Salve, sono nuovo del forum e vi chiedo un vostro aiuto, abito in un mini condominio formato da 4 appartamenti dove ancora non è stato costituito il condominio, ma di comune accordo abbiamo incaricato verbalmente un tecnico per farci redigere le tabelle millesimali, che secondo me sono errate, mentre per i restanti sono corrette, secondo voi possono essere approvate senza che si sia costituito il condominio con il mio disaccordo?
Premesso che il condominio non ha nessun necessità ne obbligo di essere costituito, perchè è sufficiente che due o più proprietari di unità immobiliari nello stesso stabile aventi parti comuni, p.es. scale, muri maestri, facciate, tetto, terreno dove sorge il fabbricato, ecc ecc, è già un condominio;Originariamente Scritto da Roberto778
Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)
Per l'approvazione della tabella millesimale di carattere assembleare è sufficiente la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile, per cui ritenendo che tre condomini voteranno SI alle tabelle e rappresenteranno più della metà del valore dello stabile e tu solo sarai contrario, la tabella preparata dal tecnico verrà approvata.
Comunque se tu sei sicuro, sicuro che sia errata, magari con la verifica di un altro tecnico, potrai impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1137 cc nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, iniziando dalla Mediazione con l'assistenza di un Legale.
Ultima modifica di Tullio Ts; 16-07-2017 alle 05:44
Buongiorno e grazie per la risposta, l'assemblea condominiale per l'approvazione delle tabelle millesimali si terrà la prossima settimana, ho già comunicato con raccomandata tramite un legale che non presidio all'assemblea, perché le tabelle sono errate e in allegato la relazione tecnica di un Geometra di mia fiducia, fatto bene? poi con la stessa relazione posso presentare ricorso?
Secondo il mio parere sarebbe stato meglio essere presenti in assemblea, così oltre la relazione tecnica potevi esporre il tuo pensiero cercando di convincere gli altri condomini, comunque dovrai attendere la comunicazione ufficiale del deliberato dove verranno approvate le tabelle, probabilmente quelle fatte fare del tecnico scelto dall'assemblea, e poi se lo vorrai potrai impugnare entro 30 giorni dalla comunicazione rivolgendoti ad un legale per iniziare dalla mediazione dove verrà ricercato un accordo e non trovandolo dovrai adire al Tribunale.
Solo per pura curiosità, i valori millesimali sono talmente diversi tra i due tecnici da intraprendere una lunga e costosa via legale?
Il ricorso puoi presentarlo a prescindere, impungnando la delibera di approvazione quando riceverai il verbale e, come già ti ha anticipato Tullio, dovrai cominciare dalla mediazione civile alla quale dovrai partecipare con un avvocato.
MIA OPINIONE:
Poichè siete solo in 4, perchè non chiedi all'assemblea che all'adunanza siano presenti il tecnico che ha redatto le tabelle al condominio ed il tuo tecnico, al fine di trovare una mediazione tra tecnici che a mio avviso sarà più professionale di una mediazione tra avvocati e sarà sicuramente meno costosa se troverete un punto d'incontro?
Ciao Tullio, ti spiego alcuni errori riscontrati: ho una corte di 130 mq di cui 66 mq cementata dove parcheggio con due auto e la restante parte come giardino, il tecnico mi ha calcolato tutta la corte come posti auto, è giusto? Poi nella tabella per l'accesso alla carraia ho come 683,089 millesimi mi sembra una cifra esorbitante visto che tutti la usufruiscono (io per accedere nella mia corte più' ripostiglio di 7 mq che si trova all'interno dell' area di manovra chiusa da una saracinesca, il condomino B per box auto di 17 mq più ripostiglio di 8 mq più cantina di 22 mq più corte di 90 mq con ingresso solo pedonale, condomino C box auto di 15 mq e per ultimo condomino D box auto di 15 mq più ripostiglio di 7 mq), poi in quest'area di manovra, dove ho solo un ripostiglio di 7 mq e accedo a piedi per raggiungere la mia corte è stata redatta un'altra tabella e i miei millesimi sono 622,076 possibile? Tabella B stabile senza ascensore ho un appartamento al primo piano di 75 mq più sottotetto al terzo piano di quasi 60 mq con finestra ho come 383,645 millesimi visto il condomino B ha un appartamento al piano rialzato il doppio del mio di 150 mq più 80 mq posti auto più sottotetto al terzo piano di 30 mq senza finestra e ha come millesimi meno di me, condomino C appartamento al primo piano di 75 mq, condomino D appartamento al secondo piano di 150 mq più sottotetto di 30 mq senza finestra. Questi sono errori più evidenti senza contare per esempio i coefficienti di orientamento per il tecnico il nord vale più del sud, coefficiente di luminosità dove ha assegnato al locale sottotetto senza finestra 0,40 il mio con finestra 1,060 e non finisce qui...dimenticavo, Tabella A 283,987 millesimi.grazie
Ci ho capito ben poco perchè non conosco la realtà dei luoghi, la tabella "A" 283,987 mlm ci può stare perchè hai poco più di 1/4 del totale, il tuo tecnico quanto ha valutato la tua proprietà con la tabella "A"?
Ultima modifica di Tullio Ts; 17-07-2017 alle 06:07
230,000 millesimi
Quasi 54 mlm in meno, potrebbe trattarsi di errore, valuta se ti conviene impugnare, comunque è una buona idea e se possibile mettere a confronto i due tecnici come ha suggerito Leonardo.
Salve, ho due dubbi che mi assillano, primo, il tecnico che ha redatto le tabelle millesimali ha calcolato tutto il mio giardino (130mq di cui 66mq cementata) come posti auto...possibile? Secondo, ha assegnato a un sottotetto senza finestra un coefficiente di luminosità di 0.40, mentre il mio con finestra un coefficiente di luminosità di 1.056...possibile questa disparità? un locale senza finestra non viene assegnato un coefficiente di luminosità 0.75? grazie
Il tecnico cosa ha risposto ai tuoi dubbi?
Il tecnico ha calcolato tutto il giardino come posti auto perché sostiene che una cosa deve essere calcolata per il massimo utilizzo che ne posso trarre, per lui posso parcheggiare anche sull'erba. Poi per il coefficiente di luminosità dice che ha ragione lui la circolare del ministero dei lavori pubblici è vecchia.
Se non trovi un accordo con il condominio non ti resta che votare contro l'approvazione e ricorrere al Giudice presentando le tabelle del tuo tecnico.
Sarà il Giudice, attraverso il suo tecnico (CTU) che vi dirà chi ha ragione.
infatti a questo punto sembra sia l'unica soluzione, coma già anticipata --> post #4
Lo so che l'unica strada da percorrere è quella giudiziaria, ma prima voglio essere certo a 100% degli errori, per questo vi ho posto alcune domande...grazie per la vostra disponibilità.
La certezza al 100% è difficile ottenerla, anche perchè se fai eseguire la redazione della tabella mlm p.es. da 10 tecnici, difficilmente otterrai lo stesso risultato, magari di poco ma le tabelle saranno tutte diverse.
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