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Amministratori di condominio e una frode fiscale emergente

Una nuova frode fiscale sembra essere ormai consolidata da parte di amministratori di stabili che non si fanno troppi scrupoli.

In occasione di lavori di manutenzione (sia essa straordinaria che ordinaria) sottopongono all’assemblea anche lavori sulle parti di proprietà individuale. Nella determinazione del costo viene fatto presente di poter recuperare il 50% dell’ammontare ai sensi dell’art. 16-bis del DPR 917/86. Si viene quindi a stipulare un accordo che implica un prezzo totale pari alla metà della cifra deliberata e che altrimenti non sarebbe accettato. Gli interventi più gettonati sono quelli di manutenzione ordinaria come la sostituzione del rivestimento di copertura di balconi aggettanti, la sistemazione dei sotto balconi, giungendo a volte anche a riguardare la tinteggiatura di parti di proprietà private.

L’amministratore si dimentica in quel frangente che l’art. 16-bis del citato decreto prevede la deduzione del 50% solo per quanto previsto alla lettera a) dello stesso e vale a dire per la manutenzione ordinaria delle soli parti comuni.

L’assemblea delibera e l’amministratore firma il contratto di appalto che comprende tutte le opere.

Alla fine dei lavori, la ditta esecutrice dei lavoro emette fattura al committente evitando di evidenziare (per la parte dei lavori eseguiti sul bene di proprietà individuale) l’effettivo beneficiario che deve corrispondere al detentore della proprietà. Sulla fattura non viene inoltre evidenziata, per la parte spettante, la ritenuta di acconto del 4% ma viene bensì richiesto il versamento eseguito dal condominio con bonifico bancario e quindi lasciando che sia la banca a ricoprire la veste di sostituto di imposta.

L’amministratore chiuderà la questione rilasciando dichiarazione ai sensi della L.449/97 e compilando il quadro AC di propria pertinenza con l’inserimento dell’intero ammontare della spesa tra le operazione soggette a facilitazione fiscale.

A un incrocio automatico dei dati da parte dell’Agenzia non si potrà quindi rilevare nessuna infrazione, in quanto le cifre sono in quadratura. La frode è ultimata e la cifra evasa (trattandosi di costi dedotti per il 50% da imposte: 50 euro evasi ogni 100 esposti), a livello globale, è da capogiro. E’ possibile evidenziarla solo per accertamento diretto al condominio. L’amministratore non risponde al fisco, non rischia nulla. Responsabile è solo il condominio e i relativi condomini che sono del tutto ignari di quanto avvenuto, fatto del tutto irrilevante agli occhi del fisco.

Dimentichi che il codice civile non nomina mai il balcone. Tutto ruota attorno alla consolidata giurisprudenza. Se nel fare ristrutturazione facciata si rifanno anche i balconi usufruendo delle sinergie io non ci vedo nulla di mala. Le certificazioni devono ovviamente essere congruenti col lavoro fatto.

Il condominio è costituito dalle parti in comune, restano escluse quelle di proprietà individuale. Il balcone aggettante è inteso come prolungamento dell'appartamento e quindi di proprietà individuale. Non è una questione di giurisprudenza ma di diritto. Nel caso che più conosco il totale dei lavori ammonta a 155.000 euro di cui 93.000 per parti comuni e 62.000 per proprietà individuali.

Applicando fraudolentemente l'agevolazione irpef sono stati distratti dalle tasche dei contribuenti 31.000 euro. Personalmente io non ci vedo nulla di bene.

