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Astensione da ripartizione spese lastrico solare

  1. #1
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    Astensione da ripartizione spese lastrico solare

    Buongiorno,
    con decisione assembleare del 1974 fu deciso, in deroga alle disposizioni di legge vigenti, di ripartire sempre, fra tutti i condomini del condominio, le spese per la manutenzione ed il rifacimento dei lastrici solari, di ogni singola palazzine a schiera dell'intero fabbricato.
    Tale decisione é stata accettata ed applicata per oltre quaranta anni senza nessuna opposizione rispettando e ripartendo le spese secondo la tab.2 (opere riguardanti la manutenzione delle facciate, fondamenta, ecc.) ed ogni condomino ha contribuito a quelle spese di manutenzione anche se la palazzina interessata non era la propria. E' stata così costituita una CONSUETUDINE nota ed acclarata.
    Al momento, dopo aver deciso il rifacimento del lastrico solare di quattro palazzine su cinque a causa di infiltrazioni e danneggiamenti agli appartamenti sottostanti, in una successiva assemblea é stato approvato anche il rifacimento della quinta palazzina pur non avendo questa, al momento, nessuna necessità di manutenzione. Si astenevano dal voto quattro condomini con circa 132 mill. su 710.
    POSSONO QUESTI ASTENUTI, NON APPARTENENTI A QUELLA PALAZZINA, RIFIUTARSI DI PARTECIPARE ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CHE SI SOSTERRANNO PER QUEL LASTRICO SOLARE?
    QUALE PROCEDURA SI DOVRA' SEGUIRE PER OTTENERE TALE ASTENSIONE?
    Cordialità.


  2. #2
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    Alla fine se qualcuno vuole applicare la legge,può rifiutarsi di pagare ciò che non gli compete.
    ------------------------------------------------------
    CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III Manutenzione - ripartizione -
    In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126cc.

    http://www.laleggepertutti.it/52218_...astrico-solare

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  4. #3
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    Ripartizione spese lastrico solare

    Carissimo giglio2
    la norma é chiarissima. Nel nostro caso però si é instaurata una convenzione secondo la quale le spese per un singolo lastrico solare vengono ripartite per tutti i condomini (anche quelli delle altre palazzine che fanno parte dell'edificio ma che hanno lastrici separati). Con questo criterio abbiamo ripartito decine di volte, nell'arco di 42 anni, le spese ed abbiamo una CONVENZIONE che supera la legge.... inoltre l'ultima recentissima assemblea ha deciso di accogliere la richiesta di effettuare i lavori anche sulla quinta palazzina pur se non necessita di alcuna manutenzione.
    La minoranza assembleare di 4 condomini, che si sono astenuti dalla decisione, pongono il quesito:
    Possiamo rifiutare di pagare la quota a noi spettante? Quale procedura dobbiamo seguire per esternare e sostenere tale richiesta?
    Cordialità
    giulio_alfa

  5. #4
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    La decisone presa nel 1974 è una delibera NULLA, un qualsiasi condomino può opporsi di pagare in maniera difforme dai criteri legali, anche un condomino che inizialmente ha votato quella delibera nulla semplicemente perchè ha cambiato idea, ciò non toglie che gli altri condomini possano continuare a dividersi le quote in maniera illegale se lo desiderano, l'importante è che chi non è d'accordo ha il sacrosanto diritto di pagare secondo i criteri stabiliti dalla legge e quindi di non sobbarcarsi spese non dovute da essi stessi. Se il prossimo riparto attribuirà ai dissenzienti quote non dovute per legge essi potranno opporsi entro i trenta giorni di rito ed avranno soddisfazione dal giudiche che riconoscerà le loro ragioni. La procedura da seguire è quella di opporsi entro i termini sopra indicati, se avete approvato il riparto non potete farlo, dovrete cioè pagare, ma potrete farlo in occasione di una prossima assemblea in cui sarà presentata una ripartizione illegale
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  6. #5
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    Nel nostro caso però si é instaurata una convenzione
    Convenzione contra-lege che ha funzionato fino a che qualcuno non ha deciso di affossarla.
    Non conta che abbiate ripartito in un dato modo per 42 anni, ma conta solo che ora per un dato riparto ci sia uno sparuto gruppo di condòmini che reclama la suddivisione di quella spesa tenendo conto del criterio legale.

