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Emmetti

Calcolo millesimi per il giardino

Stiamo rivedendo le tabelle millesimali inserendo anche i giardini del piano rialzato.

Domanda : i millesimi del giardino vanno inseriti nella" tabella millesimi generale" dell'appartamento oppure, trattandosi di pertinenza ,vanno calcolati a parte con coefficienti diversi come avviene per i box?

Vi ringrazio per la vostra cortesia .

Sono appena entrata nel forum;anch'io ho un problema con il calcolo dei millesimi per alcuni appartamenti di piano rialzato che hanno un giardino di pertinenza abbastanza grande.

La mia domannda è: la superficie totale del giardino va inserita insieme come quella dei vani? oppure si fa una riduzione? Io so che nel calcolo delle superfici degli appartamenti si parla di Superficie utile (al 100%) mentre per giardini, balconi, ecc. si calcola la superficie non residenziale (0,60).

Prima della sentenza della Cassazione n. 16664/2007, conforme alla sentenza n. 12018/2004, nella determinazione dei valori millesimali si considerano solo le strutture murarie delle singole proprietà.

Pertanto un giardino o un cortile, entità naturali, pertinenze della proprietà esclusiva distinte dal fabbricato, erano esclusi dal calcolo dei millesimi.

Con la sentenza n. 16664/2007 la Suprema Corte ha stabilito che:

“il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale bene in sé e per sé considerato, ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del bene principale determina in ordine all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo”

Quindi, se il tecnico preposto alla stima dei valori millesimali decide di tener conto dei giardini, è consigliabile che nel calcolo non prenda in considerazione

l’ estensione reale di dette aree, ma valuti il maggior valore che i giardini apportano ai beni principali di cui sono pertinenze, adottando opportuni coefficienti correttivi ai suddetti beni.

“ i millesimi del giardino vanno inseriti nella" tabella millesimi generale" dell'appartamento oppure, trattandosi di pertinenza, vanno calcolati a parte con coefficienti diversi come avviene per i box?”

Se il tecnico decide di inserire il giardino nel calcolo dei millesimi, assegnando un coefficiente di destinazione pari a 0,10/0,15 ( escluderei il valore 0,60 indicato nel post #3) si procede come per i box .

Questo procedimento può portare a valori millesimali sproporzionati nel caso di un’estensione smisurata del giardino rispetto ad un immobile composto da pochi ambienti.

In questi casi converrebe applicare il coefficiente di destinazione alla superficie del bene di cui è pertinenza.

Comunque queste scelte sono fatte dal tecnico e concordate con la committenza.

Il proprietario del giardino valuti attentamente i criteri adottati dal tenico che come ho detto potrebbero comportare valori millesimali elevati.

Prendere ad esempio le sentenze altrui per farne una massima, non mi sembra un buon metodo.

Io partirei invece dalla funzione delle tabelle millesimali: ripartire le spese. Se il giardino in argomento si trova al piano rialzato è un conto, se si trova al PT è un altro. In poche parole, se un giardino beneficia di quanto speso dai condomini ha un senso. Se non provoca spese, allora siamo fuori dallo scopo delle tabelle millesimali.

 

Il criterio guida di attribuire più millesimi ad una ui con giardino al PT perchè avrebbe un maggior valore commerciale rispetto ad una senza, cosa c'entra con le spese da ripartire? Questo significa fare i conti in tasca alla gente. Che poi però non li può fare al vicino che ha modificato tutta casa senza giardino.

 

Senza contare tutte le rotture di scatole del giardino, tipo tutto quello che ti buttano di sotto, terrazze senza grondaia che ti scaricano la loro acqua e tutto il tempo che si perde a rastrellare le foglie degli altri. Mi pare giusto che chi si trova i millesimi aumentati pretenda in ogni sede la cessazione di questi fenomeni.

“Prendere ad esempio le sentenze altrui per farne una massima, non mi sembra un buon metodo.”

Nel mio intervento riporto il parere di giudici della Corte di Cassazione che hanno espresso un orientamento differente da quello seguito prima delle sentenze citate, come ho detto in premessa, che considera le aree verdi nel computo delle tabelle millesimali.

Personalmente escluderei i giardini e le corti dal suddetto computo, perché elementi estranei al fabbricato condominiale (costruito) e in accordo con quanto esposto sui testi sul calcolo delle tabelle e da cui ho appreso le mie nozioni sull’argomento.

L’inserimento del giardino nel computo delle tabelle secondo in nuovo orientamento, comporta un aumento dei millesimi dell’unità immobiliare di cui è pertinenza rispetto a quelle che ne sono prive e questo aumento interesserà qualsiasi spesa di natura condominiale.

“se un giardino beneficia di quanto speso dai condomini ha un senso. Se non provoca spese, allora siamo fuori dallo scopo delle tabelle millesimali.”

Non è il giardino a beneficiare di quanto speso dai condomini, ma è l’unità immobiliare, di cui il giardino è pertinenza, a beneficiare dell’intervento condominiale sulle parti comuni e alla cui spesa partecipa coi millesimi calcolati secondo quanto sopra detto.

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