#1 Inviato 1 Aprile, 2014 ciao a tutti sono nuovo del forum e amministratore di fresco pelo. Il condominio non è un super condominio ma è costituito da 4 fabbricati ognuno con un certo numero di scale con uno spazio al centro per posti auto delle aiuole e un unico cancello elettrico. Abbiamo dei box presenti sotto ad ogni fabbricato. Ogni fabbricato ha una parte pavimentata dove poggiano gli ingressi delle singole scale ognuna chiusa dal proprio portone. Sotto la parte pavimentata ci sono i box del relativo fabbricato. Ad uno di questi, l'acqua si è infiltrata nel pavimento raggiungendo i box sottostanti causando danni. Ad un altro fabbricato invece il pavimento si è rialzato ed ha bagnato i box sottostanti ma sembrerebbe che l'acqua progenga dal sottosuolo della strada comunale. Mi potreste aiutare ad identificare chi e cosa deve pagare: ad esempio devono concorrere al rifacimento del pavimento tutti i condomini di tutti i fabbricati oppure soltanto quelli del fabbricato interessato, ed infine per il ripristino dei box devono pagare soltanto i proprietari dei box del relativo fabbricato oppure sempre tutti condomini di tutti i fabbricati? grazie 1000
#2 Inviato 2 Aprile, 2014 Per prima cosa leggi se il regolamento di condominio fosse contrattuale e se si in che modo disciplina tutte questa fattispecie. se no ragionando su ogni riparto tieni presente l'art.1123.
#3 Inviato 2 Aprile, 2014 Difficile fare previsione senza sapere quali lavori comporteranno i vari casi. I danni da infiltrazione sono fra le "bestie" peggiori....specie per i danni da "risalita". In assoluto vale la considerazione del "Condominio parziale"...ovvero le spese andranno ripartite solo fra i condomini dello stabile interessato ai lavori. Se è un problmea di falda...facile supporre che il problema sia "emerso" in un edificio ma interessi anche gli altri. Bisogna "scoperchiare" ...il vaso di Pandora...per vedere che c'è dentro.
#4 Inviato 2 Aprile, 2014 grazie delle risposte; volevo approfondire la teoria sul condominio parziale semplificando la problematica ovvero invece di infiltrazione trattasi semplicmenete fi rifacimento del pavimento che circonda il fabbricato. Detto questo quindi voi pensate che la nuova legge ha portato ad associare la mia problematica ad una interpretazione di "condominio parziale" per il principio che quelle mattonelle fanno parte di un insieme di palazzi (fabbricato) che formano dal tetto alle fondamenta un unico corpo. Io invece pensavo di attribuire la spesa a tutti perché quelle mattonelle su ci spesso giocano i bimbi di tutto il parco non possono essere considerate come bene parziale come ad esempio l'autoclave del fabbricato ma bene di tutti e quindi ripartito secondo la tabella generale. cosa ne pensate ? grazie
#5 Inviato 2 Aprile, 2014 a dare forza al mio pensiero riportavo "sono oggetto di proprietà comune (art. 1117 c.c.) dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e così via." cosa ne pensate ? grazie
#6 Inviato 2 Aprile, 2014 infine aggiungo in maniera più dettagliata il 1117 e 1117-bis Che ne pensate ? grazie Art. 1117. Parti comuni dell’edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 1117-bis. Ambito di applicabilità Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
#7 Inviato 3 Aprile, 2014 grazie delle risposte;volevo approfondire la teoria sul condominio parziale..... Detto questo quindi voi pensate che la nuova legge ha portato ad associare la mia problematica ad una interpretazione di "condominio parziale" per il principio che No. Io ho parlato di Condominio parziale solo se le spese riguardano un singolo edificio. Tu prima parlavi di pavimenti dei singoli palazzi (blocchi costituenti l' edificio)...ora specifichi pavimenti esterni che pure perimetranti un singolo blocco sono usati (calpestati) da tutti. In questo caso è evidente che tali pavimenti sono area comune a tutti i partecipanti...e fra questi la spesa andrà suddivisa. Occhio però...se sotto detta pavimentazione insistono dei box auto allora si ravvisa la situazione simile al lastrico solare. Andrà chiarito se il rifacimento di tali "marciapiedi" integra o ripari una impermeabilizzazione.. Servono dati precisi per dare risposte esatte.
