#1 Inviato 11 Maggio, 2016 Concessione in uso esclusivo di una parte transitabile comune del Condominio, per l'installazione di una struttura fissa attaccata al muro del Condominio con tetto, grondaie e finestre in plastica trasparente per ampliare area disponibile per tavoli del ristorante. Il progetto è stato presentato ed approvato dall'ufficio preposto del Comune. Ho l'idea che la concessione dello spazio sia un argomento e l'installazione del manufatto sia un altro. Sbaglio? Naturalmente ambedue precluderebbero il libero transito dell'area agli altri condòmini. Può essere messo all'O.d.G. e discussa in Assemblea Ordinaria Annuale? In che modo deve avvenire la votazione e con quali maggioranze? Che permesso occorre da parte del condomino del primo piano che affaccia su detta area? (diritto di affaccio art.907 c.c.)
#2 Inviato 11 Maggio, 2016 No non sbagli :un conto è la concessione del Comune un conto l'approvazione del codominio all'occupazione di uno spazio comune con una struttura fissa che preclude il parimenti uso dello spazio agli altri condomini e che va approvata all'unanimità di tutti i condomini. Sicuro però che in un eventuale regolamento condominiale contrattuale non ci sia la concessione in esclusiva di questo spazio al ristorante?
#3 Inviato 12 Maggio, 2016 Grazie amico/a. Ho controllato bene il regolamento condominiale consegnatoci con il contratto di acquisto dell'immobile. Tutta la parte antistante la proprietà dell'esercizio è di proprietà comune (art. 1117 c.c.). Il problema, come puoi vedere dalla foto allegata, è che con il silenzio-assenso dell'Amministratore, senza darcene comunicazione, la struttura è già installata ed ora a chi spetta chiederne la demolizione? Inoltre, si è aggiunto un altro problema e cioè che con questa struttura, con le finestre di questa è diminuita la distanza, prevista dalla legge, con le finestre dell'abitazione che si trova dall'altra parte della strada di percorrenza pubblica.
#4 Inviato 12 Maggio, 2016 L'amministratore può anche tacere ma l'assemblea no e l'amministratore è un mandante del condominio e se l'assemblea o anche solo alcuni condomini non vogliono questa struttura possono chiedergli di adoperarsi per farla rimuovere perché costruita senza il consenso unanime dei condomini richiesto in questo caso anche se occorre, ricorrendo a vie legali. Il fatto che manchino alcune distanze è un altro discorso che non conta nulla visto che è stato il comune a dare l'autorizzazione e avrebbe dovuto tenerne conto .
#6 Inviato 12 Maggio, 2016 Potreste anche decidere di lasciarci utilizzare lo spazio a fronte di un "affitto" al condominio anche perché quello spazio potrebbe con gli anni divenire di sua proprietà per usucapione
#7 Inviato 13 Maggio, 2016 Buon giorno. Tutto si potrebbe fare, ma dobbiamo vedere l'altra faccia della luna. Abbiamo avuto troppi problemi con il precedente gestore. Il proprietario, già sappiamo che, ottenuta la concessione, darà il locale nuovamente in gestione ad un'altra persona ed allora saranno nuovamente problemi. Già ne hanno parlato e con quanto ricaveremmo, non vale la pena sacrificare la nostra libertà di spostamenti per pochi euro l'anno. "Il gioco non vale la candela". Riguardo al Comune che ha approvato la realizzazione del manufatto, non credo siano venuti a misurare le distanze e presumo che noi, avendone autorizzato la dislocazione, diventiamo automaticamente complici della illegalità. Già in precedenza, gli abitanti dirimpettai si sono lamentati che specialmente nel periodo estivo gli avventori del locale si intrattenevano sino a tarda ora, dopo l'ora stabilita per legge, a bere e parlare a voce alta disturbando chi voleva già riposare. Immaginiamo poi se il proprietario/gestore dovesse aver pagato per la concessione!! Questo è un Residence ed è strutturato come luogo per trascorrere le ferie in grazia di Dio e non per continue discussioni.
