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  • 1 Post By marcanto

Trasformazione di lastrico solare di proprietà esclusiva in tetto

  1. #1
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    Trasformazione di lastrico solare di proprietà esclusiva in tetto

    Per fare questa chiamiamola innovazione è necessaria la preventiva approvazione della assemblea condominiale e se si in che misura


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da carlo torchia Visualizza Messaggio
    Per fare questa chiamiamola innovazione è necessaria la preventiva approvazione della assemblea condominiale e se si in che misura
    Il lastrico solare è di tua esclusiva proprietà da titolo oppure ne hai solo l'uso esclusivo?
    Più che innovazione io la chiamerei soprelevazione presumendo che tra l'attuale lastrico ed il tetto si creerebbe una mansarda.
    Forse non è necessario il consenso dell'assemblea ma occorre verificare se è rimasto spazio edificabile ed eventualmente indennizzare i condòmini.

    Art. 1127 c.c.
    Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
    La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
    I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
    Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da carlo torchia Visualizza Messaggio
    Per fare questa chiamiamola innovazione è necessaria la preventiva approvazione della assemblea condominiale e se si in che misura
    Non ho ben capito, vuoi trasformarlo in tetto a falde oppure solo cambiare nome da lastrico solare a tetto? Perchè se è la 2° il lastrico come stà è già un tetto, molte nuove costruzioni hanno il tetto piano, che sia privato ad uso esclusivo o comune, è sempre un tetto.
    Se invece è la 1° vale quanto ha detto Leonardo.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Il lastrico solare è di tua esclusiva proprietà da titolo oppure ne hai solo l'uso esclusivo?
    Più che innovazione io la chiamerei soprelevazione presumendo che tra l'attuale lastrico ed il tetto si creerebbe una mansarda.
    Forse non è necessario il consenso dell'assemblea ma occorre verificare se è rimasto spazio edificabile ed eventualmente indennizzare i condòmini.

    Art. 1127 c.c.
    Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
    La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
    I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
    Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
    Sottoscrivo in pieno, con una piccola puntualizzazione.
    Nel caso di creazione di mansarda, e quindi uso abitativo, si creerebbe una variazione d'uso e quindi in questo caso possiamo anche parlare di innovazione.
    Tutta un altro cosa sarebbe se fosse semplice sottotetto.
    Come abbiamo già chiarito giusto alcuni giorni fa in altro post....vero Tul
    Ultima modifica di marcanto; 03-07-2015 alle 20:37

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da marcanto Visualizza Messaggio
    Sottoscrivo in pieno, con una piccola puntualizzazione.
    Nel caso di creazione di mansarda, e quindi uso abitativo, si creerebbe una variazione d'uso e quindi in questo caso possiamo anche parlare di innovazione.
    Tutta un altro cosa sarebbe se fosse semplice sottotetto.
    Come abbiamo già chiarito giusto alcuni giorni fa in altro post....vero Tul
    Si ne abbiamo parlato ma non chiarito, e non è innovazione, tetto a lastrico è ed eventualmente tetto a falde diventerà, ovvero si parla sempre di una struttura dal nome tetto, per qui nulla di innovativo.

    Concetto innovazione 1
    In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1999, n. 11936).

    Concetto innovazione 2
    Rammentando la giurisprudenza formatasi sul punto, il Tribunale chiarisce ulteriormente che l’innovazione consiste in un “opus novum”, in una modificazione materiale della cosa comune ovvero, più in generale, in un intervento che alteri l’entità sostanziale o la destinazione originaria del bene (ex multis Cass. 17099/06).

  7. #6
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    Vorrei sapere se tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese sia se trattasi di realizzazione di mansarda che disottotetto ed in che misura.Preciso che la propieta del lastrico solare é con titolo.

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da carlo torchia Visualizza Messaggio
    Vorrei sapere se tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese sia se trattasi di realizzazione di mansarda che disottotetto ed in che misura.Preciso che la propieta del lastrico solare é con titolo.
    Nel tuo caso visto che sei proprietario esclusivo del lastrico, ottenuti tutti i permessi edilizi e non ci sono opposizioni e/o condizioni statiche che non lo consentono, quest'ultimo sarà da valutare da parte del tecnico addetto al progetto, le spese saranno a tuo carico, e dovrai anche una indennità ai condomini, come previsto dall'art 1127 cc

    cc Art. 1127.
    Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

    Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
    La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
    I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
    Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

  9. #8
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    Vorrei sapere se tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese sia se trattasi di realizzazione di mansarda che disottotetto ed in che misura.Preciso che la propieta del lastrico solare é con titolo.
    - Sei tu il proprietario esclusivo del lastrico;
    - sei tu che resterai proprietario del sottotetto o mansarda
    - sei tu che vuoi fare la modifica...
    Forse non hai letto bene l'art. 1127 c.c..
    Non solo devi fare tutto a tue spese perchè si tratta di tua proprietà esclusiva ma essendo di tua proprietà solo il lastrico e non il volume (l'aria) sul lastrico che, invece, quello si che è condominiale, se vuoi fare questa modifica sei tu che, oltre a pagare il lavoro, devi pagare agli altri condòmini la loro quota di volume (aria) che tu vuoi occupare:

    Art. 1127 c.c.
    ...Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

  10. #9
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    E' si quando si tratta di pagamenti c'è chi cerca, sempre, di accollare ad altri spese che non gli competono, malgrado le evidenze.