Ma sono opere straordinare che hanno comunque diritto alle detrazioni. Si sfuttano solo le sinergie di fare un unico lavoro coordinato dall'amministratore. Non mi pare ci sia nessuna frode anzi, si spende meno, quindi si detrae di meno. Qui la guida di AdE sulle ristrutturazioni edilizie. http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/agenzia/agenzia+comunica/prodotti+editoriali/guide+fiscali/agenzia+informa

La sostituzione del manto di copertura dei balconi aggettanti rientra nella manutenzione ordinaria e ai sensi dell'art. 16-bis lettera a)del DPR 917/86 tale deduzione spetta soltanto ai lavori eseguiti su parti comuni. Se ci si avvale comunque della deduzione irpef (a seguito quindi della falsa dichiarazione di deducibilità da parte dell'amministrazione) si commette frode fiscale. Quello che volevo far rilevare è che quasi sempre i condomini non ne sono consapevoli pur essendo pienamente responsabili. L'amministratore invece no.

Parti sempre dal presupposto, consolidato dalla giurispridenza, che il balcone è sempre proprietà privata.

Il codice civile non nomina mai la parola balcone, non esiste per il codice civile. La posa della guaina impermeabilizzante con relativa copertura pavimentizia non mi pare sia manutenzione ordinaria perchè attiene alla sicurezza statica del balcone stesso per via delle infiltrazioni piovane che arrugginiscono, ingrossano i ferri di sostegno rendendo pericolosa la fruizione dello stesso. Spetta all'amministratore adoperarsi perchè questo non avvenga ovviamente a carico del singolo proprietario.

NORMATIVA PER BALCONI AGGETTANTI

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani

 

STRALCIO DALLA GUIDA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Interventi ammessi

La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001).

• definizione manutenzione ordinaria

Secondo la lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Esempi di manutenzione ordinaria:

- tinteggiatura pareti e soffitti

- sostituzione pavimenti

- sostituzione di infissi esterni

- rifacimento di intonaci

- sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni

- riparazione o sostituzione di cancelli o portoni

- riparazione delle grondaie

• definizione manutenzione straordinaria

NEL CASO DI MANUTENZIONE ORDINARIA SONO AMMESSI ALL'AGEVOLAZIONE IRPEF SOLO GLI INTERVENTI CHE RIGUARDANO LE PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI.

La manutenzione ordinaria è, dunque, esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

INTERVENTI DI URGENZA

Quanto indicato al 2° comma dell’art. 1135 si riferisce alla possibilità di intervento dell’amministratore senza preventivo consenso dell’assemblea per quanto riguarda parti comuni. In buona sostanza: se un balcone (proprietà privata) è pericolante, l’amministratore non ha titolo per intervenire ma deve soltanto affrettarsi a segnalare la situazione alla autorità competente che dovrà intimare al proprietario di provvedere e a denunciarlo, eventualmente, per la situazione di pericolo creata e della quale è responsabile.

... hai dimenticato la perte di definizione di manutenzione straordinaria: la riporto io .

 

INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Definizione: costituiscono interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifichenecessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzareed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e lesuperfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;A titolo di esempio, sono interventi di manutenzione straordinaria di edifici quelli cheriguardano:

opere interne: consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione,deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazioneo modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici;rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione dinuovi impianti.

opere esterne: le opere esterne già descritte per gli interventi di manutenzione ordinaria,quando non sono già preesistenti, oppure comportano modifiche delle caratteristiche,posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento;consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del lorospessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senzamodifiche geometriche, della struttura portante della copertura.

 

è questione di lana caprina ...

che l'assemblea (più che l'amministratore) non debba metter becco, posso essere d'accordo.

che poi col fisco ci si provi in ogni modo sta alla serietà delle persone ( ... vedi come sono contestatari coloro che non hanno mai pagato il canone rai ...)

Se nel rifare i frontalini che sono di regola condominiali ho per caso rovinato oppure si rovinerà per certo la guaina e questa è da rifare allora sarebbe lecito detrarla

 

è un concetto estremo ma valido.

 

Applicabile? a voi la risposta.

Condominiale la spesa della guaina? a voi la riposta.

