#1 Inviato 17 Febbraio, 2018 Dopo oltre 20 anni di vita condominiale con regolari Assemblee, consuntivi e preventivi approvati senza particolari problemi, riguardando casualmente i conteggi originali effettuati per l'elaborazione della tabella millesimi di proprieta', mi accorgo che c'è un errore e che un condomino ha meno millesimi di quanto risulta e che la differenza è stata spalmata su tutti gli altri. E ora? Che significa questo? Tutte le DELIBERE prese negli anni potrebbero diventare ANNULLABILI o addirittura sono da considerarsi NULLE? Se qualcuno lo richiede occorrerà rifare tutti i conti degli ultimi 20 anni? Mi date un vostro parere in merito, per favore? Grazie.
#2 Inviato 17 Febbraio, 2018 Dipende do quanti millesimi è meno se un millisimo o due o cingue o quanti.? Se pochi , si ricalcola la spesa attribuita in più al condomino e lo si restiruisca se ce volontà di farlo. Avete a fatto la nuova tabella con millesomi giusti?
#3 Inviato 17 Febbraio, 2018 La differenza e' di poco piu di 1 millesimo. Vorrei sapere però se le precedenti delibere potrebbero essere considerate ANNULLABILI o se sono NULLE . Il condomino che ha meno millesimi del dovuto ha quindi sempre pagato di MENO e dovrebbe, nel caso, restituire piu di 20 anni di conti sbagliati.
#4 Inviato 19 Febbraio, 2018 sinceramente per un millesimo o poco più, se hai pazienza di fare conti ... cmq se leggi questo articolo troverai qualche risposta alla fine della pagina, perché c'è un termine ed è una indicazione come agire, ma ti consiglio approfondire con attenzione riguardante il tuo caso :https://**********************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_4370.asp: - - - Aggiornato - - - https://**********************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_4370.asp - - - Aggiornato - - - http.//**********************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_4370.asp
#5 Inviato 19 Febbraio, 2018 Non mi fa pubblicare link, forseè protetto: dove ci sono asterischi inserisci: ********************** Cmq ti faccio copia -incolla di una parte dell'articolo sul tuo tema che poi per intero lo troverai sul sito ********************** , l' articolo si chiama "Delibere condominiali nulle e annullabili" E indispensabile, a questo proposito, chiarire che la violazione non deve riguardare le tabelle dei millesimi di proprietà (che hanno come scopo di determinare i diritti e i doveri di ogni condomino sulle cose comuni e che sono in genere proporzionali al piano, o alla parte di piano posseduto) bensì le tabelle di quelli di gestione, che hanno un fine molto più limitato, stabilire la ripartizione delle spese condominiali. Per esempio le tabelle relative alle spese per l'ascensore, per il riscaldamento, per l'acqua per l'immondizia. Evitare i "facta concludentia" non è facilissimo. E' prudente non solo pretendere di fare trascrivere nel verbale dell'assemblea il proprio dissenso, ma anche non pagare le spese con i bollettini o i Mav (conti correnti postali) inviati dall'amministratore, ma con bonifici bancari a parte nella cui causale (lo spazio lasciato per le annotazioni) si scriva una frase del tipo “salvo conguaglio, per inesatta ripartizione delle spese".>>>> Avv. Silvio Rezzonico - - - Aggiornato - - - studio cataldi - è il sito
#6 Inviato 19 Febbraio, 2018 La differenza e' di poco piu di 1 millesimo. Vorrei sapere però se le precedenti delibere potrebbero essere considerate ANNULLABILI o se sono NULLE .Il condomino che ha meno millesimi del dovuto ha quindi sempre pagato di MENO e dovrebbe, nel caso, restituire piu di 20 anni di conti sbagliati. Un millesimo??? 🤔
#7 Inviato 19 Febbraio, 2018 La differenza e' di poco piu di 1 millesimo. Vorrei sapere però se le precedenti delibere potrebbero essere considerate ANNULLABILI o se sono NULLE .un mlm potrebbe essere un errore, è il caso previsto dall'art 69 Dacc; Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; .... Ma sarà molto difficile dimostrarlo in quanto un certo margine è più che giustificato, tra l'altro se tu fai effettuare i calcoli dei mlm dello stabile a 10 tecnici abilitati, quasi di sicuro otterrai 10 tabelle millesimali diverse tutte valide, e probabilmente con più di 1 mlm tra una u.i. e l'altra, ed in tutti i casi anche ammettendo ci sia l'errore e si modifichi la tabella, tutti calcoli precedenti saranno validi, perchè la nuova tabella andrà in vigore solo al momento dell'approvazione.
#8 Inviato 19 Febbraio, 2018 E ' un errore dovuto all' uso di un coefficiente relativo ad un balcone che è stato erroneamente usato per calcolare i millesimi di un locale dell' appartamento. Il problema non è tanto nell'entità della differenza riscontrata ( non ci rimettiamo certo a rifare la tabella millesimi !!!), ma il timore è che se le delibere approvate con millesimi sbagliati sono NULLE o ANNULLABILI , qualcuno possa impugnarle in futuro e rimettere in discussione tutte le decisioni prese durante quelle Assemblee. Potrebbe legalmente accadere? Grazie.
