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Vespaio, bene comune o no?! Possibile trasformarlo in taverna?

  1. #1
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    Vespaio, bene comune o no?! Possibile trasformarlo in taverna?

    Ciao a tutti,
    un anno fa ho acquistato un appartamento al piano terreno con un piccolo giardino annesso (circa 30mq), di proprietà condominiale ma ad uso esclusivo.
    Quest'anno, iniziando a fare i primi interventi al giardino, ci siamo accorti che la bocca di lupo che da al vespaio è completamente marcia.
    Tale bocca di lupo è definita a perdere, non ha uno scarico che si ricollega alle fogne.
    La catramina che riveste la porzione di muro tra terreno e locale vespaio è saltata via tutta perché marcia. Il vespaio in questione in realtà è un vero e proprio locale interrato posto esattamente sotto la mia proprietà.
    Da qui le due domande che seguono:
    - della manutenzione della bocca di lupo e del relativo vespaio me ne devo occupare io oppure è bene di tutto il condominio?
    - secondo voi sarebbe possibile cambiare destinazione d'uso al locale e trasformarlo in una taverna (come si fa con i solai --> mansarda)?! Quali sono le fasi per poterlo fare?!
    Grazie mille a tutti


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da Giada87 Visualizza Messaggio
    - della manutenzione della bocca di lupo e del relativo vespaio me ne devo occupare io oppure è bene di tutto il condominio?
    - secondo voi sarebbe possibile cambiare destinazione d'uso al locale e trasformarlo in una taverna (come si fa con i solai --> mansarda)?! Quali sono le fasi per poterlo fare?!
    Grazie mille a tutti
    ciao

    risposta 1 ) la bocca da lupo è di proprietà esclusiva di a chi serve. In questo caso è per la ventilazione del vespaio che è comune, quindi la sua manutenzione è a carico di tutti.

    risposta 2) La funzione del vespaio è quella di evitare osmosi, ma questo non sembrerebbe un vero vespaio, visto che è completamente vuoto. Tale spazio è comunque condominiale, compresa la eventualità di abbassare il pavimento che deve essere autorizzata dal condominio. Quindi devi avere l'autorizzazione unanime di tutti i condomini.

    Qualcuno potrebbe sostenere la medesima situazione del sottotetto, ma ritengo non sia così.

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  4. #3
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    Attenzione perché trasformare un "vespaio" in locale costituisce aumento di volume edilizio!!!.

    Ciao

  5. #4
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    Io francamente non ha ben chiaro di cosa si tratti. Perché il vespai lo si definisce locale vespaio ......ma non è che forse si tratta di uno scannafosso?
    Poi tutto si infittisce quando si indica della bocca di lupo < Tale bocca di lupo è definita a perdere, non ha uno scarico che si ricollega alle fogne. > le stesse cosa centrano con collegamenti alle fogne ?
    Sono io che non realizzo o c'è qualcosa che non quandra ....
    Ultima modifica di marcanto; 08-07-2017 alle 01:23

  6. #5
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    ciao Marcanto

    negli anni 60 o giù di li, si lasciava uno spazio vuoto ( o un consistente strato di sassi - chiamato vespaio correttamente) al di sotto solaio del piano terra che di fatti veniva rialzato da terra per evitare osmosi. Non si costruivano scantinati, almeno nei paesi di periferia.

    Probabilmente nel caso di Giada 87, il suo fabbricato ha un vuoto sottostante che vorrebbe sfruttare, ma mentre per il sottottetto esistono sentenze in materia che lo attribuiscono al proprietario del piano sottostante, salvo titolo diverso o presenza di servitù condominiali, per la parte sottostante l'edificio, non ho memoria di sentenze o chiarimenti in materia.
    Ritengo però che non si possa applicare lo stesso principio, e che quindi dia assolutamente condominiale e che quindi serva il parere unanime dei condomini, in quanto il sottosuolo è condominiale e tale spazio è nel sedime del fabbricato condominiale.

