art. R131 - 7 - II) sulla contabilizzazione e ripartizione : dal 25% al 50 % delle spese totali. L 'attribuzione della quota fissa viene stabilita in base a : Tipologia media dell'inquilinato, Comportamento residenziale, Tipologia e tecnologia costruttiva dell'edificio, Stato dell'impianto termico. E' sempre meglio, per iniziare, non andare a proporre una quota fissa bassa, si rischia di non ottenere quella armonizzazione tanto auspicata. La delibera relativa al valore della quota fissa deve essere fatta dall'Assemblea di Condominio e può essere modificata al termine di ogni stagione di riscaldamento. La Ripartizione conseguente alla Contabilizzazione del calore consumato deve rappresentare un momento di verifica continua della vita condominiale nel suo insieme : l'età cambia, le famiglie si evolvono, le esigenze si modificano, in altri termini ogni anno potrebbe essere diverso dall'altro ed avere uno strumento flessibile di ripartizione è quanto di più democratico ci possa essere. COME RIPARTIRE ? 30-40% quota fissa e 70-60% quota consumo La storia sociale, economica e termica del Condominio potrà in seguito definire la ripartizione ottimale." Fonte >>> --link_rimosso--
#6 Inviato 20 Gennaio, 2014 Nella norma sono contenute una serie di regole da osservare per una corretta ripartizione, sia tecniche che gestionali, ed evidenzia e consiglia la quota fissa come parametro :# Variabile da un minimo del 20% e un massimo del 50% delle spese totali. Se mi dici in quale pagina trovo questi valori mi aiuti... nella norma UNI 10200 del 2005 non trovo nulla a riguardo e così ben identificato, ma una miriade di formule che, a mio parere, lasciano il tempo che trovano!
#7 Inviato 21 Gennaio, 2014 è altrettanto chiaro che, il computo della quota fissa deve essere ripartita sulla tabella millesimale di ripartizione del riscaldamento (quella che si è sempre usata quando non c'era la contabilizzazione). Volevo farti una considerazione. Di solito la tabella di riscaldamento tiene in considerazione la quantità di utilizzo della caldaia di ciascun abitazione, quindi casa più grande, utilizzo più alto= millesimi più grandi. Premesso questo, in un impianto con contabilizzazione del calore, la casa più grande dovrà utilizzare più parte a consumo per riscaldare i propri ambienti, quindi, secondo quando da te detto, il proprietario della casa più grande dovrà pagare la quota fissa relativa ad una tabella che lo penalizza e dovrà inoltre utilizzare più calore per riscaldare i propri ambienti. La quota fissa in realtà serve a coprire i costi di manutenzione e le varie dispersioni, per livellare le varie differenze tra le abitazioni e far partire la quota a consumo da una base più equa possibile. Basarla sulla tabella del riscaldamento non sarebbe così equo, ma penalizzerebbe di fatto chi ha i millesimi più alti sulla tabella. In alcuni casi si sono basati sulla tabella di proprietà. Ti ho scritto questo solo per darti una differente chiave di lettura. ciao
#8 Inviato 21 Gennaio, 2014 1. Chi ha la casa più grande è giusto che paghi di più! A tal proposito, chi ha allargato casa deve pagare anche il rifacimento delle tabelle millesimali. 2. La ripartizione della quota fissa non è una mia considerazione, ma si è sempre fatto così ed a mio parere è corretto ed equilibrato proprio perché si tratta di riscaldamento. 3. Ripartire per i millesimi di proprietà non bilancia i consumi e generalmente è peggio per le case grandi, in quanto nella tabella di proprietà figurano anche cantine e posti auto. Certo, è una tua chiave di lettura, a mio parere fuori dal mondo...
#9 Inviato 21 Gennaio, 2014 1 La tabella di riscaldamento si basa sull'utilizzo del bene (dopo la contabilizzazione diventa la quota a consumo). Chi ha casa più grande è giusto che paghi di più. 2 Non si è sempre fatto così...Ti basta fare un giro sulla rete per vedere che altri la pensano come me. 3 Basarsi sulla tabella di proprietà non deve bilanciare i consumi (per quella c'è la quota a consumo), deve bilanciare i costi di manutenzione etc... La manutenzione sono lavori fatti su di un bene e la cassazione dice che questi costi devono essere ripartiti per la quota di proprietà e non sulla quota di utilizzo del bene comune (Cassazione, sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n. 1420 ) Resta comunque un mio parere, però non mi sembra così fuori dal mondo........ altrimenti anche la cassazione lo è....
