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A chi le spese?

  1. #1
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    A chi le spese?

    Buongiorno a tutti,
    ho cercato nel forum ma non ho trovato niente,ho una domanda da farVi sembrera’ banale e scontata ma vorrei il Vostro parere di esperti, a giorni ci sara’ l’assemblea condominiale annuale e tra le varie cose all’ordine del giorno c’e’ anche una che recita "nomina tecnico per verifica scarichi fogna" mi spiego alcuni condomini sostengono di essersi staccati dallo scarico diciamo cosi’ principale prima della costituzione del condominio e non vogliono piu’ sostenere le spese (pulizia,manutenzione ecc.) ma fino ad ora non hanno prodotto nulla a conferma di questo (fatture,progetti) in poche parole il tecnico che l’assemblea dovrebbe nominare dovrebbe verificare la veridicita’ di quanto affermano,allora io mi chiedo questa perizia da chi deve essere pagata? Da tutti i condomini in base ai millesimi o da solamente chi sostiene di non usare questo bene?
    Grazie a tutti in anticipo…


  2. #2
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    I condomini non possono dire di essesi staccati prima dalla costituzione del condominio, perchè il condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari e delle parti in comune, p.es. il tetto, le fondamenta, le scale, i muri maestri, ovvero all'atto del 1° rogito.
    Per cui se si sono staccati lo hanno fatto quando il condominio già esisteva e per effetto dell'art. 1118 e tutti devono mantenere l'impianto e verifiche, fatto salvo titolo contrario o una delibera all'unanimità che li esenti;

    Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

    cc art 1118
    ...
    - Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
    - Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
    ...
    Ultima modifica di Tullio Ts; 17-02-2017 alle 08:35
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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da MARK6211 Visualizza Messaggio
    Buongiorno a tutti,
    ho cercato nel forum ma non ho trovato niente,ho una domanda da farVi sembrera’ banale e scontata ma vorrei il Vostro parere di esperti, a giorni ci sara’ l’assemblea condominiale annuale e tra le varie cose all’ordine del giorno c’e’ anche una che recita "nomina tecnico per verifica scarichi fogna" mi spiego alcuni condomini sostengono di essersi staccati dallo scarico diciamo cosi’ principale prima della costituzione del condominio e non vogliono piu’ sostenere le spese (pulizia,manutenzione ecc.) ma fino ad ora non hanno prodotto nulla a conferma di questo (fatture,progetti) in poche parole il tecnico che l’assemblea dovrebbe nominare dovrebbe verificare la veridicita’ di quanto affermano,allora io mi chiedo questa perizia da chi deve essere pagata? Da tutti i condomini in base ai millesimi o da solamente chi sostiene di non usare questo bene?
    Grazie a tutti in anticipo…
    L'onere della prova spetta ai distaccati anche se, a mio giudizio, non hanno alcun titolo per essere esonerati salvo convenzione.
    Questo perchè l'essersi distaccati per azione "personale e volontaria" PRIMA DELLA "COSTITUZIONE" del condominio non ha alcun valore ai fini delle attribuzioni di spesa:

    - se loro erano proprietari il condominio già esisteva, non serve alcuna procedura costitutiva che ne definisca la nascita, basta il primo atto di vendita della prima unità
    - art. 1118 cc
    Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
    Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni
    Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
    Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.


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  5. #4
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    Allora se ho ben capito perdonatemi se sbaglio sono i distaccati che devono provare il distacco (scusate il gioco di parole) e di conseguenza devono pagare loro il tecnico? (sempre che l'assemblea approvi)

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da MARK6211 Visualizza Messaggio
    Allora se ho ben capito perdonatemi se sbaglio sono i distaccati che devono provare il distacco (scusate il gioco di parole) e di conseguenza devono pagare loro il tecnico? (sempre che l'assemblea approvi)
    Tu dici che a giorni ci sara’ l’assemblea condominiale e all’ordine del giorno ci sarà "nomina tecnico per verifica scarichi fogna", se l'assemblea approverà questa delibera, dovranno contribuire tutti i condomini allacciati o si sono staccati nel corso dei tempi, fatto salvo non esista una delibera con cui si autorizzava il distacco con l'esenzione dalla spese per questo impianto.
    In pratica l'impianto rimane comune a tutti i condomini, fatto salvo titolo contrario, per cui se sarà deliberato questa verifica, dovranno contribuire pro quota tutti i condomini, non solo chi si è staccato o chi è ancora allacciato.

  7. #6
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    Allora se ho ben capito perdonatemi se sbaglio sono i distaccati che devono provare il distacco (scusate il gioco di parole) e di conseguenza devono pagare loro il tecnico? (sempre che l'assemblea approvi)
    Esatto il condominio non deve fare nessuna verifica per due motivi:
    1) come detto non conta in che momento si siano staccati in quanto il condominio è costituito dal momento in cui il primo propritario cioè il costruttore vende i primi appartamenti: quindi almeno che gli appartamenti non siano stati venduti già con un impianto fognario proprio gli stessi condomini non possono dissociarsi e rinunciare allo stesso come appunto detto in base all' art.1118c.c.
    2) le eventuali verifiche di quando i condomini si siano distaccati a parte che inutili, le dovrebbero far fare i condomini che si sono distaccati per potere sostenere la loro teoria ma chiramente questi non possono essere imposti dall'assemblea e devono essere gli stessi in proprio e per propria scelta a farli eseguire anche se poi non so come potrebbero farli valere se non in tribunale ma senza una valida ragione...

