Tettoia privata su lastrico solare privato - Spese di manutenzione/riparazione

  1. #1
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    Tettoia privata su lastrico solare privato - Spese di manutenzione/riparazione

    Un condomino, su di un lastrico solare di sua proprietà realizza (tramite piano casa) una tettoia chiusa (progetto approvato sia in sede assembleare che in comune ovviamente).
    Questa struttura quindi, va a coprire un lastrico solare che precedentemente forniva copertura al condominio.
    Ora, in caso di manutenzione/riparazione del lastrico solare tutto il condominio è chiamato a contribuire alla spesa (2/3) e questo è normale, però adesso, il lastrico solare è coperto dalla sopra citata struttura (privata) quindi immagino che la protezione del condominio non è più offerta dal lastrico solare, ma da questa struttura...

    A questo punto la domanda è:
    1) Il condominio deve contribuire alle spese di entrambi?
    2) Il condominio deve contribuire alle spese di questa struttura?
    3) Il condominio deve contribuire alle spese del solo lastrico solare?

    Grazie mille


  2. #2
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    Quesito interessante e meritevole di attenzione. Varrebbe la pena di visionare qualche foto ma provo ugualmente a dare una mia valutazione.

    Il condòmino che ha effettuato l'intervento ha operato in virtù dell'art. 1127 cc poichè, pur trattandosi di una tettoia chiusa e non di un vero e proprio manufatto in muratura, ha realizzato una sopraelevazione rispetto all'ultimo piano originario. Orbene la copertura di questa nuova struttura (peraltro non più calpestabile com'era all'origine il lastrico solare) è divenuto un elemento che ha assunto la funzione primaria di proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici. La mia opinione è che questa funzione di protezione, quindi, si sia spostata dal lastrico solare al tetto della tettoia che, pertanto, viene a diventare una parte comune a tutti gli effetti (art. 1117 cc).

    Ne consegue che tutto il condominio dovrà partecipare alla manutenzione del tetto della tettoia ripartendo la spesa per millesimi di proprietà, mentre non dovrà più concorrere alle spese di riparazione del lastrico che, ai sensi dell'art. 1125 cc è diventanto a tutti gli effetti un solaio che divide due piani.

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  4. #3
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    A questo punto il quesito si amplia: il condomino in forza della sua proprietà privata ha il diritto di creare manufatti, ma immagino che il condominio a questo punto non debba essere solo un attore passivo, ovvero accettare il manufatto così come il proprietario vuole, ma, debba essere chiamato in causa in merito a come questo manufatto debba essere fatto. Mi spiego: Tra due tipologie di manufatto, una a minor costo ma più manutenzione ed uno più costoso ma con meno manutenzione ovviamente i condomini sceglierebbero la seconda soluzione perché meno onerosa per loro... Quindi, dove finisce la libertà di un condomino di realizzare opere su sua proprietà privata e dove inizia quella del condominio che volente o nolente si troverà una servitù non richiesta?

    P.S: La copertura di detto manufatto si aggancia al tetto in muratura esistente (non di proprietà ma condominiale) e ne prosegue il profilo inclinato.

    Grazie mille
    Ultima modifica di netstrike; 31-10-2017 alle 14:23

  5. #4
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    Immaginavo ci fosse il tranello

    La questione è da valutare a fondo. La prima cosa che mi verrebbe da dire è che nel primo post hai parlato di "approvazione assembleare" il che mi fa pensare che comunque il condòmino abbia avuto un'autorizzazione a procedere. L'art. 1127 cc, inoltre, sulla sopraelevazione dispone che:

    (omissis)
    Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
    (omissis)

    Inoltre si dovrebbe valutare se l'aumento di volumetria ha "rosicchiato" la quota parte degli altri condòmini oppure no. Ogni edificio dovrebbe avere una volumetria residua edificabile che fa parte delle cose comuni (fatto salvo che un RdC non disponga diversamente).

    Come vi siete mossi su entrambi i fronti? Ne avete discusso?

    Mi auguro che qualcun'altro voglia aggiungere la sua opinione.