#10 Inviato 21 Gennaio, 2014 La manutenzione sono lavori fatti su di un bene e la cassazione dice che questi costi devono essere ripartiti per la quota di proprietà e non sulla quota di utilizzo del bene comune (Cassazione, sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n. 1420 ) Resta comunque un mio parere, però non mi sembra così fuori dal mondo........ altrimenti anche la cassazione lo è.... Questo conferma che le leggi italiane fanno schifo! Non mi sono messo a leggere tutta la sentenza, ma solo l'inizio che è il fulcro... tuttavia, leggendo tale introduzione, posso affermare (anche sbagliando) che quello che dicono gli Ermellini è una michiata! Infatti, la quota fissa NON è parte del bene dell'impianto, ma è la quota parte di consumo che serve ad equilibrare eventuali squilibri termici dovuti, essenzialmente ai più virtuosi (cioè quelli che riescono a risparmiare stando relativamente al freddo) oppure per non incentivare troppo la chiusura delle termostatiche (per non gravare troppo su chi necessita di più calore). In sintesi, RobertoRoma, hai ragione su quello che hai detto (c'è sempre da imparare), ma non concordo su quanto detto dagli Ermellini, che ogni tanto, cacano fuori dal vasetto! Aggiungo: la quota fissa è una delle ragioni per cui la contabilizzazione può non essere vantaggiosa per un certo determinato appartamento.
#11 Inviato 21 Gennaio, 2014 Aggiungo: la quota fissa è una delle ragioni per cui la contabilizzazione può non essere vantaggiosa per un certo determinato appartamento. A prescindere dalle nostre posizioni al riguardo, su questo ti quoto in pieno!
#12 Inviato 21 Gennaio, 2014 Buongiorno a tutti: non comprendo perchè in merito alla contabilizzazione del calore si parla di quota percentuale, di parte variabile e di parte fissa. Ma non esiste soltanto la parte fissa e quella variabile? Quella fissa per le spese di manutenzione dell'impianto e manutentore (TR); quella variabile per i consumi comprovati dal lettore calorico. Non riesco a vedere la modalità per cui addebitare il 20, 30, 50% di una spesa relativa ai consumi che sarà sicuramente attestata da una lettura periodica od annuale. Al termine del primo anno si farà il consuntivo e poi il nuovo preventivo sui consumi storici dell'anno precedente. Qualora nel corso d'anno le situazioni familiari cambiassero si potrà sempre saldare con le quote a conguaglio. Non comprendo qual'è il problema. Perché far pagare una quota fissa ed una variabile sui consumi quando chi ha installato i contabilizzatori e vive magari da solo vorrebbe spendere di meno magari di una famiglia di 4 persone. In questo modo si vanificherebbe il loro utilizzo. Attendo Vs. osservazioni grazie. gestico
#13 Inviato 21 Gennaio, 2014 La quota fissa dovrebbe comprendere le spese dell'impianto (manutenzione, costi per letture dei contatori etc..) più la quota che dovrebbe equiparare le dispersioni termiche (un piano intermedio consumerà meno quota a consumo di un ultimo piano o di un piano terra ad esempio). La quota fissa esiste per far in modo che volendo avere 20° all'interno di un appartamento nell'arco di una giornata, sia esso posto all'ultimo piano o a un piano intermedio, la spesa della quota a consumo sia più equa possibile (come dicevamo con GHIRO-72 non sempre facile da ottenere). Posto che ci sarà sempre una differenza tra la spesa di un ultimo piano e un piano intermedio, la forbice tra questi due valori sarà tanto più bassa quanto sarà alta la quota fissa. Senza una quota fissa l'ultimo piano potrebbe spendere più di quanto spendeva con l'impianto senza contabilizzazione; con una corretta valorizzazione della quota fissa tutti gli appartamenti pagheranno meno di quanto pagavano prima dell'impianto a contabilizzazione. Almeno questo in teoria, con una corretta taratura tecnica ed economica dell'impianto..