    IL condominio per tramite dell' amministratore non deve far altro che continuare ad addebitare le spese per la manutenzione dell'impianto fognario a tutti i condomini compresi i distaccati e se gli stessi vorranno potranno impugnare ma dubito otterranno ragione per i motivi anzidetti. Chiaramente se la maggioranza approverà l'intervento dei tecnici tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa ( inutile) per cui sarebbe meglio per tutti avere chiaro le cose come stanno
    Ultima modifica di Maila67; 17-02-2017 alle 10:30

  8. #7
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    Grazie mille a tutti ora ho tutto molto piu' chiaro.
    Maila67 dice "spesa inutile" d'accordissimo con te ma penso che venga approvata (se non sbaglio basta maggioranza semplice 1/3) tante persone amano buttare soldi o pensano che i quattrini del condominio non siano ancora i propi!!!!!!

  9. #8
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    Grazie mille a tutti ora ho tutto molto piu' chiaro.
    Maila67 dice "spesa inutile" d'accordissimo con te ma penso che venga approvata (se non sbaglio basta maggioranza semplice 1/3) tante persone amano buttare soldi o pensano che i quattrini del condominio non siano ancora i propi!!!!!!
    Se una delibera viene approvata con il giusto quorum, utile o inutile che sia, fatto salvo non si dimostri la innovazione gravosa e voluttuaria (caso che qui non c'è), purtroppo i condomini dovranno contribuire, questo vale per tutte le delibere possibili ed immaginabili nel condominio.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da MARK6211 Visualizza Messaggio
    Buongiorno a tutti,
    "nomina tecnico per verifica scarichi fogna" mi spiego alcuni condomini sostengono di essersi staccati dallo scarico diciamo cosi’ principale …
    Buongiorno valide tutte le considerazioni degli utenti precedenti ma per scrupolo e per completezza di informazione dovrebbe spiegare meglio la situazione:
    “essersi staccati dallo scarico cosi principale …” è troppo generico .

    (Verificherei: che non ci siano elementi del fabbricato, comuni non a tutti i condomini e che non siamo ad esempio nel caso
    CRITERIO DI RIPARTO IN BASE AL CONDOMINIO PARZIALE articolo 1123, Codice Civile 3° comma).

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da marinellachelli Visualizza Messaggio
    (Verificherei: che non ci siano elementi del fabbricato, comuni non a tutti i condomini e che non siamo ad esempio nel caso
    CRITERIO DI RIPARTO IN BASE AL CONDOMINIO PARZIALE articolo 1123, Codice Civile 3° comma).
    Sono d'accordo sul criterio dell'art 1123 3° comma, ma se dei condomini dicono "non partecipo perchè mi sono staccato dall'impianto", bhe direi che 3° comma 1123 cc o no, se erano attaccati prima, devono continuare a contribuire alle spese di quell'impianto, fatto salvo una esenzione concessa da parte di tutti gli allacciati all'unanimità a quella colonna.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da MARK6211 Visualizza Messaggio
    Grazie mille a tutti ora ho tutto molto piu' chiaro.
    Maila67 dice "spesa inutile" d'accordissimo con te ma penso che venga approvata (se non sbaglio basta maggioranza semplice 1/3) tante persone amano buttare soldi o pensano che i quattrini del condominio non siano ancora i propi!!!!!!
    Non credo che le persone amino buttare i soldi ma che probabilmente diano questa impressione perché, soprattutto all'interno del condominio, vi sono situazioni in cui molti ignoranti in materia condominiale non riescono a distinguere ciò che si deve fare da ciò che è inutile; molto spesso purtroppo anche per gli amministratori condominiali le situazioni non sono sempre chiare e quindi per non sbagliare e non dovendo pagare loro, lasciano decidere ai condomini. Questo è il tuo caso qui illustrato e devi ammettere che anche tu per primo, prima di avere le nostre risposte non sapevi che la spesa era inutile; quello che ti rimane da fare è cercare di parlare con gli altri condomini prima dell'assemblea e durante la stessa cercando di fargli capire ciò che qui ti è stato detto. In bocca al lupo.

  13. #12
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    Buongiorno valide tutte le considerazioni degli utenti precedenti ma per scrupolo e per completezza di informazione dovrebbe spiegare meglio la situazione:
    “essersi staccati dallo scarico cosi principale …” è troppo generico .

    (Verificherei: che non ci siano elementi del fabbricato, comuni non a tutti i condomini e che non siamo ad esempio nel caso
    CRITERIO DI RIPARTO IN BASE AL CONDOMINIO PARZIALE articolo 1123, Codice Civile 3° comma).
    Per questo basta recarsi in comune, fare un accesso agli atti e controllare i progetti ivi depositati.Ma se sono i distaccati che improvvisamente rivendicano un "distacco" mi pare capire l'impianto non sia nato disgiunto, altrimenti non si parlerebbe di " distacco".

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da MARK6211 Visualizza Messaggio
    Grazie mille a tutti ora ho tutto molto piu' chiaro.
    Maila67 dice "spesa inutile" d'accordissimo con te ma penso che venga approvata (se non sbaglio basta maggioranza semplice 1/3) tante persone amano buttare soldi o pensano che i quattrini del condominio non siano ancora i propi!!!!!!
    la stranezza è che l'amministratore ( pur di sollevarsi dalle responsabilità ) ha posto all'odg un argomento che non avrebbe dovuto porre.
    Ripeto se i distaccati vogliono rivendicare un loro "distacco" innanzitutto lo dimostrino e solo poi l'assemblea si esprimerà.
    Caso contrario si continua a contribuire con riparto secondo il disposto art. 1123 I comma.
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