#1 Inviato 27 Agosto, 2014 Buongiorno a tutti... sono nuovo nel forum e vorrei condividere con voi un problema riguardante il mio attuale amministratore di condominio. Da qualche giorno ho scoperto che il mio attuale amministratore è un FINANZIERE della Guardia di Finanza (per intenderci quelli che girano in divisa). Contattando un amico finanziere lo stesso è rimasto perplesso perchè per legge i dipendente delle forze armate NON possono svolgere altre attività. Ho provveduto immediatamente a contattare l'amministratore che si è giustificato dicendo che lui opera come collaboratore per una ditta che svolge attività di amministrazione condominiale. Purtroppo tale ditta risulta essere una impresa INDIVIDUALE di pulizie il cui titolare è un altro soggetto mentre l'amministratore non risulta essere iscritto in alcun modo nella società. Cosa dobbiamo fare? possiamo revocargli l'incarico? e per quale ragione? di fatto lui come persona fisica è in possesso dei requisiti per amministrare ma in realtà NON è il nostro amministratore poichè il titolare della ditta è un soggetto che svolge un altro lavoro. come ci dobbiamo comportare? Grazie a tutti delle risposte
#2 Inviato 27 Agosto, 2014 Se non desiderate questo Finanziere amministratore augurandomi che abbia richiesto l'autorizzazione ai suoi superiori per espletare questo incarico, alla prima occasione assembleare avete la facoltà di sostituire questo con uno di vostro gradimento. Comunque se a te non va che questo sia amministratore puoi chiedergli se ha ottenuto il benestare dei suoi superiori e se non vuole rispondere puoi chiedere informazioni e richiederle direttamente alla GdF di stanza dove lui presta servizio.
#3 Inviato 27 Agosto, 2014 Ciao Tullio...intanto ti ringrazio della risposta... per farmi capire in quello che vorrei dire...della sua autorizzazione o di metterlo nei casini con i suoi superiori a me poco importa. Mi chiedo dal punto di vista pratico se il fatto che lui di fatto amministri il condominio ma che nella realtà risulti esistere una fittizia società di amministrazione (che è una ditta individuale di pulizie!) è motivo valido per convocare un'assemblea straordinaria MA non perchè non sappia lavorare ma perchè ha accesso a tutta la nostra documentazione senza poterlo fare proprio perchè ha un cd prestanome che figura essere legittimato senza che noi si sappia chi sia...di chi è la responsabilità del suo operato? dell'attuale finanziere che non risulta da nessuna parte o della ditta che firma tutta la documentazione, verbali, contratti di locazione ecc?
#4 Inviato 27 Agosto, 2014 Ciao Tullio...intanto ti ringrazio della risposta...per farmi capire in quello che vorrei dire...della sua autorizzazione o di metterlo nei casini con i suoi superiori a me poco importa. Mi chiedo dal punto di vista pratico se il fatto che lui di fatto amministri il condominio ma che nella realtà risulti esistere una fittizia società di amministrazione (che è una ditta individuale di pulizie!) è motivo valido per convocare un'assemblea straordinaria MA non perchè non sappia lavorare ma perchè ha accesso a tutta la nostra documentazione senza poterlo fare proprio perchè ha un cd prestanome che figura essere legittimato senza che noi si sappia chi sia...di chi è la responsabilità del suo operato? dell'attuale finanziere che non risulta da nessuna parte o della ditta che firma tutta la documentazione, verbali, contratti di locazione ecc? Ma voi a chi rinnovate l'incarico ogni anno? Richiedi all'amministratore ufficialmente in carica questi dati previsti dall'art. 1129 c.c. Art. 1129 c.c. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
#5 Inviato 27 Agosto, 2014 Ciao Leonardo.. Di fatto lo rinnoviamo al finanziere che non ha problemi a scrivere il suo nome sul verbale perché rimane agli atti. L art che menzioni tu è relativo alla nuova riforma...considera che lui non ha ancora adempiuto al registro anagrafico. Ma il problema si pone adesso che ho scoperto questo fatto...come lo risolvo? In parole povere abbiamo un prestanome come amministratore...e non so come muovermi..se posso o meno autoconvocare l assemblea perché il nostro amministratore non è colui che abbiamo votato...o meglio..lo è ma non lo può fare...x questo esiste una società con cui lui nulla ha a che fare..
#6 Inviato 27 Agosto, 2014 Richiedete a questo amministratore un'assemblea straordinaria con questa prassi, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data scelta da lui anche tra mesi per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)
#7 Inviato 27 Agosto, 2014 Quindi dici di avvalermi del 66? E se x assurdo non raggiungiamo i millesimi e lui impugna la delibera? X noi è già difficile arrivare a 500...figuriamoci se ci arriviamo in straordinaria... io pensavo di mandarlo via ai sensi dell 1129 pt 8 x omessa e inesatta comunicazione dati...però posso farlo tramite autorità giudiziaria...e i tempi sappiamo quali sono..non esiste una diversa possibilità considerando che abbiamo nominato un amministratore fasullo?!