    Citazione Originariamente Scritto da giulio_alfa Visualizza Messaggio
    La minoranza assembleare di 4 condomini, che si sono astenuti dalla decisione, pongono il quesito:
    a) Possiamo rifiutare di pagare la quota a noi spettante?
    b) Quale procedura dobbiamo seguire per esternare e sostenere tale richiesta?
    a) Si
    b) Significare in sede assembleare che si sta deliberando contra-lege, ovvero invitare a non deliberare in tal senso perché la delibera sarà impugnata. Se l'assemblea è composta da un minimo di condòmini capaci e svegli, il messaggio sarà recepito e quella abitudine quarantaduennale finirà relegata nel dimenticatoio.
    Viceversa, se l'assemblea procederà imperterrita per la sua via errata, i quattro in minoranza dovranno votare contro ed impugnare previa mediazione civile.
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  7. #6
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    Ad alfonso.polizzi e albano59
    Credo che quanto deliberato nel '74 per ragioni di "mutuo aiuto" ed applicato per tutti questi anni senza nessuna opposizione sia diventata una CONSUETUDINE al disopra della legge (vedi sentenze)
    La strada per non pagare potrebbe essere perseguita appellandosi al fatto che in questo caso non trattandosi di MANUTENZIONE ne ordinaria ne straordinaria, come nello spirito della vecchia decisione, si potrebbe far pagare la spesa non necessaria secondo legge.
    Grazie per l'interessamento.
    giulio_alfa

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da giulio_alfa Visualizza Messaggio
    Credo che quanto deliberato nel '74 per ragioni di "mutuo aiuto" ed applicato per tutti questi anni senza nessuna opposizione sia diventata una CONSUETUDINE al disopra della legge (vedi sentenze)
    Domanda: perché ogni volta che si delibera una opera si devono contestualmente deliberare anche il relativo riparto spese e l'azienda deputata all'esecuzione ?
    Risposta: l'opera, il riparto spese e l'azienda deputata non necessariamente devono essere sempre le medesime. Se lo sono, si potrà osservare che si è instaurata una consuetudine, ma tale consuetudine non è un fatto vincolante, tanto meno necessario.

    A maggior ragione se quelle delibere sono sistematicamente nulle: questo, infatti, è il limite delle vostre scelte. Il riparto spese di un'opera può esser derogato dal criterio legale solo con il verificato consenso unanime (1000/1000) di tutti i condòmini.
    In qualche modo vi è andata a buon fine per 42 anni... ma attualmente su quel determinato riparto spese è palese che il consenso unanime sia venuto meno, per cui sarà saggio convergere sul riparto spese secondo criterio legale.

    Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.
    Sembra strano, ma funziona così !

  9. #8
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    Ad alfonso.polizzi e albano59
    Credo che quanto deliberato nel '74 per ragioni di "mutuo aiuto" ed applicato per tutti questi anni senza nessuna opposizione sia diventata una CONSUETUDINE al disopra della legge (vedi sentenze)
    La strada per non pagare potrebbe essere perseguita appellandosi al fatto che in questo caso non trattandosi di MANUTENZIONE ne ordinaria ne straordinaria, come nello spirito della vecchia decisione, si potrebbe far pagare la spesa non necessaria secondo legge.
    Grazie per l'interessamento.
    giulio_alfa
    Ripeto e ribadisco che una delibera NULLA è, e rimane tale per l'eternità, cioè per sempre, se sei amministratore professionista mi fa specie che chi ti ha dato la "patente" di amministratore e ti aggiorna annualmente non ti abbia trasferito questa semplice ed universale regola alla quale non esiste alcuna "consuetudine" che possa essere opposta: anche uno di coloro che a suo tempo approvarono la delibera nulla possono cambiare idea in qualsiasi momento ed alle prossime assemblee dove si proporrà una ripartizione contro la legge potranno, se lo vorranno, opporsi e recuperare le spese del giudizio con vittoria certa senza se e senza MA

  10. #9
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    con decisione assembleare del 1974 fu deciso, in deroga alle disposizioni di legge vigenti, di ripartire sempre, fra tutti i condomini del condominio, le spese per la manutenzione ed il rifacimento dei lastrici solari, di ogni singola palazzine a schiera dell'intero fabbricato.
    --------------------------------------------------------------------
    Solo in un regolamento contrattuale o con voto unanime trascritto nei pubblici registri può valere quella clausola.
    Se io comprassi la tua casa e vado nell'ufficio del registro e vedo che non c'è scritto niente.Quella norma del 1974,io non la riconosco,pertanto per me non vale niente.

