#1 Inviato 31 Dicembre, 2013 Ho cercato un pò nel forum ma non ho trovato nulla in proposito.. Vivo in una palazzina di vecchia costruzione (1800) nella quale finalmente sono riuscito a creare una sorta di storia di condominio e tenere la prima assemblea per la discussione su lavori di restauro... Con grande sorpresa ho trovato 7 degli 8 proprietari (me compreso) consenzienti... l'unico problema rimane con un condomino che vive in un locale ad uso deposito il quale da visure catastali non è nemmeno il legittimo proprietaro, lo era suo padre insieme a 6 fratelli tutti deceduti più di 20 anni fa, lui vive li da allora (paga bollette enel e acqua), ma non è assolutamente interessato ai lavori di restauro ne accetta le convocazioni, ne tantomeno il verbale di asseblea con le delibere, nonostante io gli abbia proposto di aiutarlo nella spesa.. il classico guasta-feste insomma, e capite che dopo mesi di ricerche, e spese effettuate per procurarmi documenti, coinvolto ditte e persone, mi secca fermarmi davanti al proprietario di 70 millesimi di proprietà, ovviamente gli altri proprietari pur disponibili ai lavori non sono certo persone che si assumono di debiti di un altro... come posso procedere???
#2 Inviato 31 Dicembre, 2013 Per fortuna che per le spese di restauro non è necessaria l'unanimità, per cui se l'assemblea regolarmente convoca approva questi lavori con i quorum previsti dal Codice Civile, tutti i condomini sono obbligati al contributo quota parte. Per cui non vedo alcun problema, caso ma se non vuol pagare con le buone, potete precedere con un Decreto Ingiuntivo. Se lui non è proprietario deve dimostrare che non lo è, caso mai potete effettuare una visura catastale per trovare il vero proprietario e rivolgervi a quest'ultimo per le convocazioni assembleari ed eventuali spese per i lavori. P.s. non vorrei dire ma questo tipo mi pare sia un furbetto, ci vive in questa u.i. e da più di 20 anni sembra sia l'unico erede, per cui chi dovrebbe essere il proprietario se non lui? Probabilmente non ha effettuato il cambio per ottenere il riconoscimento della proprietà e relativa modifica al catasto.
#3 Inviato 31 Dicembre, 2013 Grazie per la celere risposta... come accennato ho fatto si la visura catastale, ma i proprietari legittimi sono tutti morti più di 20 anni fa e lui credo lo sia per usucapione dato che nessuno degli eredi si è più fatto vivo. Come funziona il decreto ingiuntivo? e cosa comporta? Blocca i lavori?
#4 Inviato 31 Dicembre, 2013 ... l'unico problema rimane con un condomino che vive in un locale ad uso deposito il quale da visure catastali non è nemmeno il legittimo proprietaro, lo era suo padre insieme a 6 fratelli tutti deceduti più di 20 anni fa, lui vive li da allora (paga bollette enel e acqua), ma non è assolutamente interessato ai lavori di restauro ne accetta le convocazioni, ne tantomeno il verbale di asseblea con le delibere, nonostante io gli abbia proposto di aiutarlo nella spesa.. il classico guasta-feste insomma, e capite che dopo mesi di ricerche, e spese effettuate per procurarmi documenti, coinvolto ditte e persone, mi secca fermarmi davanti al proprietario di 70 millesimi di proprietà, ovviamente gli altri proprietari pur disponibili ai lavori non sono certo persone che si assumono di debiti di un altro... come posso procedere??? Devi appurare innanzitutto chi è il legitttimo proprietario. Il locale potrebbe essere andato in eredità pro/quota anche ai figli dei fratelli deceduti. Certo è che anche lui potrebbe essere erede perchè vivendo in quel locale ha accettato l'eredità tacitamente avendo compiuto atti che non avrebbe diritto di fare se non fosse proprietario. Valutate bene e se è il caso chiedete il consiglio di un avvocato. A quanto ammontano i lavori? Il proprietario che vive in un deposito ha un suo reddito oppure per poter riscuotere la sua quota dovete arrivare al pignoramento e vendita all'asta dell'appartamento? Il gioco vale la candela oppure è preferibile che vi accolliate voi tutti quegli ulteriori 70 millesimi? - - - Aggiornato - - - Grazie per la celere risposta... come accennato ho fatto si la visura catastale, ma i proprietari legittimi sono tutti morti più di 20 anni fa e lui credo lo sia per usucapione dato che nessuno degli eredi si è più fatto vivo. Come funziona il decreto ingiuntivo? e cosa comporta? Blocca i lavori? Non c'è alcun blocco di lavori. Per poter fare un decreto ingiuntivo innanzitutto bisogna nominare un amministratore. Convocare l'assembleadi TUTTI i condòmini. Deliberare l'approvazione dei lavori specificando l'importo pro-capite e le date di pagamento quote (maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi). Inviare il verbale agli assenti. Scaduti i termini di pagamento delle quote rivolgersi all'avvocato.