#8 Inviato 27 Agosto, 2014 L'amministratore esterno non ha il potere di impugnare una delibera specialmente se approvata in maniera regolare, solamente i condomini possono farlo e nei casi previsti dall'art. 1137 cc. - Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
#9 Inviato 27 Agosto, 2014 Quindi in pratica mi avvalgo del 66 e vado sicuro che non impugna? E per evitare rogne lo avviso con termine 10 gg? E dovrebbe essere sufficiente...pero scusa se insisto ma lui ci sta prendendo in giro... Non posso omettere il numero minimo di 500 millesimi e nominare um nuovo amministratore con chi interviene in assemblea? Se non ricordo male nelle ultime delibere non sempre c erano i 500 mill eppure l'amministratore è sempre stato confermato...
#10 Inviato 28 Agosto, 2014 Non è necessario ottenere i 500 mlm per la riconferma, secondo una sentenza sono sufficienti 333.33p mlm, ad ogni caso mancando la maggioranza minima l'amministratore rimane in carica in proroga con pieni poteri. Questo è un esempio della richiesta dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini art. 66 Dacc; ASSEMBLEA STRAORDINARIA (CONVOCAZIONE RICHIESTA DAI CONDOMINI) Raccomandata Egr. Sig. ………………………………, Amministratore del condominio ........... Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria. I sottoscritti condòmini: (elencare i nomi dei richiedenti e le rispettive quote millesimali) - …………………………… - …………………………… - …………………………… - …………………………… CHIEDONO la convocazione di un’assemblea straordinaria del condominio ........... da Lei amministrato, con il seguente ordine del giorno: 1) ………………………………………… 2) ………………………………………… 3) ………………………………………… In attesa che Lei provveda al dovuto nei modi e termini di legge, porgiamo distinti saluti. Firme dei condomini richiedenti …………………………. …………………………. ………………………….
#11 Inviato 28 Agosto, 2014 ...Di fatto lo rinnoviamo al finanziere che non ha problemi a scrivere il suo nome sul verbale perché rimane agli atti... Quello che conta è quello che deliberate. Se sul verbale risulta che avete nominato lui è lui l'amministratore, si di fatto che di dovere. E' a lui che devi rivolgerti per richiedere qualsiasi documento. E' un condòmino? Percepisce un compenso? Se percepisce un compenso che tipo di documento fiscale emette per giustificare il suo compenso?
#12 Inviato 28 Agosto, 2014 Grazie Tullio per lo schema...però mi rimane il problema dei 500 mill considerando che si tratta di una nuova nomina di un amministratore...se non li raggiungo comunque qualunque condomino può impugnare la nuova nomina e noi rimaniamo senza amministratore...o meglio con lui che non lo potrebbe fare... Per rispondere a Leonardo la nomina è su di lui...per i documenti ci dobbiamo rivolgere a lui che non è condomino... per quanto riguarda il suo compenso lui fattura con la Partita IVA a nome della ditta individuale...che di fatto risulta essere l'amministrazione...tant'è che per firmare dei contratti di locazione è emerso il nominativo della ditta individuale e non il suo...e tutto è partito da lì... in pratica me ne sono accorto perché l'amministratore pro-tempore nella firma del contratto di locazione del condominio a favore di locali commerciali su parte comune condominiale non è lui ma il titolare della ditta che fattura il compenso dell'amministratore... NON SI PUO' DICHIARARE CHE L'ATTUALE AMMINISTRATORE DA NOI NOMINATO HA DICHIARATO IL FALSO POICHE' DI FATTO ANCHE ALLA CCIAA NON RISULTA LUI MA LA DITTA INDIVIDUALE CHE EMETTE LA FATTURA PER IL COMPENSO? O LUI PUO' FARSI NOMINARE AMMINISTRATORE E NON IMPORTA CHI FATTURA AL CONDOMINIO? perché lui sostiene questo...che l'amministratore è lui...e poco importa chi fattura al condominio il compenso... io invece ritengo che sia lui come persona fisica o come preferisce a dover fatturare...altrimenti una fantomatica ditta di pulizie fattura prestazioni non eseguite al condominio (l'amministrazione) e l'amministratore paga con i soldi dei condomini una ditta per lavori che non esegue...o mi sbaglio io? e chi si assume la responsabilità del condominio? lui che amministra o la ditta che fattura?? a me sembra più complicata del previsto la storia...voi non siete a conoscenza di situazioni simili? Vi ringrazio per il tempo che mi state dedicando....