  7. #6
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    Secondo me è privato.
    Il CC stabilisce quali sono le parti condominiali e tra queste riporta il "suolo". Se si prende a riferimento tale terminologia il "suolo" non è il vespaio che invece è una camera d'aria a protezione dall'umidità del vano soprastante. Per "suolo" si intende il terreno, l'entità naturale su cui sorge l'edificio e non ciò che è sopra di esso riportato artificialmente.
    Ad esempio, un box auto asfaltato avrà anche un sottofondo, uno strato su cui viene steso l'asfalto. Tale strato non è comune ma appartiene al titolare del box. Il "suolo" che si trova sotto a tale strato sarà condominiale ma non ciò che è artificiale.
    A confermare il suddetto principio è il Codice stesso che annovera appositamente anche le "fondazioni" poiché entità artificiali poste al di sopra del "suolo", così da non includerle nelle altre entità di proprietà privata.

    Ciao

  8. #7
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    La stessa Corte ha fatto quindi corretta applicazione dell'art. 1117 cod. civ. richiamando il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui "l'intercapedine
    esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale, che costituisce il suolo di esso, e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato"

    Corte di cassazione, da ultimo con la sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    omissis
    La stessa Corte ha fatto quindi corretta applicazione dell'art. 1117 cod. civ. richiamando il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui "l'intercapedine
    esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale, che costituisce il suolo di esso, e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato"

    Corte di cassazione, da ultimo con la sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014
    Tale sentenza non è attinente a questo caso.
    Infatti la sentenza si riferisce al caso in cui il sottosuolo ed i piani interrati sono già comuni, avendo accertato che il soggetto non possedeva titolo di proprietà per tali locali:

    (dalla sentenza)
    ".... la società costruttrice non si era riservata la proprietà del sottosuolo, nè quella dei piani interrati o seminterrati,...."

    "il pavimento del piano terra deve essere considerato suolo su cui poggia l'edificio, ai fini della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., anche a prescindere dalla attuale destinazione a servizi di interesse collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva."


    Quindi si tratta di un edificio dove il pavimento del piano interrato / seminterrato non è di proprietà esclusiva ma comune in quanto non risultava alcun titolo in merito. E' quindi logico che anche l'intercapedine sia condominiale stante che ciò che è sotto e ciò che è sopra è comune.
    Nel nostro caso invece c'è un titolo di acquisto della proprietà di tale locale / pavimento e quindi la parte comune risulta solo il "suolo" e non ciò che vi è sopra.

    Ciao
    Ultima modifica di Meri; 08-07-2017 alle 12:55

  10. #9
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    Nel nostro caso invece c'è un titolo di acquisto della proprietà di tale locale / pavimento e quindi la parte comune risulta solo il "suolo" e non ciò che vi è sopra.
    Interpreto diversamente la conclusione della Corte riportata nel messaggio #7 nel senso che poiché nel titolo di acquisto della proprietà (in questo caso del locale a piano terra) non risulta menzionato il volume (intercapedine) compreso fra la soletta del piano terra ed il suolo, esso possa considerarsi proprietà comune.
    http://www.quotidianocondominio.ilso...?uuid=AbEiDZiL

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Interpreto diversamente la conclusione della Corte riportata nel messaggio #7 nel senso che poiché nel titolo di acquisto della proprietà (in questo caso del locale a piano terra) non risulta menzionato il volume (intercapedine) compreso fra la soletta del piano terra ed il suolo, esso possa considerarsi proprietà comune.
    http://www.quotidianocondominio.ilso...?uuid=AbEiDZiL
    I vespai sono elementi edilizi che non costituisco mai superficie urbanistica e, se sotto il piano di campagna, non contribuiscono nemmeno al volume e quindi non potranno mai essere specificatamente oggetto di rogito. Hai mai visto un atto di vendita dove si specifica che vengono venduti anche i vespai, gli intercapedini isolanti nelle murature, le nicchie degli avvolgibili, le canne fumarie, lo sciacquone incassato, ecc.., ecc...? Si utilizza sempre genericamente la dicitura "annessi e connessi" comprendendo così anche i vespai.
    Inoltre nella sentenza si comprende bene che si parla di comunione dei locali al piano terra o comunque aventi il pavimento confinante con il vespaio:


    "il pavimento del piano terra deve essere considerato suolo su cui poggia l'edificio, ......, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva."