#14 Inviato 21 Gennaio, 2014 Il riferimento è la norma UNI 10200 fin dalla sua prima stesura. "Il Comitato Termotecnico Italiano -C.T.I.- nel settembre '91 ha definito un Progetto di Norma (12/148), sfociato nella norma UNI 10200, denominato : "Impianto di riscaldamento centralizzato : Ripartizione delle spese di riscaldamento" nella quale viene descritta una metodologia di ripartizione delle spese in funzione dei consumi di calore e dei componenti di impianto. Nella norma sono contenute una serie di regole da osservare per una corretta ripartizione, sia tecniche che gestionali, ed evidenzia e consiglia la quota fissa come parametro : Variabile da un minimo del 20% e un massimo del 50% delle spese totali. In linea con quanto indicato dal Governo Francese nel Decreto n° 91-999 (Art. R131 - 7 - II) sulla contabilizzazione e ripartizione : dal 25% al 50 % delle spese totali. L 'attribuzione della quota fissa viene stabilita in base a : Tipologia media dell'inquilinato, Comportamento residenziale, Tipologia e tecnologia costruttiva dell'edificio, Stato dell'impianto termico. E' sempre meglio, per iniziare, non andare a proporre una quota fissa bassa, si rischia di non ottenere quella armonizzazione tanto auspicata. La delibera relativa al valore della quota fissa deve essere fatta dall'Assemblea di Condominio e può essere modificata al termine di ogni stagione di riscaldamento. La Ripartizione conseguente alla Contabilizzazione del calore consumato deve rappresentare un momento di verifica continua della vita condominiale nel suo insieme : l'età cambia, le famiglie si evolvono, le esigenze si modificano, in altri termini ogni anno potrebbe essere diverso dall'altro ed avere uno strumento flessibile di ripartizione è quanto di più democratico ci possa essere. COME RIPARTIRE ? 30-40% quota fissa e 70-60% quota consumo La storia sociale, economica e termica del Condominio potrà in seguito definire la ripartizione ottimale." Fonte >>> --link_rimosso-- proprio sulla base di questi elementi confrontandomi con Termotecnici ed aziende di produz Contabilizzazione le quote esposte del 30% fisso e /0% a consumo sembrano essere le piu rappresentative, del resto è l'assemblea a deliberare ed a ogni stagione , visti i risultati puo anche cambiare, percio mi trovo in totale accordo Saluti
#15 Inviato 21 Gennaio, 2014 La quota fissa dovrebbe comprendere le spese dell'impianto (manutenzione, costi per letture dei contatori etc..) più la quota che dovrebbe equiparare le dispersioni termiche (un piano intermedio consumerà meno quota a consumo di un ultimo piano o di un piano terra ad esempio). Commento questo di RobertoRoma, anche in risposta a gestico... ho capito perché non ci trovavamo, penso... tu inserisci le spese di manutenzione è quelle dei costi delle letture insieme al consumo di carburante... probabilmente NON è sempre così! A tal fine è importante leggere il regolamento di condominio che definisce le ripartizioni e che NON sono da dividere insieme alla quota fissa. A meno di cose particolari scritte sul regolamento di condominio che si è "costretti" a rispettare, la ripartizione DI TUTTO IL PACCHETTO RISCALDAMENTO, viene così fatta: 1. Spese di manutenzione straordinaria (spese straordinarie, messa a norma, sostituzione di grandi pezzi) - generalmente millesimi di proprietà 2. Spese di manutenzione ordinaria (messa in servizio annuale, energia elettrica) - generalmente millesimi di riscaldamento. 3. Consumo di carburante - millesimi di proprietà in caso di centralizzato standard. 4. Spese di lettura (inserite in una tabella che fornirà chi si occuperà della contabilizzazione) - generalmente in parti uguali. Il punto 3, in caso di centralizzato contabilizzato, saranno divisi in 30% (valore standard) in quota fissa (divisa su base millesimi di proprietà) e 70 % in quota variabile (divisa in base alla lettura dei contabilizzatori. Ovviamente, la parte variabile è e deve essere conguagliata. Relativamente al punto 4, quando c'è la contabilizzazione, è come se ci fosse un'altra impresa di servizi che genera il foglio di ripartizione come avviene con la contabilizzazione dell'acqua. Ho scritto che la lettura è divisa in parti uguali perché è ovvio che sia così, visto che è un servizio uguale per tutti... in realtà, come avviene per l'acqua, è probabile che a fine anno, la lettura variabile non collimi con quella del contatore centrale (se fosse strutturato in questo modo), in questo caso c'è un parametro (perdite) che in qualche modo deve essere ripartito... da noi, per l'acqua, abbiamo convenuto che tali perdite debbano essere ripartite in parti uguali, poiché non riguardano perdite dei singoli appartamenti, che sarebbero state contabilizzate dei singoli contatori. Nel sistema di contabilizzazione del calore, la quota di dispersione termica (aggiungendo anche di equilibrio) è già inglobata nella quota fissa che è corretto ripartirla su base millesimi di riscaldamento. Con questo, spero che ora abbia chiarito la "diatriba" con RobertoRoma ed anche in risposto a gestico!
