Caso particolare ripartizione errata

[Evilux]

Chiedo anticipatamente scusa per l’eccessivo dilungarmi, ma non posso fare altrimenti, visto che il condominio che amministro c’è la mette veramente tutta per andare a finire in tribunale. Nel nostro condominio, da anni vige un regolamento approvato a maggioranza con 985,00 millesimi, mai impugnato da nessuno, incluso l’unico assente di quel giorno. Il regolamento, in merito alle spese del tetto, stabilisce che vengano ripartite secondo i millesimi di proprietà. Nel 2012, l’assemblea approvò il rifacimento di una metà del tetto.

Fino a questo punto nulla di anormale, tranne quanto segue:

La ripartizione delle spese, doveva essere eseguita come da regolamento (secondo i millesimi), tuttavia il proprietario esclusivo del sottotetto interessato dai lavori, propose all'assemblea di ripartirle nella misura di 1/3 a suo carico e per i restanti 2/3 fra tutti i condomini, secondo i millesimi, incluso lui stesso.

L’assemblea, sempre con 985,00 millesimi (un solo assente) approvò di buon grado tale proposta, peraltro riportata a verbale. I lavori furono regolarmente eseguiti e pagati da tutti i condomini, incluso l’assente cronico.

I problemi purtroppo sorgono oggi, allorquando ci accingiamo ad avviare i lavori di rifacimento dell’altra metà del tetto. Queste spese, a norma del regolamento e dei criteri legali, devono essere ripartite secondo i millesimi, tuttavia, il condomino che nel 2012 propose di accollarsi 1/3 delle spese, sostiene che ora un 1/3 delle spese spetta all'altro proprietario esclusivo del sottotetto, poiché, a suo dire, questo è il criterio legale di ripartizione, che lui ci propose senza motivazioni, per evitare, vista la nostra ignoranza, di spiegare tutta questa situazione.

Detto condomino, inoltre, nel caso l’assemblea deliberi di ripartire le nuove spese del tetto secondo i millesimi, chiede la ripetizione della ripartizione del 2012 e il rimborso di 1/3 delle spese.

Il quesito che pongo è il seguente: detto condomino, poiché è stato lui a proporre di accollarsi 1/3 delle spese, ora ha diritto al rimborso di queste maggiori spese?.

Cordialità

[Tullio01]

Avete sbagliato nel 2012, perchè fatto salvo all'unanimità dei condomini (1000/1000) il riparto stabilito con 985/1000 è nullo, per cui anche senza nessuna impugnazione la delibera rimane nulla.

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

In pratica sia nel 2012 sia adesso, le spese dovevano e devono essere ripartite per mlm di proprietà, fatto salvo accordi unanimi (1000/1000), o convenzioni diverse.

[Evilux]

In pratica, è del tutto irrilevante che il sistema di ripartizione errato sia stato proposto proprio da colui che adesso pretende il rimborso. Grazie

[Tullio01]

In pratica, è del tutto irrilevante che il sistema di ripartizione errato sia stato proposto proprio da colui che adesso pretende il rimborso. Grazie

Il rischio è che questo condomino si rivolga alle vie legali, quello che potrà succedere non posso prevederlo.

[Evilux]

Il rischio è che questo condomino si rivolga alle vie legali, quello che potrà succedere non posso prevederlo.

Per evitare ulteriori problemi, dovremmo procedere alla ripetizione della ripartizione e conseguente rimborso (la vedo dura). D'altronde, non cambierebbe nulla per i condomini visto che, se nel 2012 la spesa fosse stata ripartita secondo i criteri legali, avrebbero ugualmente pagato gli stessi importi.

[Tullio01]

Per evitare ulteriori problemi, dovremmo procedere alla ripetizione della ripartizione e conseguente rimborso (la vedo dura). D'altronde, non cambierebbe nulla per i condomini visto che, se nel 2012 la spesa fosse stata ripartita secondo i criteri legali, avrebbero ugualmente pagato gli stessi importi.