#8 Inviato 13 Maggio, 2016 Scusate se mi intrometto per fare un altra domanda, ma sono nuovo è non ho capito come funziona, spero che qualcuno mi possa aiutare. LA domanda è la seguente ho comprato un appartamento al piano seminterrato con accanto una cantina, vi preciso che è l'unico appartamento al piano interrato. era l'appartamento del portiere, tornando alla domanda, nella parte antistante la porta dell'appartamento e della cantina vi è un area di circa 2 mq ad uso esclusivo dell'appartamento e della cantina, io vorrei mettere una porta blindata che delimiti tale area in maniera tale da poter sfruttare a favore dell'appartament oque 2 metri quadri ed annettere in tal modo anche la cantina all'appartamento ......spero che qualcuno mi possa aiutare......grazie mille comunque
#9 Inviato 14 Maggio, 2016 Credo che la prima cosa da verificare è cosa c'è scritto sul rogito notarile, ossia cosa hai acquistato. Dovrebbe esserci scritto che tu hai acquistato l'appartamento con cantina annessa e lo spazio antistante . Se non è scritto, lo spazio antistante, anche se praticamente non è utile a nessuno degli altri condomini può essere semplicemente concesso in uso a te ma rimane di proprietà comune. Leggi anche il regolamento di condominio. Se è così non puoi fare la porta a meno che il condominio non ti dia il permesso. Credo sia così. Forse qualcun altro potrà chiarire meglio.
#10 Inviato 18 Maggio, 2016 l'Assemblea Straordinaria convocata urgentemente dall'Amministratore ha dato esito negativo perchè non c'era l'unanimità per l'approvazione della concessione dell'area comune ad uso esclusivo. Se il proprietario del Ristorante inizia comunque l'attività fregandosene della decisione Condominiale, dando luogo ad una occupazione abusiva di suolo privato,che obbligo ha l'Amministratore?
#11 Inviato 18 Maggio, 2016 Ma il suolo come da foto non è già occupato? Se è così che inizi o meno l'attività non ha importanza il suolo è già occupato: visto che l 'assemblea è contraria dovevate dar mandato all'amministratore di intimare la rimozione della veranda anche ricorrendo alla lettera di un legale e in caso di mancata ottemperanza l'autorizzazione a procedere per vie legali o eventualmente richiedere di convocare un' altra assemblea per deliberare al riguardo. 1
#12 Inviato 18 Maggio, 2016 Concordo completamente con Maila, anche perché le autorizzazioni comunali sono sempre da intendersi "salvo diritti di terzi". E qui i terzi, ovvero il Condominio, proprio non sembrano intenzionati ad assecondare lo stato di fatto determinatosi all'oscuro dei condòmini stessi, ed ancor meno propensi a cedere l'area in locazione. per conseguire lo smantellamento della struttura diventa pertanto inevitabile iniziare con una diffida tramite legale, per poi proseguire con mediazione civile, e se ancora non si addiviene ad una soluzione si dovrà fin anche prevedere la citazione di fronte al giudice del proprietario del ristorante.
#13 Inviato 21 Maggio, 2016 Oggetto della discussione è ancora la grande veranda installata sulla proprietà comune di un Condominio per ospitare più clienti nel ristorante. Questa veranda non ha ne l'approvazione del Comune e neanche il permesso del Condominio. Ora, il proprietario dice che siccome deve aprire la stagione, ha dato la gestione ad un estraneo, se ne frega ed apre ugualmente. Quali responsabilità ha l'Amministratore? Esiste una procedura d'urgenza? Posso dare la delega al mio avvocato alla prossima assemblea?