#9 Inviato 19 Febbraio, 2018 E ' un errore dovuto all' uso di un coefficiente relativo ad un balcone che è stato erroneamente usato per calcolare i millesimi di un locale dell' appartamento. Il problema non è tanto nell'entità della differenza riscontrata ( non ci rimettiamo certo a rifare la tabella millesimi !!!), ma il timore è che se le delibere approvate con millesimi sbagliati sono NULLE o ANNULLABILI , qualcuno possa impugnarle in futuro e rimettere in discussione tutte le decisioni prese durante quelle Assemblee. Potrebbe legalmente accadere? Grazie.Se la tabella è stata regolarmente approvata anche se ci fosse quell'errore, tutte le delibere approvate in precedenza son perfettamente valide, e non si può parlare ne di nullità ne di annullabilità, l'annullabilità tra l'altro si deve esercitarla entro 30 gg dall'approvazione, per cui tutto probabilmente è ampiamente scaduto e sarà assolutamente inutile impugnare. P.s. fatti un po di conti, 1 mlm su 100.000 euro sono 100 euro all'anno, per 20 anni sono 2000 euro, forse a malapena pagherai l'avvocato e le spese per impugnare, e con tutta la probabilità perderai la causa. Conviene?
#10 Inviato 19 Febbraio, 2018 E ' un errore dovuto all' uso di un coefficiente relativo ad un balcone che è stato erroneamente usato per calcolare i millesimi di un locale dell' appartamento. Il problema non è tanto nell'entità della differenza riscontrata ( non ci rimettiamo certo a rifare la tabella millesimi !!!), ma il timore è che se le delibere approvate con millesimi sbagliati sono NULLE o ANNULLABILI , qualcuno possa impugnarle in futuro e rimettere in discussione tutte le decisioni prese durante quelle Assemblee. Potrebbe legalmente accadere? Grazie. Ho già risposto al punto #6. Per un millesimo, non c'è da rifare alcuna tabella, tantomeno la si può ritenere nulla o impugnare.
#11 Inviato 19 Febbraio, 2018 Ho già risposto al punto #6..Il punto #6, ovvero il 2° caso dell'art 69 Dacc (1/5 di differenza del valore anche di un solo condomino), non centra nulla, fatto salvo non ci sia stata una sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari --> Dacc art. 69 punto 2.In questo caso l'errore ci potrebbe essere perchè si tratta di coefficiente, ma come detto è addirittura ininfluente perchè ogni tecnico potrebbe usare coefficienti simili ma leggermente diversi da cui 1 mlm nel totale dell'u.i. è ininfluente.
#12 Inviato 19 Febbraio, 2018 E ' un errore dovuto all' uso di un coefficiente relativo ad un balcone che è stato erroneamente usato per calcolare i millesimi di un locale dell' appartamento. Il problema non è tanto nell'entità della differenza riscontrata ( non ci rimettiamo certo a rifare la tabella millesimi !!!), ma il timore è che se le delibere approvate con millesimi sbagliati sono NULLE o ANNULLABILI , qualcuno possa impugnarle in futuro e rimettere in discussione tutte le decisioni prese durante quelle Assemblee. Potrebbe legalmente accadere? Grazie. se la somma ti da 1000 non puoi parlare neanche di errore, e neanche (secondo me) se ti da 999,99/1000. come dice tullio, non ci sono tabelle ideali, ci sono quelle approvate ...
#13 Inviato 21 Febbraio, 2018 .come dice tullio, non ci sono tabelle ideali, ci sono quelle approvate ... ehm ... nel caso che non ci sia regolamento condominiale, non ci siano tabelle millesimali approvate, ma negli anni si sia sempre usato una ripartizione con dei millesimi che non si sa da dove arrivano (dal costruttore degli anni '60 forse ..) dove pero' appartamenti nettamente differenti ( con una stanza in piu) hanno gli stessi millesimi di quelli piu piccoli come ci si puo' comportare ? qualcuno puo' impugnare l'errata ripartizione per anni e anni ?
#14 Inviato 21 Febbraio, 2018 ehm ... nel caso che non ci sia regolamento condominiale, non ci siano tabelle millesimali approvate, ma negli anni si sia sempre usato una ripartizione con dei millesimi che non si sa da dove arrivano (dal costruttore degli anni '60 forse ..) dove pero' appartamenti nettamente differenti ( con una stanza in piu) hanno gli stessi millesimi di quelli piu piccolicome ci si puo' comportare ? qualcuno puo' impugnare l'errata ripartizione per anni e anni ? Se sono state redatte dal costruttore, potrebbero essere state allegate al rogito. Quindi, bisogna verificare se sono state registrate (in tal caso, sarebbero state implicitamente accettate da tutti i proprietari).
#15 Inviato 21 Febbraio, 2018 no, al rogito non c'è allegato nulla ... almeno nel mio .. tempo fa avevo chiesto all'amministratore .... che mi ha risposto "abbiamo sempre usato quelle" ... senza conoscerne la provenienza ...