    Ciao
    Ultima modifica di Meri; 08-07-2017 alle 16:08

  12. #11
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    Il suo sarcasmo è manifestazione di maleducazione ed intolleranza nei confronti dell’interlocutore che nemmeno conosce.
    Comunque, questo è il mio ultimo intervento sull’argomento proposto:
    nel quesito posto da Giada 87 e nell’oggetto della sentenza da me richiamata, l’intercapedine menzionata (vespaio) ha assunto le caratteristiche di un volume posto al di sotto del solaio del piano terra; per cui le i riferimenti riportati attengono a questo volume.
    Per fornire agli altri partecipanti al forum ulteriori elementi di giudizio riporto integralmente l’articolo del sole24 ore.
    Anche il «vespaio» è proprietà comune
    Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci
    Fonte: Il Sole 24 Ore
    L'intercapedine tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato è di proprietà comune, a meno che non risulti diversamente dai titoli d'acquisto. A stabilirlo in più di un'occasione è stata la Corte di cassazione, da ultimo con la sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014 , che ha visto contrapposti, da una parte, la società costruttrice dell'edificio e dall'altra i condomini, con entrambi i soggetti convinti di essere i legittimi proprietari dell'intercapedine.
    Per la Cassazione la proprietà spetta ai condomini perché, nel caso specifico, «il volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra era stato realizzato per creare un sistema fondazionale a camera d'aria» e inoltre, «non era stata prevista l'utilizzazione esclusiva di tale volume da parte della società costruttrice, in quanto tra l'altro inaccessibile e inutilizzabile, e come tale non computabile».
    La decisione della Suprema Corte, con riferimento alle varie tipologie di intercapedini, può estendersi anche ai cosiddetti "vespai", vani isolanti che separano la superficie di sedime dalla soletta abitabile, fornendo protezione da umidità, infiltrazioni ed esalazioni (per esempio il gas radon) provenienti dal sottosuolo? Per molto tempo la giurisprudenza non ha incluso i vespai tra i "beni comuni" previsti dall'articolo 1117 del Codice civile, considerandoli manufatti distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al pian terreno, con la conseguenza che le spese per la loro manutenzione erano ritenute a carico del condomino proprietario di quel piano, unico fruitore di un bene esclusivo.
    Il principio è stato però ribaltato da numerose sentenze, per esempio dal Tribunale di Palermo 14 febbraio 2001, secondo cui «il concetto di suolo comune non è limitato alla porzione di terreno su cui sorgono le fondazioni, ma si estende a tutta la superficie ove poggia il pavimento di pianterreno, comprendendo l'intera zona sottostante il massetto del pavimento stesso e gli spazi di aerazione; così, anche il vespaio rientra nella nozione di suolo comune, poiché si tratta di un manufatto, il quale, realizzando una intercapedine di isolamento tra il piano terra ed il piano di posa delle fondazioni, svolge una funzione di conservazione delle strutture portanti dell'intero edificio e, solo in via complementare, dà utilità anche al pavimento del piano terra, preservandolo dal danno da umidità proveniente dal suolo comune».\

    In definitiva, salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.


  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Il suo sarcasmo è manifestazione di maleducazione ed intolleranza nei confronti dell’interlocutore che nemmeno conosce.

    Maleducato????? Sarcasmo?????? Per averle solo risposto???.
    Ha uno strano concetto Lei dell'educazione........

    In ogni caso Lei (Le do del Lei perché vedo che non ha capito che sul Forum ci si da del tu....) continua a postare riferimenti a sentenze o altri commenti che specificano che si tratta di parte comune solo se non risulta diversamente dal titolo di acquisto. Ed io Le ho spiegato in italiano che se sul rogito del piano terra è specificato che si acquistano anche gli "annessi e connessi" (come sempre riportato nei rogiti.....) si acquista anche il vespaio perché rientra in tale definizione. Evidentemente Lei non è un tecnico......

    Saluti
    Ultima modifica di Meri; 08-07-2017 alle 16:49

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Il suo sarcasmo è manifestazione di maleducazione ed intolleranza nei confronti dell’interlocutore che nemmeno conosce.
    Non ci siamo.
    Non si ravvisa nell'intervento sarcasmo.
    Penso e spero sia solo una svista interpretativa dovuta al caldo di caronte...