    http://www.condominioweb.com/infiltr...ndominio.13570
    Ultima modifica di giglio2; 17-03-2017 alle 08:55

  11. #10
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    con decisione assembleare del 1974 fu deciso, in deroga alle disposizioni di legge vigenti, di ripartire sempre, fra tutti i condomini del condominio, le spese per la manutenzione ed il rifacimento dei lastrici solari, di ogni singola palazzine a schiera dell'intero fabbricato.
    ---------------------------------------------------------
    A me è sfuggito un dato.
    In quella occasione,fu un voto unanime e trascritto nei pubblici registri immobiliari?

    "Le clausole limitative potrebbero anche prevedere delle diverse modalità di ripartizione delle spese di condominio che deroghino i criteri millesimali fissati dal codice civile: anche tali clausole, per essere valide, devono essere approvate all’unanimità."
    http://www.laleggepertutti.it/154893...-di-condominio

  12. #11
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    Per giglio2,
    l'assemblea fu trascritta sul registro ufficiale delle assemblee riportando i dati salienti: nominativo dei partecipanti, millesimi, ecc. ma non fu certo unanime. Riguardava l'approvazione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale (fotniti dal costruttore). La decisione fu, tra le tante, di inserire nel regolamento, al punto delle manutenzioni, quanto segue: "Si inserisce la voce lastrici solari alla tabella 2 che ripartisce le spese dell'intera ala".
    So perfettamente il valore che avrebbe oggi una tale decisione ma fatto sta che andò bene a tutti i condomini di allora e che per più di quaranta anni nessuno mai si è lamentato delle ripartizioni eseguite in tal modo. Anche io ho ripartito le spese in questo modo nei quattro anni di gestione passata.... Oggi leggo che una consuetudine scaturita da accordi anche non scritti, può essere modificata, con richiesta anche di un sol condomino, ma soltanto dal voto UNANIME di tutti i condomini.
    Ma questo non è il punto che mi interessa, anche se ho molto pagato per gli altrui lastrici e poco ho ricevuto per il mio... Ora sono uno di quei quattro che non intende pagare per una palazzina che non ha bisogno di manutenzione ma la cui richiesta di rifacimento è stata accettata dalla maggioranza assembleare, con la mia astensione, solo perché si rifacevano 4 lastrici ammalorati (gocciolanti) e "allora perché non tutti e 5"?
    A tua disposizione per ulteriori chiarimenti, ... Cordialità

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da giulio_alfa Visualizza Messaggio
    ... So perfettamente il valore che avrebbe oggi una tale decisione ma fatto sta che andò bene a tutti i condomini di allora e che per più di quaranta anni nessuno mai si è lamentato delle ripartizioni eseguite in tal modo. Anche io ho ripartito le spese in questo modo nei quattro anni di gestione passata.... Oggi leggo che una consuetudine scaturita da accordi anche non scritti, può essere modificata, con richiesta anche di un sol condomino, ma soltanto dal voto UNANIME di tutti i condomini....
    Tu stai parlando di una CONVENZIONE non scritta ma che si vorrebbe far valere per "facta concludentia" in quanto adottata per numerosi anni.

    Quando si va in giudizio non si sa mai come va a finire.
    Se il condominio ripartirà tra tutti, chi non vuol pagare contestando la CONVENZIONE per fatti concludenti dovrà impugnare davanti al Giudice.
    Solo il Giudice, dopo aver verificato per quanti anni è stata accettata la convenzione da chi ora contesta, emetterà la sua sentenza.
    Al link di seguito trovi l'articolo che ti riguarda e riferimenti di Giurisprudenza:
    http://www.condominioweb.com/criteri...cludentia.1592
    giulio_alfa likes this.