    Vorrei riprendere il discorso innovazione o non innovazione:
    nell'ipotesi di -1- trasformare in tetto piano in un tetto a falde, -2- di adibire a mansarda agitabile lo spazio, l'ambiente, ricavato al di sotto del tetto a falde.

    < per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1999, n. 11936).>

    Dalla interpretazione (mia) della sentenza credo di rilevare che nelle ipotesi -1- e -2- è possibile dire che siamo in presenza di una modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale ove la modifica è di tipo morfologico / formale che ha condotto un elemento piano in uno volumetrico, questo se ci fermiamo al solo elemento terminale dell'edificio (il tetto).
    Se consideriamo, invece, l'edificio nella sua complessità ossia comprensivo del tetto realizzato a falda possiamo dire analogamente che il tetto a falda ne costituisce una modifica materiale nella sua entità sostanziale, penso alla variazione prospettica e della facciata/e.

    Poi rilevo, ancora, la dove si legge <e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione> be io credo che un edificio che prima aveva un lastrico e poi al suo posto viene creato un tetto a falde ABBIA una consistenza differente, e non di poco.

    In merito alla <destinazione o ne muti la destinazione originaria > è vero che nella modifica attuata da tetto piano a tetto a falda .....tetto era e tetto rimane, ma va rilevato che la modifica porta con se un aspetto non trascurabile ossia la creazione, nella trasformazione, di uno spazio sottostante che è adibito a mansarda abitabile.
    Nel senso che il tetto a falda non dovrebbe essere considerato SOLO come elemento sommale dell'edificio ma nel complesso con l'ambiente mansarda, venutosi a creare.
    Ora o dobbiamo dire che il tetto a falda contestualmente con la mansarda produce una diversa destinazione oppure ne altera la consistenza dell'intero edificio <e ne lasciano immutate la consistenza >

    E credo di rilevare, in tal senso, interpretazioni che giovano a vantaggio della innovazione per la fattispecie anche nella seconda sentenza citata:
    <l’innovazione consiste in un “opus novum”, in una modificazione materiale della cosa comune ovvero, più in generale, in un intervento che alteri l’entità sostanziale o la destinazione originaria del bene (ex multis Cass. 17099/06). >

    Nota: le sentenze vanno anche interpretate
    Qualcuno potrebbe fare un esempio concreto di innovazione ?

  11. #10
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    Vorrei riprendere il discorso innovazione o non innovazione:...

    Qualcuno potrebbe fare un esempio concreto di innovazione ?
    Non voglio innescare nessuna polemica perchè ne abbiamo già parlato, ma non ti è sufficiente leggere l'art 1127 cc, dove non c'è scritto "innovazione", e di conseguenza non si approva a maggioranza dell'art. 1136 5°c.?

    Per quanto riguarda gli esempi di innovazione ci sono tre casi di innovazione descritti nell'art. 1120 cc, sono casi particolari ma sono sempre innovazioni, cosi dice lo stesso articolo 1120 cc.

    1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

    2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili ...

    3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo ...

  12. #11
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    Secondo me il discorso dell'innovazione non è da prendere in considerazione in quanto, che si tratti di innovazione o meno, sarebbe sempre innovazione su parte privata e non comune.
    Quello che interessa è la sopraelevazione perchè con la costruzione del tetto sicuramente aumenterà l'altezza dell'edificio.

    Pure se in casa mia mi costruisco un sofisticato impianto di allarme (opera volta a migliorare la mia sicurezza) oppure elimino il gradino del bagno facendovi un scivolo (intervento per eliminare le barriere architettoniche) si tratta di innovazioni ma non sono innovazioni che devono essere deliberate dall'assemblea perchè riguardano innovazioni sulla mia proprietà.

  13. #12
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    Nessuna polemica....siamo qui per dare anche i nostri punti di vista o interpretazioni.
    E anche sensata la disamina di Leonardo.....comunque sia qui gli interventi avverrebbero in una proprietà privata, e comunque incidono sulla cosa comune per quanto concerne aumento di altezza (sopraelevazione) e per variazioni prospettiche
    Ultima modifica di marcanto; 04-07-2015 alle 14:59
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