#16 Inviato 21 Gennaio, 2014 Ghiro, ti domandi se serve l'intervento di un termotecnico quando si vuole passare alla Contabilizzazione del calore. Direi di si! Le ultime normative indicano come millesimi da utilizzare per il calcolo della quota fissa ,non più i millesimi di proprietà o quelli relativi alla teorica capacità di riscaldamento termico installata negli appartamenti( leggi tipo,forma,quantità e qualità termosifoni) ma bensì i millesimi che rappresentano e caratterizzano un alloggio come necessità di richiesta di calore per arrivare ad una temperatura media di un certo grado (leggi 20-21°C). In altre parole più l'alloggio ha dispersioni termiche,(tetti o piani pilotis non isolati,serramenti vetusti e mal isolati etc) e più calore necessita per riscaldarlo. In questo caso i millesimi salgono rispetto ad un alloggio avente stessa cubatura ma finestre a risparmio energetico,pareti coimbentate,cassonetti delle tapparelle senza spifferi etc. Il legislatore vuole raggiungere il target di abbassare i fabbisogni energetici degli immobili e per fare questo invece che spendere nel bruciare molto gas si deve spendere nell'isolare e coimbentare l'immobile. Spero di essere stato utile alla discussione Ardesia
#17 Inviato 21 Gennaio, 2014 scusate mi inserisco nelal discussione per il caso specifico che mi interessa. la quota fissa a prescidnere dalla percentuale che verrà decisa (poniamo sempre il 30%) come si applica ai condomini distaccati che già beneficiavano, prima dell'adozione dei contabilizzatori, di una riduzione del 70% sui consimi totali (sempre chiaramente riferiti ai mil di proprietà) Grazie Daniele
#18 Inviato 21 Gennaio, 2014 scusate mi inserisco nelal discussione per il caso specifico che mi interessa.la quota fissa a prescidnere dalla percentuale che verrà decisa (poniamo sempre il 30%) come si applica ai condomini distaccati che già beneficiavano, prima dell'adozione dei contabilizzatori, di una riduzione del 70% sui consimi totali (sempre chiaramente riferiti ai mil di proprietà) Grazie Daniele Sono distaccati... non devono pagare più nulla, soprattutto dopo la riforma del 18 giugno 2013. E' un servizio a carico di chi ne usufruisce... solo le spese straordinarie, se non diversamente imposto dal regolamento di condominio contrattuale. - - - Aggiornato - - - Ghiro, ti domandi se serve l'intervento di un termotecnico quando si vuole passare alla Contabilizzazione del calore. Direi di si! Le ultime normative indicano come millesimi da utilizzare per il calcolo della quota fissa ,non più i millesimi di proprietà o quelli relativi alla teorica capacità di riscaldamento termico installata negli appartamenti( leggi tipo,forma,quantità e qualità termosifoni) ma bensì i millesimi che rappresentano e caratterizzano un alloggio come necessità di richiesta di calore per arrivare ad una temperatura media di un certo grado (leggi 20-21°C). In altre parole più l'alloggio ha dispersioni termiche,(tetti o piani pilotis non isolati,serramenti vetusti e mal isolati etc) e più calore necessita per riscaldarlo. In questo caso i millesimi salgono rispetto ad un alloggio avente stessa cubatura ma finestre a risparmio energetico,pareti coimbentate,cassonetti delle tapparelle senza spifferi etc. Il legislatore vuole raggiungere il target di abbassare i fabbisogni energetici degli immobili e per fare questo invece che spendere nel bruciare molto gas si deve spendere nell'isolare e coimbentare l'immobile.Spero di essere stato utile alla discussione Ardesia Guarda che le tabelle millesimali di ripartizione del riscaldamento sono basate su questi concetti... quindi hai ragione, ma questo è già insito nelle tabelle... se poi si voglia fare una nuova tabella alla luce di nuove normative e pagare un termotecnico, nulla vieta di farlo, ma quelle esistenti sono un buon inizio. Si è vero, mi chiedevo se servisse un termotecnico... dopo aver letto la norma mi ero risposto da solo SI... tuttavia è una norma e non una legge, quindi l'assemblea può decidere come vuole, anche a capocchia!