#14 Inviato 21 Maggio, 2016 Il locale lo può aprire ma la veranda la deve togliere, vale quanto già detto nei post precedenti ma c'è un pò di confusione da parte tua perché avevi detto che il permesso comunale era stato concesso 🤔
#15 Inviato 21 Maggio, 2016 Infatti hai ragione ma la confusione l'ho fatta io perchè quando chiesi all'amministratore i permessi, lui mi diede il progetto della veranda che io avevo creduto come presentato e regolarmente approvato. Al momento l'ho accettato in buona fede ma ora che sono andato a controllare ho potuto constatare che è solo il progetto, mai presentato al preposto ufficio del Comune. Ma ora si trova nei casini anche l'Amministratore che ha fatto IL PESCE IN BARILE sino ad ora. Alla prossima assemblea posso delegare il mio avvocato? O devo delegare per forza un altro condomino? Grazie
#16 Inviato 21 Maggio, 2016 A mio parere è inutile attendere lo svolgimento di una assemblea, che per altro non porterà alla risoluzione del problema ma solo ad un prolungamento dei tempi d'attesa. Diffida al proprietario del ristorante con intimazione a rimuovere immediatamente la veranda non autorizzata nè dal Comune né dall'amministratore per conto del Condominio, ma bisogna esser veramente sicuri che queste autorizzazioni siano assenti. L'amministratore non è responsabile degli atti illeciti compiuti da altri, ma può benissimo esser coinvolto affinché tuteli al meglio gli interessi del Condominio: nello specifico gli invierei per conoscenza la copia di diffida al proprietario del ristorante, unitamente alla richiesta di assemblea straordinaria ex-art. 66 d.a.c.c. (richiesta avanzata da almeno 2 condòmini rappresentanti almeno 166,66 millesimi) per discutere e deliberare in merito a questo problema.
#17 Inviato 22 Maggio, 2016 Sicuramente un'altra assemblea sarebbe inutile. Ciò che vorrebbero fare è l'inserimento al 1° punto all'OdG dell'assemblea annuale di Agosto nuovamente "la Concessione". Ciò porterebbe alla chiusura dell'assemblea con liti, non conclusioni e senza poter discutere di altri problemi. Tra l'altro l'Amministratore ha assicurato che basterebbero i 4/5 ma invece non è vero perchè occorre l'unanimità. Ho richiesto all'amministratore una passata convocazione con all'OdG la CONCESSIONE, relativa discussione ed approvazione. Dopo ricerche tra l'altro inutili perchè già al corrente della inesistenza,mi ha comunicato che non esistono concessioni scritte. Ora inizierò ad andare a fondo della questione, interpellando anche le autorità comunali. Per finire, ciliegina sulla torta, il presidente in carica all'ultima assemblea Straordinaria, ha modificato vari punti ed in modo abbastanza significativo la bozza del verbale dell'assemblea ed ora, verrà inviato dall'amministratore dopo circa un mese. Potrei invalidare il Verbale per comportamento illegale ma credo sia inutile e controproducente. Un'altra cosa, il presidente era un amicizia del proprietario del Ristorante ed il Segretario era il proprietario del Ristorante. Ma se pò fà?? La prepotenza è il guaio dell'Italia ma, come si dice, la legalità entrerà solo dicendo NO. Certo, dovrò rivolgermi al mio legale ma chi pagherà tutte le spese in ultimo? E chi dovrei citare, l'amministratore, proprietario del locale, o ambedue?