Mi ero posto la stessa domanda anni fa: parlando con un amministratore di espetienza ultraventennale mi ha confermato che mai l'A.D.E. ha contestato questa procedura che "ingloba" tutto in una unica fattura detraibile

 

- - - Aggiornato - - -

 

Lo si fa anche con i citofoni privati nel contesto di rifacimento dell' impianto condominiale......

E' vero

 

però se il vecchio citofono fosse stato compatibile con il nuovo impianto non saresti stato obbligato a cambiarlo

 

Se l'AdE facesse dei controlli, che non fa mai e se li fa non gli interessa, potrebbe trovare qualcosa da ridire in quanto la spesa non era necessaria

 

In ogni caso suggerirei che l'amministratore facesse 2 certificazioni separate per non dichiarare il falso e dare la responsabilità ai condomini se detrarre o meno tale spesa.

 

  1. certificazione dei lavori puramente condominiali con la ripartizione per millesimi
  2. certificazione che ci sono state delle spese private che sono sono state pagate insieme alle spese della certificazione precedente.

Non mi sembra confutabile che gli amministratori di condominio abbiano interesse ad aumentare il volume delle spese. Qualsiasi condomino, direttamente od indirettamente, ne ha avuto coscienza nella propria esperienza condominiale.

Nel caso in questione, le responsabilità dell’amministratore son innumerevoli:

- Viene indotta la decisione di esecuzione di lavori prospettandone da deduzione del 50% e quindi per un costo pari alla metà di quanto previsto dal capitolato

- I condomini, se informati che la spesa non sarebbe stata suscettibile di facilitazione fiscale, non avrebbero accettato

- L’amministratore sottoscrive un contratto di appalto senza indicare la distinzione dei lavori tra parti comuni e proprietà individuali

- L’amministratore accetta la fattura della ditta che ha realizzato le opere che viene intestata al condominio quale committente ma senza l’indicazione dei beneficiari

- L’amministratore paga la fattura, disponendo illecitamente dei fondi del condominio per le opere su parti individuali

- In tal modo sposta la responsabilità del pagamento dal beneficiario al condominio (favorendo la ditta esecutrice)

- L’amministratore rilascia falsa dichiarazione ai sensi della L. 449/97

- I condomini provvedono nella propria dichiarazione fiscale a detrarsi l’importo certificato dall’amministratore

- La deduzione è illecita e pertanto sono sanzionali per falsa dichiarazione

- L’Agenzia provvederà a contestare ai singoli condomini le deduzioni non spettanti

- I condomini saranno responsabili delle sanzioni che verranno irrogate direttamente a loro

- Per ottenere l’indennizzo del danno subito dovranno promuovere azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore (evento del tutto improbabile)

- L’Agenzia potrà contestare all'amministratore solo l’errata compilazione del quadro AC (258 euro)

Resta il concetto principale che mi sembra il più duro da digerire: una frode fiscale avviene quando qualcuno sottrae a proprio vantaggio un beneficio che spetta alla collettività. In questo caso i condomini sottraggono l’importo di una deduzione non dovuta ribaltandone l’onere sulla massa dei contribuenti (anche voi tutti compresi). Spiacente ma questo non mi va bene. Non va bene oltretutto perché ciò avviene a diretta responsabilità dell’amministratore che sfrutta la fiducia dei condomini che ritengono di essere amministrati correttamente e non si rendono conto di essere invece responsabili in prima persona.

Non mi sembra confutabile che gli amministratori di condominio abbiano interesse ad aumentare il volume delle spese. Qualsiasi condomino, direttamente od indirettamente, ne ha avuto coscienza nella propria esperienza condominiale.

...

se specificassi quali sono precisamente le motivazioni e i vantaggi che stimolano l'interesse ad aumentare il volume delle spese, allora si potrebbe capire se è possibile confutare o meno.