  6. #5
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    invece da noi, il proprietario del lastrico solare ha fatto una cosa simile, ma non ha chiesto niente a nessuno, ne ai condomini sottostanti ne a quelli a fianco.ha realizzato una veranda che non è im muratura ma in plexiglas e che è veramente un 'orrore

    (sembra una capanna)

    dato che non ha chiesto niente a nessuno, in caso di manutenzione dovrebbero essere tutti a provvedere alla spesa per questa cosa?

    faccio presente che poi la veranda da chiusa è diventata aperta, in quanto la Polizia Locale da qualcuno chiamata, risulta averlo sanzionato con ordine di deomlizione credo...quindi autorizzazione menno al comune ès tata chiesta...

  7. #6
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    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio L'avatar di Aristide Balducci
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    Citazione Originariamente Scritto da starlight Visualizza Messaggio
    ...in quanto la Polizia Locale da qualcuno chiamata, risulta averlo sanzionato con ordine di demolizione credo...quindi autorizzazione nemmeno al comune è stata chiesta...
    Se queste sono le risultanze di cosa dovreste preoccuparvi ???
    1) Non ha avuto l'autorizzazione assembleare
    2) ha l'ordine di demolizione del manufatto da parte dei Vigili Urbani.
    3) Lui, in prima persona, stà rischiando il penale...
    4) Nessuna autorizzazione con delibera assembleare (forse ha fatto tutto senza neanche avvertire il condominio...)
    Non ha nessun titolo per chiedervi di partecipare alla spesa
    ANZI....

  8. #7
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    problema assai complesso:

    il soggetto è alquanto scorbutico per non dire irascibile

    non ha avuto autorizzazione alcuna condominiale.

    la veranda è sorta in una notte, forse due.

    nell' installazione di detta veranda deve aver provocato problemi al condomino sottostante che dovrebbe aver chiamato la municipale ed i vigili del fuoco e l'amministratore

    la municipale è venuta ha misurato metro per metro visto tutto e redatto verbale.

    mesi dopo arriva l ingiunzione di ripristino situazione precedente con multa salata.

    ora la veranda non è piu chiusa è stata smantellata e trasformata in tettoia ( praticamente son stati tolti i lati), una cosa indecente e brutta da vedere.

    perche non abbia distrutto tutto non si sa.

    sta rischianndo il penale? a vederlo sembra assai tranquillo, noi abbiamo paura che magari sani tutto e finisca a tarallucci e vino.

  9. #8
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    Si il condomino ha avuto autorizzazione a procedere, ma, ovviamente (visto che faccio la domanda solo ora) nessuno aveva idea che questo manufatto avrebbe interessato anche il tutto il condominio... Ne il proprietario, ne l'amministratore ci hanno mai fornito informazioni a riguardo. Il condomino, ha presentato tutti gli incartamenti del comune ed i progetti, e noi abbiamo deliberato in base a quelli. Ovviamente delle "conseguenze" condominiali nessuno ne ha fatto cenno...

    Riguardo il secondo punto: Idem, non sapevamo che ci fosse una indennità da corrispondere, ne qualcuno (proprietario ed amministratore) ci hanno informato a riguardo. Per quanto mi riguarda, io avrei rinunciato a quell'indennità però avrei voluto saperlo.


    Grazi mille
    Ultima modifica di netstrike; 02-11-2017 alle 10:38

  10. #9
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    riferiva che avrebbe rinunciato all'indennità per la volumetria. Forse non è chiaro cosa implica utilizzare la volumetria residua...un domani se lei volesse chiudere un balcone sul retro per farne una veranda, a volumetria esaurita non potrebbe. Anche se uno pensa che non la userà mai è bene averla disponibile perché un conto è, quando si vorrà vendere, prospettare all'ipotetico acquirente una seppur minima possibilità di ampliamento, un conto dire che nulla potrà fare(e il prezzo di vendita magari scende).

    Nel mio caso volevo fare una veranda ma non avendo cubatura residua ho dovuto percorrere altra strada con leggi regionali che mi venivano in soccorso, spendendo di certo qualche migliaio di euro in più
    Ultima modifica di Mirko2016; 27-12-2017 alle 00:40

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