#5 Inviato 31 Dicembre, 2013 Grazie per la celere risposta... come accennato ho fatto si la visura catastale, ma i proprietari legittimi sono tutti morti più di 20 anni fa e lui credo lo sia per usucapione dato che nessuno degli eredi si è più fatto vivo. Come funziona il decreto ingiuntivo? e cosa comporta? Blocca i lavori?Il D.I. non blocca i lavori, ma va rivolto a chi realmente deve corrispondere la quota parte e non al condomino apparente, per cui il problema è capire chi realmente è il vero proprietario, in pratica per capire chi è questa persona sarà necessario effettuare un indagine da parte di persone competenti, p.es. un legale ecc ecc.Ripeto, per conto mio questo tizio è un furbetto e cerca di non assumersi le proprie responsabilità e gode dell'U.I. a nome di parenti deceduti, ma di fatto il vero proprietario dovrebbe essere lui in mancanza di altri coeredi.
#6 Inviato 31 Dicembre, 2013 Il D.I. non blocca i lavori, ma va rivolto a chi realmente deve corrispondere la quota parte e non al condomino apparente, per cui il problema è capire chi realmente è il vero proprietario, in pratica per capire chi è questa persona sarà necessario effettuare un indagine da parte di persone competenti, p.es. un legale ecc ecc.Ripeto, per conto mio questo tizio è un furbetto e cerca di non assumersi le proprie responsabilità e gode dell'U.I. a nome di parenti deceduti, ma di fatto il vero proprietario dovrebbe essere lui in mancanza di altri coeredi. Non è così difficile colpire e non ricadere nel condòmino apparente. Quando si propone al legale di procedere con d.i. il legale capace e preparato chiede se si è certi della proprietà, quindi, rispondendogli negativamente egli si attiverà per le indagini di merito. Alla risoluzione del dubbio poi si potrà sistemare ogni aspetto presente e futuro quindi, mio giudizio,conviene farlo ora visto che 70 millesimi incidono ed incideranno.
#7 Inviato 31 Dicembre, 2013 Non è così difficile colpire e non ricadere nel condòmino apparente.Quando si propone al legale di procedere con d.i. il legale capace e preparato chiede se si è certi della proprietà, quindi, rispondendogli negativamente egli si attiverà per le indagini di merito. Alla risoluzione del dubbio poi si potrà sistemare ogni aspetto presente e futuro quindi, mio giudizio,conviene farlo ora visto che 70 millesimi incidono ed incideranno. Non credo di avere risposto in maniera differente, infatti avevo scritto;- in pratica per capire chi è questa persona sarà necessario effettuare un indagine da parte di persone competenti, p.es. un legale ecc ecc.
#8 Inviato 31 Dicembre, 2013 Guardando la visura pare che non sia stata fatta nessuna recessione e quindi a questo punto i proprietari legittimi lui compreso potrebbero essere anche un centinaio se si considera che i 7 proprietari legittimi sono morti tutti più di vent'anni fa... ma non essendosi fatti vivi in questi ultimi vent'anni lui è diventato proprietario per usucapione.. i lavori vengono circa 30000 euro e la sua parte intorno ai 2100.. quando questi soldi verranno a mancare dal conto condominiale per poter pagare la ditta come potrò procedere per non far passare i mesi... ripeto siamo 8 condomini e sono io che stofacendo tutto senza amministratore...
#9 Inviato 31 Dicembre, 2013 Tutto giusto in linea di "diritto"...ma non ho capito se questo "residente in un locale accatastato come deposito" sia persona indigente o meno. Ok prendere comunque informazioni (che però "costano")...ma prima di fare decreti o "spese pazze" valutate per bene la cosa. 70 millesimi sono meno di certe "tasse" che dovrete pagare se lui risultasse nullatenente.