#18 Inviato 22 Maggio, 2016 MASAI non perderti in mille problemi e situazioni altrimenti non andrai da nessuna parte... Per fare un po' d'ordine: La struttura non è approvata né dal Comune né dall'assemblea. L'amministratore da quello che dici, non si sta adoperando a favore del condominio che non vuole la struttura ma del ristorante e quindi non si adopera per farla rimuovere ma rimanda ad un altra assemblea. A te non rimangono che due strade. 1) richiedere in base all'ar.66 dac un'assemblea straordinaria per dare mandato all' amministratore di agire anche legalmente per far rimuovere la veranda, visto che lo stesso a fronte di una delibera non può esentarsi dall' eseguirla e nella precedente assemblea da quello che ho capito non avete approvato la veranda ma non avete deliberato nulla per farla rimuovere ( grande errore!) 2) Andare tu stesso in comune e depositare una segnalazione scritta con relativa documentazione fotografica per opera abusiva su parte comune condominiale specificando che anche il condominio non ha approvato tale opera: la polizia edilizia farà un sopraluogo e verificata la veridicità della segnalazione e dell'abuso edilizio molto probabilmente imporrà la sua rimozione a fronte anche di sanzione amministrativa. Questo il mio parere
#19 Inviato 22 Maggio, 2016 L'amministratore mi ha assicurato che Lunedi partirà la diffida da parte del legale. Intanto io gli invio una discreta mail di miei pareri e lo prego di tenermi informato di ogni azione da lui intrapresa. Da parte mia cercherò di contattare il Comune per operare come tu dici. Grazie, sei molto gentile.
#20 Inviato 12 Luglio, 2016 Buona sera, sono ancora io, Masai. Il proprietario del Ristorante ha ugualmente iniziato l'attività fregandosene di tutti. l'Amministratore ha provveduto a far inviare la diffida dall'avvocato per la demolizione del manufatto ed il termine scadeva il giorno 3 Luglio 2016. Credo però che tutto sia rimasto come prima ed il Ristorante continua l'attività anche servendosi della struttura abusiva. L'amministratore mi ha scritto che si trova in difficoltà perchè non vuole infierire più di tanto e così non è ricorso neanche alle autorità amministrative. Ora ci sarà un'altra assemblea ed all'OdG ha messo in discussione anche: :disamina diffida e approvazione locazione della superficie antistante il locale. Credo che anche per questa escamotage di soluzione (locazione della superficie comune condominiale antistante il locale) occorre l'unanimità per l'approvazione, vero? Grazie
#21 Inviato 12 Luglio, 2016 Ricorri tu alla polizia municipale !!! Lo puoi fare !!! E' inutile fare un assemblea su qualcosa che è abusivo !!! Ammesso che vogliate concedergli l'affitto con un cambio di destinazione d'uso, lui non avrebbe le autorizzazioni comunali, e pertanto vi rendereste complici di un illecito
#22 Inviato 13 Luglio, 2016 Buona sera, sono ancora io, Masai. Il proprietario del Ristorante ha ugualmente iniziato l'attività fregandosene di tutti. l'Amministratore ha provveduto a far inviare la diffida dall'avvocato per la demolizione del manufatto ed il termine scadeva il giorno 3 Luglio 2016. Credo però che tutto sia rimasto come prima ed il Ristorante continua l'attività anche servendosi della struttura abusiva. L'amministratore mi ha scritto che si trova in difficoltà perchè non vuole infierire più di tanto e così non è ricorso neanche alle autorità amministrative. Ora ci sarà un'altra assemblea ed all'OdG ha messo in discussione anche: :disamina diffida e approvazione locazione della superficie antistante il locale. Credo che anche per questa escamotage di soluzione (locazione della superficie comune condominiale antistante il locale) occorre l'unanimità per l'approvazione, vero? Grazie Esatto anche per locare serve l'unanimità: la locazione servirà nel caso non s'intenda agire per far togliere la struttura, almeno a evitare che lo spazio condominiale venga usucapito dal ristorante senza più nessuna possibilità di riaverlo
#23 Inviato 13 Luglio, 2016 Se si opta per la locazione del bene comune condominiale può esser sufficiente anche una delibera assembleare che conti la maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno 1/3 del valore millesimale. Ma vi sono semplici vincoli da rispettare --link_rimosso-- Per tutte le altre circostanze non ricomprese nel link postato, vale quanto già esposto da Maila: unanimità dei consensi.