Questa sarebbe già una buona cosa. L'assemblea dovrebbe deliberare per quanto riguarda le parti comuni mentre l'amministratore dovrebbe avere l'assenso di tutti quelli che intendono eseguire le opere sulla parte privata (se non voglio il citofono nessuno può obbligarmi). Successivamente dovrebbe rilasciare certificazione di deducibilità solo per le opere su parti comuni (e pagate con bonifico bancario). Per quanto riguarda le opere su parti private ho qualche dubbio se debbano essere assoggettate al 4% oppure no.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il compenso del 2% sui lavori straordinari e il rapporto (di amicizia?) con le ditte che si sono aggiudicate l'appalto, per esempio.

Il compenso del 2% sui lavori straordinari e il rapporto (di amicizia?) con le ditte che si sono aggiudicate l'appalto, per esempio.

a parte il fatto che eventualmente quella percentuale sarà stata proposta e accetta dall'assemblea e quindi è del tutto legittima, pensi che 1240 euro su un lavoro che si ripeterà dopo 10-15 anni sia un motivo ? se è così quella persona non è seria.

 

... è come dire che le agenzia immobiliari pensino di vendere solo gli appartamenti più costosi e non quelli meno redditizi.

... oppure è come dire che i consulenti aziendali si accordano con i dirigenti per scrivere una relazione negativa a farsi affidare il lavoro.

Non ci siamo capiti. Nella fattispecie l'amministratore spinge per la realizzazione di lavori che non incidono sulle parti condominiali e che non riguardano il condominio. Ne percepisce comunque il 2% e avrà "per amicizia" un tornaconto che evidentemente solo lui potrà quantificare. Ribadisco: Non mi sembra confutabile che gli amministratori di condominio abbiano interesse ad aumentare il volume delle spese. Qualsiasi condomino, direttamente od indirettamente, ne ha avuto coscienza nella propria esperienza condominiale. Non si tratta di "quella persona che non è seria". Ovviamente non lo è, ma il "vezzo" di comportarsi in questo modo è diffuso in maniera esponenziale ed é diventato la normalità, anche per un certo lassismo che percepisce la frode fiscale come un peccato veniale di cui si può al massimo sorridere. A me, di sorridere, non viene.

Non è mai carino confondere gli stracci con la seta. 😉

... ho capito benissimo.

quel che confuto è la classica generalizzazione.

un furfante appartiene alla categoria dei furfanti, non alla categoria dei laureati o preti o operai o medici o agenti immobiliari o consulenti o altro solo perchè è un laureato, un prete, un operaio, un medico, un agente immobiliare, un consulente o altro.

quel che tu chiami vezzo, e sono d'accordo che è diffuso (non diffusissimo), non è certo la normalità.

è uno sport molto praticato, forse negli ambienti che conosci, ma non è certo, ripeto, la normalità.

però qui diventa un discorso quasi filosofico e non essendo all'altezza mi taccio.

 

ps: un sorriso te lo metto ... 🙂

Il condominio è costituito dalle parti in comune, restano escluse quelle di proprietà individuale. Il balcone aggettante è inteso come prolungamento dell'appartamento e quindi di proprietà individuale. Non è una questione di giurisprudenza ma di diritto. Nel caso che più conosco il totale dei lavori ammonta a 155.000 euro di cui 93.000 per parti comuni e 62.000 per proprietà individuali.

Applicando fraudolentemente l'agevolazione irpef sono stati distratti dalle tasche dei contribuenti 31.000 euro. Personalmente io non ci vedo nulla di bene.

la frode la fà lo stato che esclude questi lavori solo perchè di manutenzione ordinaria dal punto di vista edilizio

mentre per i condomini prevede entrambi ordinaria e straordinaria

 

per le tasche dei cittadini, sono opere straordinarie, sono importi importanti e bisogna premiare chi fà i lavori regolarmente, senza nero e facendo circolare il denaro

Discussione "surreale" .....

 

L'originario interlocutore sembra che voglia screditare una categoria di professionisti "amministratori di condominio" senza una base reale di fondamento, ma andando solo per presupposti e citando riferimenti addirittura "sbagliati".

 

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