Infatti, sono d'accordo, se decidete in assemblea, la cosa sarà risolta ed eviterete spese legali e di giudizio.

[Evilux]

...

 

In pratica sia nel 2012 sia adesso, le spese dovevano e devono essere ripartite per mlm di proprietà, fatto salvo accordi unanimi (1000/1000), o convenzioni diverse.

Vorrei evitare di aprire un'altra discussione per la seguente curiosità: per diversa convenzione s'intende il regolamento. Nel caso questo sia approvato a maggioranza e, non sia mai stato impugnato pur se deroga di ripartire le spese secondo i criteri legali di cui all'art. 1123, un siffatto regolamento sarebbe ugualmente affetto da nullità, giusto?

[Tullio01]

Vorrei evitare di aprire un'altra discussione per la seguente curiosità: per diversa convenzione s'intende il regolamento. Nel caso questo sia approvato a maggioranza e, non sia mai stato impugnato pur se deroga di ripartire le spese secondo i criteri legali di cui all'art. 1123, un siffatto regolamento sarebbe ugualmente affetto da nullità, giusto?

Le convenzioni a maggioranza non esistono, ed a maggioranza non si possono approvare ripartizioni diverse da quelle stabilite dall'art. 1123 cc, e sarebbero nulle, lo dice chiaramente la sentenza che avevo postato.

[Evilux]

Le convenzioni a maggioranza non esistono, ed a maggioranza non si possono approvare ripartizioni diverse da quelle stabilite dall'art. 1123 cc, e sarebbero nulle, lo dice chiaramente la sentenza che avevo postato.

Probabilmente mi sto perdendo in un bicchiere d'acqua. Dunque, i regolamenti approvati a maggioranza sono validi, tranne che deroghino ai criteri legali.

La nullità di questi eventuali regolamenti, si evince dalla sentenza della Cassazione da te citata.

Controllando questa sentenza ed altre più recenti (Cass. n. 15042 del 14/06/2013), osservo che tutte queste sentenze statuiscono che le delibere affette da nullità sono sottratte ai termini di impugnazione dell'art. 1137. Ora mi domando se ciò e valido, per estensione analogica, anche per i regolamenti, visto che i regolamenti possono essere impugnati solo a norma dell'art 1107 c.c. e non dell'art. 1137.

[Tullio01]

Probabilmente mi sto perdendo in un bicchiere d'acqua. Dunque, i regolamenti approvati a maggioranza sono validi, tranne che deroghino ai criteri legali.

La nullità di questi eventuali regolamenti, si evince dalla sentenza della Cassazione da te citata.

Controllando questa sentenza ed altre più recenti (Cass. n. 15042 del 14/06/2013), osservo che tutte queste sentenze statuiscono che le delibere affette da nullità sono sottratte ai termini di impugnazione dell'art. 1137. Ora mi domando se ciò e valido, per estensione analogica, anche per i regolamenti, visto che i regolamenti possono essere impugnati solo a norma dell'art 1107 c.c. e non dell'art. 1137.

L'art 1138 cc dice;

 

- Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, ...

E se il regolamento menoma il diritto di ciascun condomino variando la partizione prevista dall'art 1123 cc e seguenti, può essere impugnato, o meglio senza spendere una barca di danaro si può cominciare col proporre in assemblea la modifica di quei commi regolamentari che contrastano con i diritti personali, se l'assemblea non accoglie la richiesta, bhe non resta altro che la via legale.

[Evilux]

L'art 1138 cc dice;

 

- Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, ...

Avevo già controllato l'art. 1138 cc, focalizzando solo che i regolamenti possono essere impugnati a norma dell'art. 1107, ma sorvolando sul fondamentale aspetto che invece hai evidenziato nel tuo post.

Ti ringrazio per la grande scuola che mi stai facendo. 🙂