#8 Inviato 3 Aprile, 2014 grazie è corretto quello che dici ottima deduzione mi interesserebbe approfondire l'argomento: potresti definire i due aspetti ? si sotto ci sono dei box di proprietà privata di alcuni condomini del fabbricato. Per cui in questo caso la spesa non sarà suddivisa con gli altri condomini degli altri fabbricati applicando le tabelle generali, ma la spesa sarà ripartita per 1/3 ai proprietari dei box sottostanti (ovviamente tutti i proprietari dei box e non solo quelli con la perdita) e i rimanenti 2/3 a tutto lo stabile che un corpo costituito da due scale ove l'ingresso ai box e acceduto da due parti distinte che entrambi presenti sotto lo stesso fabbricato. Accennavi alla differenza tra integra e ripari: se ripara devo applicare la suddivisione precedentemente descritta, invece se integra devo partecipare solo i proprietari di tutti i box e di tutti e due i palazzi che fanno parte dello stesso fabbricato anche se hanno accessi differenti. e corretto ? se poi si tratta sia dell'uno che dell'altro allora la spesa verrà distinta e ripartita in modo differente per la parte di integrazione e per la parte di riparazione grazie 1000
#9 Inviato 3 Aprile, 2014 ad ogni modo non dovrà essere portata in assemblea generale ma visto che si tratta di un condominio complesso ma non di un super condominio dovrà essere fatta un assemblea straordinaria soltanto per i condomini di tutto quel fabbricato e non soltanto della scala la cui pavimentazione esterna è di competenza. grazie
#10 Inviato 3 Aprile, 2014 se per te non è un problema mi piacerebbe essere risposto fino a questo punto, per poi leggere le tue considerazioni ad un aritcolo che ho trovato in rete che per conoscenza di tutto il forum posterò di seguito grazie 1000 - - - Aggiornato - - - Qualora un cortile o un giardino condominiale sia sovrastante a locali interrati di proprietà dei singoli condomini (nella specie: boxes) ai fini della ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione del cortile stesso non può trovare applicazione, in via analogica, l'articolo 1126 del c.c. il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare (e, a maggiore ragione, la proprietà) non è in comune a tutti i con*domini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ri*parazioni o ricostruzioni del lastrico. Le motivazioni vanno ricercate nel diritto di accesso alla proprietà privata (lastrico solare o terrazza a livello) contro il diritto di accesso al cortile comune o giardino che hanno tutti i condomini in base ai rispettivi rogiti di acquisto - vedi sentenza di Cassazione N° 18194 del 14/9/2005. La giurisprudenza è sempre stata costante nell'affermare che l'obbligo dei condomini di sostenere, pro quota, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza è sancito nell'art. 1123 c.c. così pure per i danni causati - vedi sentenza N° 1362 del 18/3/1989. La Cassazione, con sentenza N° 7651 del 5 settembre 1994, sezione II, precisa quanto segue: "Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 n. 1 codice civile con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministrstore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono". Recentemente la Cassazione - Sent. 14/09/2005 N° 18194 e 05/05/2010 N° 10858 sez. II - ha precisato che sussistono, invece, in una tale evenienza, le condizioni per una applicazione analogica dell'articolo 1125 del c.c., secondo cui le. spese per la manutenzione dei soffit*ti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro so*vrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore, la copertura del pavimento e a cari*co del proprietario del piano inferiore l'intonaco la tinta e là decorazione del soffitto. Tale; disposi*zione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura com*plessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessi*tà di tale manutenzione, per., cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del prin*cipio dettato dell'articolo 1123, comma 2 codice civile. In definitiva il condominio, in qualità di proprietario della parte sovrastante, è responsabile delle infiltrazioni di acqua nei locali sottostanti, di conseguenza è tenuto a provvedere alla riparazione, sostenendo i costi in base ai millesimi dei rispettivi condomini, così pure i danni derivanti dalle infiltrazioni, restando a carico della proprietà sottostante la tinteggiatura (cosa molto discutibile). Cassazione, Sezione II 14.9.2005, n. 18194. Si precisa ancora che qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell'edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell'art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c. Cassazione civile, sez. II, sentenza 20.03.2009 n. 6889 (Alessandro Gallucci) Cassazione civile, sez. II, sentenza 05.05.2010 n° 10858 Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante. La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse poste sotto al corpo principale del fabbricato, i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo. Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto delle autorimesse, il cui proprietario (l'intero condominio) è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprietà sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni - art. 1117 e 1123 del codice civile. Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages e la copertura del corsello garage - portico - è un corpo unico ed unico sub catastale in parte posto nella verticale del fabbricato ed in parte coperto dal terreno, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale (vedasi sentenza della Cassazione N° 1352 del 29/04/1968). A titolo puramente informativo, è doveroso segnalare che la Corte d'Appello di Milano con sentenza del 5.12.1995 decretò che la spesa sostenuta per il rifacimento del manto impermeabilizzante di un giardino condominiale posto a copertura di autorimesse private fosse da addebitare per il 50% a carico del condominio quale proprietario della parte sovrastante e per il 50% a carico dei proprietari delle autorimesse private - come disposto dall'art. 1125 del Codice Civile - pur riconoscendo che la causa delle infiltrazioni di acqua e quindi dei danni causati ai proprietari delle autorimesse era dovuto al deterioramento della guaina e delle radici degli alberi condominiali. Detta interpretazione non ha avuto seguito anzi è stata ampiamente contrastata dalla giurisprudenza (Cassazione) sia prima di tale data che successivamente, come ampiamente descritto nella presente risposta. A compimento di quanto sopra espresso merita un commento l’ultima sentenza della Cassazione N° 2243 del 16/02/2012 in ordine all’argomento del “cortile comune” che funge da copertura a box privati e non posti nella verticale del fabbricato principale . La sentenza, felicemente commentata dal dott. Alberto Celeste, magistrato, pone in evidenza che quando trattasi di eliminare le infiltrazioni di acqua dal cortile comune o dal giardino, anche se tramite lavori straordinari, che interessano la impermeabilizzazione e la nuova pavimentazione o la stesura di nuova terra, non viene intaccata la struttura portante ne la parte sottostante del cortile, pertanto non può trovare applicazione l’art. 1125 c.c.. Infatti le infiltrazioni di acqua nei garage sottostanti che derivano da una cattiva manutenzione del giardino o cortile, da vetustà della guaina impermeabilizzante o da difetti di costruzione, trova il responsabile dell’obbligazione risarcitoria nel condominio, quale proprietario della copertura, come previsto, non già gli artt.1123-1125-1126 c.c. ma, bensì, l’art. 2051 c.c. : “Danno cagionato da cosa in custodia – Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiati forniscano la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, che risulti riconducibile a un’anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa, nonché nell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode (condomino), sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi (Cass., sent. 22 febbraio 1999, n. 1477 e sent. 11 marzo 1995, n. 2861). Sempre allo scopo di eliminare il più possibile i dubbi e le errate interpretazioni è bene chiarire che l’art. 1125 c.c. recita: “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai – Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.” Occorre in via definitiva precisare che tale articolo nel porre il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione del solaio, soffitti e delle volte presuppone una ben determinata identificazione del bene: la norma, infatti si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti (vedi appartamenti) e che, inscindibilmente tra loro, facciano parte della struttura e quindi concorrano ad esercitare la suddetta funzione di separazione della proprietà e anche di sostegno e di copertura.. Concludendo, quando vi sono spese che riguardano il rifacimento della pavimentazione e della impermeabilizzazione di una parte comune, posto a copertura totale o parziale di beni privati, il costo totale va posto a carico dell’intero condominio quale custode del bene comune.
#11 Inviato 4 Aprile, 2014 grazie è corretto quello che dici ottima deduzione mi interesserebbe approfondire l'argomento: .... in questo caso la spesa non sarà suddivisa con gli altri condomini degli altri fabbricati applicando le tabelle generali, ma la spesa sarà ripartita per 1/3 ai proprietari dei box sottostanti (ovviamente tutti i proprietari dei box e non solo quelli con la perdita) e i rimanenti 2/3 a tutto lo stabile che un corpo costituito da due scale ove l'ingresso ai box e acceduto da due parti distinte che entrambi presenti sotto lo stesso fabbricato. .... Non vorrei essere ancora "addormentato" ma le proporzioni 1/3 e 2/3 sarebbero invertite. Applicando le norme del "lastrico solare" la quota maggiore spetta a chi stà sotto (nel caso i proprietari dei box)...e sarebbe sbagliato ripartire i 2/3 fra tutti i propretai di box, comprendendo queli che hanno le loro unità "sotto" l' edificio piuttosto che sotto l' area "marciapiede". Vedo che nei post successivi riporti il risultato di una ricerca che a quanto pare sei in grado di fare da solo. Occhio che però hai trovato solo un briciolo delle sentenze e che la citazione (errata) delle stesse è cosa molto frequente anche per esperti. Quando si discute di aree calpestabili sovrastanti box interrati si entra in questioni ancora più delicate e complesse e stare qui a disquisire sul caso particolare privo di documenti/planimetrie e foto diventa una impresa non indifferente. Il "tempo libero" che potrei dedicarti sarebbe insufficente.
#12 Inviato 7 Aprile, 2014 Scusate avrei anche io un quesito da chiedervi. Nel condominio dove abito, composto da un edificio unico con due scale A e B, un condomine ha fatto causa e il giudice ha condannato il condominio a d effettuare dei lavori, nello specifico la realizzazione di un'intercapedine tra la parete esterna dei Box (condomine cha ha fatto causa) e la scalinata per accedere alla Scala B. chi dovrebbe pagare tale spesa???L'amministratore ha effettuato la ripartizione tra tutto il condominio, anche se a me sembra più logica che venga ripartita tra la scala B e i garage che confinano con tale scalinata..o sbaglio?? vi ringrazio anticipatamente
#13 Inviato 7 Aprile, 2014 Fornisci elemnti insufficenti a fornire una risposta "certa" ...in linea di principio paga chi perde. Visto che ha perso il Condominio pagano tutti colore che si sono dichairati favorevoli a "resistere/impugnare". Prossima volta apri un Topic personale.