#13 Inviato 28 Agosto, 2014 Grazie Tullio per lo schema...però mi rimane il problema dei 500 mill considerando che si tratta di una nuova nomina di un amministratore...se non li raggiungo comunque qualunque condomino può impugnare la nuova nomina e noi rimaniamo senza amministratore...o meglio con lui che non lo potrebbe fare...Per rispondere a Leonardo la nomina è su di lui...per i documenti ci dobbiamo rivolgere a lui che non è condomino... per quanto riguarda il suo compenso lui fattura con la Partita IVA a nome della ditta individuale...che di fatto risulta essere l'amministrazione...tant'è che per firmare dei contratti di locazione è emerso il nominativo della ditta individuale e non il suo...e tutto è partito da lì... in pratica me ne sono accorto perché l'amministratore pro-tempore nella firma del contratto di locazione del condominio a favore di locali commerciali su parte comune condominiale non è lui ma il titolare della ditta che fattura il compenso dell'amministratore... NON SI PUO' DICHIARARE CHE L'ATTUALE AMMINISTRATORE DA NOI NOMINATO HA DICHIARATO IL FALSO POICHE' DI FATTO ANCHE ALLA CCIAA NON RISULTA LUI MA LA DITTA INDIVIDUALE CHE EMETTE LA FATTURA PER IL COMPENSO? O LUI PUO' FARSI NOMINARE AMMINISTRATORE E NON IMPORTA CHI FATTURA AL CONDOMINIO? perché lui sostiene questo...che l'amministratore è lui...e poco importa chi fattura al condominio il compenso... io invece ritengo che sia lui come persona fisica o come preferisce a dover fatturare...altrimenti una fantomatica ditta di pulizie fattura prestazioni non eseguite al condominio (l'amministrazione) e l'amministratore paga con i soldi dei condomini una ditta per lavori che non esegue...o mi sbaglio io? e chi si assume la responsabilità del condominio? lui che amministra o la ditta che fattura?? a me sembra più complicata del previsto la storia...voi non siete a conoscenza di situazioni simili? Vi ringrazio per il tempo che mi state dedicando.... Secondo me è una situazione scabrosa. Con un verbale di nomina dal quale risulta amministratore il finanziere e contratti e compensi fatturati da una ditta estranea al condominio ci sarebbe da fare un esposto proprio alla Guardia di Finanza di cui l'amministratore fa parte. Prima di muoversi, però, bisogna guardare per bene le carte perchè sulla carta, vuoi anche perchè tutto ben studiato, tutto potrebbe apparire diverso da quanto descrivi.
#14 Inviato 28 Agosto, 2014 Leonardo, ti assicuro che è tutto come ti ho descritto io...per lavoro ho a che fare con società e visure camerali....redigo atti pubblici per cui so bene chi ha o meno le responsabilità nelle società...e in questa società che poi è una dita individuale come dice il nome stesso c'è 1 sola persona...e non è il nostro amministratore...la Partita IVA sui verbali è riconducibile alla ditta individuale così come il nome della stessa...in pratica sul verbale viene nominato amministratore il finanziere ma quando lui firma le carte condominiali così come il preventivo mette un timbro che riconduce solo alla ditta...se dovessi ricercare indizi dell'amministratore partendo da timbro e partita IVA non potrei MAI arrivare a lui...
#15 Inviato 28 Agosto, 2014 Io non ne comprendo molto di questioni fiscali anzi direi pochissimo, ma hai mai parlato di questo fatto con un esperto fiscalista? Questo ad evitare di riferire tutto direttamente alla GdF.
#16 Inviato 28 Agosto, 2014 Si...già fatto e fiscalmente non è sbagliato...solo la ditta fattura e quindi poi paga le tasse su un qualcosa che fa un altro..in pratica il finanziere prende i soldi come amministratore e la ditta di pulizie paga le tasse... e queste sono scelte e affari loro..Il problema per me non è di natura fiscale... quello che a me interessa è il discorso di responsabilità e di condominio...di chi è la responsabilità se ad esempio sbaglia un adempimento e il condominio deve pagare? e, avendo appurato che il comportamento è scorretto, quale è la scelta migliore e giusta da fare possibilmente in poco tempo? - - - Aggiornato - - - Si...già fatto e fiscalmente non è sbagliato...solo la ditta fattura e quindi poi paga le tasse su un qualcosa che fa un altro..in pratica il finanziere prende i soldi come amministratore e la ditta di pulizie paga le tasse... e queste sono scelte e affari loro..Il problema per me non è di natura fiscale... quello che a me interessa è il discorso di responsabilità e di condominio...di chi è la responsabilità se ad esempio sbaglia un adempimento e il condominio deve pagare? e, avendo appurato che il comportamento è scorretto, quale è la scelta migliore e giusta da fare possibilmente in poco tempo?