#10 Inviato 31 Dicembre, 2013 Guardando la visura pare che non sia stata fatta nessuna recessione e quindi a questo punto i proprietari legittimi lui compreso potrebbero essere anche un centinaio se si considera che i 7 proprietari legittimi sono morti tutti più di vent'anni fa... ma non essendosi fatti vivi in questi ultimi vent'anni lui è diventato proprietario per usucapione.. i lavori vengono circa 30000 euro e la sua parte intorno ai 2100.. quando questi soldi verranno a mancare dal conto condominiale per poter pagare la ditta come potrò procedere per non far passare i mesi... ripeto siamo 8 condomini e sono io che stofacendo tutto senza amministratore... Si diventa eredi o per accettazione espressa o per accetazione tacita (avendo comportamento da erede). Per l'accettazione espressa c'è tempo 10 anni per accettare l'eredità trascorsi i quali non si ha più diritto. Ritengo che chi occupa il locale sia l'unico proprietario effettivo. Non hai detto se il proprietario del locale ha altri beni mobili oltre il locale ( conto corrente, stipendio, pensione. auto...). Senza amministratore i tempi si allungano perchè devi ricorrere alla procedura ordinaria e non puoi fare un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Anche nominando te come amministratore e facendo tutto in fretta sui tempi non c'è certezza. Tutto dipenderà dalla volontà/possibilità del proprietario del locale se vuole pagare al ricevimento della prima lettera di diffida dell'avvocato o resistere in giudizio. Purtroppo anche le ditte che lavorano con i condominii conoscono bene le nuova riforma per cui se riuscite a trovare una ditta disposta a fervi i lavori assumendosi l'onere di perseguire il moroso tutto sarà semplice per voi, altrimenti dovete anticipare fin da subito anche quei 2.100 euri. Art. 63 c.c. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
#11 Inviato 31 Dicembre, 2013 Guardando la visura pare che non sia stata fatta nessuna recessione e quindi a questo punto i proprietari legittimi lui compreso potrebbero essere anche un centinaio se si considera che i 7 proprietari legittimi sono morti tutti più di vent'anni fa... ma non essendosi fatti vivi in questi ultimi vent'anni lui è diventato proprietario per usucapione.. i lavori vengono circa 30000 euro e la sua parte intorno ai 2100.. quando questi soldi verranno a mancare dal conto condominiale per poter pagare la ditta come potrò procedere per non far passare i mesi... ripeto siamo 8 condomini e sono io che stofacendo tutto senza amministratore... Attenzione la semplice visura catastale può non essere aggiornata (volturata) quindi si rende necessaria la conservatoria per la ricerca storica e la relativa ricongiunzione.Penso che in questi casi delegare sia utile quanto necessario. Sei un condòmino volenteroso ma la volontà non basta, come ti muoverai sbaglierai e magari ci rimetterai pure economicamente. A mio giudizio estraneati il prima possibile,rimandate i lavori e chiarite se intendete gestirvi la situazione indagando e definendola oppure no. Questo è il primo passo e il primo investimento. D'altronde se nominaste un amministratore esterno la prima cosa che farebbe sarebbe l'anagrafe condominiale e quindi sareste costretti ad affrontare comunque questo aspetto.
#12 Inviato 31 Dicembre, 2013 Non credo di avere risposto in maniera differente, infatti avevo scritto;- in pratica per capire chi è questa persona sarà necessario effettuare un indagine da parte di persone competenti, p.es. un legale ecc ecc. E' stato evidenziato come la richiesta di procedere con d.i. sia correlata in presenza di legale capace all'indagine sulla proprietà. Il punto cardine è la correlazione e la capacità del legale che recentemente nel nostro territorio ha portato ad un flop in quanto chi lavora in modo superficiale pur essendo un legale non ha saputo affrontare professionalmente l'incarico regalando al condominio solo spese inutili per aver notificato il precetto ad un condòmino apparente.Porre attenzione a questo aspetto oggigiorno è fondamentale in quanto anche nel campo legale si sente la crisi.
#13 Inviato 31 Dicembre, 2013 ... ma non essendosi fatti vivi in questi ultimi vent'anni lui è diventato proprietario per usucapione.. i lavori vengono circa 30000 euro e la sua parte intorno ai 2100.. quando questi soldi verranno a mancare dal conto condominiale per poter pagare la ditta come potrò procedere per non far passare i mesi... ripeto siamo 8 condomini e sono io che stofacendo tutto senza amministratore... sbagliato...fosse stato una presona priva di diritti sulal cosa (erede) allora ha la possibilità di esercitare i diritot di usucapire...ma deve seguire tutto un iter giudiziario per diventare proprietario a tutti gli effetti. L' usucapione non è un automatica ...ma devi andare da un Giudice per ottenerne il riconoscimento. I soldi (in teoria) devono essre presenti "prima" di cominciare i lavori.
#14 Inviato 31 Dicembre, 2013 E' stato evidenziato come la richiesta di procedere con d.i. sia correlata in presenza di legale capace all'indagine sulla proprietà.Il punto cardine è la correlazione e la capacità del legale che recentemente nel nostro territorio ha portato ad un flop in quanto chi lavora in modo superficiale pur essendo un legale non ha saputo affrontare professionalmente l'incarico regalando al condominio solo spese inutili per aver notificato il precetto ad un condòmino apparente.Porre attenzione a questo aspetto oggigiorno è fondamentale in quanto anche nel campo legale si sente la crisi. Infatti, come avevo scritto, non è al condomino apparente che deve essere rivolto il D.I. ma va rivolto a chi realmente deve corrispondere la quota parte (sotto intendendo che deve essere il vero proprietario); Il D.I. non blocca i lavori, ma va rivolto a chi realmente deve corrispondere la quota parte e non al condomino apparente, ...In relazione alla sentenza della Cassazione; Nessun recupero delle spese condominiali se il decreto ingiutivo viene emesso nei confronti del 'falso' proprietario 23/11/2012 Cass., sez. II Civile, sentenza del 21 novembre 2012, n. 20562 https://www.condominioweb.com/quando-il-decreto-ingiuntivo-viene-emesso-nei-confronti-del-falso-proprietario.1181