#19 Inviato 25 Gennaio, 2014 Sono distaccati... non devono pagare più nulla, soprattutto dopo la riforma del 18 giugno 2013.- Sicuro, sicuro ??? I distaccati, restano comunque proprietari della centrale termica: quindi, come da rispettivi millesimi attribuiti devono sottostare alla compartecipazione delle spese straordinarie, spese per la manutenzione e la conservazione a norma della centrale. Art. 1118 c.c. " Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni [...]" Saluti 🙂
#20 Inviato 26 Gennaio, 2014 Sicuro, sicuro ???I distaccati, restano comunque proprietari della centrale termica: quindi, come da rispettivi millesimi attribuiti devono sottostare alla compartecipazione delle spese straordinarie, spese per la manutenzione e la conservazione a norma della centrale. Art. 1118 c.c. " Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni [...]" Saluti 🙂
#21 Inviato 27 Gennaio, 2014 Salve un chiarimento sul punto 3 nel caso ci siano distaccati; per questi il costo del punto 3 (ovvero consumo di carbutrante dell'impianto centralizzato) si deve applicare (in base ai milesimi di proprietà) alla solo quota fissa del 30% (la quota fissa) o il 100% (quota fissa + quota variabile). Grazie Daniele
#22 Inviato 27 Gennaio, 2014 Salve un chiarimento sul punto 3 nel caso ci siano distaccati; per questi il costo del punto 3 (ovvero consumo di carbutrante dell'impianto centralizzato) si deve applicare (in base ai milesimi di proprietà) alla solo quota fissa del 30% (la quota fissa) o il 100% (quota fissa + quota variabile). Grazie Daniele Ciao Daniele1, come già detto i distaccati non sono più tenuti a dare nessuna quota per il consumo di carburante come da legge 11 dicembre 2012, n. 220. Sono tenuti solo a concorrere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le tabelle millesimali di proprietà
#23 Inviato 27 Gennaio, 2014 Anche se è era stato concordato con l'assemblea di condominio (prima della contabilizzazione) che devono contribuire ad un quota come dispersione termica? Grazie ancora
#24 Inviato 27 Gennaio, 2014 Anche se è era stato concordato con l'assemblea di condominio (prima della contabilizzazione) che devono contribuire ad un quota come dispersione termica? Grazie ancora In questo caso non so come risponderti, forse ci sarà qualcuno più preparato di me che saprà farlo. In teoria però la legge è al di sopra di regolamenti condominiali o decisioni prese in assemblea. Conosco persone che dopo l'applicazione della legge hanno smesso di versare la quota di consumo che pagavano anche entrando in contrasto con il condominio. Però non so dirti chi può aver ragione davanti ad un giudice.
#25 Inviato 13 Febbraio, 2014 In un condominio che amministro un condomino lo scorso anno aveva proposto l'istallazione del contabilizzatore di calore affermando che se fosse stato installatolo quando la legge l'imponeva si sarebbe pagato di più. L'assemblea ha rigettato la proposta. Ora il suddetto condomino mi ha comunicato che è sua intenzione, qualora ci fosse un aumento dei costi al momento di installare i contabilizzatori, richiedere agli altri condomini il rimborso della differenza. E' possibile fare questa richiesta? E se lo è deve comunicarla agli altri condomini tramite raccomandata all'amministratore?