#17 Inviato 28 Agosto, 2014 C'è da chiedersi chi effettua i versamenti fiscali previsti per il condominio, F24 - 770 ecc ecc, ed a nome e firma di chi?
#18 Inviato 28 Agosto, 2014 Per gli F24 lo fa il finanziere....è lui che ha il conto... il 770 lo fa il commercialista della ditta individuali e tutti i pagamenti li fa il finanziere con il conto corrente condominiale... questi documenti non si firmano...o intendi altri? la firma in banca è del finanziere...c'è altro?
#19 Inviato 28 Agosto, 2014 Questa è una copia di un f24, se vedi in fondo dove c'è il totale a destra c'è la firma
#20 Inviato 28 Agosto, 2014 ok....parlavo di tutti i pagamenti del condominio in banca che non si firmano... gli F24 li fa il finanziere che firma con una sigla e con il timbro della ditta perchè ha fatto così anche con i contratti di locazione...io li ho scritti e li ho dati in mano a lui che li ha siglati....è da lì che è partito il tutto...mi ha venduto una collaborazione con la ditta individuale e ho fatto accertamenti....ma già sapevo dove andavo a finire...così gli ho chiesto e quello che vi sto dicendo è quello che è emerso...lui è convinto di essere nel giusto perchè fiscalmente è tutto corretto...ma per me non lo è dal pt di vista delle responsabilità...
#21 Inviato 28 Agosto, 2014 Rimango della mia idea, senti un esperto fiscalista oppure attendi una risposta esauriente da qualche esperto fiscale che si trova quì nel Forum.
#22 Inviato 28 Agosto, 2014 Ti ringrazio...però la mia non è una questione fiscale...quella è a posto...vorrei delucidazioni sulla questione civile e di responsabilità di chi ci amministra o meno.... per me è scandaloso questo fatto...ed è scandaloso che non possa fare nulla in tempi brevi... fosse per me andrei dall'amministratore e gli direi di dimettersi immediatamente minacciando un'azione legalem però rimarrebbe in carica fino a nuova nomina...e non mi serve a nulla...lui dovrebbe dimettersi e i condomini convocare una nuova assemblea con la nuova nomina...ma senza di lui e senza che lui faccia più nulla... in fondo sono 3 anni che ci sta prendendo in giro...
#23 Inviato 28 Agosto, 2014 Se fai ricorso legale al Giudice per irregolarità lo stesso Giudice constatando questo, revocherà l'amministratore e nominerà un amministratore giudiziale. Allora invece di sentire un esperto fiscale senti il parere di un legale il quale potrà consigliarti per il meglio.
#24 Inviato 28 Agosto, 2014 ...io li ho scritti e li ho dati in mano a lui che li ha siglati....è da lì che è partito il tutto...mi ha venduto una collaborazione con la ditta individuale e ho fatto accertamenti....ma già sapevo dove andavo a finire...così gli ho chiesto e quello che vi sto dicendo è quello che è emerso...lui è convinto di essere nel giusto perchè fiscalmente è tutto corretto...ma per me non lo è dal pt di vista delle responsabilità... Art. 71 bis ...Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi... Accertati che la ditta non sia una società uninominale. Nel verbale pretendete che sia nominata la ditta quale amministratore di condominio che si avvarrà del suo collaboratore Sig. "Finanziere". Leggi bene il verbale di nomina/conferma Secondo me ti serve sia il fiscalista che l'avvocato per capire se è tutto regolare o se si sono avvalsi di quella parte dell'articolo su citato per creare un "papocchio" che il Fisco non potrà mai scoprire e che durerà finchè nessuno si lamenta o finchè si evidenzieranno responsabilità civili e penali per l'amministratore.
#25 Inviato 28 Agosto, 2014 la società è una ditta individuale e in quanto tale ha un solo soggetto che rimane persona fisica anche come ditta individuale...quindi società non ce ne sono...io ho parlato di società per far capire che vi era un'impresa ma di fatto e di diritto è una IMPRESA INDIVIDUALE. il fisco non scopre nulla perchè le fatture sono regolarmente emesse a meno che non faccia un controllo sulla ditta... però se mi parte la procedura e mi viene nominato un amministratore giudiziale finisco dalla padella alla brace... che mi dite.....il mio condominio è nei casini??? Posso convocare d'urgenza un'assemblea all'insaputa dell'amminsitratore e revocargli l'incarico subentrando a lui?