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  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da camillo50 Visualizza Messaggio
    ciao Marcanto

    negli anni 60 o giù di li, si lasciava uno spazio vuoto ( o un consistente strato di sassi - chiamato vespaio correttamente) .
    Ciao Camillo
    Si conosco quel tipo di vespaio, figurati non era quello il "problema" era solo che non mi tornavano certe cose come l'espressione <locale >.
    Dici bene degli anni 60 ....quel tipo appartiene alla modalità costruttiva anni 60.
    Ne ho trovato uno al piano terra di casa mia quando alcuni anni fa ho ristrutturato....casa iniziata da mio padre proprio negli anni 60.

    Sarebbe però il caso che la diretta interessata intervenisse a confermare o smentire /chiarire le deduzioni sin qui.....

    ************
    Agli altri due: datevi del voi perché è molto più formale e distaccato ��
    Ultima modifica di marcanto; 08-07-2017 alle 19:27

  16. #15
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    [QUOTE=Meri;710182]Secondo me è privato.
    Il CC stabilisce quali sono le parti condominiali e tra queste riporta il "suolo". Se si prende a riferimento tale terminologia il "suolo" non è il vespaio che invece è una camera d'aria a protezione dall'umidità del vano soprastante. Per "suolo" si intende il terreno, l'entità naturale su cui sorge l'edificio e non ciò che è sopra di esso riportato artificialmente.
    /QUOTE]
    ciao
    per me è esattamente il contrario vista la funzione del vespaio.
    Nel'art. 1117 cod. civ. al punto 3, indica comuni anche " le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune".

    Perché il vespaio non dovrebbe rientrare in tale indicazione ? Anche il sottosuolo non è citato, ma rimane comune.

  17. #16
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    [QUOTE=camillo50;710396]
    Citazione Originariamente Scritto da Meri Visualizza Messaggio
    per me è esattamente il contrario vista la funzione del vespaio.
    Nel'art. 1117 cod. civ. al punto 3, indica comuni anche " le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune".

    Perché il vespaio non dovrebbe rientrare in tale indicazione ? Anche il sottosuolo non è citato, ma rimane comune.
    Ciao Camillo

    Perché la spiegazione è di ordine "tecnico" come ho già evidenziato, non "giuridico". Vedo di fare un esempio così da chiarire la questione.
    Supponiamo che il vespaio si trovi sopra il piano di campagna (anche se in parte, come dovrebbe correttamente essere). A questo punto tale elemento pur non costituendo superficie urbanistica rappresenta parte del volume costruito. Bene, il volume relativo al piano terra di cui si pagano gli oneri (supponiamo che vi sia differenziazione di destinazione d'uso, ad es. commerciale) parte dal piano di campagna e quindi il vespaio è volume del piano terra. Chi ha costruito il piano terra (supponiamo sempre il commerciante che si è fatta l'attività) avrà pagato gli oneri proporzionali al suo volume, incluso il vespaio f.t.. E così anche in caso di sopraelevazione da parte di un secondo proprietario. Il volume del vespaio resta al primo perché è lui che vi ha pagato gli oneri. Infatti il vespaio viene considerato tra gli "annessi e connessi" menzionati nei rogiti, tanto che, anche nella sentenza postata si evidenzia la differenza che c'è tra proprietà comune e singola del piano terra.
    Attribuire al vespaio un "uso comune" includendolo così nel 1117 è poi arbitrario. Tale elemento isola il piano terreno dal suolo non certamente quelli superiori. Anche nella sentenza si parla di isolare "parti comuni" al piano terra non pavimenti al piano terreno privati. Infatti per gli edifici senza vespaio si considera isolante per i piani superiori il piano terra e quindi non risultano insalubri perché manca il vespaio.....Scrivere in una relazione tecnica che il primo, secondo, ecc.. piano è insalubre perché manca il vespaio sarebbe infatti una grossa corbelleria a cui nessuno crederebbe. Nemmeno a Venezia si vedono piezometriche che arrivano al 1° piano.

    Ciao
    Ultima modifica di Meri; 10-07-2017 alle 14:58

  18. #17
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    ciao

    rimango fermamente della mia idea, e a maggior ragione nel caso specifico dove il vespaio è vuoto, interrato e ventilato con bocche da lupo.

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