#16 Inviato 21 Febbraio, 2018 qualcuno puo' impugnare l'errata ripartizione per anni e anni ?Qualcuno potrebbe richiedere la revisione se ci sono i presupposti dell'art 69 Dacc, in questo caso un eventuale errore da dimostrare; 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Fermo restando che non si potranno chiedere gli arretrati, perchè le nuove tabelle saranno attive soltanto dal momento della loro approvazione e non avranno nessun effetto retroattivo, fatto salvo delibera unanime da parte dei condomini riconoscendo la retroattività.
#17 Inviato 21 Febbraio, 2018 Qualcuno potrebbe richiedere la revisione se ci sono i presupposti dell'art 69 Dacc, in questo caso un eventuale errore da dimostrare; 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; ok grazie per la richiesta bisogna per forza farla ad un giudice o è sufficiente chiederla all'amministratore (e ne ha il dovere di farla ?) l'errore è palese perchè appartamenti di 110 mq hanno gli stessi millesimi di quelli da 85mq ....
#18 Inviato 21 Febbraio, 2018 ok grazieper la richiesta bisogna per forza farla ad un giudice o è sufficiente chiederla all'amministratore (e ne ha il dovere di farla ?) l'errore è palese perchè appartamenti di 110 mq hanno gli stessi millesimi di quelli da 85mq .... In prima battuta avendo delle prove certe, meglio con una perizia da parte di un tecnico, ovvero non è sufficiente dire che i mlm sono diversi tra due appartamenti, è possibile risolvere il problema in assemblea con delibera a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assembla rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm), se poi l'assembla non approva la nuova tabella millesimale, chi ha l'interesse potrà adire a vie legali iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, non trovando un accordi in sede di mediazione si potrà adire al Giudice.
#19 Inviato 21 Febbraio, 2018 ok grazieper la richiesta bisogna per forza farla ad un giudice o è sufficiente chiederla all'amministratore (e ne ha il dovere di farla ?) l'errore è palese perchè appartamenti di 110 mq hanno gli stessi millesimi di quelli da 85mq .... ... i millesimi non sono calcolati solo in base alla superficie. c'è l'altezza, l'esposizione, e altri parametri che concorrono al calcolo. sulla stessa verticale ad esempio, appartamenti di identica metratura ed esposizione hanno millesimi diversi in funzione del piano ... ed è normale.
#20 Inviato 21 Febbraio, 2018 ... i millesimi non sono calcolati solo in base alla superficie. c'è l'altezza, l'esposizione, e altri parametri che concorrono al calcolo. sulla stessa verticale ad esempio, appartamenti di identica metratura ed esposizione hanno millesimi diversi in funzione del piano ... ed è normale. si, quello che vuoi ... ma la vedo dura equiparare 110mq a 85 .... palese è palese ... poi l'esatta quantificazione sarà un altro aspetto .. mi chiedevo solo se l'unica strada è quella giudiziale .... visto che all'assemblea non partecipa mai nessuno .... per quello non esiste ancora un regolamento condominiale (con annessa nuova tabella millesimale che l'amministratore aveva predisposto) ...
#21 Inviato 21 Febbraio, 2018 ... mi chiedevo solo se l'unica strada è quella giudiziale .... visto che all'assemblea non partecipa mai nessuno .... per quello non esiste ancora un regolamento condominiale (con annessa nuova tabella millesimale che l'amministratore aveva predisposto) ...No non è l'unica strada quella giudiziale, quella caso mai sarà l'ultima, prima si cerca di risolvere in assemblea, è previsto dall'art. 69 Dacc; I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: .... L'avevo già detto al post #18, ma si vede che non hai fatto caso.
#22 Inviato 21 Febbraio, 2018 ci ho fatto caso ... ma all'assemblea si presentano il 20/30% dei millesimi .... tu mi sogni l'unanimità .... restando con i piedi per terra quindi non vedo altre strade essendo quella assembleare inesistente.
#23 Inviato 21 Febbraio, 2018 ci ho fatto caso ... ma all'assemblea si presentano il 20/30% dei millesimi .... tu mi sogni l'unanimità .... restando con i piedi per terra quindi non vedo altre strade essendo quella assembleare inesistente.Non ho detto unanimità, ma quorum del 2°c. art. 1136 cc >teste e almeno 500 mlm, comunque con 20/30% dei mlm non è possibile risolvere in assemblea, per cui se hai l'interesse dovrai procedere per vie legali come già spiegato, però prima dovrai richiedere all'amministratore sia posto l'argomento all'OdG.
#24 Inviato 22 Febbraio, 2018 Ma anche fossero stati 100 millesimi... bilanci vecchi approvati non possono essere considerati nulli ed erano al max annullabili entro i 30 giorni dalla consegna a tutti gli assenti del verbale. La nullità la da l'utilizzo di un criterio contrario alla legge non l'utilizzo di un criterio di legge in modo errato. Potevate rispondergli subito al primo messaggio. 😉