  14. #13
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    Per Leonardo53
    e p.c. alfonso.polizzi
    Bravo! A differenza di altri non ti sei fermato ai soliti giudizi che derivano da vecchi concetti "immutabili" e da mancanza di approfondimenti.
    Breve e conciso hai toccato i punti salienti sia di diritto che di impugnazione.
    Ora che la CONVENZIONE ha limiti ben definiti vediamo di andare avanti.
    Nessuno, per il rifacimento del lastrico solare di 4 palazzine su 5, sta attualmente contestando la ripartizione che avverrà secondo il criterio della convenzione in uso.
    La contestazione di alcuni condomini, me compreso, riguarda soltanto il rifacimento della quinta palazzina che NON NECESSITA DI ALCUNA MANUTENZIONE e che, pur tuttavia, è stata aggiunta ed approvata a maggioranza in un secondo momento.
    Basta dichiarare all'Amministratore di non voler partecipare alle spese per quella palazzina in quanto non rientra nella convenzione delle manutenzioni oppure bisogna impugnare l'assemblea e poi vedere come va a finire per le vie legali?
    Cordialità
    giulio_alfa

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da giulio_alfa Visualizza Messaggio
    La contestazione di alcuni condomini, me compreso, riguarda soltanto il rifacimento della quinta palazzina che NON NECESSITA DI ALCUNA MANUTENZIONE e che, pur tuttavia, è stata aggiunta ed approvata a maggioranza in un secondo momento.
    Basta dichiarare all'Amministratore di non voler partecipare alle spese per quella palazzina in quanto non rientra nella convenzione delle manutenzioni oppure bisogna impugnare l'assemblea e poi vedere come va a finire per le vie legali?
    Cordialità
    giulio_alfa
    MIO PARERE:
    se pur la spesa di tutto sia ripartito tra tutti per convenzione, la DECISIONE (delibera) se effettuare i lavori su ogni singolo lastrico (palazzina) dovrebbe essere presa a maggioranza dal condominio parziale (singola palazzina).
    Se la maggioranza della singola palazzina ha comunque deliberato di fare i lavori, la minoranza non può sottrarsi.

    In ogni caso, che a deliberare sia stata la maggioranza della singola palazzina o quella dell'intero complesso, per come stanno le cose, solo una nuova delibera a maggioranza della singola palazzina che sancisce di non voler fare lavori sulla propria palazzina può mettere le cose a posto.

    La dichiarazione all'amministratore di dissociazione dalla spesa perchè ritenuta non necessaria è la cosa più errata che si possa fare.
    Chi non vuole partecipare alla spesa approvata dovrà impugnare e dimostrare in Giudizio che la spesa è voluttuaria, ma dimostrare voluttuaria una manutenzione mi pare molto complicato perchè esistono anche le manutenzioni preventive che, seppur non necessarie al momento, preservano il bene nel tempo.

  16. #15
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    Per Leonardo53
    Grazie. Le manutenzioni preventive non le consideravo tra le manutenzioni straordinarie atte a ripristinare l'uso del bene.
    Impugnare ed andare in giudizio significa sempre correre l'alea di spendere molto (in quattrini e tempo) e vedersi "bocciato" anche se si hanno validi motivi per tentare....
    In definitiva abbandonerò l'idea di oppormi e lascerò le cose come stanno. Voglio solo chiarire che le cinque palazzine di cui parlo sono separate ma unite a schiera e fanno parte di un'ala che è a sua volta separata da un'altra ala. Un supercondominio in piena regola dove ogni palazzina avrebbe dovuto decidere e pagare la manutenzione del proprio lastrico solare.
    Per convenzione voluta ed accettata da tutti per più di quaranta anni, la manutenzione di una palazzina è stata invece sempre divisa tra i condomini di un'intera ala (senza mai dover ribadire il concetto o l'approvazione in alcuna assemblea in occasione dei rifacimenti o delle manutenzioni).
    Ultimamente si è approvato il rifacimento di quattro lastrici per infiltrazioni e danni agli appartamenti sottostanti e come sempre (tacitamente) le spese sarebbero state divise per tutta l'ala. Qui entra in gioco la quinta palazzina che chiede ed ottiene, in una successiva assemblea di ala, di poter rifare il proprio lastrico insieme agli altri anche se NON PRESENTA ALCUN DANNO. Si oppongono in minoranza quattro condomini, tra i quali il sottoscritto, perché la convenzione fu istituita per non far gravare i costi sui pochi condomini interessati (tanto prima o poi tocca a tutte le palazzine) e riguarda le opere di MANUTENZIONE. Rifare un tetto quando non ce n'è bisogno è un aggravio di spese non necessario e non rientra nello spirito della convenzione oltre che non essere una spesa riconducibile alla manutenzione.
    Spero di aver chiarito e non complicato le cose....
    Ti rinnovo i ringraziamenti.
    Amministratori interni...sempre i migliori!
    giulio_alfa

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